در چندسال اخیر قیمت خرید و اجاره بهای مسکن افزایش عجیب و غریبی داشته است.
سرنوشت بازار اجاره مسکن در دولت سیزدهم
تحقیقات میدانی نشان داده است افراد مستاجر که سابق در مناطق محل زندگی خود می توانستند مسکنی انتخاب کنند اما اکنون مجبور به کوچ از منطقه محل زندگی خود شده و به منطقه پایین¬تر و گاها به اطراف تهران برای انتخاب مسکن رجوع می¬کنند.
این اتفاق در تمامی مناطق تهران بوجود آمده است و فقط مرتبط به محدوده شمالی یا جنوبی شهر تهران نیست.
رصد بازار مسکن تهران حاکی از آن است که میانگین قیمت خانه های نقلی در بالاشهر پایتخت متری 100 میلیون تومان است و در این بین اما میانگین قیمت این خانه های نقلی در صورت نوساز بودن آنها بالاتر نیز می رود.
در حال حاضر میانگین قیمت خانه های نقلی نوساز در منطقه نیاوران متری 125 میلیون تومان است و یک واحد نوساز 60 متری در این منطقه به قیمت 7 میلیارد و 500 میلیون تومان خرید و فروش می شود.
ودیعه بازار مسکن به چه صورت است؟
بررسیها نشان میدهد در فرمانیه یک آپارتمان با سن بنای 8 سال را میتوان با 5 میلیارد تومان ودیعه رهن کرد
در مرکز شهر نیز ودیعه مسکن مناسب تر است. آپارتمان 10 ساله را می¬توان با قیمت کمتری حدودا 500 میلیون تومان رهن کرد.
در بین یکی از عواملی که برخی موجران به آن اشاره می کنند، نا اطمینانی از وضعیت آینده است که حتی موضوع پیش بینی از عدم توافق احتمالی برای احیای برجام هم در کلام آنها مشاهده می شود.
خرید مسکن هیچگاه آسان نبود اما آرزو هم نبود!
رصد «بازار مسکن تا ۱۴۰۲» از دو دوربین، تصاویر متفاوت از یکدیگر را نشان میدهد. تصویر اول به رشد قیمت مسکن در فاصله زمانی «قبل از جهش تا کنون» -۹۴ تا میانه بهار ۱۴۰۱- پرداخته که از رشد نقدینگی بیشتر بوده است در حالی که رابطه سه دهه گذشته بین این دو نرخ بیانگر «نوسان تقریبا به یک اندازه در بلندمدت» است. بنابراین از این زاویه میتوان «انتظار کاهش قیمت مسکن» را داشت. اما از طرف دیگر، «رشد هزینه ساخت مسکن»، بخشی از تصویر دوم است که مسیر بازگشت قیمت مسکن به سطح متعارف را سخت نشان میدهد. این دوگانگی، پیشبینی آینده ملک را مبهم میکند. به همین دلیل لازم است وضعیت کنونی «همه نیروهای داخلی و خارجی موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک و متغیر قیمت» را بررسی کرد. در حال حاضر ۷ نیروی تاثیرگذار، نقش بالابرنده قیمت مسکن را بازی میکنند، اما نیروی هشتم در صورتی که بتواند ایفای نقش کند، برآیند این مچاندازی را به «اتفاقی شبیه مسکن ۱۴۰۰» ختم خواهد کرد.
بازار مسکن تا 1402
بازار مسکن در بهار ۱۴۰۱ به جای آنکه «مسیر تازه شکل گرفته از ۱۴۰۰» را طی کند، از ریل «پساجهش» خارج شد و باز هم «افزایش تقریبا تند قیمت» را تجربه کرد؛ البته نه به میزان جهش هر کدام از سالهای ۹۷ تا ۹۹. آیا «اتفاقات فصل اول»، طی سه فصل منتهی به ابتدای ۱۴۰۲ نیز تکرار خواهد شد؟
اینکه چرا قبل از تکمیل دوره «بازگشت قیمت خانه از سطح نامتعارف»، تورم مسکن مجددا شارژ شده، پرسش مهمی است که «پاسخ کامل و درخور» را برای «پیشبینی کم خطا» از آینده این بازار طلب میکند. بررسیها نشان میدهد، در حال حاضر ۸ نیروی داخلی و خارجی در بازار مسکن، بر جهت و مسیر نوسان قیمت آپارتمان موثر است. یکی از این نیروها اما به تنهایی میتواند بر «جهت مشترک ۷ نیروی دیگر» تاثیر بگذارد و بازار مسکن را از ادامه «صعود قیمت» خارج کند و در واقع، نجات دهد. «بازار مسکن تا ۱۴۰۲» تحتتاثیر این «۱+۷» نیرو قرار دارد: «نقدینگی»، «انتظارات تورمی»، «تورم عمومی»، «رکود عرضه خانه»، «بورس تهران»، «بازار ارز»، «هزینه ساخت» و «ریسک غیراقتصادی.» از بین این نیروهای داخلی (متغیرهای درونزا همچون رکود تولید مسکن و هزینه ساخت) و همچنین نیروهای خارجی (متغیرهای برونزا مثل ارز)، یکی از آنها در شرایط فعلی، نقش «موتور تورم مسکن» را بازی میکند؛ آن، «رشد نقدینگی» است.
بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار امسال تورم ملکی ۱۲درصدی را تجربه کرد به این معنا که متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت در فاصله ابتدای ۱۴۰۱ تا خرداد، بیش از ۱۰درصد افزایش یافت. این صعود برخلاف نزول بهار سال گذشته بود. متوسط قیمت مسکن در تهران در فاصله ابتدا تا انتهای بهار ۱۴۰۰ به میزان نزدیک به ۳درصد افت کرد. سال گذشته، بازار مسکن در فاز پساجهش -بعد از سه سال جهش تند و تاریخی- قرار گرفت. امسال اما دست کم طی فصل اول، این بازار نه جهشی بود و نه پساجهشی. جهش نبود چون در بهار سالهای جهش، قیمت آپارتمان بیش از ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش پیدا کرد. پساجهش هم نبود چون، خبری از کاهش قیمت نبود.
مطالب مرتبط:
اما همین «فاز میانه جهش و پساجهش»، سوال برانگیز و برای فعالان بازار ملک، «غیر قابل پذیرش» است چون «سه سال جهش به دستکم دو سال پساجهش قیمتی» نیاز دارد تا «سطح نامتعارف قیمت مسکن در تهران و خیلی دیگر از شهرهای کشور در اثر کاهش قیمت اسمی یا قیمت واقعی، به سطح متعارف برگردد.» نبض معاملات مسکن در حال حاضر وضعیت طبیعی ندارد چون «تقاضای اصلی که همان خریداران مصرفی هستند»، به دلیل امواج جهش قیمت، بیرون از بازار ملک قرار گرفتهاند. این رکود ملکی برای پایان گرفتن و شکلگیری رونق پایدار معاملات مسکن نیازمند «تعدیل قیمت مسکن تا سطح متعارف» است تا «قدرت خرید مصرفی به تدریج احیا شود» و «خریداران اصلی به صحنه برگردند.» به همین خاطر است که «برگشت قیمت مسکن در بهار امسال» برخلاف انتظار بود. اما اینکه چرا قیمت مسکن دوباره رشد کرد را باید در معادله ترکیبی «۷ نیروی بالابرنده قیمت مسکن در ۱۴۰۱» جستوجو کرد.
تورم مسکن با پشتیبانی نقدینگی
رشد نقدینگی بر اساس معادلات اقتصادی باعث تحریک تقاضای خرید و سپس رشد قیمتها میشود. هر اندازه رشد بیشتر در حجم نقدینگی، قیمتها در بازار داراییها نیز افزایش بیشتر را تجربه خواهد کرد. بر این اساس رابطه قدیمی بین تورم مسکن و رشد نقدینگی بیانگر اثرپذیری بازار معاملات ملک از این متغیر است. تیمور رحمانی، اقتصاددان اخیرا مطالعاتی در این باره انجام داده است که نشان میدهد، طی سه دهه گذشته میانگین رشد سالانه نقدینگی (۳/ ۲۸درصد) اندکی بیشتر از میانگین رشد سالانه قیمت مسکن (۹/ ۲۷درصد) بوده است. اما در طول این سالها، رشد نقدینگی، رشد قیمت مسکن را در پی داشته است و بالعکس. با این حال، در این دوره چهار سال گذشته، «تورم مسکن همواره از رشد نقدینگی جلوتر بوده است.» متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در فاصله اردیبهشت ۹۴ - دوره ثبات قیمت مسکن- تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۱ درست ۷/ ۸ برابر شد. حجم نقدینگی اما ۱/ ۶ برابر شده است. اگر آینده قیمت مسکن را بر اساس «خطکش نقدینگی» بررسی کنیم در این صورت به نظر میرسد، «پیشتازی تورم مسکن» در ماههای آینده متوقف میشود تا «رابطه متعارف بین این دو متغیر» که همان «برابری تقریبی تورم مسکن و رشد نقدینگی» است، احیا شود. اما این انتظار بر اساس «ظاهر ماجرا» مطرح است.
آنچه طی این مدت، «سبقت تورم مسکن» را منجر شده، «موتور رشد نقدینگی» و البته «نیروهای مکمل یا همان شتابدهندههای تورم مسکن» در کنار این موتور بوده و هست.
انتظارات تورمی و تورم عمومی بالا
طی سه، چهار سال گذشته، «بازیگر اصلی در صحنه معاملات مسکن»، خریداران مصرفی یا همان بازیگر اصلی همیشگی این بازار نبود بلکه «تقاضای غیرمصرفی» همواره در بازار ملک وجود داشت. تقاضای غیرمصرفی با «انتظارات تورمی» وارد بازار مسکن شده است. در این میان، «دستکم سه سال تورم بالای ۳۰درصد»، عرصه را برای تاخت و تاز تورم ملکی در مسیر صعود مساعد کرد. سال گذشته، شوک کاهشی به انتظارات از محل «امیدواری به حل ریسک غیراقتصادی» در اثر سریال مذاکرات وین، «عطش خریدهای غیرمصرفی (سرمایهای)» در بازار ملک را برطرف کرد. نتیجه آن وضعیت به «ثبات نسبی قیمت مسکن» و «کاهش قیمت واقعی ملک در تهران به میزان ۱۹درصد» منجر شد. مشخص است که در سال ۱۴۰۰ بهرغم تداوم رشد بالای نقدینگی، چون که در بازار مسکن، «انگیزه قوی برای سرمایهگذاری ملکی» وجود نداشت -کاهش انتظارات تورمی در ۱۴۰۰ به خاطر شکلگیری هر چند خفیف اما رو به تزاید خوشبینی به آینده اوضاع و اقتصاد رقم خورد- در نتیجه این بازار از هجوم تورمساز نقدینگی تا حدودی در امان ماند. حتی، فروشنده در بازار مسکن ۱۴۰۰ زیاد هم شد و همین دو اتفاق یعنی کاهش میل به خرید سرمایهای و فروش واحدهای مسکونی از قبل سرمایهگذاری شده به «افت قیمت واقعی» منجر شد.
نیمدهه رکود تولید مسکن
بازار تولید (عرضه) مسکن از اوایل نیمه دوم دهه ۹۰ با رکود سنگین آن هم به شکل تصاعدی روبهرو شد. تیراژ ساخت خانه در تهران و اغلب شهرهای کشور طی ۵ سال گذشته به طور میانگین معادل حدود نصف سالهای قبل شد. رکود ساخت باعث کاهش عرضه خانههای نوساز در بازار معاملات ملک شد. در این میان، «خریدهای سرمایهای با چراغ سبز مالیاتی از طرف دولت» به «انجماد بخش قابلتوجهی از واحدهای مسکونی در بازار» و محرومیت متقاضیان حاضر در بازار از عرضه این واحدها منجر شد. دولت در طول این دوره با چشمبستن به «مالیات سالانه ملکی» به عنوان ابزار تیز و برنده برای «مهار جریان ملاکی در بازار کشوری»، اجازه داد «خانههای خریداری شده، بلااستفاده نگهداری شود.» به این ترتیب، در حال حاضر «فشار تقاضای ملکی ناشی از رشد نقدینگی و انتظارات تورمی، در نبود عرضه کافی در بازار مسکن، به سطح قیمت مسکن منتقل میشود و باعث بالارفتن آن شده است.»
بورسیها کجا میروند؟
بازار مسکن همانطور که در سال ۹۷ و بخشی از ۹۸، تحتتاثیر «شوک ارزی» قرار گرفت و انتظارات تورمی در این بازار -ملک- از محل رشد قیمت دلار شارژ شد، در نیمه دوم ۹۸ و ۵ ماه اول ۹۹ نیز به شدت تحتتاثیر «بورس تهران» بود. هیجان بورسبازان در آن دوران و حتی بعد از ریزش بورس در نیمه دوم ۹۰، یکی از عوامل اصلی در «تشدید دوره جهش قیمت ملک» بود. در بهار امسال نیز جنبه دیگری از تاثیر بازار سرمایه بر بازار مسکن را شاهد بودیم. فعالان بورسی به خاطر تجربهای که در دوره قبلی رونق و رکود بورس تهران (۹۷ تا ۹۹) داشتند، در ماههای اخیر به مسکن توجه کردند. ریسک صفر بازار مسکن در مقایسه با ریسکهای بورس، تقاضای سرمایهای را به سمت خود جلب میکند. البته که اگر دولت سراغ مالیات سالانه میرفت، بازار مسکن برای خریدهای غیرمصرفی ناامن میشد. اما آنچه در حال حاضر مطرح است، «نقش ثروت انباشته بورسیها از سالهای اخیر بر حرکت سرمایهها به بازار ملک» است. این نقش به خصوص در بهار امسال، پررنگ بود.
دلار یا مسکن ؟
طی این دوره که «برخی به حل ریسک غیراقتصادی» امیدوارند و برخی هم تصور میکنند «ادامه مذاکرات بعید است به احیای برجام منجر شود»، متقاضیان «حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم عمومی»، ورود یا حضور در بازار دلار را ریسکدار میدانند. چرا که «همان احتمال پایین به احیای برجام اگر تحقق پیدا کند، احتمال بالایی برای ریزش نرخ دلار وجود دارد.» بنابراین، متقاضیان سرمایهگذاری آن هم در مقطع فعلی که «انتظارات تورمی در سطح بالایی» وجود دارد، بین مسکن و دلار، اولی را برگزیدهاند. همین انتخاب، خود باعث شد رکود حدود ۴ ساله در حجم معاملات خرید آپارتمان به لحاظ «بیشترین خرید» ثبت شود. تحولات بازار دلار از دو محل بر قیمت مسکن اثر میگذارد.
کنند.
معاون وزیر راه و شهرسازی در پایان گفت: ساخت واحدهای مسکونی ۱۸ تا ۲۴ ماه زمان میبرد و کسانی که پالایش میشوند به پروژههای درحال احداث معرفی میشوند.
آنچه دیگران می خوانند:
گردآورنده: علیرضا یوسفی
