به گزارش تیتربرتر؛ رکود کماکان بر بازار مسکن حکفرماست اما واسطه‌های ملکی می‌گویند امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمتهای جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از سوی دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. این تغییر رویکرد بعضی فروشندگان، پس از رشد ۶ درصدی قیمت مسکن در اسفندماه اتفاق افتاده ولی عمده کارشناسان برای سال جاری افزایش کمتر از تورم عمومی را برای این حوزه پیش‌بینی می‌کنند.
بررسی بازار مسکن
امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمتهای جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از سوی دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. به دنبال رشد ۶ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه که بنا به گفته فعالان بازار از عواملی همچون انتظارات تورمی قبل از عید، رشد ۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت نهاده‌های ساختمانی، تورم عمومی، افزایش ۵۷ درصدی نرخ دستمزد، طولانی شدن فرآیند مذاکرات وین، رکود ساخت‌وساز و کم‌رمق بودن پروژه‌های دولتی نشات می‌گیرد آینده بازار در هاله‌ای از ابهام قرار گرفته است.
واسطه‌های ملکی می‌گویند که در هفته‌های اخیر رفتار طرف عرضه تغییر کرده و به رویکرد امتناع از فروش یا افزایش نرخهای پیشنهادی روی آورده است. در سوی مقابل، طرف تقاضا مقداری نسبت به خرید ترغیب شده اما توان ورود به بازار را ندارد. بسیاری از خانوارها نیز منتظر تاثیر پروژه بزرگ ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بر بازار مسکن نشسته و این دو عامل ظرفیت رشد سنگین قیمت را از بازار مسکن گرفته است.
با توجه به قرار داشتن در ماه مبارک رمضان، بازار مسکن از رونق چندانی برخوردار نیست اما تجربه نشان داده تعداد معاملات تاثیر چندانی بر قیمتها ندارد. مهمترین عوامل اثرگذار بر این بازار تورم عمومی و رشد بازارهای موازی است. اسفندماه سال گذشته معاملات مسکن شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به بهمن ماه کاهش پیدا کرد اما قیمتها ۶.۲ درصد رشد داشت و به رقم بی سابقه ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید. البته نرخ رشد سالیانه آن ۱۶ درصد است در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه ۳۵ درصد اعلام شد که کاهش ۱۹ درصدی قیمت واقعی مسکن را نشان می‌دهد.
بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار مسکن در روزهای اخیر حاکی از آن است که برآوردها از افزایش قیمت تمام شده ساخت، تاثیراتی بر قیمتهای پیشنهادی فروشندگان گذاشته است؛ هر چند در نیمه شمالی تهران، حجم سنگینی از واحدهای کلیدنخورده به بازار عرضه شده است. در جنوب تهران اما کمبود واحدهای مرغوب متناسب با توان طرف تقاضا مشهود است. واسطه‌های ملکی می‌گویند در حالت کلی، بازار نسبت به کاهش قیمتهای اسمی مقاومت نشان می‌دهد.
با این حال به دلیل ثبات بازار مسکن در سال گذشته چشم‌انداز رشد شدید قیمت برای سال جاری دیده نمی‌شود. افزایش قیمت مسکن در اسفندماه معمولا هر ساله اتفاق می‌افتد که از تورم سیستماتیک اقتصاد ایران نشأت می‌گیرد. افزایش قیمتی که در اسفندماه ۱۴۰۰ رخ داد می‌تواند ناشی از همین مساله باشد. در واقع تصور رشد آتی قیمت بر انتظار کنشگران از خرید و فروش اثر می‌گذارد. اما به دلیل پر شدن ظرفیت بازار مسکن، عمده کارشناسان برای سال جاری رشد کمتر از نرخ تورم را برای این حوزه پیش‌بینی می‌کنند.
عباس زینعلی ـ کارشناس بازار مسکن، افزایش نسبی قیمت خانه را ناشی از شرایط عمومی اقتصاد دانست و گفت: رشد قیمتی که در کالاها دیده شد در بخش ساختمان نیز بروز پیدا کرد. این اتفاق معمولا هر ساله می‌افتد. به نظر من بازار مسکن در سال جاری آرام می‌شود. البته بسیار بعید است که برگشت قیمت اتفاق بیفتد.
زینعلی تاکید کرد: به شکل موردی در معاملات، افت قیمت رخ می‌دهد؛ کما اینکه از سال گذشته نرخ‌ها در شمال تهران به طور محسوسی شکسته شده اما در کلیت بازار برگشت قیمت اتفاق نخواهد افتاد.
وی، کشف قیمت در بازار مسکن را دارای منطق دانست و گفت: قیمتها در نظام عرضه و تقاضا طراحی می‌شود. بنابراین هیچ محصولی به صورت غیرمنطقی به یک قیمت مشخص نمی‌رسد. کاهش نرخ‌ها زمانی اتفاق می‌افتد که عرضه نامحدودی از یک محصول در یک جغرافیای مشخص ایجاد شود. اما در بخش مسکن کشور ما چنین چیزی وجود ندارد و کماکان با فشار تقاضا مواجه هستیم.
متوسط قیمت مسکن در تهران ۳۵ میلیون تومان
به گزارش اسفندماه سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش دارد. بنابر اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۶.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه در سال قبل ۲۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.
مطالب مرتبط:
میزان تورم مسکن
این در حالی است که تورم ۸/ ۱۹درصدی نقطهای مسکن در اسفندماه (براساس گزارش مرکز آمار) مانند تورم ۱۶درصدی اعلام شده از سوی بانک مرکزی، کمترین میزان رشد نقطه به نقطه قیمت واحدهای مسکونی در یک ماه در سال ۱۴۰۰ نسبت به سایر ماه‌‌‌های سال گذشته است. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران همچنین شاخص قیمت فروش واحدهای مسکونی در اسفند ۱۴۰۰ با رشد کمتر از یک درصد در مقایسه با بهمن ماه همراه بوده است. در واقع مرکز آمار ایران پس از حذف نویزهای قیمتی اثرگذار بر محاسبه سطح متوسط و تحولات ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران میزان تورم ماهانه شاخص قیمت مسکن در اسفندماه را ۶/ ۰درصد اعلام کرده است. اما آمارهای رسمی از تغییرات قیمت اسمی واحدهای مسکونی در این ماه که از سوی بانک مرکزی در روزهای اخیر منتشر شد نشان‌دهنده افزایش ۲/ ۶درصدی قیمت مسکن در اسفند در مقایسه با بهمن ماه ۱۴۰۰ است. با این حال، هر دو آمار نشان‌دهنده کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی در سال گذشته و تایید‌کننده ورود بازار مسکن ۱۴۰۰ در فازپساجهش ملکی هستند.
محاسبات مربوط به تغییرات قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ براساس آمار مربوط به تغییرات شاخص قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران در این سال بر مبنای روش هدانیک همچنین نشان می‌دهد تورم ماهانه واحدهای مسکونی در شهر تهران به طور متوسط معادل ۵/ ۱درصد بوده است. بر اساس گزارش بانک مرکزی از تغییرات قیمت اسمی مسکن در شهر تهران این میزان به طور متوسط معادل ۸/ ۰درصد بود.
کاهش تورم نقطهای در اسفند
براساس اعلام مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطهای مسکن در اسفند ماه ١٤٠٠ به عدد ۸۵/ ۱۹درصد رسیده است. تورم نقطهای اسفند ماه در مقایسه با تورم نقطهای بهمن ماه (۰۱/ ۲۳درصد) معادل ۱۵/ ۳ واحد‌درصد کاهش داشته است. شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران با استفاده از اطلاعات ثبتی سامانه املاک و مستغلات کشور و به روش هدانیک محاسبه شده است. جهت محاسبه درصد تغییرات قیمت واحدهای مسکونی؛ شاخص قیمت نسبت به متوسط قیمت، تغییرات قیمتها را بهتر نشان می‌دهد. زیرا مشخصات واحدهای فروش‌رفته در دورههای مختلف می‌توانند تغییرات زیادی داشته باشند که در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیستند. به عنوان مثال، تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفی در طول دورههای مختلف را از بین می‌‌‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط قیمت املاک مسکونی نسبت به شاخص قیمت برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفی در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات روش متوسط قیمت است.
شاخص قیمت مسکن در ۱۴۰۰
در سال ١٤٠٠ شاخص قیمت املاک مسکونی شهر تهران براساس ماه پایه فروردین ١٤٠٠ به عدد ۷۳/ ۱۰۹ رسید که نسبت به سال ١٣٩٩ (۵۰/ ۸۲)، ۰۱/ ۳۳درصد افزایش داشته است. گزارش مرکز آمار در خصوص تحولات قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ نه تنها نشان‌دهنده کاهش تورم نقطهای است که از کاهش تورم ماهانه در اسفند ماه نیز خبر می‌دهد. منظور از نرخ تورم ماهانه، درصد تغییر عدد شاخص قیمت در ماه جاری نسبت به عدد شاخص ماه قبل آن است که در اسفند ماه ١٤٠٠ این میزان به عدد ۶/ ۰درصد رسیده است. تورم ماهانه اسفند در مقایسه با ماه قبل (۲۵/ ۳درصد)، ۷/ ۲ واحد‌درصد کاهش داشته که بیشترین کاهش تورم ماهانه در سال ١٤٠٠ است. در این گزارش همچنین آمارها نشان‌دهنده کاهش تورم سالانه مسکن نیز هست. منظور از نرخ تورم سالانه، درصد تغییر میانگین اعداد شاخص قیمت در یک سال منتهی به ماه جاری، نسبت به شاخص دوره مشابه سال قبل است. نرخ تورم سالانه اسفند ماه ١٤٠٠ املاک مسکونی شهر تهران به عدد ۰۱/ ۳۳درصد رسیده است که نسبت به همین موضوع در سال قبل (۰۴/ ۷۹درصد)، ۰۳/ ۴۶ واحد‌درصد کاهش نشان می‌دهد.
آنچه دیگران می خوانند:
گزارش از علی اکبر رضایی
