به گزارش تیتربرتر؛ بررسی بانک مرکزی از تحولات ؛ بازار مسکن شهر تهران در آخرین ماه سال ۹۹، از وقوع تحولات معنادار در این بازار خبر می‌دهد. اولین تحول، ثبت تورم ماهانه حدود ۷ درصد برای آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در اسفند ماه است. مطابق با این گزارش، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با دو کانال تغییر از حدود ۲۸ میلیون تومان در بهمن ماه به ۳۰ میلیون و ۲۷۵ هزار تومان در اسفند ۹۹ رسید.
تورم ماهانه ثبت شده برای آخرین ماه از سال گذشته، ششمین رده را در میان ماه‌های مختلف از آن خود کرده است. جالب آنکه شدت گرفتن شیب تورم ماهانه در آخرین ماه سال گذشته بعد از چند ماه آرامش در بازار مسکن رخ داد.
بررسی نتایج گزارش‌های رسمی از وضعیت قیمت بازار مسکن در ماه‌های مختلف سال ۹۹ نشان می‌دهد: از میانه فصل پاییز همزمان با مشخص شدن نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه در آذر ماه منفی، سپس در دی ماه حدود یک درصد و در بهمن ماه به سطح ۶/ ۳ درصد رسید تا اینکه در اسفند ماه شیب تورم ماهانه نسبت به نیمه زمستان دو برابر شد و به حدود ۷ درصد رسید.
معاملات مسکن سال جدید چگونه شروع می‌شود؟
بررسی نتایج گزارش‌های رسمی از وضعیت قیمت بازار مسکن در ماه‌های مختلف سال ۹۹ نشان می‌دهد: از میانه فصل پاییز همزمان با مشخص شدن نشانه‌های کاهش ریسک غیراقتصادی، تورم ماهانه در آذر ماه منفی، سپس در دی ماه حدود یک درصد و در بهمن ماه به سطح ۶/ ۳ درصد رسید تا اینکه در اسفند ماه شیب تورم ماهانه نسبت به نیمه زمستان دو برابر شد و به حدود ۷ درصد رسید.
علاوه بر تورم ماهانه، تورم نقطه‌ای (اسفند ۹۹ به اسفند ۹۸) نیز رکورد قابل توجهی را از خود به جای گذاشت. به طوری‌که مطابق نتایج گزارش بانک مرکزی، تورم نقطه‌ای در اسفندماه سال گذشته به بیش از ۹۳ درصد رسیده یعنی تقریبا متوسط قیمت مسکن در شهر تهران طی اسفند ۹۹ نسبت به میانگین قیمت مسکن در اسفند ۹۸ دو برابر شده است.
روند قیمتی طی شده در آخرین ماه‌های سال گذشته یک پیام روشن از وضعیت بازار مسکن دارد. در حالی‌که از ابتدای سال بازیگران اصلی این بازار را سفته‌بازان و سپس سرمایه‌گذاران تشکیل می‌دادند در مقطعی از سال(در نیمه دوم سال ۹۹) با کاهش ریسک غیراقتصادی، خرید سرمایه‌ای متوقف شد اما در ماه‌های پایانی سال و بازگشت علائم ریسک غیراقتصادی، سرمایه‌گذاران مجددا دست به کار شدند.
میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۹ به سطح ۲۳ میلیون و ۸۶۵ هزار تومان رسید که نسبت به میانگین قیمت مسکن در یک‌سال ۹۸ حدود ۸۰ درصد افزایش داشته است.
اما دومین تحول این بازار، رسیدن حجم معاملات ماهانه به سطح حداقلی پس از سکته شدید معاملات از نیمه فصل پاییز به بعد بود. به طوری‌که حجم ماهانه معاملات از ۳ هزار فقره در دی ماه و ۴ هزار فقره در بهمن ماه، به ۵ هزار و ۲۷۰ فقره در اسفندماه رسید.
اگرچه ممکن است این ابهام در ابتدا به وجود آید که افزایش حجم معاملات در اسفندماه می‌تواند ناشی از حضور خریداران مصرفی در بازار باشد اما مقایسه آمار این ماه با مدت مشابه حداقل شش سال گذشته، نشان می‌دهد در تمامی اسفندماه‌های سال‌های اخیر حجم معاملات شب عید با حضور خریداران مصرفی به بیش از ۱۰ هزار فقره می‌رسید. حتی حجم معاملات خرید و فروش اسفندماه ۹۹ نصف اسفندماه سال ۹۸ ثبت شده است.
این روند نشان می‌دهد افزایش حجم معاملات در ماه پایانی سال گذشته بیش از آنکه ناشی از حضور خریداران مصرفی باشد نشانه بازگشت سرمایه‌گذاران به این بازار است.
امسال در بازار مسکن سرمایه گذاری کنیم؟
در این میان این سوال وجود دارد که چرا در شرایطی که حجم معاملات در اسفندماه با رشد روبه‌رو شده همزمان قیمت نیز افزایش را تجربه کرده است؟ به نظر می‌رسد وضعیت ماه پایانی سال ۹۹ نتیجه کارنامه عملکرد حباب‌سازان در این بازار است. از یک سو بخشی از سرمایه‌گذاران به دلیل آنکه انتظار افزایش قیمت‌ها را دارند از فروش عقب‌نشینی کرده‌اند و از سوی دیگر گروهی از این سرمایه‌گذاران دست به خریدهای غیرمصرفی در این بازار زده‌اند.
مجموعه این تحولات نشان می‌دهد در وضعیتی که خریداران مصرفی در بازار مسکن غایب هستند و فقط سرمایه‌گذاران بازیگر اصلی هستند، بازار بیش از آنکه تحت تاثیر فاکتورهای درونی باشد توسط عوامل بیرونی یعنی ریسک‌های غیراقتصادی هدایت می‌شود، از این رو اگر ریسک و متغیرهای غیراقتصادی تاثیرگذار بر روند بازار تعیین تکلیف نشوند، بازار مسکن همچون سال گذشته می‌تواند برای سرمایه‌گذار جذاب باشد.
چنان‌که مقایسه بازدهی بازار مسکن در یک سال گذشته با سایر بازارها حاکی از کسب رتبه دوم برای این بازار به لحاظ بازدهی است. بازار مسکن بعد از بورس با بازدهی ۱۵۰ درصد، با ثبت بازدهی ۹۴ درصدی دوم شد. پس از آن سکه با بازدهی ۸۳ درصدی و دلار با بازدهی ۵۴ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند.
این کارنامه بازدهی می‌تواند حاوی یک پیام هشدار برای سیاست‌گذار بخش مسکن نیز باشد چراکه اگر حضور سرمایه‌گذاران در بازار همراه با ریسک و تحمیل هزینه نباشد این روند افزایش قیمت‌ها همچنان می‌تواند برای حضور سرمایه‌گذاران جذاب باشد.
مطالب مرتبط:
افزایش فروشندگان ملک در بازار
بررسی فایل املاک عرضه‌شده به بازار مسکن پایتخت نشان می‌دهد برخی از مالکان برای فروش ملک خود به ارائه قیمت‌های پیشنهادی مناسب‌تر و پایین‌تر از قیمت میانگین منطقه روی آورده‌اند. از همین رو تعداد فایل‌های موسوم به «سبز» در بازار افزایش پیدا کرده است.
بررسی میدانی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن از طریق بنگاه‌های املاک و سامانه‌های مجازی بیانگر یک نوع دسته‌بندی خاص میان املاک است. گروه نخست املاکی هستند که با رنگ سیاه مشخص شده‌اند. این املاک عمدتا نزدیک به قیمت میانگین و متعارف منطقه، قیمت‌گذاری شده‌اند. دسته دوم، فایل‌های سبزرنگ هستند که قیمت پیشنهادی عنوان شده برای آنها کمتر از قیمت میانگین منطقه است و نهایتا دسته سوم، فایل‌هایی هستند که با رنگ قرمز مشخص شده‌اند و عمدتا قیمت آنها بالاتر از قیمت میانگین و آپارتمان‌های مشابه در آن منطقه است.
اکنون بررسی مجموع فایل‌های عرضه شده حاکی از آن است که تعداد فایل‌های سبزرنگ به بازار مسکن افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که مطابق با گزارش بانک مرکزی تورم ماهانه مسکن در ماه پایانی سال گذشته روبه افزایش بوده است. مشاوران املاک درباره این تناقض عنوان می‌کنند فایل‌های سبز رنگ که طی این روزها در بازار عرضه شده‌اند، عمدتا به املاک با سن بنای بالا و زیربنای بیش از ۸۰ مترمربع اختصاص دارد.
به گفته آنها عمده مالکان و سازندگان واحدهای نوساز تا کمتر از ۱۰ سال، همچنان حاضر به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی نیستند.
موانع رونق مسکن در سال ۱۴۰۰ چه هستند؟
بازار مسکن به لحاظ تقویمی وارد مقطعی جدید شده اما در واقعیت، هیچ کدام از شرایط بد (ضد رونق) در این بازار تغییر نکرده است و حتی احتمال بدترشدن آنها نیز وجود دارد مگر آنکه، «ابرمانع» رونق از جلوی پای طیف فعالان ملکی برداشته شود.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره مختصات مسکن ۱۴۰۰، به شناسایی پنج اختلال شدید رفتاری در بازار املاک منجر شده که ریشه همه آنها، مشترک و همان «ابرمانع رونق» در دو حوزه تولید و فروش مسکن است.
حفظ ارتفاع قیمت مسکن در سطح بسیار نامتعارف (تداوم بالارفتن قیمت ملک و دورتر شدن از حد قابل تحمل بازار)، تشکیل ابرحباب قیمت مسکن و به هم خوردن نسبت‌ها (اختلال در رابطه متغیرهای درونی بازار ملک)، تخریب کامل قدرت خرید خانه اولی‌ها، تشدید رکود خرید مصرفی و همچنین تعمیق رکود ساخت مسکن، پنج اختلال رفتاری بازار مسکن محسوب می‌شود که اثر برآیند آنها، شرایط بد را در این بازار رقم زده است به‌طوری‌که، هم توان خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی از بین رفته و هم توان ساخت یا تمایل به ساخت در سمت عرضه افت کرده است.
ابعاد این اختلالات طی سه سال گذشته به قدری افزایش یافته که اکثریت فعالان بازار مسکن (که البته خیلی از آنها، دیگر فعال نیستند بلکه با امواج جهش قیمت، به بیرون بازار پرتاب شده‌اند و فعلا حاشیه‌نشین بازار ملک هستند تا پس از بهبود نسبی اوضاع قدرت بازگشت پیدا کنند) این تصور برایشان به‌وجود آمده که بعید است مسکن از «ابررکود تورمی» نجات پیدا کند. این ناامیدی می‌تواند خود به تشدید نابسامانی منجر شود.
اکنون- در شروع سال جدید- میزان تهدید اختلالات رفتاری بازار مسکن برای دو گروه بازیگر اصلی بازار یعنی سازندگان و خریداران مصرفی به قدری بزرگ است که ادامه بی‌عملی سیاست‌گذار در برابر آن می‌تواند علاوه بر مشکلات اقتصادی برای خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن، تبعات اجتماعی نیز به بار بیاورد. منظور از بی‌عملی، دست روی دست گذاشتن دولتی‌ها نیست بلکه منظور، رفتار بدتر از آن است؛ «اقدامات فرعی و تدابیر توخالی و بی‌اثر» که پیامد آن باعث وخیم‌تر شدن اوضاع بازار مسکن ۱۴۰۰ نسبت به بازار مسکن ۹۹ خواهد شد.
تاثیر مالیات خانه های خالی بر بازار مسکن 1400
بازار مسکن در سال جدید، در دو حوزه معاملات و ساخت، تحت تاثیر انجماد بزرگ املاک، یک بازار از کارافتاده و در وضعیت اضطراری به حساب می‌آید.
از آنجا که سال ۱۴۰۰، سال «تولید؛ پشتیبانی‌ها، مانع‌زدایی‌ها» نام‌گذاری شده است، دولت در این سه ماه پیش‌رو- روزهای طلایی از عمرکاری باقی مانده این دولت- باید نسبت به حذف ابرمانع رونق مسکن اقدام کند تا شرایط را برای سرمایه‌گذاری مولد (به جای سرمایه‌گذاری مخرب ملکی) فراهم کند و همزمان، بستر احیای اولیه قدرت خرید خانه اولی‌ها در سال جدید ایجاد شود.
برای همگان- طیف فعال یا حاشیه‌نشین بازار ملک، کارشناسان اقتصادی و بخشی از مسوولان بخش مسکن- محرز است که در دو، سه سال اخیر و در اوج رکود و بحران جهش قیمت مسکن، تا چه میزان امواج سفته‌بازی و خریدهای سرمایه‌ای زمین و آپارتمان صورت‌گرفته و این حرکات، چگونه به ریشه اختلالات رفتاری بازار مسکن تبدیل شده است.
اکنون متولی بخش مسکن برای مانع‌برداری از مسیر دسترسی به رونق غیرتورمی، دو راه پیش رو دارد؛ راه انحرافی و راه اصلی. راه انحرافی همان اقدام کم‌اثر و فاقد اولویت «خانه‌سازی دولتی» و همچنین «تکیه بر یک مالیات پوچ و بی‌اثر» است که تجربه سال گذشته نشان داد هر دو اقدام، دردی از این بازار رکودزده درمان نمی‌کند.
تا زمانی که بستر احتکار و انجمادسازی آپارتمان در بازار فراهم است، هر نوع محرک مصنوعی برای خانه‌سازی، اثرگذار نیست چراکه در نهایت، عرضه‌های جدید به جای آنکه به بخش مصرفی بازار مسکن وارد شود، روانه بخش منجمد (احتکار بیشتر) خواهد شد.
سیاست گذار البته به «مالیات بر خانه‌های خالی» دلخوش است و برای دست‌کم دومین سال پیاپی، وعده مقابله با احتکار آپارتمان را از همان هفته اول سال جدید، مطرح کرده است. «مالیات بر خانه خالی»، براساس تجربه تلخ به ثبت رسیده در بازار مسکن دهه ۶۰ و دهه ۸۰، «قابلیت اجرا» ندارد ضمن آنکه حتی اگر همه شرایط و ضمانت‌های اجرایی شدن این نوع مالیات فراهم باشد -که نیست- با توجه به انواع و اقسام تبصره‌ها و معافیت‌های درج شده در قانون جدید مالیات بر خانه خالی، بسیار بعید است این تور مالیاتی بتواند محتکران را شکار کند و کارساز شود.
دریافت این مالیات در سال جدید، باعث می‌شود مالکان واحدهای مسکونی بلااستفاده، هزینه انجماد ملک را پرداخت کنند. بخش زیادی از این محتکران برای در امان ماندن از این هزینه مالیاتی، دست به فروش می‌زنند یا آپارتمان‌ها را اجاره خواهند داد بنابراین، «افزایش عرضه» در بازار مصرف اتفاق می‌افتد و مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت‌ها فراهم می‌آید. از طرفی، سازنده‌هایی که فروش نوسازهای چندساله را تعلیق کرده بودند نیز وارد بازار معاملات می‌شوند که نتیجه این تغییر رفتار نیز تصمیم به تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی از سوی بخشی از آنها خواهد بود.
منابع حاصل از مالیات سالانه بر املاک که چند هزار میلیارد تومان خواهد شد -دست‌کم در تهران، تا ۵ هزار میلیارد تومان امکان دریافت مالیات سالانه از املاک با نرخ نیم تا یک درصد قیمت روز واحدهای مسکونی وجود دارد- می‌تواند صرف تامین مالی ساخت و سازهای حمایتی برای اقشار هدف در قالب وام مسکن ارزان شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن امیدوارند دولت از «وقت‌کشی» و «بیراهه رفتن» انصراف دهد و سیاست صحیح و موثر را در همین روزهای ابتدایی سال ۱۴۰۰ بکار ببندد.
آنچه دیگران می خوانند:
گردآورنده: الهام خلیلی خو
