پایگاه خبری تحلیلی تیتربرتر

تقویم تاریخ

امروز: سه شنبه, ۲۱ ارديبهشت ۱۴۰۰ برابر با ۲۹ رمضان ۱۴۴۲ قمری و ۱۱ مه ۲۰۲۱ میلادی
دوشنبه, ۰۵ آبان ۱۳۹۹ ۰۸:۳۵
۲
۰
نسخه چاپی
پیش بینی قیمت مسکن تا پایان سال

علت رکود در بازار ساخت‌وساز مسکن چیست؟

پیش بینی  قیمت مسکن تا پایان سال
در چند سال خیر شاهد رشد قابل توجه قیمت مسکن در کشور بودیم اما در حالی این رشد قیمت می تواند محرکی برای سازندگان و انبوه سازان برای تولید مسکن باشد اما در رکود فعالیت به سر می برند علت چیست؟

به گزارش تیتربرتر؛ بررسی آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی حاکی از آن است در بازه زمانی مرداد ۹۲ تا شهریور ۹۹ قیمت مسکن در تهران ۵۳۳ درصد افزایش یافته است.

مطابق جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن ، متوسط قیمت مسکن در مناطق 22گانه تهران در شهریور ماه 99 به 24 میلیون و 290 هزار تومان رسیده است.

بر اساس گزارش این بانک متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران۲۴ میلیون تومان است که نسبت به مرداد 99 و شهریور سال گذشته به ترتیب معادل 5.1 و 91.7 درصد افزایش را نشان می‌دهد. آیا با توجه به کاهش قیمت دلار ضرب آهنگ افزایش قیمت مسکن تا پایان سال متوقف خواهد شد؟

دلیل رکود در ساخت مسکن

دلیل رکود در ساخت مسکن
دلیل رکود در ساخت مسکن

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است که قیمت مسکن تا پایان سال جهش چندانی ندارد؛ چرا که به اعتقاد او با رسیدن متوسط قیمت مسکن به متری 24 میلیون تومان سازندگان از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده‌اند.

منصور غیبی در گفتگو با تجارت نیوز اظهار داشت: فعلا تقاضایی برای خرید خانه‌های کلنگی یا حتی کوچک متراژها نیز وجود ندارد. با افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن سازندگان خانه نیز برای خرید خانه‌ها کلنگی عقب‌نشینی کرده‌اند. معتقدیم چنانچه روند بازارهای موازی مسکن همانند بازار ارز، طلا و بورس روند نرمالی داشته باشد قیمت مسکن تا پایان سال جهش چندانی نخواهد داشت؛ این در حالی که ممکن است بالعکس این موضوع نیز محقق شود.

فعالان بازار دو عامل را نقش مهمی در بالارفتن یا کاهش قیمت خانه می‌دانند. نخست آن که چنانچه قیمت دلار بعد از انتخابات آمریکا با جهش مواجه شود تاثیر بسزایی در قیمت کالاهایی همچون مصالح ساختمانی دارد و دوم روند میزان تقاضا. با توجه به تورم ماهانه قیمت مسکن چنانچه تقاضا برای خرید خانه‌های کوچک متراژ در روزهای پایانی سال افزایش یابد. قیمت خانه نیز مجدد افزایش خواهد یافت.

غیبی با تائید عوامل بالا بر افزایش قیمت مسکن گفت: اگر تا پایان سال بازار ارز مدیریت چندانی نشود و سو مدیریت‌ها منجر به تحریک بازارهای موازی مسکن شود، ممکن است در روزهای پایانی سال تقاضا برای خرید خانه‌های کلنگی افزایش یابد که همین مسئله دوباره جهش قیمت مسکن را به همراه داشته باشد.

حال به گفته فعالان بازار تا بعد از انتخابات آمریکا باید منتظر ماند و دید که آیا تصمیم‌سازان می‌توانند بازار ارز را آرام نگهدارند یا خیر؟

راهکار خروج بازار ساخت‌وساز مسکن از رکود

راهکار خروج بازار ساخت‌وساز مسکن از رکود
راهکار خروج بازار ساخت‌وساز مسکن از رکود

 

در شرایطی که بازار ساخت‌وساز واحد‌های مسکونی در حال سپری‌کردن و ثبت هفتمین سال رکود ساختمانی (از سال ۹۳ تاکنون) است، هم‌اکنون ۲ سوال در بازار معاملات مسکن از سوی سیاست‌گذار این بخش و سایر فعالان این بازار مطرح است که یک پاسخ عمده برای هر دو سوال، متهم مخفی جهش قیمت مسکن و همچنین عامل اصلی تخریب بازار ساخت وساز را معرفی می‌کند.

اخیرا سیاست‌گذار بخش مسکن با ابراز نگرانی از کاهش سهم تسهیلات مسکن از مجموع تسهیلات پرداختی در شبکه بانکی به دنبال یافتن پاسخ این سوال است که چرا در سال‌های اخیر این سهم کاهش یافته و درصدد است تا به‌صورت دستوری بانک‌ها را مکلف به افزایش این سهم کند.

از سوی دیگر فعالان مسکن و سایر دست‌اندرکاران این حوزه سوالی مبنی بر دلیل اصلی ایجاد رکود ساختمانی در سال‌های اخیر مطرح می‌کنند و اینکه چرا از سال ۹۳ تاکنون به‌مدت ۶ سال پیاپی بازار ساخت‌وساز در حالت رکود قرار دارد و هم‌اکنون نیز این بازار در سال‌۹۹ در آستانه ثبت هفتمین سال رکود ساختمانی است؟

پاسخ هر دوی این سوالات در یک سیاست پولی و اعتباری نادرست نهفته است که اعمال این سیاست در وهله اول منجر به سرکوب تقاضای مسکن و در گام بعدی منجر به تخریب عرضه یا بازار ساخت‌وساز شده است. طی دست کم یک دهه گذشته اعمال یک سیاست پولی و اعتباری نادرست مبنی بر عدم‌افزایش و مناسب‌سازی سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با تحولات قیمتی در این بازار به دلیل ترس از جهش قیمت به واسطه افزایش سقف وام، منجر به کاهش قدرت خرید خانوار‌ها در این بازار شده و عملا بخش قابل‌توجهی از تقاضای مصرفی را به اجبار به‌حاشیه بازار رانده‌است.

این اخراج اجباری از بازار مسکن منجر به انباشت تقاضا در حاشیه بازار شد و انباشتی از متقاضیان را ایجاد کرده است که علاوه بر ایجاد تقاضای سالانه جدید در هر سال، منجر به افزایش قابل‌ملاحظه نیاز به مسکن می‌شوند. در وهله دوم، این سیاست نادرست که می‌توان از آن به‌عنوان متهم مخفی جهش قیمت مسکن در سال‌های اخیر یادکرد باعث تخریب بازار ساخت‌وساز و سمت عرضه واحد‌های مسکونی شده است.

تأثیر افزایش سقف وام مسکن بر رونق بازار

تأثیر افزایش سقف وام مسکن بر رونق بازار
تأثیر افزایش سقف وام مسکن بر رونق بازار

بنابر نوشته دنیای اقتصاد؛ از آنجاکه به دلیل عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن متناسب با افزایش قیمت واحد‌های مسکونی در سال‌های اخیر، بخش قابل‌توجهی از تقاضای مصرفی واحد‌های مسکونی به دلیل افت قدرت خرید و کاهش قدرت وام در پوشش هزینه خرید مسکن به حاشیه بازار رانده شدند، سمت عرضه واحد‌های مسکونی نیز به دلیل نبود متقاضی قادر به فروش واحد‌های خود نیستند و بنابراین نقدینگی موردنیاز برای شروع و تکمیل پروژه‌های ساختمانی جدید، برای آن‌ها حاصل نخواهد شد. همین موضوع باعث می‌شود سازنده‌ها نیز قادر به ورود به پروژه‌های جدید نباشند و بازار عرضه نیز تخریب شود. کمبود عرضه در سال‌های اخیر به‌خصوص دو سال گذشته یکی از مهم‌ترین عوامل جهش قیمت‌ها و در نهایت ایجاد رکود معاملاتی در بازار مسکن بوده است.

مطالب مرتبط:

بررسی‌ها نشان می‌دهد به لحاظ سیاست پولی و اعتباری در بخش مسکن یک دهه مطلوب و سپس یک دهه نامطلوب در این حوزه تجربه شده است. آمار‌ها نشان می‌دهد به لحاظ سهم تسهیلات در تامین مالی بخش مسکن دهه ۷۰، دهه‌ای مطلوب بوده است که در این دهه قدرت خرید وام مسکن نسبتا مناسب و معادل حدود ۲۸ مترمربع مسکن بوده است. در سال ۷۳ این میزان به ۴۲ مترمربع افزایش یافت. در نیمه اول دهه ۸۰ نیز تا سال ۸۳ تقریبا شرایط به لحاظ سیاست‌های پولی و اعتباری در بخش مسکن مطلوب بود و سقف تسهیلات مسکن تقریبا برای پوشش بخش موثری از هزینه‌های خرید واحد‌های مسکونی پاسخگو بود.

در واقع از سال۷۰ تاکنون دو دوره سرکوب تقاضا در بازار مسکن رخ داده است؛ یک دوره مربوط به سال‌های ۸۴ تا ۹۳ و دوره دوم مربوط به سال‌های ۹۴ تاکنون است. در دوره اول یعنی در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۳، سقف وام مسکن با هدف جلوگیری از رشد قیمت مسکن و ایجاد مانع در مسیر وقوع جهش قیمتی ثابت بود و افزایش نیافت، اما در همین دوره میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از ۷۰۰ هزار تومان به ۴ میلیون و ۱۰۰‌هزار تومان افزایش یافت. این میزان معادل رشد ۴۸۰ درصدی یا افزایش ۸/ ۵‌برابری قیمت مسکن است.

کاهش قدرت خرید مسکن توسط مردم

کاهش قدرت خرید مسکن توسط مردم
کاهش قدرت خرید مسکن توسط مردم

در این مدت قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران معادل یک‌ششم شد و از ۲۸مترمربع در سال ۸۴ به ۵ مترمربع در سال‌های ۹۲ و ۹۳ رسید؛ بنابراین بازار مسکن در کل دهه ۸۰ تحت‌تاثیر این اتفاق قرار گرفت و میانگین سالانه قدرت خرید وام مسکن در پایتخت در این دهه به ۱۵مترمربع کاهش یافت؛ بنابراین اولین عارضه اعمال این سیاست پولی و اعتباری اشتباه، یعنی جلوگیری از افزایش سقف وام مسکن به دلیل نگرانی از رشد قیمت واحد‌های مسکونی در شکل سرکوب تقاضا، به حاشیه راندن متقاضیان مصرفی و در نتیجه انباشت تقاضای مسکن و ورود آن‌ها با فشار بیشتر در دوره‌های بعدی به بازار، در این دوره شکل گرفت.

در سال ۸۴ تا ۹۳ عارضه ثانویه اعمال این سیاست اشتباه یعنی کاهش عرضه واحد‌های مسکونی و تخریب بازار ساخت و ساز به دلیل نبود تقاضای موثر به‌عنوان حلقه آخر ساخت مسکن یعنی فروش آپارتمان‌های ساخته‌شده، به دلیل ساخت و ساز‌های مسکن‌مهر (ساخت بیش از ۲میلیون واحد مسکن مهر) در آمار‌ها نمایان نشد، اما این موضوع خود را در دوره بعد نشان داد. در سال ۹۴ و به‌دنبال افزایش سقف وام مسکن در سال ۹۳ قدرت خرید وام از ۵ مترمربع به ۱۴ مترمربع افزایش یافت. سقف وام خرید مسکن از ۲۰ میلیون تومان در سال ۹۲ به ۳۵ میلیون تومان در سال ۹۳ و سپس ۶۰ میلیون تومان در سال‌۹۴ افزایش یافت. اما از سال ۹۴ تاکنون سقف وام خرید مسکن متناسب با تحولات قیمتی واحد‌های مسکونی افزایش نیافته است و این موضوع نه‌تن‌ها عارضه اول یعنی سرکوب تقاضا را به همراه داشته است، بلکه منجر به بروز و تشدید عارضه دوم یعنی افزایش عمق رکود ساختمانی شده است.

هر‌چند در سال ۹۸ سقف وام خرید مسکن به‌صورت جزئی افزایش یافت، اما این افزایش در مقایسه با میزان افزایش قیمت مسکن ناچیز و فاقد کارآیی بوده است. از سال ۹۴ تاکنون سقف تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران از ۸۰میلیون تومان به ۱۴۰ میلیون تومان رسیده است، اما از آنجا که رشد ۷۵ درصدی تسهیلات خرید  مسکن متناسب با تورم سال‌های گذشته مسکن نبوده است، این میزان افزایش برای تقویت قدرت خرید خانوار‌ها موثر نبوده است؛ در نتیجه هم‌اکنون قدرت خرید وام مسکن در شهر تهران از ۱۴ مترمربع در سال ۹۴ به ۵ مترمربع در حال‌حاضر رسیده است.

در همین فاصله میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از ۴ میلیون تومان به ۲۴ میلیون و۶۰۰ هزار تومان افزایش یافته؛ که معادل رشد ۵۱۰ درصدی یا ۲/ ۶ برابری است. در قالب عارضه دوم، به دنبال نبود تقاضای موثر و ناتوانی متقاضیان مصرفی از خرید مسکن، سمت عرضه نیز دچار مشکل شده و عارضه دوم یعنی تخریب بازار ساخت و ساز شکل گرفته است. در نیمه اول دهه ۸۰ که پوشش وام از هزینه خرید مسکن مناسب بود سهم مسکن از تسهیلات بانکی نیز سهمی مناسب و معادل ۲۵ درصد کل تسهیلات بانکی بود. در نیمه دوم دهه ۸۰ مصادف با دوره اول سرکوب تقاضای مصرفی سهم مسکن از تسهیلات بانکی به لحاظ ارزش تسهیلات به ۱۹ درصد کاهش یافت. در سال ۹۲ این سهم به ۱۳ درصد، در ۹۳ به ۱۲ درصد، در ۹۴ به ۱۰ درصد، در ۹۵ به ۹ درصد و در ۹۶ به ۸ درصد رسید.

این میزان در سال ۹۷ تحت‌تاثیر رونق معاملات مسکن و استفاده از تسهیلات خرید مسکن به ۱۰‌درصد رسید، اما به‌صورت مجدد و همزمان با کم‌اثرتر شدن سقف وام مسکن در پوشش هزینه‌های خرید واحد‌های مسکونی در سال ۹۸ به ۷ درصد و در ۶ ماهه اول ۹۹ به ۶/ ۵ درصد رسید. میانگین قدرت خرید سالانه وام مسکن در دهه ۹۰ از ابتدا تاکنون ۸ مترمربع برآورد می‌شود. در واقع روند نزولی سهم تسهیلات بخش مسکن از تسهیلات بانکی، تحت‌تاثیر اعمال سیاست اشتباه جلوگیری از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به دلیل نگرانی از رشد شدید قیمت‌ها، به دو علت یعنی کاهش قابل‌ملاحظه تقاضا از سوی خریداران و همچنین افت شدید تقاضا برای دریافت وام از سوی سازنده‌ها به دلیل کم‌اثر و بی‌اثر شدن رقم تسهیلات بانکی و عدم کفایت تسهیلات در تامین مالی خرید و ساخت مسکن مربوط است. در سال ۹۸ تعداد افرادی که وام خرید مسکن دریافت کردند ۳۲ درصد در مقایسه با سال ۹۷ کاهش یافت.

این میزان در ۶ ماهه اول سال ۹۹ نیز ۲۰ درصد کاهش یافت. در همین مدت همچنین تعداد افرادی که اقدام به دریافت وام ساخت مسکن کردند نیز ۳۵ درصد افت کرد. کارشناسان می‌گویند در شرایطی که سیاست‌گذار بخش مسکن باید به این موضوع توجه داشته باشد که نمی‌توان با انجام اقدامات دستوری سهم تسهیلات مسکن از مجموع تسهیلات پرداختی شبکه بانکی را افزایش داد و راهکار این موضوع در احیای حلقه آخر زنجیره رونق مسکن نهفته است.

تقویت قدرت خرید متقاضیان و افزایش سقف تسهیلات مسکن متناسب با افزایش قیمت‌ها راه‌حلی است که می‌تواند منجر به افزایش تقاضا برای خرید مسکن و تحریک سمت عرضه به ساخت بیشتر واحد‌های مسکونی وخروج بازار معاملات خرید وساخت وساز از حالت رکودی شود. در چنین حالتی یکی از مهم‌ترین عوامل رکود بازار مسکن یعنی عدم کفایت عرضه از بین می‌رود و بازار مسکن به سمت رونق و تعدیل سطح قیمت‌ها حرکت می‌کند.

گردآورنده: الهام خلیلی خو

آنچه دیگران میخوانند:



+ 2
مخالفم - 3
نظرات : 0
منتشر نشده : 0

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید

تمام حقوق مادی و معنوی این پایگاه محفوظ و متعلق به سایت تیتربرتر می باشد .
هرگونه کپی و نقل قول از مطالب سايت با ذكر منبع بلامانع است.

طراحی سایت خبری