به گزارش تیتربرتر: بازار مسکن در ماه های گذشته درگیر گرانی و رکود فراوان بود که حالا پس از انتخابات آمریکا طبق گزارش ها این رکود در حال شکسته شدن است اما همچنان قیمت ها در بازار مسکن بالاست و در ادامه شروط کاهش قیمت مسکن را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
پایان رکورد مسکن پس از انتخابات آمریکا
به گزارش تیتربرتر به نقل از ایرناپلاس، در روزهای اخیر در حالی افزایش موارد فروش در بنگاه‌های معاملات مسکن دیده می‌شود که کارشناسان، آن را یک اثر روانی ناشی از انتخابات ریاست جمهوری آمریکا یا حتی یک همزمانی با آن می‌دانند. حال پرسش اینجاست که چه عاملی مالکان واحدهای مسکونی را به بنگاه‌های معاملات املاک آورده است؟
سید محمود فاطمی عقدا کارشناس بازار مسکن گفت: عرضه بیشتر مسکن در بازار یک واکنش روانی است. تغییرات بازار مسکن، بیشتر متأثر از سیاست‌های داخلی است و تا زمانی که سیاست‌های اقتصادی به صورت پایه‌ای اصلاح نشود، نمی‌توان انتظار داشتدر بازار مسکن به ثبات برسیم.
وی افزود: سیاست دولت و طرح مجلس برای الزام دولت به تولید یک میلیون واحد مسکونی در سال و تلاش مجلس و دولت برای شروع این طرح، می‌تواند به‌عنوان عاملی برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار در نظر گرفته شود. این عامل، وزن بیشتری نسبت به انتخابات ریاست جمهوری آمریکا در تغییرات بازار مسکن دارد.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: علاوه بر این، کاهش اخیر نرخ ارز نیز در حدی نیست که انتظار می‌رفت. در مجموع، نمی‌توان بین انتخابات آمریکا و تغییرات بازار ارز با نوسان‌های اخیر بازار مسکن ارتباط معناداری برقرار کرد.
رکود مسکن به پایان رسیده است
فاطمی، با یادآوری دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن گفت: علاوه بر سیاست‌های دولت و مجلس، خروج بازار مسکن از دوره رکود نیز دیگر عامل افزایش عرضه در این بازار است. بازار مسکن دوره رکود طولانی را پشت سر گذاشته و فعالان بخش مسکن در تلاشند با عرضه واحدهای بیشتر، بازار را از رکود خارج کنند.
یکی از عواملی که در سال‌های اخیر به عنوان عامل رکود در بازار مسکن مطرح می‌شود، خانه‌هایی هستند که مالکان به امید افزایش قیمت در دوره‌های بعد، آنها را خالی نگه می‌دارند و از عرضه آنها برای فروش و اجاره خودداری می‌کنند.
رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، با تأکید بر اهمیت اجرای مالیات بر خانه‌های خالی گفت: لازمه این طرح، یک سامانه اطلاعاتی قدرتمند و به‌روز است. در صورتی که همه دستگاه‌های مرتبط با این موضوع، با وزارت راه و شهرسازی که در صدر آن قرار دارد همکاری لازم را داشته باشند، می‌توان از منافع آن در بازار مسکن بهره‌مند شد.
فاطمی افزود: در این میان انتظار می‌رود شهرداری‌ها و سازمان‌های خدماتی با اطلاعاتی که در اختیار دارند، شناسایی و معرفی واحدهای خالی را تسریع و تسهیل کنند. بنابراین اگر بخش‌های مختلف دست به دست هم دهند، طرح مالیات بر خانه‌های خالی قابل اجرا خواهد بود.
وی ادامه داد: با اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی، این موضوع در اقتصاد کشور نهادینه خواهد شد که بخش‌هایی که با ضروریات زندگی مردم در ارتباط هستند و تغییرات منفی در آنها، پیامدهای اقتصادی-اجتماعی مؤثری در جامعه خواهد گذاشت، با اهداف خاص و توسط عده‌ای خاص به بازی گرفته نشود.
این کارشناس مسکن افزود: در واقع در هیچ کشوری اجازه داده نمی‌شود افراد فقط به دلیل مالکیت خصوصی، از عرضه مسکن در بازار خودداری کنند و یکی از راهکارهایی که سازندگان و مالکان را به عرضه واحدهای مسکونی خود در بازار ترغیب می‌کند، قانون مالیات بر خانه‌های خالی است.
فاطمی گفت: اینکه میزان این مالیات چقدر باشد و جامعه چگونه آن را می‌پذیرد، مواردی است که با مطالعه کارشناسی و نه فقط براساس شرایط کنونی، قابل تعیین است. آن هم در حالی که به نظر می‌رسد شرایط کنونی بازار مسکن، تا حدودی مطالعه کارشناسی درباره جزئیات این طرح را تحت تأثیر قرار داده است.
رئیس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با معرفی سه راهکار برای تکمیل سامانه املاک و شناسایی خانه‌های خالی گفت: برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی، اطلاعات شهرداری‌ها قابل استفاده است؛ زیرا پایان کار می‌دهند و آمار تولید را در اختیار دارند. اطلاعات سازمان‌های خدمات‌رسان که آب، برق، گاز و تلفن را به واحدهای مسکونی ارئه می‌دهند نیز می‌تواند در شناسایی خانه‌های خالی مورد استفاده قرار گیرد. راه حل سوم نیز، استفاده از بررسی‌های میدانی است.
فاطمی در پاسخ به این پرسش که آیا پیشنهاد الحاق اتحادیه مشاوران املاک به وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند بازار مسکن را ساماندهی کند، گفت: این پیشنهاد نقشی در مدیریت بازار مسکن نخواهد داشت و به نظر نمی‌رسد تصمیم درستی باشد زیرا اتحادیه املاک، یک تشکل صنفی خصوصی است که جایگاه و قوانین خاص خود را دارد و توجیهی برای این پیشنهاد وجود ندارد.
وی افزود: در عین حال اگر اتحادیه املاک به دلیل جایگاه تخصصی خود بتواند به شناسایی خانه‌های خالی کمک کند، مکلف به انجام این کار است. به عنوان نمونه کد رهگیری که در بنگاه‌های معاملات املاک به قراردادها داده می‌شود، با ثبت در سامانه املاک، اطلاعات به‌روزی در اختیار دستگاه‌های ذیربط قرار دهد.
مطالب مرتبط:
شروط ثبات یا کاهش قیمت مسکن
به گزارش تیتربرتر به نقل از شرق، مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره ارتباط بین کاهش نرخ ارز و مسکن در این‌روزها می‌گوید: «کاهش نرخ ارز می‌تواند علامتی تلقی شود که امکان دارد قیمت مسکن هم کاهش داشته باشد، اما این نتیجه‌گیری مستقیم نمی‌تواند درست باشد. در سال‌های 87 که قیمت مسکن کاهش پیدا کرد، ارز روند کاهشی نداشت و کمی هم رو به بالا بود. تجربه سال 92 را هم داریم که شاهد کاهش قیمت ارز و مسکن بهطور توأم در بازار بودیم». سلطان‌محمدی درباره شباهت و تفاوت سال جاری می‌گوید: «ولی تفاوت وضعیت فعلی با سال 92 این است که در سال 91 چشم‌انداز مثبتی برای تغییرات اقتصادی و کاهش ریسک‌ها و تورم و انتظارات تورمی پس از برجام اتفاق افتاد که علامت خیلی قوی‌ای را به بازار داد و امید بازار به‌شدت افزایش پیدا کرد. اکنون نیز علامتی که با پیروزی بایدن ظاهر شد به درجاتی با آن مشابه است اما از نظر شدت خیلی فرق دارد».
او با بیان اینکه باید دید کاهش قیمت دلار در سطوح پایین‌تر تثبیت می‌شود یا نه، ادامه می‌دهد: «اگر کاهش قیمت دلار را به میزان قابل‌ملاحظه‌ای برای دوره چند‌ماهه شاهد باشیم، می‌تواند نیرویی را به قیمت مسکن وارد کند و آنها را هم کاهش دهد، اما اگر نویز موقت در بازار تلقی شود و در این روند تورمی این کاهش دوباره کمرنگ شود، نمی‌توان انتظار داشت کاهش روند جدی‌ای را در قیمت مسکن ببینیم».
پیش‌بینی کاهش قیمت مسکن حتمی نیست
این کارشناس مسکن در ادامه با اشاره به رشد نجومی قیمت مسکن در دو سال گذشته و ماه‌های اخیر می‌افزاید: «قیمت مسکن در ماه گذشته به بالای 10 درصد افزایش قیمت رسید. آن رشد به احتمال خیلی زیاد متوقف می‌شود و اگر هم رشدی باشد محدودتر خواهد بود، اما امیدواریم با مثبت‌شدن چشم‌اندازهای اقتصادی و کاهش انتظارات تورمی، قیمت مسکن هم رو به کاهش برود؛ ولی این پیش‌بینی نمی‌تواند قطعی باشد».
او شروطی را برای کاهش قیمت مسکن قائل است: «لازمه کاهش قیمت مسکن آن است که این چشم‌انداز امیدبخش تداوم داشته باشد و بازار بپذیرد برای یک چشم‌انداز یک یا دوساله وضعیت به‌همین‌ترتیب خواهد بود و دلار به قیمت‌های قبلی باز نخواهد گشت. اما اگر روند تورمی ادامه داشته باشد، همچنان سرمایه‌گذاران و سوداگران در فکر روش‌هایی خواهند بود که بتوانند سرمایه‌های ریالی‌شان را در مقابل تورم ایمن نگه دارند و با توجه به اینکه دلار هم بی‌ثباتی نشان می‌دهد و بورس در دو، سه ماه قبل بی‌ثباتی نشان داد، ممکن است اقبال این قبیل سرمایه‌گذاران به بخش مسکن بیشتر باشد و موجب شود شاهد شکست قیمت در بازار مسکن نباشیم».
سلطان‌محمدی در ادامه با نگاهی به آینده می‌گوید: «باید منتظر ماند و دید در طول یکی، دو ماه آتی، روندها چطور خواهد شد و تشدید فشارهای تحریمی در دو ماهه باقی‌مانده دوران ترامپ چقدر خواهد بود و بازار چه برداشتی از این تشدید فشارها خواهد داشت و بازگشت بایدن به برجام اتفاق خواهد افتاد و مذاکرات در مسیر امیدبخشی خواهد بود یا نه. باید منتظر ماه‌های آتی بمانیم که بتوانیم قضاوت روشن‌تری از وضعیت بازار مسکن داشته باشیم؛ اما تردیدی نیست که اتفاقی که در بازار مسکن افتاد و کاهش قیمت دلار، نیرویی را به بازار مسکن در جهت ثبات یا کاهش قیمت‌ها وارد می‌کند. حالا باید این را در مقایسه با نیروی تورم و سایر عوامل قرار دهیم؛ چون عوامل دیگری هم در بازار مسکن مؤثر هستند».
حذف دست دلالان
علی فرنام، دیگر کارشناس مسکن نیز نظری مشابه دارد و روند کاهشی قیمت مسکن را مشروط می‌داند. او می‌گوید: «تحولاتی که در دو سال اخیر پس از جهش نرخ ارز داشتیم، با هیچ‌کدام از جهش‌های قبلی قیمت مسکن قابل قیاس نیست. در ایران حداقل چهار جهش قیمت مسکن را پیش از جهش قیمت سال‌های 1397-1399 تجربه کردیم که هیچ‌یک به‌شدت جهش پنجم در این بازه زمانی نبود. به نظر می‌رسد سهم حباب‌بودن یا افزایش خارج از منطق این موج اخیر بیشتر از هر موج دیگری بوده و توجیهی هم داشتند که آن را متناظر با نرخ ارز تفسیر می‌کردند که درست نبود؛ زیرا ماهیت آن عمدتا دلالی، سفته‌بازی و سوداگری بود».
فرنام در ادامه می‌گوید: «منطق آن است که معمولا در شرایطی که نرخ رشد اقتصادی منفی و شرایط اقتصادی، انقباضی است، تقاضای مسکن کاهش یافته، استطاعت خانوار کم شده و به‌شدت تقاضا دچار محدودیت می‌شود.
به لحاظ یک‌سری مؤلفه‌های کلان اقتصادی نیز در چنین شرایطی تقاضا برای کاربری‌های جانبی که بخشی از تقاضای ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهند، کاهش می‌یابد؛ اما شاهدیم که این بخش با افزایش روبه‌رو شده است. این بخش بدون هیچ‌گونه توجهی به تقاضا رشد کرده که به نظر می‌رسد بخش درخور توجهی از آن حبابی و ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی بوده است. این موضوع در آمارهای ماهانه بانک مرکزی نیز قابل ردیابی است. این بخش برای توجیه عملکرد خود متمرکز بر نرخ دلار می‌شد که آن‌هم از پایه اشتباه است؛ زیرا بخش مسکن با دلار تغییر ویژه‌ای نمی‌کند».
اول ثبات، بعد کاهش قیمت مسکن
او با پیش‌شرطی می‌گوید: «با کاهش نرخ ارز حتما انتظار می‌رود که این بخش نیز با کاهش قیمت روبه‌رو شود و اگر شرایط با‌ثبات بماند و چشم‌انداز کاهش نرخ ارز و ثبات اقتصادی، یک چشم‌انداز قابل اتکا و بلندمدت باشد و تکانه‌های سیاسی-اقتصادی بیرونی متصور نباشد، حتما بازار مسکن کاهش درخور توجهی را تجربه خواهد کرد؛ اما اگر به‌صورت سینوسی و نوسانی باشد، بیشتر یک کاهش مختصر را شاهد بوده و رکود را در انتظار خواهیم بود؛ به‌نحوی‌که شرایط فروش مسکن سخت‌تر شده و خریدار واقعی و قدرت چانه‌زنی آنها افزایش می‌یابد».
فرنام ادامه می‌دهد: «اگر مؤلفه‌های کلان اقتصاد سیاسی به سمت آرامش و ثبات برود، حداقل تا چندین سال پیش‌بینی می‌شود که افزایش قیمت معناداری نداشته باشیم. اعداد معاملات مصرفی خیلی منطقی‌تر خواهد شد و جو احساسی افزایش لحظه‌ای قیمت مسکن از بین می‌رود و تقاضای انباشته‌ای برای تغییر سرمایه‌ها شکل می‌گیرد». او با اشاره به روند سرمایه‌گذاری در بازار دارایی‌ها می‌گوید: «اگر متناظر با موج قیمت قبلی تفسیر کنیم، آنجا هم در این دوره، خروج سرمایه‌ها از حوزه‌های دیگر به حوزه سپرده‌های بانکی را شاهد بودیم؛ زیرا رشد حوزه‌های موازی مانند ارز، مسکن و... گرفته می‌شد و حوزه سپرده‌های بانکی با کمترین ریسک عملکرد بیشتری را از حوزه‌های دیگر داشت».
این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه انتخابات آمریکا به‌صورت مستقیم اثرگذاری روی حوزه مسکن نخواهد داشت، می‌گوید: «اثرگذاری آن از کانال نرخ ارز صورت می‌گیرد. چشم‌انداز ثبات اقتصادی و سیاسی حتما به آرامش بازار مسکن کمک کرده و از التهابات آن می‌کاهد. زمینه‌هایی که سوداگران و دلالان مسکن بتوانند به التهاب بازار اضافه کنند، حتما از دست می‌رود و آنها نیز آغاز به خارج‌کردن سرمایه خود از بازار مسکن می‌کنند که در این حالت، نوسانات منفی بازار حذف شده و می‌توان انتظار داشت که بخشی از دور‌شدن آن از تقاضای مصرفی و استطاعت خرید مسکن را جبران کند». به گفته او، نخست آنکه کاهش نرخ ارز بهطور مستقیم روی کاهش قیمت مسکن اثرگذار است، اما اثر آن منوط به استمرار و دوام خواهد بود و دوم چشم‌انداز ثبات سیاسی و اقتصادی است که آن‌هم حتما می‌تواند اثر کاهشی یا تثبیت یک دوره قابل توجه آرامش در بازار مسکن را به دنبال بیاورد.
گردآورنده: فرحان مرادی
آنچه دیگران میخوانند:
