به گزارش تیتربرتر؛ رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر به عنوان یکی از دغدغه های اصلی مردم ایران تبدل شده است و مقابل تورم مسکن؛ قدرت خرید نیز به شد کاهش یافته است و همین اتفاق باعث ایجاد رکود در بازار مسکن شده است و خرید و فروش قابل توجهی انجام نمی شود.
طبق آخرین امار؛ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۹ به ۸۶۵۶ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۳ درصد و ۱۵۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.
همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۶.۷ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۱۰ و ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.
نگاهی به آخرین وضعیت بازار مسکن
صورت وضعیت بازار مسکن را از دو منظر می‌توان توضیح داد؛ «جنس تقاضای حاضر در بازار» و «استعداد بازار مسکن برای ورود به عصر پساجهش».
وضعیت بازار مسکن از منظر «جنس تقاضا» تقریبا از اواخر سال ۹۷ تا الان نشان می‌دهد: عمده حاضران در صحنه معاملات ملک - زمین و آپارتمان بخصوص در شهر‌های بزرگ و به‌ویژه در تهران - از جنس تقاضای غیرمصرفی بوده و هستند. تقاضای مصرفی (خانه‌اولی‌ها و افراد متقاضی تبدیل آپارتمان قبلی به خانه بهتر)، تقریبا از اواخر سال ۹۷ در پی جهش قیمت مسکن از یکسو و نزول شدید قدرت خرید از دو محل کاهش درآمد و افت توان پوششی وام مسکن، از این بازار خارج و در طول سال ۹۸ و نیمه اول امسال، به تناسب جهش‌های مکرر، خروج این گروه از متقاضیان تشدید هم شد. شرح حال بازار مسکن از زبان واسطه‌ها و همچنین مشاهدات در جامعه تایید می‌کند که متقاضیان مصرفی در حاشیه بازار منتظر بهبود اوضاع هستند تا اقدام کنند. بهبود اوضاع از نگاه متقاضیان مصرفی، «مناسب شدن سطح قیمت مسکن برای خرید» است (افت استفاده از وام مسکن یکم از سوی خانه اولی‌ها طی همه ماه‌های اخیر، شاهد محکم این روایت است).
مطالب مرتبط:
اما در مقابل، طی حدود دو سال گذشته، «نگرانی از دست رفتن ارزش واقعی دارایی از محل تورم عمومی» سبب شد تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک حاضر شود و خرید کند. در سال ۹۸ نیز موج‌های مکرر سفته‌بازی (خرید و فروش کوتاه‌مدت آپارتمان) در کنار خرید‌های سرمایه‌ای، ابعاد جهش قیمت را بیشتر کرد. تقاضای غیرمصرفی حاضر در بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون با منشأ «متغیر بیرونی»، فعال و تحریک شد؛ بنابراین اثر «متغیر بیرونی بازار مسکن» بر رفتار بازیگران بازار ملک، چون زیاد است، آینده این متغیر نیز از اهمیت بالایی برخوردار است. «متغیر بیرونی» هر چه هست، «تولید انتظارات تورمی» را رقم زد و همین انتظارات بدبینانه، اسباب خرید ملک به‌عنوان «پناهگاه سرمایه» را به وجود آورد.
بنابر نوشته دنیای اقتصاد؛ اوضاع بازار همچنین از منظر «استعداد شروع پساجهش» نیز مشخص می‌کند: این بازار به‌صورت کم‌سابقه‌ای، در «سال سوم جهش قیمت» قرار دارد. این در حالی است که الگوی تغییرات صعودی (رشد تند) قیمت مسکن طی حدود سه دهه گذشته، طول زمانی جهش را حداکثر ۲ سال و به‌طور معمول حول و حوش یکسال نشان می‌دهد.
جهش‌های تاریخی قیمت مسکن (سالهای ۷۴، ۸۰، ۸۶ و ۹۲) به گونه‌ای بود که بعد از آن، موتور تورم مسکن آرام می‌گرفت و حتی چرخش آن در مقاطعی در این دوره‌ها، معکوس هم شد (قیمت اسمی در سالهای ۷۶ و ۸۸ به ترتیب حدود ۲ و ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد). اما در این دوره کنونی جهش قیمت، موتور رشد برای سال سوم همچنان روی دور تند است. سال ۹۷ میانگین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران ۶ درصد بود. سال ۹۸ این نرخ حدود ۴ درصد شد، اما در ماه‌های گذشته از سال ۹۹ دوباره بالا رفت به‌طوری که متوسط تورم ماهانه مسکن از ابتدای سال تاکنون ۸ درصد شده است.
واکنش بازار مسکن به انتخاب بایدن
یک کارشناس اقتصاد مسکن گفت: انتخاب بایدن به ریاست جمهوری آمریکا می تواند در کوتاه مدت به کاهش نرخ ارز ، خودرو و کالاهای وارداتی منجر شود اما کاهش قیمت خانه در شرایط طولانی مدت ثبات بازار مسکن اتفاق می افتد.
مهدی سلطان محمدی در گفت و گو با ایسنا اظهار کرد: در چند ماه گذشته بازارها خود را بر اساس پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و نرخهای بالای دلار تنظیم کرده بودند اما با برنده شدن بایدن انتظار می رود که نرخ دلار، طلا، خودرو، کالاهای وارداتی و شاخص بورس پایین بیاید.
وی افزود: پیروزی بایدن اطلاع جدیدی بود که به بازارها آمد و به همین دلیل قیمتها فورا اتفاق نمی افتد. صاحبان کالاها منتظر تثبیت نرخ ارز می مانند و اگر ببیند قیمت آن ثابت شده به تدریج قیمت کالاها را پایین می آورند. شاخص تورم هم مقداری کاهش می یابد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: کاهش تورم و افت ارزش دارایی ها، سرمایه گذاری در بانکها و خرید اوراق خزانه را جذاب می کند. به نظر می رسد دولت بتواند تامین مالی کند و کسری بودجه از شیوه های سالمتری انجام شود که به کاهش چشم انداز تورمی می انجامد.
سلطان محمدی درباره آینده بازار مسکن نیز گفت: بازار مسکن در کوتاه مدت کمترین تاثیر را از تحولات سیاسی اخیر می گیرد؛ زیرا چسبندگی قیمت در بخش مسکن، بالاتر از دیگر بازارها است و نمی توان برای دوره چند هفته ای انتظار افت قیمتها را داشت. بعید است که نرخها پایین بیاید اما روند افزایش قیمت کند می شود.
وی اظهار کرد: آمدن بایدن چند ماهی طول می کشد و اگر بخواهد به مسائل سیاست خارجی و تحریمها رسیدگی کند زمان می برد؛ بنابراین به سرعت نمی توان شاهد کاهش تحریمها و نوع رابطه ایران با آمریکا باشیم. اما چیزی که هم اکنون با آن مواجهیم این است که انتظارات نسبت به آینده تغییر کرده است. از سوی دیگر باید توجه داشتبه باشیم که ترامپ چند ماه وقت دارد و ممکن است فشار لابی بر روی او باعث شود تحریمها را طوری بگذارند که به این زودی ها قابل بازگشت نباشد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افت قیمت در بازار مسکن به سرعت اتفاق نمی افتد گفت: زمانی می توان انتظار کاهش نرخها در بازار مسکن را داشت که در یک دوره طولانی پایدار قرار گیرد. مسکن نسبت به تحولات سیاسی و نرخ دلار کشش پایینی دارد؛ بخصوص که با کاهش ساخت و ساز مواجهیم و مادامی که میزان عرضه محدود است و تقاضا وجود دارد نمی توان انتظار داشت قیمتها کاهش قابل توجهی پیدا کند.
ریزش قیمت مسکن چقدر جدی است؟
در هفت ماهه نخست امسال در حالی که بورس 175 درصد، سکه 145 درصد، طلا 114 درصد و دلار 93 درصد بازدهی داشتند، شاخص قیمت مسکن طبق گزارش مرکز آمار ایران تنها 21 درصد افزایش داشت. این درحالیست که در آخرین گزارش بانک مرکزی سرعت رشد ماهانه مسکن شدیدتر و معادل 10 درصد اعلام شده بود. این رقم از بازدهی دیگر بازارهای سرمایه‌گذاری طی مهر ماه بیشتر بوده و به همین دلیل از نگاه برخی این افزایش قیمت هیجانی بوده است.
اگر این پیش‌فرض پذیرفته شود، در روزهایی که جو کاهش قیمت بر بازارها مسلط شده به نظر می‌رسد بازار مسکن هم واکنش آنی نشان دهد.
انتشار آگهی‌های فروش مسکن طی دو روز پایانی آخر هفته اخیر همزمان با افزایش شانس موفقیت بایدن در انتخابات آمریکا نیز این گزاره را تایید می‌کند. با این حال با توجه به اینکه میزان رشد قیمت مجموع هفت ماهه مسکن به میزان خودرو نبوده، از نگاه برخی ممکن است واکنش بازار مسکن به ریزش قیمت دیگر بازارها احتمالا به اندازه خودرو نباشد.
اقتصادنیوز هم در این مورد نوشته است: بازار مسکن به دلیل اینکه قدرت نقد شوندگی پایینی دارد و غیرقابل تجارت است با نرخ تورم خود را تنظیم می‌کند. انتظار برخی کارشناسان این است که اگر درآمدهای دولت از محل فروش نفت افزایش یابد و در مقابل کسری بودجه دولت کاهش داشته باشد بازار مسکن برای یک دوره دوساله وارد فاز رکود شود.
اما گروه دیگر تأکیددارند با توجه به روند سایر بازارهای دارایی نقدینگی کنونی در اقتصاد ایران نیازمند ضربه‌گیر است. اگر سیاست‌گذار نرخ سود را اصلاح نکند امکان دارد بازار مسکن از محل نقدینگی رشد کرده در اقتصاد ایران تحریک شود؛ زیرا دولت در این بازار همانند سایر بازارها از قدرت کنترل قیمت و تنظیم بازار با واردات برخوردار نیست.
با این حال آیا تب کاهش قیمت به بازار مسکن سرایت می‌کند؟ طبق آخرین اعلام بانک مرکزی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به 26.7 میلیون تومان رسیده است.
گردآورنده: الهام خلیلی خو
آنچه دیگران میخوانند:
