تیتربرتر: بررسی عملکرد شبکه بانکی در پنج ماه ابتدایی سال جاری نشان میدهد که عرضه تسهیلات «تعمیر آپارتمان» نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۵۷ درصد کاهش یافته است. بخش مسکن در سه حوزه اصلی شامل جعاله (وام تعمیرات)، خرید مسکن نوساز و خرید مسکن غیرنوساز در مجموع تنها ۴۵.۵ همت از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص داده است؛ رقمی که معادل تنها ۱.۴ درصد از کل تسهیلات پرداخت شده در کشور است.
بازار امن مسکن در شرایط جنگی
تهدیدهای نظامی در یک سال و نیم گذشته اثرات گستردهای بر اقتصاد و جامعه ایران گذاشته و محدودیتها و چالشهای متعددی ایجاد کرده است. با این حال، همین ریسک بزرگ، شامل آستانه جنگ در سال ۱۴۰۳، شروع جنگ در ۲۳ خرداد و تعلیق آن از ۳ تیرماه ۱۴۰۴ تاکنون—بهطور غیرمستقیم بر بازار مسکن تأثیر گذاشته و به عاملی برای افزایش قیمتها تبدیل شده است.
در واقع، نوسانات و بیثباتیهای سیاسی و نظامی باعث شد که سرمایهها به سمت داراییهای امنتر مانند مسکن هدایت شوند. تقاضای بالا در شرایط عدم اطمینان، قیمتها را بالا برد و بازار مسکن توانست به نوعی «سپر دفاعی» در برابر اثرات تورمی و اقتصادی ناشی از تهدیدهای خارجی باشد.
این وضعیت نشان میدهد که حتی ریسکهای بزرگ نظامی میتوانند به شکل غیرمستقیم، روندهای اقتصادی خاصی را تشدید کنند. در شرایطی که بخشهای دیگر اقتصاد با فشارهای جدی روبهرو هستند، بازار مسکن توانسته از این وضعیت بهره برده و افزایش قیمتها را تجربه کند، امری که هم سرمایهگذاران و هم سیاستگذاران باید آن را با دقت تحلیل کنند.
اثر تحریمها بر بازار مسکن
فضای فعلی بازار مسکن درصورتیکه تا چند هفته دیگر، سناریوی غرب برای پیچیدهتر کردن تحریمها با فعالسازی اسنپبک محقق شود، باز هم تحت تاثیر شوک بیرونی قرار میگیرد. اگر بازگرداندن تحریمهای قبل از سال ۹۴ (تحریمهای قبل از معاهده برجام) اتفاق بیفتد، این فاکتور جدید را نمیتوان به تنهایی بهعنوان ریسک بیرونی موثر بر معادلات مسکن دید. ترکیبی از اسنپبک و ریسک تنش است که بر رفتار بازار اثرگذار خواهد بود.
درصورتیکه تشدید تحریمها در همین وضع آتشبس فعال شود، بعید است قیمت مسکن به تغییرهای احتمالی نرخ دلار، حرکت تُند صعودی بروز دهد. به گفته فردین یزدانی، صاحبنظر و تحلیلگر بازار مسکن، گرایشها در وضع جنگی در حوزه کسبوکارها به سمتی میرود که «تقاضای احتیاطی در کالاهای ضروری» افزایش مییابد و تقاضای موثر برای خرید کالاهای غیرضروری کاهش مییابد. ازآنجاکه نوعی از تقاضای خرید در بازار ملک و ساختمان، در سالهای گذشته تقاضای سرمایهای بوده، در شرایط جنگی، این کالا برای این گروه از متقاضیان، غیرضروری محسوب نمیشود.
یزدانی بر این باور است که، در وضع جنگی سرمایههای مالی به سمت بنگاهها و پناهگاههای امن حرکت میکند. بازارهای طلا و ارز همین مقصد جذب سرمایه است و در مقابل، سرمایهگذاری در ساختمان کاهش مییابد. این کارشناس اقتصاد ساختمان با اشاره به اتفاقهایی که در بخش مسکن و ساختمان در جنگ تحمیلی ۱۲روزه رخ داد، اعلام کرد: معاملات مسکن در تهران کاهش شدید یافته است و تعداد پروانههای ساختمانی نیز به دو هزار واحد در فصل بهار سال جاری افت کرد. بنابراین با افزایش انتظارات تورمی و نااطمینانی، الگوهای سرمایهگذاری به سمت بازارهای کمریسک حرکت میکند و تقاضا در بازار ارز افزایش مییابد.
بازار مسکن در صورت تداوم وضع جنگی مقصد سرمایهگذاران نیست. این در شرایطی است که از آتشبس تحت عنوان خاتمه جنگ تعبیر نمیشود و مقامها نیز چنین تحلیلی دارند. اما فعالسازی اسنپبک درصورتیکه با خاتمه قطعی جنگ همراه باشد در این صورت احتمال همحرکتی مسکن و دلار مطرح است. نهتنها بخش مسکن از ریسکهای غیراقتصادی اثر رکودی میپذیرد که این وضع برای بخش ساختمان نیز همین است.
در دهه ۸۰ سرمایهگذاری ساختمانی در کشور بهطور متوسط در سال هشت درصد افزایش یافت. این وضع در دهه ۹۰ بهخاطر تورمهای بالای نیمه دوم آن دهه، به رشد سالانه متوسط چهار درصد محدود شد. در سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳، وضع به مراتب بدتر شد؛ بهطوریکه نرخ رشد سالانه سرمایهگذاری ساختمانی «صفر» شد.
بیشتر بخوانید:
این نرخهای اعلامی، رشد اسمی است و اگر تورم ساخت از آن کسر شود، با لحاظ اینکه از سال ۹۸ به بعد، میزان تورم ساختمانی (رشد قیمت مصالح ساختمانی) بالای ۲۵ تا ۳۰ درصد بوده، در سالهای گذشته رشد واقعی سرمایهگذاری عملاً منفی بوده و ورودی سرمایه اتفاق نیفتاده است. با این حال دولت در برهههای مختلف (حتی در همین مقطع)، به مجموعه محدود و بیاثر «پروژههای مسکنسازی دولتی» و رشد تیراژ ساخت یا رشد سرمایهگذاری به زور این طرحها دلخوش بوده است. اما در واقعیت بازار مسکن و ساختمان، سرمایهگذاران شرایط (تورمی) را مناسب نمیبینند.
چالش های پیش روی سرمایه گذاران بخش مسکن
ریسکهای غیراقتصادی در این سالها دو مسئله برای سرمایهگذاران ساختمانی درست کرده است. نخست، جهش قیمت مسکن و خروج خریداران مصرفی از بازار خرید و فروش آپارتمان است که مستقیم روی کسبوکار ساختمانیها اثر سوء گذاشته است. متوسط رشد سالانه قیمت مسکن در دهه ۸۰ معادل ۲۵ درصد بود. اما این نرخ در دهه ۹۰ به سطح ۳۳ درصد پرش کرد و در سالهای ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ نیز در سطح جدید ۴۰ درصد ایستاد.
دوم، تورم بالای تولید مسکن و ساختمان است. هم رشد قیمت زمین و هم رشد قیمت مصالح ساختمانی در سالهای گذشته، شدید گزارش شده است و باعث شده حاشیه سود سازندهها کاهش یابد. فردین یزدانی در این زمینه مطالعهای انجام داده که نتایج آن نشان میدهد، نرخ رشد قیمت تمامشده مسکن در سال ۱۴۰۳ و سال ۱۴۰۴ از نرخ رشد قیمت فروش بیشتر بوده است. وضع امسال به خوبی «تفاوت فاحش» تورم تولید و تورم مسکن را مشخص میکند. درحالیکه ریسک جنگ سپر تورم مسکن شد اما هزینههای تولید ساختمان در مسیر رشد از نفس نیفتاد.
هر چقدر رشد قیمت تولید از رشد قیمت فروش جلوتر یا به آن نزدیک باشد، عایدی سرمایهگذاری تنزل میکند و از جذابیت میافتد. افت شدید جذابیت سرمایهگذاری ساختمانی در ایران در مطالعه فردین یزدانی برای ماههای گذشته از سال ۱۴۰۴ محرز است. در این مطالعه، عایدی تولید مسکن در متوسط کشوری به زیر پنج درصد رسیده است. این درحالی است که بازدهی سرمایهگذاری در بازارهای غیرمولد در مقایسه با بخش مولد ساختمان، بهمراتب بیشتر از این (در ماههای گذشته) بوده است.
