تیتربرتر: بازار مسکن در ماه‌های اخیر یکی از بی‌سابقه‌ترین و شدیدترین جهش‌های قیمتی را تجربه کرد. به طوری که طبق برآوردهای غیررسمی «بررسی اولیه روی پلتفرم‌های دیوار و شیپور نشان می‌دهد قیمت‌ها در برخی موارد تا ۱۰۰ درصد افزایش داشته است. حجم معاملات نشان می‌دهد خرید مسکن ۴۰ درصد کاهش داشته است.»

این درحالیست که رشد چشمگیر قیمت‌ها در سه تا چهار ماه گذشته اتفاق افتاده و جهش ناگهانی و یکباره‌ای که قدرت خرید بخش مصرفی و دهک‌های پایین و متوسط جامعه را به‌طور کامل ناپدید کرده است.

در حالی که برخی کارشناسان این گرانی افسارگسیخته را به نوسانات ارزی و تنش‌های منطقه‌ای گره می‌زنند، تحلیل‌گران دیگر معتقدند این بازار دچار یک «کلاه‌برداری ساختاری» و حباب ناشی از هجوم سرمایه‌های سرگردان شده است که به‌زودی ترک خواهد خورد.

آیا بازار وارد فاز جدید شده است؟

بررسی فایل‌های عرضه بازار مسکن تهران نشان می‌دهد میانگین قیمت دلاری آپارتمان‌های نوساز (حداکثر سه سال ساخت) در تهران به حدود ۱۳0۰ دلار در هر متر مربع رسیده است. این رقم حاکی از بازگشت قیمت دلاری مسکن به محدوده تاریخی پس از افت قابل توجه سال‌های اخیر است. طبق داده‌های به‌روزرسانی‌شده، میانگین قیمت عرضه شده برای خرید هر متر مربع آپارتمان نوساز حدود ۲۴۰ میلیون تومان است. با نرخ فعلی دلار حدود ۱۷۸ هزار تومان، این رقم معادل تقریبی 1350 دلار محاسبه می‌شود.

از دهه ۱۳۸۰ تاکنون، قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران عمدتاً در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار نوسان داشته و این بازه به عنوان سطح تعادلی بلندمدت بازار شناخته می‌شود.پس از جهش ارزی سال ۱۳۹۷ و کاهش موقت قیمت دلاری، این شاخص در دوره ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ با ورود سرمایه از بازار سهام تا حدود ۱۶۰۰ دلار افزایش یافت. اما از سال ۱۴۰۲ به بعد، با وجود رشد قیمت‌های ریالی، قیمت دلاری مسکن روند نزولی گرفت و در سال ۱۴۰۴ به محدوده ۸۰۰ تا ۹۰۰ دلار رسید.

اکنون در خرداد ۱۴۰۵، آپارتمان‌های نوساز با قیمت دلاری 1350 دلار، بالاتر از میانگین تاریخی قرار دارند، هرچند با در نظر گرفتن املاک با سن بیشتر، میانگین قیمت دلاری بازار به سطوح پایین تری می‌رسد. بر اساس قاعده رایج بازار، ارزش املاک مسکونی معمولا به ازای هر سال افزایش سن، حدود ۱٫۵ درصد کاهش می‌یابد البته این رقم بسته به منطقه، کیفیت ساخت و شرایط نگهداری متفاوت است. بنابراین، میانگین قیمت دلاری کل بازار با احتساب آپارتمان‌های میان‌سال و قدیمی احتمالا به محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار یا حتی کمتر نزدیک شود.

بیشتربخوانید:

رفتار بازار مسکن، به نوع و چگونگی توافق بین ایران و آمریکا بستگی دارد

در عین حال، برخی متغیرهای بنیادین بازار نشان می‌دهد روند قیمت دلاری مسکن همچنان تحت تأثیر عوامل تاثیرگذار قرار دارد. از یک سو، بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در زمستان ۱۴۰۴ به ۶۱.۸ درصد رسیده که از افزایش قابل توجه هزینه ساخت حکایت دارد. رشد هزینه زمین، مصالح و دستمزد نیز فشار افزایشی بر قیمت تمام‌شده واحدهای جدید وارد کرده است. از سوی دیگر، تحولات سیاسی و انتظارات ناشی از احتمال توافق یا کاهش ریسک‌های سیاسی می‌تواند رفتار سرمایه‌گذاران در بازار دارایی‌ها را تغییر دهد. در چنین شرایطی می‌توان گفت قیمت مسکن هنوز به طور کامل خود را با رشد هزینه‌های ساخت تطبیق نداده و روند بازگشت آن به سطوح بالاتر ممکن است ادامه‌دار باشد؛ هرچند جهت‌گیری نهایی بازار همچنان به روند نرخ ارز، شرایط اقتصادی و حجم معاملات وابسته خواهد بود.