تیتربرتر: این «سلب قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای»، فاکتور جدید در صحنه بازار مسکن است که دست‌کم به اندازه فاکتورهای خارجی (دلار و سیاست)، نبض قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار داده و قرار خواهد داد. ابعاد این ماجرا را با شرح یک نمونه از آنچه طی حدود ۷ ماه گذشته برای یکی از فروشندگان آپارتمان در منطقه‌ای متوسط در پایتخت گذشت، توضیح می‌دهیم.

مالک یک آپارتمان «متوسط متراژ» در یکی از محله‌های متوسط از مناطق نیمه شمالی شهر تهران، از اواخر سال گذشته تا کنون، به شکل موثر و جدی، فروشنده بازار بود. در این مورد، «قیمت پیشنهادی» فروش در ابتدا مترمربعی ۱۵۰ میلیون تومان در مترمربع برای واحد ۹۰ مترمربعی تعیین می‌شود، اما در طول ماه‌های اخیر، «نبود خریدار موثر» برای این فایل که مربوط به آپارتمان ۶ ساله است، باعث شد، فرد فروشنده «قیمت پیشنهادی» را به مترمربعی ۱۲۰ میلیون تومان کاهش دهد و پای میز امضای قرار داد حاضر شود. او درباره وضعیت بازار مسکن می‌گوید «متقاضی در بازار حضور دارد»، اما «پول نیست». بررسی‌هایی که پیرامون این مورد به خصوص به عنوان «نماینده سایر فایل‌های فروش بازار مسکن» و «منعکس‌کننده وضعیت کلی بازار ملک» صورت گرفته است، مشخص می‌کند، «توان مالی خریداران کنونی در بازار مسکن» در بهترین حالت ممکن، دست‌کم ۲۰ درصد کمتر از «قیمت‌های فعلی فروش آپارتمان» است. این بدان معناست که «سطح قیمت مسکن در سال‌های اخیر» خیلی بیشتر از ظرفیت بازار افزایش پیدا کرد تا جایی که امروز، حتی خریدار سرمایه‌ای هم قدرت خرید خود را از دست داده است. از یک طرف، سمت فروش، برای کاهش بیشتر قیمت مقاومت می‌کند چون، نگاهی به سطوح قیمت سایر بازارها و از همه مهم‌تر، وضعیت تورم عمومی دارد، اما از سوی دیگر، سطح فعلی قیمت مسکن، «خریدارپسند» نیست. فاصله افتادن بین «سطح قیمت مسکن» و «قدرت خرید سرمایه‌گذار» آن هم در شرایطی که از سال ۹۷ به بعد، «قدرت خرید مصرف‌کننده» در بازار مسکن، از دست رفت، اتفاق تقریبا تازه‌ای است که موقعیت جدیدی برای آینده بازار مسکن رقم می‌زند.

این موقعیت به این صورت خواهد بود که طبق پیش‌بینی برخی از اقتصاددانان رصدکننده بخش مسکن، حتی اگر در ماه‌های آینده، تحت شرایطی بعید، نرخ دلار شبیه سال‌های قبل از ۱۴۰۲ شود و بار دیگر در مسیر شیب تند افزایشی قرار بگیرد، بسیار بعید خواهد بود، تورم مسکن دنباله‌رو تورم دلار شود. به بیان دیگر، به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در سطح فعلی قیمت‌ها، بالاتر رفتن احتمالی «قیمت پیشنهادی» در شرایط رشد تند نرخ دلار، به «خرید آپارتمان با قیمت خیلی بیشتر از نیمه اول امسال» منجر نخواهد شد.

در این صورت، چنانچه نرخ دلار در شرایط صعود تند قرار بگیرد، سناریوی ضعیف، «رکود شدیدتر معاملات خرید مسکن در کنار رشد کم قیمت» خواهد بود. در صورتی هم که نرخ دلار مثل نیمه اول امسال، وضعیت ثبات نسبی را تجربه کند –که پیش‌بینی‌ها عمدتا از این جنس است- در این صورت، سناریوی محتمل، «فاصله نزدیک بین تورم مسکن و تورم عمومی» خواهد بود.

بازار مسکن تا پایان سال 1402

ورود دو کارگردان جدید به معادله «معاملات ملک و قیمت مسکن»، وزن سناریوهای قابل طرح برای «بازار مسکن تا پایان سال» را تغییر داده است.

بازار مسکن در نیمسال اول عمدتا از سه ناحیه «تورم ساخت»، «گشایش‌ها در مسیر توافق ایران و غرب» و همچنین «کاهش نرخ رشد نقدینگی» تاثیر پذیرفت؛ به‌طوری‌که بعد از رشد قیمت مسکن در بهار، به‌دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به تبع آن، قیمت مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد. در حال حاضر، فاکتورهای «جاماندگی قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای از قیمت‌ مسکن» و «وضعیت نظامی منطقه» به آن عوامل سه‌گانه موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک اضافه شده است. برآیند این نیروها می‌تواند رابطه‌ای را که از سال۹۷ تاکنون بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند قیمت مسکن وجود داشت، تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار مسکن را در جهت مشابه تابستان قرار دهد. حضور دو کارگردان جدید از یکسو، عامل عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای از صحنه معاملات مسکن است و از سوی دیگر سرمایه‌گذاری ملکی را متوجه ریسک احتمالی جنگ می‌کند.

بیشتر بخوانید:

مسکن در تابستان چقدر ارزان شد؟ | جدیدترین قیمت آپارتمان در تهران را ببینید

«بازار مسکن تا پایان ۱۴۰۲» را به جای رصد با دوربین‌هایی از نوع «ارز» یا «برجام»، می‌توان از روی «شرایط موجود سطوح قیمت مسکن و قدرت خرید»، بهتر دیده‌بانی کرد. نه اینکه، «آینده میان‌مدت» این بازار ارتباطی به آن دو متغیر خارجی –دلار و سیاست- ندارد، بلکه منظور از «ضرورت تمرکز بر اوضاع فعلی داخلی بازار مسکن»، واقعیت تقریبا تازه‌ای است که بر بخش مسکن و ساختمان حاکم شده است و اثر آن، اگر بیشتر از «کارگردان‌های خارجی» موثر بر نبض این بازار نباشد، حتما کمتر نیست. اما ماجرای این کارگردان داخلی بازار مسکن چیست؟ این مقاله -که در شماره هفته گذشته «تجارت‌فردا» و همچنین «ویژه‌نامه گروه رسانه‌ای دنیای‌اقتصاد» با عنوان شانس بالای «تورم پایین مسکن» به چاپ رسید- به این پرسش، پاسخ داده است.

گزارش بانک مرکزی برای روند کاش نرخ مسکن

بانک مرکزی متوسط نرخ مسکن در تهران طی مهر ماه را 76میلیون تومان اعلام کرد؛ براساس این گزارش؛ روند کاش نرخ مسکن که در تابستان آغاز شده بود، پایان یافت و در مهر ماه با رشد یک درصدی قیمت مسکن مواجه شد. براساس این گزارش، در مهر تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در تهران به سه هزار و ۱۰۰ واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل ۲۰ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل 42درصد کاهش را نشان می‌دهد.

گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در مهر ماه حاکی از آن است که طی ماهی که گذشت، آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر از 80متر، 58درصد معاملات را تشکیل دادند و 58درصد معاملات نیز با قیمتی پایین‌تر از متوسط قیمت مسکن (76میلیون تومان) انجام شده است.  در سمتی دیگر 60درصد معاملات در رقمی کمتر از 6میلیارد تومان انجام شد. در این بین بیشترین معامله برای آپارتمان‌های 50 تا 60متری انجام شد؛ 15درصد معاملات مهر ماه در این متراژ انجام شده است. از سوی دیگر، در آپارتمان‌های متراژ بالا، خانه‌های بالای 200متر، با سهمی 2.6درصدی، بیشترین معاملات را از آن خود کردند.