تیتربرتر: برخلاف تصورات در روزهای اخیر بازار مسکن دچار رکود شده است؛ در حالی که معمولا در روزهای منتهی به پایان سال، خرید و فروش خانه رونق داشت. مشاوران املاک می‌گویند افت ادامه‌دار قیمت‌ها در بازار ارز، در فاز اول جلوی بزرگ‌تر شدن حباب نرخ‌های پیشنهادی را گرفته و حتی به کاهش تا ۱۵ درصدی نرخ‌های پیشنهادی منجر شده است. ممکن است در فاز دوم شاهد ریزش قیمت‌های پیشنهادی در سطح کلی بازار باشیم.
2 تئوری قیمت مسکن در سال آینده
تئوری اول
کاهش قیمت ارز که روز گذشته هم ادامه پیدا کرد، برآوردها از آینده بازار ملک را به چالش کشید. برخی کارشناسان مسکن که بعضا بر طبل گرانی می‌کوبند این تئوری را مطرح کردند که مسکن از بازارهای موازی جا مانده و در سال آینده با رشد مواجه می‌شود؛ این در حالی است که قیمت خانه در تهران طی یک سال اخیر بیش از نرخ تورم عمومی افزایش یافته است.
میانگین قیمت هر متر خانه در تهران طبق آخرین آمار به ۵۵ میلیون تومان رسیده که افزایش ۶۶ درصد را در یک سال اخیر نشان می‌دهد؛ در حالی که تورم عمومی سالیانه ۴۷ درصد و تورم نقطه به نقطه ۵۳ درصد بود. در واقع مسکن در پایتخت ۱۳ درصد بالاتر از سایر کالاها رشد قیمت داشته است؛ بنابراین فرضیه گرانی مجدد آن چندان منطقی نیست.
تئوری دوم
مشاوران املاک شهر تهران هم معتقدند که ظرفیتی برای رشد مجدد این بازار در سال آینده وجود ندارد. بخصوص اینکه بازارهای موازی مثل ارز و نهاده‌های ساختمانی در روزهای اخیر دچار افت قیمت شده‌اند.
بیشتر بخوانید:
اما آخرین وضعیت بازار مسکن در شهر تهران گویای آن است که معاملات به ندرت انجام می‌شود. هر دو گروه خریدار و فروشنده از حدود ۱۰ روز قبل که روند ریزش قیمت‌ها در بازار ارز آغاز شده معاملات را به حالت تعلیق درآورده‌اند. البته بسیاری از کسانی که نرخ‌های غیرمتعارف برای واحدهای خود در نظر گرفته بودند قیمت‌ها را تعدیل کرده‌اند.
آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند با توجه به ماهیت دیرپذیری بازار مسکن، کنشگران این بازار مدتی در انتظار نتایج تاثیر بازارهای موازی می‌مانند و در صورت ایجاد ثبات در اقتصاد کلان و بخصوص بازار ارز، کنترل بازار مسکن محتمل‌ترین سناریو برای سال ۱۴۰۲ خواهد بود.
کاهش تقاضای خرید و فروش ملک
هر چند در روزهای اخیر به واسطه کاهش قیمت ارز ، بازار خرید و فروش ملک نیز با کاهش تقاضای محسوس روبرو شد اما همچنان مسکن مقصد مناسبی برای برخی سرمایه‌گذاران محسوب می‌شود. بنابر آمارهای مرکز آمار ایران، حجم معاملات در بازار مسکن در ماه‌های اخیر افزایش یافته‌است، جهش تقاضا در بازار مسکن در حالی است که قدرت خرید در کشور پایین آمده‌است؛ سلطان محمدی در خصوص چرایی این اتفاق گفت:« در چنین شرایط تورمی معاملات سوداگرانه افزایش پیدا می‌کنند و صاحبان سرمایه برای حفظ ارزش سرمایه خود آن را وارد بازار ملک می‌کنند، بنابراین سوداگران بخشی از خریدارانی هستند که مصرف‌کننده اصلی نیستند اما قیمت بازار را شکل می‌دهند و افزایش قیمت‌هایی که رخ می‌دهد منعکس کننده وجود چنین تقاضایی است و اگر چنین تقاضایی وجود نداشت قیمت‌ها به این شکل بالا نمی‌رفت.»
سلطان محمدی در واکنش به این گفته که آیا بازار مسکن بدون قیمت شده‌است یا خیر؛ گفت:« بازار ملک یک بازار همگن نیست و هر مسکنی با مسکن دیگر تفاوت دارد و قیمت‌ها به صورت روزانه در مقابل چشم خریدارها وجود ندارد بلکه در نتیجه چانی‌زنی‌ها بیرون می‌آید و قیمت‌های انتظاری خریداران و فروشندگان یک دامنه نوسان شدید را تجربه می‌کند، به خصوص زمانی که تورم صعودی باشد؛ برخی خود را با قیمت‌های امروز دلار هماهنگ می‌کنند و برخی با قیمت‌های آینده خود را منطبق می‌کنند و در نتیجه تفاوت‌ها در خرید و فروش ملک مشهود می‌شود.»
قیمت ملک در تهران در سال آینده
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن گفت: افزایش بی‌رویه قیمت ملک در تهران باعث شده دو موضوع برای سال آینده وجود داشته باشد؛ نخست اینکه افزایش اجاره‌نشینی و افزایش کاذب اجاره‌بها و قیمت مسکن را در پی خواهد و از سوی دیگر این عوامل باعث می‌شود افراد بیشتری در تهران مجبور به ترک پایتخت و مهاجرت به مناطق شهری اطراف تهران و شهرهای جدید شوند.
او ادامه داد: البته این روند، افزایش قیمت در این مناطق را نیز در پی دارد؛ یعنی موج افزایش قیمت کاذبی که در چند ماه اخیر شکل گرفته خودش را در این نواحی نشان خواهد داد.
غیبی همچنین گفت: این مساله مطلوب نیست زیرا دولت در این مناطق تحت عناوین مختلف مانند مسکن ملی اقدام به ساخت وساز می‌کند و در نتیجه قیمت‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و هزینه ساخت را بالا می‌برد. همچنین باعث تغییر فرهنگ زیستی و بومی خواهد شد.
او در این مورد توضیح داد: این افزایش قیمت اجاره در تهران باعث خواهد شد هزینه‌ها در مناطق حاشیه تهران نیز بالا رود و افزایش قیمت در ملک و آپارتمان شهرهای جدید و حاشیه پایتخت را در پی خواهد داشت.
