به گزارش تیتربرتر؛ بازار مسکن یکی از پرنوسان ترین بخش های اقتصادی می باشد و بررسی رفتار این بازار مورد توجه بسیاری از کارشناسان قرار گرفته است.

عوامل موثر بر قیمت مسکن 

علاوه بر قیمت آهن آلات و مصالح ساختمانی، مجموعه ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت مسکن تاثیر می گذارند. ولی اینکه در زورآزمایی این عوامل کدام یک بر بازار مسلط خواهند شد نیازمند بررسی است. نوسانات بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته به دلایل متنوع به ویژه پایین بودن نرخ تورم عمومی کمتر از ایران است با این حال بازار مسکن در این کشورها هم نوسانات قابل توجهی دارد. زمین و مسکن به عنوان یک دارایی یا در برخی موارد به عنوان یک کالای سرمایه ای به شدت تحت تاثیر ساختار اجتماعی و اقتصادی یک شهر می باشند و اثرات عوامل مختلف تاثیرگذار بر آن، در قیمت زمین و مسکن انعکاس می یابند. همین ویژگی ها سبب شده تا دولت ها در بازار مسکن دخالت کرده و اقدام به سیاست گذاری و برنامه ریزی نمایند.   

عوامل تعیین کننده قیمت مسکن  

عوامل موثر بر قیمت مسکن در دو دسته مهم قابل تقسیم بندی هستند. نخست عوامل بنیادی که توسط نیروهای عرضه و تقاضای بازار کنترل می شوند و دسته دوم عوامل غیر بنیادی که مربوط به عملکرد اقتصاد مسکن نیستند بلکه شامل نیروهایی هستند که خارج از عملکرد بخش مسکن، بر قیمت مسکن تاثیر می گذارند. مساله تغییرات قیمت زمین، قیمت میلگرد امروز و آهن آلات، نرخ تورم و نقدینگی، نرخ بهره و ارز، ساختار جمعیتی، درآمد خانوار و متغیرهای فضایی مثل ویژگی های ساختاری مسکن و خصوصیات محله که در سال های اخیر به ویژه در شهرهای بزرگ رخ داده است را می توان از عوامل و نیروهای مهم و موثر بر قیمت مسکن قلمداد کرد.

 افزایش عمده قیمت مسکن متاثر از تغییرات ارزش زمین می باشد چراکه زمین اصلی ترین و در واقع زیربنایی ترین رکن توسعه شهری را تشکیل می دهد، که محدودیت در عرضه آن در مقابل تقاضای روزافزون جمعیت شهری باعث می شود قیمت آن به سرعت افزایش یابد. در مناطقی که شدت استفاده از زمین بسیار زیاد است قیمت زمین تاثیر بسزایی در قیمت تمام شده یا قیمت کالای نهایی خواهد داشت بنابراین چون عرضه زمین نمی تواند پاسخگوی تقاضای افراد باشد قیمت مسکن به صورت جهشی افزایش می یابد. در ایران به دلیل توسعه نیافتگی و عدم کارآمدی بازارهای مالی و سرمایه، بازار مسکن نقش اصلی را در جذب دارایی های افراد بر عهده داشته و لذا می توان آن را به عنوان نماینده بازار دارایی قلمداد کرد. مهم ترین موضوع بخش مسکن از دیدگاه شهروندان قیمت زمین، مسکن و اجاره است. تاثیراتی که شوک قیمت زمین و مسکن در سال های اخیر برجای گذاشته است گویای اهمیت مساله می باشد.  

از آنجا که قیمت مسکن از مهم ترین علایق صاحبان املاک، بنگاه ها، سیاست گذاران و نیز مالکان واحدهای مسکونی است، تغییرات قیمت آن بر روی خانوارها، بنگاه های تولیدکننده مسکن و نیز برای دولت مهم است. نوسانات قیمت در این عرصه شرایط جوامع را به لحاظ اقتصادی-اجتماعی تحت تاثیر قرار می دهد بنابراین عوامل اثرگذار بر این حوزه به حل برخی از مشکلات پیرامون موضوع مسکن کمک خواهد کرد و مسلما امر سیاست گذاری و برنامه ریزی در اعطای خدمات را در این عرصه تسهیل می کند.   بازار مسکن در چندین سال گذشته یکی از پرنوسان ترین بخش های اقتصاد ایران بوده است و به نظر می رسد طی این سال ها قیمت مسکن در ایران تحت تاثیر عوامل کلان اقتصادی بوده است. اکنون به بررسی چگونگی ارتباط متغیرهای کلان اقتصادی با قیمت مسکن می پردازیم.  

رابطه تورم و قیمت مسکن  

1 – رشد عرضه پول و تورم  

رشد عرضه پول و حجم نقدینگی ضمن افزایش شاخص قیمت ها، باعث افزایش قیمت مسکن به عنوان بخشی از سبد مصرف کننده می شود. در شرایط تورمی، هزینه ساخت یک واحد مسکن برای سازندگان افزایش می یابد این افزایش می تواند به دو علت باشد. یکی افزایش هزینه مصالح ساختمانی و قیمت آهن آلات است، زیرا یکی از دلایل افزایش تورم، افزایش در شاخص قیمت مصالح و خدمات ساختمانی به عنوان اجزای تشکیل دهنده سبد کالاهایی است که در محاسبه تورم وارد می شود. پس به هنگام وجود تورم می توان مطمئن بود که متوسط شاخص قیمت آهن و خدمات ساختمانی نیز افزایش یافته است و این منجر به افزایش هزینه تمام شده بنا و قیمت نهایی مسکن می شود. از سمت دیگر در شرایط تورمی کارگران ساختمانی نیز با در نظر گرفتن تورم واقعی و با لحاظ انتظارات تورمی خود، تقاضای دستمزد واقعی بالاتری خواهند کرد. این مساله منجر به افزایش هزینه های تولید و ایجاد تورم ناشی از افزایش دستمزد در بخش مسکن خواهد شد. در واقع تولید مسکن چه کاربر باشد و چه سرمایه بر، از دید نظری افزایش حجم پول و بالاتر رفتن سطح قیمت ها، باعث افزایش قیمت در این بخش خواهد شد.  

2 – درآمد سرانه خانوار  

با در نظر گرفتن ثبات سایر شرایط، با افزایش درآمد سرانه خانوار به دلیل نرمال بودن کالای مسکن، تقاضا برای آن افزایش خواهد یافت. این می تواند چند دلیل داشته باشد. یکی این که با افزایش درآمد، تمایل خانوارها به تملک مسکن و ترک اجاره نشینی خاصه در کلان شهرها که قیمت نسبی مسکن در آن بالاست، افزایش می یابد. در نتیجه خانوارها از کالای مسکن بیشتر تقاضا می کنند. این بخش افزایش تقاضای مسکن معطوف به تقاضای مصرفی مسکن است. اما از سمت دیگر با افزایش درآمد، تقاضای مسکن به عنوان کالای سرمایه ای نیز افزایش خواهد یافت. از آن جایی که میل نهایی به پس انداز با افزایش درآمد افزایش می یابد، بازار مسکن نیز به عنوان محلی که بخشی از سرمایه گذاری های کل اقتصاد را به خود جذب می کند، پیش روی خانوارها قرار دارد. با این تفسیرها دور از انتظار نیست که افزایش درآمد سرانه خانوارها منجر به سرمایه گذاری بیشتر در بازار مسکن شود.    

3 – شاخص بازار سهام

 قیمت مسکن با شاخص بازار سهام نیز ارتباط دارد. زیرا بازار سهام به عنوان بازاری جانشین برای بازار مسکن می باشد و با ایجاد هرگونه کاهشی در شاخص قیمت بازار سهام عده ای از سرمایه گذاران، سرمایه خود را به بخش های دیگر اقتصاد از جمله مسکن انتقال داده و موجب افزایش قیمت مسکن خواهند شد. بازار سهام در این شرایط به عنوان بازار رقیب در جذب سرمایه عمل کرده و هرگونه رونقی در آن، منجر به اقبال بیشتر سرمایه گذاران به بازار سهام خواهد شد و این به معنای روی گردانی سرمایه گذاران از دیگر بازارهای رقیب از جمله بازار ارز، طلا و مسکن است پس قیمت مسکن ارتباط منفی با شاخص بازار سهام خواهد داشت.  

4 – شاخص قیمت خدمات ساختمانی  

خدمات ساختمانی به عنوان یکی از اجزای هزینه ای در ساخت مسکن دخیل است و هرگونه افزایشی در قیمت این خدمات اعم از قیمت میلگرد و تیرآهن، منجر به افزایش هزینه تمام شده ساخت مسکن، و افزایش قیمت آن در بازار خواهد داشت. پس ارتباط شاخص قیمت مسکن و شاخص قیمت آهن آلات مثبت می باشد.  

5- سطح زیربنای ساختمان های تکمیل شده  

سطح زیربنای ساختمان های تکمیل شده نشان دهنده عرضه مسکن در هر دوره است. افزایش عرضه منجر به کاهش قیمت خواهد شد پس می توان انتظار داشت که سطح زیربنای ساختمان های تکمیل شده و شاخص قیمت مسکن ارتباط منفی داشته باشد. بنابراین لازم است خریداران با عوامل موثر بر قیمت مسکن آشنایی داشته و با توجه به تمامی عوامل بهترین زمان خرید ملک را شناسایی نمایند.