به گزارش تیتربرتر؛ شرایط بازار مسکن از سال ۹۷ به بعد تحت تاثیر شکل‌گیری انتظارات تورمی و جهش قیمت‌ها تغییر کرد نخستین توصیه کارشناسان برای نجات بازار مسکن، تعیین تکلیف املاک بلااستفاده و منجمد عنوان شد. کارشناسان و سیاستگذاران بازار املاک معتقدند در صورتی که املاک بلااستفاده به بازار عرضه شود، دسترسی خانه اولی‌ها با احیای قدرت خرید امکان‌پذیر می‌شود. با این حال اتفاقاتی در عرصه اقتصاد کلان کشور روی‌داد که چنین فرصتی برای نجات بازار مسکن فراهم نشد.
آخرین وضعیت مسکن در مرداد 1400
حالا ابراهیم رئیسی رئیس‌جمهور منتخب، درشرایط ابررکود تورمی بازار مسکن، صحبت‌هایی از شناسایی عوامل مخرب بازار املاک و ساخت وساز کرده که به شکل مشروط می‌تواند اسباب رونق مسکن در دولت بعدی را به وجود آورد.
دود قیمت دستوری بیش از هر قشر دیگر در چشمان خانه‌اولی‌ها می‌رود. چراکه در شرایطی که سازنده‌ها امکان دسترسی و خرید سیمان با قیمت دستوری تعیین شده را نداشته باشند عملا امکان استارت پروژه‌های ساختمانی جدید را از دست می‌دهند. در این میان معدود گروهی از سازندگان که با قیمت‌های بالای مصالح ساختمانی همچون سیمان اقدام به ساخت وساز می‌کنند، در زمان تکمیل پروژه‌های ساختمانی، قیمت فروش را با احتساب تورمی تحمیل شده در هزینه‌های ساخت‌وساز به متقاضیان ارائه می‌کنند و به این ترتیب خانه اولی‌ها از این شرایط متضرر خواهند شد.
قیمت مسکن تا پایان سال 1400 کاهش می یابد؟
پیش‌تر امیدواری اول از تغییر وضعیت بازار مسکن در روزهای انتخابات شکل گرفت. مشاوران ابراهیم رئیسی در بخش مسکن، علاوه بر اعلام برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، عنوان کردند: کنترل سوداگری و سفته‌بازی از طریق اخذ مالیات امکان‌پذیر می‌شود. پس از آن و بعد از اعلام نتایج انتخابات، نیز امیدواری دوم ایجاد شد. ابراهیم رئیسی اواخر خردادماه در قامت رئیس‌جمهور منتخب اعلام کرد: «سفته‌بازی در بازارها باید با پرداخت مالیات متوقف شود.» پس از این گفته‌ها، اخیرا ابراهیم رئیسی در نشست ویژه الزامات ساخت مسکن با ارائه چند کد، فضای جدیدی را ایجاد کرده که به نظر می‌رسد دولت بعدی احتمالا بنا ندارد در مسیر نادرست گذشته گام بگذارد.
آن‌طور که تیم مشاوران ابراهیم رئیسی در بازار مسکن عنوان می‌کنند در مقطع کنونی عرضه صرف با خانه‌سازی دولتی و در نبود بازار خرید، نمی‌تواند شرایط را برای رونق این بخش فراهم کند. این در حالی است که دست کم در۱۰ سال اخیر کارشناسان بازار مسکن معتقد بودند عرضه و تقاضا دو بال اصلی برای روشن شدن موتور رونق در بازار مسکن است.
پس از آن این دیدگاه در بازار مسکن تقویت شد که عرضه مسکن به تنهایی جوابگو نیست و باید برای ایجاد رونق در بازار مسکن ابتدا تکلیف خانه‌های عرضه شده اما بلااستفاده در بازار مسکن مشخص شود و پس از آن قدرت خرید برای تقویت تقاضا ایجاد شود تا در نهایت خانه‌سازی به شکل اتوماتیک رونق گیرد.
با این حال اکنون که بازار ساخت وساز کشور بیش از پنج سال است که به رکود عمیق گرفتار شده، سازنده‌ها و عوامل سمت عرضه عنوان می‌کنند به دلیل از دست رفتن حلقه آخر رونق ساختمانی، یعنی فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده، رونق معاملات در بازار از بین رفته است. قدرت خرید خانه از بین رفته و همین مساله رکود عرضه را سبب شده است.
اکنون برخی کارشناسان عنوان می‌کنند نکته‌ای که ابراهیم رئیسی در صحبت‌های اخیرش درباره بازار مسکن اشاره کرده می‌تواند در صورت تشخیص درست ریشه بحران، فاز صفر- فاز شناسایی مشکل- طرح خارج کردن بازار مسکن از ابررکود تورمی در دو حوزه ساخت وساز و معاملات املاک باشد.
رئیسی در نشستی که اخیرا داشته عنوان کرده است: «حل مشکلات و موانع ساخت انبوه مسکن بدون قطع دست سوداگران و خارج کردن کنترل قیمت از دست آنها ممکن نیست. اگر فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن کنترل نشود شیرینی ساخت مسکن برای مردم از بین می‌رود.»
این اظهارات نشان می‌دهد یکی از مسائل اساسی بازار مسکن، حضور گسترده سفته‌بازان و حباب قیمتی ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه آنها است. نکته مهم درباره حضور گسترده سفته‌بازان در بازارهای مختلف دارایی از جمله بازار مسکن آن است که طی سال‌های گذشته برخی سیاستگذاران دچار این تصور نادرست شدند که این افراد گروه خاصی هستند که برای به‌هم رختن وضعیت بازار به خریدهای سرمایه‌ای یا سوداگرانه روی آورده‌اند این در حالی است که اتفاقا طی سه سال گذشته کسانی به سرمایه‌گذاری ملکی روی آورده‌اند که قصد حفظ ارزش واقعی دارایی‌ها در شرایط تورمی را داشته‌اند و با این اقدام بنا داشتند سرمایه خود را از شرایط تورمی مصون نگه دارند.
رئیسی همچنین در صحبت‌هایش عنوان کرده: «زندگی مردم در عرصه‌های مختلف باید قابل پیش‌بینی شود و لازمه این موضوع ثبات مقررات است.» به نظر می‌رسد وی در صحبت‌های خود تلویحا اشاره به نبود ثبات در بازارها دارد. طی سال‌های اخیر قابل پیش‌بینی نبودن شرایط اقتصاد کلان کشور عاملی برای هجوم نقدینگی به بازارها و تحریک تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان به خریدهای سرمایه‌ای در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن شد.
در واقع بخش زیادی از افراد جامعه به دلیل غیرقابل پیش‌بینی بودن آینده اقتصادی، به گونه‌ای در بازارها حضور می‌یافتند که بتوانند خود را از شرایط تورمی و بی‌ثباتی آینده مصون نگه دارند. کارشناسان معتقدند اگر فاز صفر یک طرح (در اینجا طرح نجات بازار مسکن از رکود تورمی) به درستی انجام نشود نمی‌توان امیدوار بود که سیاستگذار در مراحل بعدی بتواند از ابزارهای موجود به خوبی برای رفع مشکلات موجود در یک بخش استفاده کند.
راهکار های دولت سیزدهم برای ارزانی مسکن چیست؟
در این صورت سیاستگذاران بخش مسکن در دولت بعدی می‌توانند فاز یک و دو نجات بازار مسکن را طی کنند. فاز یک، انتخاب ابزار صحیح برای دور کردن دو خرابکار اصلی شرایط بازار مسکن است. از نگاه برخی کارشناسان، انتظارات تورمی به عنوان یکی از عوامل اصلی برهم‌زننده شرایط بازار مسکن از طریق ایجاد ثبات در شرایط اقتصادی بیرونی بازار املاک کنترل می‌شود. کارشناسان معتقدند تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی در دولت بعدی نقش مهمی در برقراری ثبات در اقتصاد کلان کشور دارد. در عین حال کنترل فعالیت‌های سفته‌بازانه نیز از طریق اخذ مالیات سالانه مسکن به راحتی امکان‌پذیر می‌شود.
کارشناسان عنوان می‌کنند فاز یک به اندازه فاز صفر در نجات بازار مسکن از وضعیت کنونی مهم است. طی سال‌های اخیر بخشی از سیاستگذاران بخش مسکن معتقد بودند ابزار صحیح برای تعیین تکلیف املاک بلااستفاده در بازار مسکن، اخذ مالیات از خانه‌های خالی است این در حالی است که تجربه سایر کشورها در این حوزه نشان می‌دهد این نوع مالیات‌ستانی از بخش مسکن به دلیل فرآیند دشوار شناسایی خانه‌های خالی به بن‌بست می‌رسد اما اخذ مالیات سالانه مسکن به دلیل آنکه نیاز به طی کردن پروسه شناسایی ندارد و بانک اطلاعاتی خاصی برای آن نیاز نیست می‌تواند ابزار مناسب‌تری باشد.
در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مالیاتی، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند و نکته قابل توجه در آن است که کشورهایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده‌اند که بدون هیچ گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند.
علت عدم موفقیت طرح مسکن ملی
علیرضا رهائی با یادآوری اینکه دستیابی به اهداف مرتبط با تامین مسکن، مستلزم ترسیم مسیر حرکت دستگاه‌های اجرایی در قالب یک سند توسعه بخشی هماهنگ با راهبرد توسعه است، اظهار کرد: از این رو مجلس شورای اسلامی در قالب طرح جهش تولید و تأمین مسکن، دولت را موظف کرد تا نیاز سالانه مسکن کشور را مستند به مطالعات «طرح جامع مسکن»، در مناطق شهری و روستایی تعیین کند. در این راستا وزارت راه و شهرسازی موظف شد تا «طرح جامع مسکن» را بازنگری کرده و سپس به تصویب شورای عالی مسکن برساند.
وی یادآور شد: طرح ملی مسکن پس از آن در دستور کار قرار گرفت که رویکرد کلی وزارت راه و شهرسازی درخصوص عدم مداخله دولت در ساخت مسکن جای خود را به مداخله مستقیم و ورود جدی به عرصه ساخت مسکن و فروش آن به اقشار مختلف به‌ویژه گروه‌های میان‌درآمد کشور داد.
وی ادامه داد: همچنین از دیگر مسبب‌های این طرح باید به محدودیت منابع مالی جهت تکمیل بخشی از پروژه‌های مسکن مهر با توجه به تعیین رقم ثابت ساخت به ازای هر متر مربع، مشکلات تأمین تأسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی که از مکانیابی نامناسب رنج می‌برند، بروز مشکلات مدیریتی و حقوقی در برخی از پروژه‌های تحت مدیریت تعاونی‌های مسکن و ارجاع پروژه‌های بزرگ به شرکت‌های انبوه‌ساز فاقد تجربه و تخصص لازم و عدم ورود جدی پیمانکاران و مشاوران صاحب‌نام در طرح مسکن مهر اشاره کرد.
استاد تمام رشته مهندسی عمران دانشگاه صنعتی امیرکبیر در خصوص چرایی اجرای طرح ملی مسکن و عدم ادامه طرح مسکن مهر، اضافه کرد: از مهمترین ویژگی‌های طرح اقدام ملی مسکن که منجر به تمایز آن از طرح مسکن مهر می‌شود، باید اجرای طرح برمبنای مشارکت متقاضیان و سهم آورده متقاضیان را مورد نظر قرار داد؛ درحالی که در طرح مسکن مهر دولت متعهد به تأمین زمین، تأمین نیمی از هزینه پروانه صادره، تأمین تأسیسات زیربنایی و ارائه تسهیلات ارزانقیمت شده بود. به بیان دیگر تأمین منابع مالی طرح اقدام ملی مسکن از طریق انتخاب متقاضیان مؤثر صورت می‌گیرد و بار مالی کمتری برای دولت دارد، درحالی که در طرح مسکن مهر منابع مالی شامل خطوط اعتباری دریافتی از بانک مرکزی و اقساط وصولی آن است.
مطالب مرتبط:
مقایسه مسکن ملی با مسکن مهر
رهایی تاکید کرد: در کنار امتیازاتی که مسکن مهر در برآورد کردن آرزوی تعداد زیادی از متقاضیان داشتن مسکن به‌وجود آورد اما ایراداتی نیز به آن وارد است. یکی از ایرادهایی که همواره بر طرح مسکن مهر وارد است، هدفگذاری تولید افزون بر 2 میلیون و 200 هزار واحد و طولانی شدن مدت اتمام پروژه‌ها بوده است. شواهد دال بر این واقعیت است که علی‌رغم تأمین بخش قابل توجهی از بودجه پروژه توسط آورده مردم همچنان شاهد تکرار طولانی شدن غیرعادی در طرح اقدام ملی مسکن نیز خواهیم بود.
وی در عین حال با بیان اینکه ظرفیت اولیه طرح اقدام ملی مسکن در اواخر سال 1397، 400 هزار واحد تبیین شده بود، افزود: بر اساس بررسی‌های صورت گرفته اواخر سال 1399 ظرفیت طرح اقدام ملی مسکن افزایش یافته و به افزون بر530 هزار واحد رسیده است. این درحالی است که با وجود تأکید فراوان وزارت راه و شهرسازی مبنی‌بر اجرای طرح اقدام ملی مسکن در نقاط مستعد اسکان و اشتغال به‌ویژه در شهرهای جدید، پروژه‌های متعددی در قالب طرح اقدام ملی در مناطق فاقد تقاضا در نظر گرفته شده و حتی امکان ثبت‌نام در تعداد قابل‌توجهی از شهرهای جدید که در جمعیت‌پذیری ناموفق بوده‌اند (ازجمله شهر جدید رامین، شهر جدید شیرین‌شهر، شهر جدید امیرکبیر، شهر جدید علوی و شهر جدید رامشار) مجدداً فراهم شده است.
به گفته وی، از این رو برخی از اراضی که جهت اجرای پروژه‌های طرح اقدام ملی تأمین شده است و برای آن پروژه‌های ساخت و ساز تعریف شده، هیچ متقاضی وجود ندارد این مسئله برخلاف نکات مثبت اعلام شده طرح اقدام ملی مبنی‌بر تقاضامحور بودن است که در ابتدای امر بر آن تأکید شد.
وی در ادامه با یادآوری اینکه در آیین‌نامه اجرایی طرح اقدام ملی مسکن که در مورخ 23/3/1400 به تصویب هیئت وزیران رسید، پروژه‌های مشمول طرح اقدام ملی مسکن 600 هزار واحد مسکونی تعیین شده است.، گفت: تاکنون چندین تفاهمنامه بین وزارت راه و شهرسازی و سایر دستگاه های اجرایی برای احداث واحدهای مسکونی بر روی اراضی در اختیار این نهادها به‌منظور تأمین مسکن کارکنان فاقد مسکن و واجد شرایط وزارتخانه‌ها و سازمان‌های دولتی منعقد شده است. به‌نظر می‌رسد حتی با فرض تأمین مسکن برای کارکنان واجد شرایط این سازمان‌ها، چون تعداد زیاد دیگری از سازمان‌ها و نهادهای دولتی هستند که فاقد زمین قابل واگذاری می‌باشند پیشنهاد فوق برای ایرانیان فاقد مسکن بسیار تبعیض‌آمیز خواهد بود.
معاون امور زیربنائی مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی با اشاره به برخی ایرادات به طرح ملی مسکن،اظهار کرد:یکی از مهمترین ایراد‌های طرح اقدام ملی مسکن آن است که دولت دوازدهم، تنها دو سال زمان داشت تا به تکمیل این طرح بپردازد. از طرف دیگر با توجه به اینکه عملیات اجرایی بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های این طرح از نیمه‌دوم سال 1399 آغاز شده است، بدیهی است در دولت سیزدهم به‌هیچ وجه موفق به پیگیری لازم را برای تکمیل این طرح نخواهد بود (به‌مانند آنچه که دولت یازدهم بر سر طرح مسکن مهر آورد).
رهایی بیان کرد: درباره زمین‌های مازاد و واگذاری شده از طرف سازمان‌ها در یک دید کلان می‌توان گفت که واگذاری رایگان تمام اراضی دستگاه‌های دولتی به‌ویژه زمین‌هایی که از مرغوبیت برخوردار هستند، چندان با منطق اقتصادی همخوانی نداشته و می‌طلبد تا قسمت قابل‌توجهی از اراضی مازاد به‌صورت نقدی به فروش برسند و منابع مالی حاصل از آن صرف سایر برنامه‌های حمایتی مسکن شود.
وی همچنین با بیان اینکه شرایط متقاضیان در طرح ملی مسکن در هفت بند اصلی اعلام شده است، تصریح کرد: در کنار موارد هفت‌گانه ذکر شده در سامانه آباد (طرح ملی تأمین مسکن) باید الزام مهم دیگری همچون توانایی پرداخت اقساط ماهیانه بازپرداخت تسهیلات بانکی دریافت شده را نیز افزود. در شرایط موجود با شیوع ویروس کرونا و همه‌گیری بیماری کووید -19 و از دست رفتن بسیاری از مشاغل خدماتی و کاهش شدید درآمد و دستمزد پایین و سخت شدن شرایط اقتصادی در کنار تداوم افزایش لجام‌گسیخته هزینه‌های خوراکی و پس‌انداز صفر خانوارها که بخشی از آن ناشی از صرف بیش از یک سوم درآمد بابت هزینه‌های رهن و اجاره مسکن است، توانایی بازپرداخت اقساط بسیار مهم بوده که شاید بتوان گفت از همین ناحیه و به‌دلیل برنامه‌ریزی نامناسب وزارت راه و شهرسازی از نظر تأمین منابع مالی امکان دارد عملیات اجرایی طرح ملی مسکن با توقف روبرو شود.
بررسی اقساط وام مسکن ملی
چهره ماندگار مهندسی عمران کشور گفت: به بیان دیگر علی‌رغم اینکه طرح اقدام ملی مسکن به اذعان تدوین‌کنندگان آن جهت تأمین مسکن گروه‌های میان‌درآمد تدوین شده است، اما با توجه به اینکه میزان اقساط بازپرداخت تسهیلات آن در حدود 75 درصد درآمد دهک‌های میانی است، درحالت خوش‌بینانه نیز نمی‌توان آن را دربرگیرنده دهک‌های چهارم و پنجم درآمدی دانست. از آنجا که میزان سقف تسهیلات مشارکت مدنی ساخت و فروش اقساطی به ازای هر واحد 150 میلیون تومان (پایان بهار 1400)تعیین شده است و بازپرداخت تسهیلات در قالب فروش اقساطی به مدت حداکثر 144 ماه است، رقم اقساط این وام با سود 18 درصد و بازپرداخت 12 ساله، ماهیانه دو میلیون و 548 هزار تومان است و متقاضیان دریافت این تسهیلات در پایان سال دوازدهم 367 میلیون تومان به بانک مسکن بازپس خواهند داد که 217 میلیون تومان آن، صرفاً سود این تسهیلات خواهد بود.
رهایی تاکید کرد: حتی در صورتی که در شهرهای کوچک متقاضیان مبلغ 75 میلیون تومان در ازای هر واحد مسکونی دریافت دارند، مبلغ باز پرداخت اقساط ماهیانه یک میلیون و 274 هزار تومان خواهد بود. در این شرایط متقاضی در پایان سال دوازدهم 183 میلیون تومان به بانک مسکن بازپس خواهد داد که که 108 میلیون تومان آن، صرفاً سود این تسهیلات خواهد بود.
وی یادآور شد: شایان ذکر است براساس اخبار منتشر شده توسط خبرگزاری‌های رسمی در میانه تیرماه 1400 مقرر شده است تا سقف تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن به 250 میلیون تومان افزایش یابد. حال با این رقم و در نظر قرار دادن سود 18 درصدی، متقاضی طرح ملی مسکن در بازپرداخت 12 ساله ماهیانه باید 4 میلیون و 247 هزار تومان پرداخت کند و در پایان سال دوازدهم درمجموع متقاضی 611 میلیون و 600 هزار تومان بازپرداخت داشته است؛ به‌عبارت دیگر تنها 361 میلیون تومان سود تسهیلات پرداخت خواهد کرد.
وی گفت: افزایش چندباره سقف تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن به‌خوبی نشان داد برخلاف ادعای برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی، افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی روی هزینه ساخت واحدهای طرح مذکور تأثیر گذاشته است. در این بین طبق روال همیشگی این متقاضیان هستند که باید جور افزایش قیمت‌ها را بر دوش بکشند. با توجه به وضعیت بد اقتصادی کشور به‌نظر می‌رسد بخش قابل‌توجهی از متقاضیان نه تنها توان پرداخت آورده خود را ندارند، بلکه در عمل در پرداخت قسط ماهیانه بیش از 4.2 میلیون تومان عاجز هستند. ازاین‌رو پیش‌بینی انصراف تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن با توجه به شرایط به‌وجود آمده دور از ذهن نیست. به‌طور خلاصه می‌توان گفت که طراحان این طرح خود هم چندان به موفقیت آن امیدوار نبوده‌اند و بیشتر جهت تبلیغ سیاست‌های دولت مستقر (دوازدهم) یک طرح بدون پشتوانه اجرایی را مطرح کرده‌اند.
آنچه دیگران می خوانند:
گردآورنده: علی اکبر رضایی
