به گزارش تیتربرتر؛ آیا این روند قرار است برای سال جاری یعنی ۱۴۰۰ نیز تداوم داشته باشد؟ یا اینکه عواملی برای تغییر مسیر بازار مسکن وجود دارد؟ بررسی‌ها حاکی از آن است که بازار مسکن به لحاظ حجم معاملات، رفتار خریدار و فروشنده و قیمت یک سال متفاوت را پیش رو دارد. در سال ۱۴۰۰ باتوجه به اینکه در ماه‌های اخیر بازیگردان اصلی بیرونی بازار مسکن، «ریسک غیراقتصادی» بوده می‌تواند سه مسیر متفاوت را پیش روی این بازار قرار دهد.
آینده قیمت مسکن تا انتخابات 1400
مسیر اول با «حل ریسک غیراقتصادی» رقم می‌خورد. مسیر دوم «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» است و سومین مسیر جو روانی «منتظر گشایش» (مابین خوش‌بینی و بدبینی) است.
در صورتی که ریسک غیراقتصادی، به طور قطعی تعیین تکلیف شود، روند کاهش قیمت مسکن آغاز می‌شود. به این شکل که ابتدا تورم ماهانه افت پیدا می‌کند، سپس کاهش قیمت اسمی و در مرحله آخر قیمت واقعی کاهش پیدا می‌کند. چراکه در صورت حل ریسک غیراقتصادی، انتظارات تورمی برای معاملات سفته‌بازانه رنگ می‌بازد و بلافاصله تورم ماهانه افت خواهد کرد.
تقریبا اتفاقی شبیه آنچه در آبان ماه سال گذشته رخ داد و ماه بعد از آن، تورم ماهانه افت پیدا کرد. در سال گذشته، ریسک غیراقتصادی در نیمه پاییز فروکش کرد و تا ماه بعد از آن، مردم و فعالان اقتصادی امید داشتند نشانه‌های بیشتری در پی تغییر رئیس‌جمهور آمریکا رویت شود، اما این خوش‌بینی در ماه‌های بعدی رنگ باخت.
چراکه عاملی که می‌توانست کاهش ریسک غیراقتصادی را پایدار کند تعیین تکلیف برجام بود که چنین موضوعی اتفاق نیفتاده. به همین دلیل از اواسط زمستان شکل دیگری از انتظارات در بازار‌ها از جمله بازار مسکن شکل گرفت که به نوعی همان جو روانی مابین مسیر اول و دوم بود. اما اکنون از ابتدای سال جاری، یک حس و برداشت جدید در فضای بازار‌ها از جمله بازار مسکن به سمت خوش‌بینی شکل گرفته و همین امر منجر به ظهور علائم خفیف حضور فروشنده‌ها و بازگشت تدریجی خریداران به بازار شده است.
کارشناسان معتقدند در صورتی که مسیر دوم یعنی «ناامیدی از حل ریسک غیراقتصادی» قطعی شود، فضای بازار‌ها به شرایط قبل از آبان ماه سال گذشته باز‌می‌گردد و در این صورت همچون آن مقطع زمانی بازار مسکن تعقیب‌کننده بازار ارز و سهام می‌شود. به عنوان مثال در سال ۹۸، بازدهی بورس ۱۸۷ درصد بود و بازار مسکن به دنبال این بازار، معادل ۶۰ درصد بازدهی را ثبت کرد. در سال ۹۷ نیز بازیگردان اصلی انتظارات تورمی بود که موجب شد بازدهی بازار ارز ۱۶۶ درصد و بازدهی بازار مسکن ۷۰ درصد شود.
البته این وضعیت که بازار مسکن دنباله‌رو بازار‌های دیگر باشد تا شهریور ۹۹ نیز ادامه پیدا کرد. به طوری‌که آمار نشان می‌دهد بازدهی بازار‌ها از ابتدا تا شهریور ۹۹ به این ترتیب بوده است.
بورس ۲۱۱ درصد، ارز ۷۰ درصد و مسکن ۵۵ درصد. در مسیر دوم یعنی جو منتظر گشایش نیز افراد از یک‌سو به دلیل نداشتن انتظارات تورمی، به دنبال خرید و فروش‌های سفته‌بازانه نیستند و از سوی دیگر خوش‌بینی کامل به ثبات و پایداری ندارند.
در چنین فضایی احتمالا تجربه زمستان ۹۹ تکرار می‌شود. به این معناکه افراد بازاری را انتخاب می‌کنند که ریسک آن کم و بازدهی آن در بلندمدت بالا است. این موضوع به خوبی از روی آمار قابل توضیح است.
در حالی‌که بازدهی ماهانه بازار‌ها در دی ۹۹ همه منفی بود بازار مسکن بازدهی مثبت را ثبت کرد. به طوری‌که بازدهی بورس منفی ۲۰، ارز منفی ۱۳ و سکه منفی ۱۴ بود بازدهی ماهانه بازار مسکن در دی مثبت ۲ ثبت شد. جالب آنکه بررسی روند بازدهی بازار‌ها از ابتدای سال تا پایان بهمن ۹۹ نیز حاکی از آن است که پس از بورس، بازار مسکن بازدهی ۸۹ درصدی داشت و از بازار ارز و سکه عبور کرد.
در مجموع از آنجاکه در ماه‌های اخیر در میان متغیر‌های بیرونی، ریسک غیراقتصادی بازیگردان اصلی است؛ اگر بررسی‌ها نشان دهد که مسیر محتمل، گزینه سوم باشد، این برداشت وجود دارد که بازار مسکن به سمت تورم حرکت کند و تخلیه حباب اتفاق نیفتد. در این میان دو ابزار مهم وجود دارد که می‌تواند بازار مسکن را از این مسیر محتمل دور کند. اولین ابزار افزایش سود بانکی است که گزینه‌ای برای در امان نگه‌داشتن بازار مسکن از تورم است و دومین ابزار که توسط سیاست‌گذار بخش مسکن باید پیگیری شود افزایش هزینه‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار از طریق ابزار مالیاتی است.
مطالب مرتبط:
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1400
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن، استاد دانشگاه با اشاره به اینکه برای سنجش میزان تورم در سال جاری بر روی قیمت مسکن باید اول دید خود تورم از چه عواملی تاثیر می‌گیرد، یادآور شد: در وهله اول وضعیت تحریم‌ها در این رابطه از اهمیت بسزایی برخوردار است، اگر توافق هسته‌ای احیا شود، می‌توان امیدوار بود که دلار با کاهش قیمت روبرو شده و در ادامه این موضوع انتظارات تورمی با تعدیل روبرو شود، اگر چنین موضوعی رخ دهد به طور قطع در بازار مسکن نیز اثر خواهد شد، اما اگر تحریم‌ها برداشته نشود و همین وضعیت فعلی ادامه پیدا کند، تورم در سال ۱۴۰۰ نیز به رشد خود ادامه خواهد داد.
سلطان محمدی تصریح کرد: عامل دومی که بر روی نرخ ارز در سال ۱۴۰۰ تاثیر بسیار زیادی دارند ترکیب تیم اقتصادی دولت جدید است، اگر قرار باشد که همین سیاست‌های پولی و مالی به مانند زمان حال ادامه پیدا کند، تورم باز هم بیشتر خواهد شد، اما اگر سیاست‌های درست و اصولی پیاده شوند، می‌توان امیدوار بود که با وجود تحریم ها، تورم کنترل شود و اقتصاد بتوانند در مسیر درستی حرکت کند.
وی همچنین در مورد وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ خاطرنشان کرد با توجه به توضیحاتی که ارائه شد، سناریو‌های مختلفی برای مسیر حرکتی بازار مسکن ترسیم شد، اما قاعدتا بازار مسکن رشد آنچنانی یا کاهش قیمت قابل توجه را در پیش نخواهد گرفت، از سویی به دلیل فاز انتظاری که در اقتصاد کشور وجود دارد برای تعیین تکلیف برجام و همچنین رفع تحریم ها، اینکه رشد قیمت مسکن همپای تورم باشد یا از آن کمتر باشند بستگی به متغیر‌های سیاسی دارند که با گذشت زمان تکلیف آنها معلوم خواهد شد که چه مسیری را طی خواهد کرد.
سلطان‌محمدی با اشاره به رشد نزدیک به ۸ برابری قیمت زمین در ایران، یادآورشد: چنین رشدی به نوعی بی سابقه بوده که حتی متولیان دولتی مسکن را نیز غافلگیر کرده، طبیعتا در چنین وضعیتی تا زمانیکه انتظارات تورمی وجود داشته باشد، قیمت زمین ومسکن به رشد قیمتی خود ادامه خواهند داد، کلید کنترل گرانی‌ها در بازار‌های مختلف از جمله مسکن مهار تورم است، تا زمانیکه این امر محقق نشود، نمی‌توان انتظار داشت، مسکن متعادل شود و انجام طرح‌های مسکن دولتی برای اینکه خانه ارزان قیمت در اختیار مردم قرار بگیرد، نیز نمی‌تواند تاثیر بر روی قیمت مسکن بگذارد.
آنچه دیگران می خوانند:
گزارش از علی اکبر رضایی
