به گزارش تیتربرتر؛ به گفته کارشناسان یک عامل مخفی در بازار ملک در نقش شارژکننده رکود باعث تشدید فاصله بین آپارتمان‌های تازه‌ساز و متقاضیان مصرفی شده است. ضوابط شهری ساخت‌وساز به جای آنکه در نقش رگولاتور بازار مسکن، مسیر عرضه را به سمت احداث آپارتمان‌های کم‌متراژ اما پرتقاضا- حداکثر ۶۰ مترمربع- هدایت کند، عاملی برای اجبار سازنده‌ها به احداث واحدهای مسکونی بزرگ‌‌متراژ شده است.
گسل «متراژ» در بازار مسکن تهران - فاصله مساحتی بین واحدهای مسکونی در استطاعت خرید تا واحدهای تازه‌ساز- به ۹۰ مترمربع در کل شهر و بیش از ۱۴۰ مترمربع در مناطقی از جنوب شهر رسیده است. وضع موجود محصول قواعد شهری ضدرونق در بازار ملک است.
پیش بینی قیمت اجاره مسکن در بهمن 99
درحالی که قیمت مسکن در آذر ماه کاهش پیدا کرده است اما گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می دهد همچنان نرخ اجاره بها در حال افزایش است .
گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می دهد که کرایه مسکن اجاری در شهر تهران همچنان روند افزایشی داشته و در آذر ماه نرخ اجاره 29.4 درصد در تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است . تغییرات شاخص اجاره در آبان ماه ن نسبت به ماه مشابه خود در سال گذشته 28.7 درصد بود .
آخرین قیمت اجاره بها در شهر تهران
این درحالی است که ،فصل پاییز و زمستان برای مستاجران فصل مناسبی برای جابه جایی بود .گرچه در این مقطع فایل مناسب کم تر پیدا می شود اما نرخ های پیشنهادی اجاره به جیب مستاجران نزدیک تر بود . اما در مقطع کنونی گزارش های میدانی نشان می دهد مستاجرانی که به دنبال خانه جدید هستند از اجاره بهایی می گویند که تناسبی با نرخ میانگین منطقه ندارد . گزارش اخیر بانک مرکزی مشاهدات میدانی را تا حدودی تایید کرده و نشان می دهد با وجود افت قیمت فروش در ماه آخر پاییز شتاب رشد اجاره در ماه آذر در مقایسه با ماه آبان تندتر بوده است.
میزان افزایش نرخ اجاره بها در کشور
نرخ اجاره بها در کشور نیز روند رو به رشدی داشته است. در ماه آذر نرخ اجاره بها نسبت به ماه مشابه در سال گذشته در کشور ،32.4 درصد افزایش داشته است ،این رقم در آبان ماه درکشور 31.9 درصد بود . از دید برخی تحلیل گران بخش زیادی از افزایش نرخ اجاره در سطح ملی مربوط به پایتخت است.
تاخیر یک ساله بازار اجاره به تحولات بازار مسکن
چرا با وجود افت قیمت مسکن، نرخ اجاره روند روبه رشد داشته است؟ گروهی از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند ،بازار اجاره نسبت به تحولات بازار مسکن با تاخیر حداقل یک ساله رو به رو است به این معنی که اتفاقات قیمتی در بازار مسکن با یک تاخیر زمانی در بازار اجاره منعکس می شود ، برای نمونه قیمت مسکن در بازده سالانه در پایان آذر حدود 98 درصد بالا رفته است .
به همین دلیل در ماه آذر که موعد تمدید اجاره بها یا اجاره واحد جدید است سمت عرضه با توجه به تحولات قیمتی تمایل به افزایش اجاره بها دارد ،به عبارت دیگر واحدهایی که آذر سال قبل و بر مبنای نرخ های آن زمان اجاره شده اند و تا آذر سال جاری ،امکان افزایش اجاره برای آنها وجود نداشته در پایان دوره قرارداد افزایش قیمت های گذشته را لحاظ می کنند. از این رو با وجود کاهش قیمت مسکن در مقطع آذر شاخص اجاره کماکان با رشد نرخ همراه بوده است.
مطالب مرتبط:
برخی از دیگر از کارشناسان هم با تایید واکنش با تاخیر بازار اجاره به بازار مسکن تاکید دارند ،در بازار اجاره چسبندگی قیمت نیز مانعی برای کاهش نرخ اجاره بها همزمان باکاهش قیمت اسمی مسکن است .
آیا گرانی اجاره بها ادامه می یابد؟
کارشناسان بااشاره به این دو واکنش بازار اجاره مسکن بر این عقیده هستند اگر کاهش قیمت مسکن ادامه داشته باشد روند رشد اجاره بها خفیف و خزنده خواهد بود، از دید این گروه با کاهش رشد قیمت ریسک افزایش های شدید اجاره بها از تا حدود زیادی تعدیل می شود اما سرعت رشد آن به صورت خفیف ادامه خواهد داشت .
برخی دیگر از کارشناسان نیز تاکید می کند که بازار اجاره گرچه از سمت عرضه از قیمت مسکن تاثیر می گیرد اما از سمت تقاضا زیر سایه درآمد و قدرت خرید خانوار است ، با توجه به این که قدرت خرید خانوار به دلیل تورم های شدید سال اخیر کاهش پیدا کرده است در مجموع امکان مانور سمت عرضه برای افزایش اجاره بها متناسب با رشد گذشته قیمت مسکن فراهم نیست .
به عبارتی دیگر حتی اگر مالکان تمایل بالایی برای افزایش اجاره بها داشته باشند ،چون درآمد خانوارها متناسب با رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته بالا نرفته است ،زمینه برای رشد های تند و تیز فعلا وجود ندارد اما احتمال کاهش قیمت اسمی اجاره نیز ضعیف است .زیرا اکثر مالکان به افزایش شدید قیمت مسکن در یک سال گذشته حاضر به کاهش نرخ اسمی اجاره بها نیستند.
تاثیر تورم بر بازار اجاره
انتظارات تورمی موجب شد نسبت های استاندارد در بازار مسکن که در قالب قیمت به اجاره منعکس می شود از روند های بلندمدت خود فاصله بگیرد. از همین رو برخی تاکید داشتند یا قیمت مسکن باید پایین آید یا نرخ اجاره باید بالا رود تا این نسبت تعدیل شود. با بهبود انتظارات تورمی از نیمه پاییز فرصت مناسبی برای تعدیل انتظارات تورمی فراهم شود.
فوری ترین اثر این اتفاق در کاهش سرعت تبدیل ریال به سایر دارایی ها از جمله مسکن انعکاس یافت. کاهش تعداد معاملات نشان می دهد تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کاهش یافته است. نوسان محدود در بازار ارز و سکه و حتی سهام نیز تایید کننده کاهش تقاضا با هدف پناه گرفتن در بازار دارایی ها از ترس تورم است. این اتفاق به مصرف کنندگان کمک کند از تله انفجاری قیمت ها که در ابتدای سال از سوی برخی اقتصاددانان هشدار داده می شد فرار کنند.
گردآورنده: علی اکبر رضایی
آنچه دیگران می خوانند:
