به گزارش تیتربرتر؛ شرایط بازار مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌هد در نیمه دوم سال نسبت به 6 ماهه اول، تغییرات قیمت و تعداد معاملات در این بازار کمتر است. اما به نظر می‌رسد اگر تحت تاثیر تحولات سیاسی، ثبات یا کاهش قیمت در بازارهای دیگر رخ دهد، بازار مسکن نیمه دوم امسال را متفاوت و با افزایش معاملات همراه با کاهش قیمت‌ها به پایان برساند.
بر اساس آمار بانک مرکزی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به ۲۶.۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۱۰ درصد افزایش یافته است.
بر اساس آمار رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی طی مهرماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 8700 واحد مسکنی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2.3 و 154.5 درصد افزایش رانشان می‌دهد.
در ماه مورد اشاره متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 26 میلیون و 720 هزار تومان بود که نسبت به شهریور امسال و مهرماه سال گذشته به ترتیب 10 و 110.1 درصد افزایش یافته است.
تعداد معاملات مسکن شهر تهران طی 7 ماه نخست امسال 64 هزار و 600 فقره بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 77.6 درصد افزایش یافته است. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 208.9 میلیون ریال بوده که در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته 64.3 درصد افزایش یافته است.
چرا مردم خانه نمی خرند؟
احتمالاً بیشتر ایرانی‌ها هنوز هم فکر می‌کنند که سرمایه گذاری در مسکن هیچ وقت با ضرر همراه نبوده و از این پس هم نخواهد بود. با این همه، تجربه سال‌های اخیر و به ویژه تجربه شوک‌های سنگین ارزی و تورمی در دهه ۱۳۹۰، نشان می‌دهد که در همیشه هم بر یک پاشنه نمی‌چرخد. بازار مسکن ایران حالا به شدت پیچیده‌تر از یک یا دو دهه پیش است و شواهدی هم هستند که نشان می‌دهند اوضاع در این بازار به سمت وخامت بیشتری هم خواهد رفت.
بنابر نوشته فرارو؛ اما وضعیت بازار مسکن در ایران اکنون چگونه است؟ برای بررسی این موضوع، می‌توان از دو زاویه به ماجرا نگاه کرد: نخست اینکه چه تعداد واحد مسکونی مورد نیاز است (سمت تقاضا) و دوم اینکه چه تعداد واحد مسکونی ساخته شده یا می‌شود؟ (سمت عرضه)
در سمت تقاضا، بازار مسکن ایران در دهه‌های اخیر، سالانه به طور متوسط به ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز داشته است تا بتواند تقاضای ایجاد شده را پاسخ بدهد. این داده آماری البته کاملاً خام است و عمدتاً بر اساس آمار موارد ازدواج جدید در هر سال در کشور استخراج شده است. به عبارت ساده تر، از آنجا که طی سال‌های اخیر، سالانه به طور متوسط یک میلیون مورد ازدواج جدید در کشور به ثبت رسیده است، نتیجه گیری سنتی سیاستگذاران حوزه مسکن هم این بوده که ایران سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد.
این آمار، اما درست باشد یا غلط، ایرانی‌ها در سال‌های اخیر به میزان بسیار کمتری ملک مسکونی خریده اند. به بیان ساده، با وجود تخمین تقاضای سالانه برای یک میلیون واحد مسکونی جدید، طی سال‌های اخیر تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی جدید بسیار پایین‌تر بوده است.
افت چشم گیر تعداد معاملات مسکن در چند سال اخیر و کوچ دسته جمعی بسیاری از شهروندان شهر‌های بزرگ به حاشیه این شهرها، نشان می‌دهد قیمت‌ها در بازار مسکن بسیار بالاتر از توانایی مالی خریداران و مستاجران هستند. به همین دلیل، سمت تقاضا در بازار مسکن با رکودی جدی مواجه شده است.
مطالب مرتبط:
افت تقاضا البته در شهرها و مناطق شهری مختلف به یک شکل نبوده است، اما در هر حال، مشت می‌تواند نمونه خروار باشد: بر اساس برخی گزارش ها، در اردیبهشت ماه سال جاری حجم معاملات مسکن در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در مقایسه با اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ حدود ۸.۸ درصد افت کرده بود و این در حالی بود که افت معاملات در مناطق یک تا ۵ پایتخت، شاهد افتی در حدود ۱۵ درصد بوده است. در مقابل، میزان افت معاملات مسکن در مناطق جنوبی تهران به طور میانگین حدود ۷ درصد بود، حال آنکه در برخی مناطق، معاملات حتی افزایش هم پیدا کرده بودند. این نشان می‌دهند که معاملات مسکن در مناطق مرفه نشین کم شده و در مقابل، در مناطق جنوبی تهران افزایش پیدا کرده است.
کوچ شهروندان تهرانی، اما تنها به سمت جنوب شهر نبوده و شهر‌های اقماری را هم در بر گرفته است. داده‌های آمار‌های مربوط به میزان رشد جمعیت در ۲۰ شهر جدید کشور (شهر‌هایی که در حاشیه کلانشهر‌ها ساخته شده اند) نشان دهنده آن است که جمعیت این شهرها تنها در یک سال اخیر حدود ۹۰ هزار نفر افزایش یافته است.
داده‌های جمعیت شناختی این شهرها نشان می‌دهد که در سال ۱۳۷۵، تنها حدود ۵۸ هزار نفر در این ۲۰ شهر ساکن بوده اند، حال آنکه در پایان سال ۱۳۹۸، جمعیت این شهرها از یک میلیون نفر فراتر رفته و این در حالی است که این کوچ دسته جمعی، معادل ۲.۲ برابر میانگین سالانه جمعیت مهاجر به این شهرها، طی دو دهه اخیر بوده است.
به این ترتیب، به نظر می‌رسد تقاضا برای خرید واحد‌های مسکونی در دل شهرها به شدت کم شده و البته عجیب هم نیست که در شهری همچون تهران که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در آن به حدود ۲۵ میلیون تومان رسیده است، بسیاری حاشیه نشینی را ترجیح بدهند.
بازار مسکن اگر شرایط عادی داشته باشد معمولا نیمه اول سال را پر تحرک و نیمه دوم سال را با کاهش تحرکات به پایان می‌برد. البته با توجه به اینکه این بازار کاملا متاثر از تحولات بازارهای دیگر است، اگر بازارهای دیگر تلاطم داشته باشد، بازار مسکن هم به خاطر تلاطم بازارهای دیگر، از روند عادی خود خارج می‌شود. به همین دلیل امسال در 6 ماهه دوم سال ممکن است بازار مسکن متفاوت از نیمه دوم سال‌های دیگر باشد.
مصطفی قلی خسروی، رئیس مشاوران املاک گفت: به‌خاطر انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، تحولات سیاسی در نیمه دوم امسال شرایط متفاوتی دارد. اگر این تحولات به آرامش بازارها و به دنبال آن کاهش نرخ ارز منجر شود، تاثیر آن بر بازار مسکن دیده خواهد شد و قیمت در این بازار هم کاهش را نشان خواهد داد.
اما در بازار مسکن بر خلاف بازارهای دیگر دوره‌های رکود و رونق وجود دارد. در دوره رونق رشد قیمت و افزایش تقاضا وجود دارد اما در دوره رکود قیمت مسکن افت نمی‌کند، بلکه ثبات قیمتی ایجاد می‌شود. به این معنی که اگر رشد قیمت مسکن به خاطر رشد قیمت در بازارهای دیگر اتفاق بیفتد، اما با کاهش قیمت در آن بازارها قیمت مسکن کاهشی نخواهد بود بلکه ممکن است مدتی قیمت در این بازار پایدار بماند. در حالی که در بازارهای دیگر کاهش یا افزایش قیمت‌ها وجود دارد و قیمت در این بازارها برای چند ماه پایداری یا ثبات ندارد.
نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن، به روزنامه ایران می‌گوید چون رشد قیمت در بازارهای دیگر در چند ماه اخیر بسیار زیاد بود و به تبع آن قیمت مسکن هم رشد بالایی داشت، قطعا با کاهش نرخ ارز و طلا چشم‌انداز قیمت مسکن هم در ماه‌های پیش رو کاهش خواهد داشت.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، اگر تحولات سیاسی طوری پیش برود که در چند ماه آینده چشم‌انداز رشد قیمت ارز را داشته باشیم، قیمت مسکن رشد آرامی دارد. رشد قیمت مسکن به اندازه رشد قیمت در بازارهای دیگر نیست چون در 6 ماه گذشته رشد قیمتی به نهایت خود رسیده و متقاضیان مصرفی را از بازار خرید خارج کرده است. اما اگر نرخ ارز کاهش داشته باشد این اتفاق روی قیمت مسکن تاثیر کاهشی دارد. هر چند قیمت مسکن به اندازه قیمت خودرو، ارز یا سکه و طلا افت نخواهد داشت اما اطمینان داشته باشید کاهش قیمت مخصوصا در برخی مناطق تهران را خواهیم داشت با این تحولات، رشد تعداد معاملات را هم در نیمه دوم سال مشاهده می‌کنیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم بر این موضوع تاکید دارد که چهار مؤلفه، ارز، طلا، انرژی و بورس تاثیر مستقیم بر بازار مسکن دارد و اگر قیمت در این بازارها افزایشی باشد، در بازار مسکن مشکل ایجاد می‌شود چون رشد قیمت مسکن در هر متر رخ می‌دهد و ممکن است در یک ماه قیمت یک واحد از یک میلیارد به یک و نیم یا دو میلیارد تومان برسد.
به گفته خسروی، حتی اگر قیمت یک ملک مثلا 50 تا 100 میلیون تومان رشد داشته باشد خریداران از معامله آن کنار می‌روند به همین دلیل افزایش قیمت مسکن باعث کاهش تقاضا در بازار شده است.
خسروی می‌گوید: کنترل قیمت در بازارهای دیگر تأثیر بسیار زیادی بر ثبات قیمت مسکن دارد. چون برای مثال مصالح ساختمانی تورم کمتری دارد و تولید داخل است اما 85 درصد هزینه مسکن نرخ زمین است که مستقیما تحت تاثیر قیمت‌ها در بازارهای موازی است.
رئیس مشاوران املاک به این نکته اشاره می‌کند که تورم مسکن برای مصرف کنندگان سود نیست و سود آن فقط برای معاملات سرمایه‌ای و سوداگری است بنابراین مالکانی که یک واحد دارند و در آن زندگی می‌کنند، هیچ سودی از افزایش حتی یک میلیارد تومانی ملک خود نمی‌برند و حتی به خاطر افزایش تورم و بالا رفتن هزینه‌ها از افزایش قیمت ملک خود متضرر هم می‌شوند.
روند کاهشی نرخ ارز، طلا و افت شاخص بورس در هفته گذشته در بازار مسکن تاثیر هر چند اندک داشت و نرخ‌های پیشنهادی در فایل‌های فروش مسکن در برخی مناطق افت داشت اما کارشناسان چشم‌انداز کاهش یا رشد قیمت در بازار مسکن را در انتظار تحولات سیاسی می‌دانند.
پیش بینی افزایش قیمت مسکن تا پایان سال
نایب رئیس اتحادیه املاک تهران در پاسخ به این پرسش که ب تا پایان سال چه روندی خواهد داشت؟ به تجارت نیوز گفت: متوسط قیمت مسکن در تهران حدود 24 میلیون تومان است و پیش‌بینی می‌شود با توجه به شرایط تورمی کشور قیمت مسکن نیز افزایش یابد.
این اظهارات عقبایی در حالی است که در جدیدترین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در مهرماه به ۲۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومن رسیده است.
حسام عقبائی افزود: هنوز مشخص نیست که تا پایان سال قیمت مسکن چقدر رشد خواهد داشت اما قیمت مسکن تا پایان سال رکود تورمی دارد.
او درباره روند خرید و فروش مسکن اظهار کرد: بازار مسکن راکد است و علی‌رغم افزایش قیمت، خرید و فروش مسکن نسبت به ماه گذشته کمتر شده است.
گردآورنده: الهام خلیلی خو
آنچه دیگران می خوانند:
