با آغاز فصل جا به جایی و نقل و انتقالات مستأجران، برخی موجران اقدام به افزایش اجاره بها کرده اند که در مواردی نسبت به سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته است. بسیاری از مالکان و موجران علت این اقدام خود را افزایش قیمت مسکن و عدم وجود تعادل میان سرمایه خوابیده در ملک با منافع حاصل از آن در صورت ارائه واحد مسکونی با اجاره بهای پایین عنوان کرده‌اند. به نظر می‌رسد این اتفاق به دلیل کاهش شدید عرضه واحد مسکونی اجاره‌ای مناسب از سوی عرضه کنندگان است و مستأجران به دلیل کمبود مسکن اجاره‌ای با قیمت مناسب، یا چاره‌ای جز تن دادن به ارقام بالای اجاره بها را ندارند یا اینکه به مناطق ارزان‌تر پایتخت یا شهرهای اقماری و حاشیه‌ای مهاجرت کنند.
کارشناسان معتقدند سیاست‌های انقباضی ۶ سال گذشته وزارت راه و شهرسازی و فقدان ابزار مالیاتی برای مهار سوداگری در بازار مسکن، عامل اصلی رشد لجام‌گسیخته قیمت‌هاست و در صورت برقراری مالیات بر عایدی سرمایه، دلالی و سوداگری از این بازار رخت برمی بندد و حباب قیمت فروکش می‌کند.
سوداگری با خانه خالی زمانی اوج می‌گیرد که افراد به امید افزایش قیمت در آینده، اقدام به خرید آپارتمان می‌کنند و آن را تا زمان بروز امواج تورم ملکی، بدون استفاده رها می‌کنند. تعداد خانه‌های خالی در زمان بروز رکود مسکن افزایش پیدا می‌کند و معمولاً هنگام رونق معاملات خرید و بروز جهش‌های قیمتی، از یکسو روند افزایشی این خانه‌ها متوقف می‌شود و از سوی دیگر تعداد خانه‌های خالی موجود در بازار نیز کاهش می‌یابد. این رابطه واقعی بین نبض بازار خانه‌های خالی و نبض قیمت مسکن را کارشناسان اقتصاد مسکن به‌عنوان یک چالش و عارضه تأیید می‌کنند.
اصغر سلیمی نماینده مردم سمیرم در مجلس شورای اسلامی اخیرا در گفتگویی با تسنیم اظهار داشته است که حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود دارد. از این تعداد حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که اگر این تعداد واحد به بازار خرید و فروش و یا اجاره بها وارد شود باعث تعادل در بازار عرضه و تقاضا و در نهایت سبب کاهش قیمت مسکن می‌شود.
وی با بیان اینکه اخذ مالیات از آپارتمان‌های خالی راهکاری برای ورود خانه‌های خالی به بازار و در نهایت کاهش قیمت‌ها می‌شود، ادامه داد: مالیات بر خانه‌های خالی باید با جدیت پیگیری شود. بنابراین باید مالیاتی وضع شود تا خالی نگه داشتن مسکن برای شخص صرفه اقتصادی نداشته باشد.
مطالب مرتبط: معطلی۴ساله اجرای مالیات برخانه‌های خالی
بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ در استان تهران ۳ میلیون و ۸۹۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد که ۴۹۰ هزار واحد معادل ۱۳ درصد از این تعداد خالی است و با توجه به رکود ساخت و ساز احتمالا تعدادی از واحدهای خالی دارای سکنه شده است. با این حال آمار خانه های خالی تهران بیش از دو برابر استاندارد جهانی است.
موجودی مسکن کل ایران نیز در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است. مقایسه این دو آمار به خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی عمدتا در سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۲ را آشکار می‌کند و نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وسازها در این فاصله غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.
با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور ۱۱ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. این وضعیت البته در تهران بحرانی‌تر است. تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت خالی است.
این در حالی است که مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال در کشور دو برابر و در تهران بیش از دو برابر این استاندارد خانه خالی وجود دارد.
بنابراین محرز است که در زمان جهش قیمت مسکن این خانه‌های خالی هستند که عرضه بخشی از آنها به بازار باعث جبران نسبی کمبود عرضه می‌شود و در فاز رونق معاملات، بیشتر از آن چه خانه‌های خالی، مساله باشد، این گروه دوم سوداگران یعنی سفته‌بازهای ملکی هستند که جهش بیشتر قیمت مسکن را دامن می‌زنند. طی یک سال گذشته در بازار مسکن آنچه التهاب قیمت‌ها را رقم زد، بیش از همه، یک عامل بیرونی - شوک ارزی - بود که انتظارات تورمی ایجاد کرد و باعث تحریک تقاضا در بازار ملک شد. البته در درون بازار مسکن نیز از بین همه متغیرها، سفته‌بازها بیشترین نقش را در تشدید جهش ایفا کردند. سفته‌بازها گروهی از سوداگران ملکی هستند که درست برعکس عاملان خانه‌های خالی عمل می‌کنند. سفته‌بازها در زمان رشد قیمت مسکن، با موج‌سواری روی قیمت‌ها، به شکل مکرر اقدام به خرید و فروش آپارتمان می‌کنند تا از تورم ملکی در کوتاه‌مدت عایدی کسب کنند.
در حال حاضر اگر قرار به تخریب حیاط خلوت مالیاتی در بازار مسکن باشد، منطقه امن سفته‌بازها باید در اولویت تخریب قرار بگیرد. شیوه تخریب این منطقه به مراتب راحت‌تر و پربازده‌تر از شکل تخریب منطقه امن خانه‌های خالی است. تجربه‌های جهانی درباره اهرم‌های مالیاتی کارآمد برای تنظیم بازار مسکن نشان می‌دهد: دو نوع مالیات شامل مالیات سالانه بر املاک و همچنین مالیات بر نقل و انتقال می‌تواند ریسک سوداگری در بازار مسکن را افزایش دهد. این دو نوع مالیات هم برای مهار سفته‌بازی مناسب است و هم برای خانه‌های خالی. مالیات نقل و انتقال چنانچه برای فروش ملک دوم افراد با نرخ بیشتر از ۵ درصد فعلی و به شکل تصاعدی برای معاملات سوم و چهارم و بیشتر تعریف شود جلوی خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان را می‌گیرد. همچنین نرخ سنگین مالیات سالانه برای ملک دوم و بیشتر افراد نیز هزینه افزایش موجودی بازار خانه‌های خالی را افزایش می‌دهد.
در حال حاضر نه تنها نگاه مسئولان به حیاط خلوت مالیاتی بازار مسکن، امکان شناسایی گروه‌های فعال در این محدوده را ندارد که در تشخیص اولویت تخریب و هدف‌گیری گروه اولویت‌دار نیز ناتوان است. بنابراین دولت باید از ظرفیت اطلاعاتی شهرداری‌ها در حوزه ملک استفاده کند.
