تیتربرتر: به طور معمول در اقتصاد، بازارها پیرو فرمول ساده و ازلی «عرضه و تقاضا» شکل می‌گیرند یعنی وقتی خریدار نباشد، قیمت‌ها می‌شکنند و وقتی صف تقاضا طولانی شود، قیمت‌ها بالا می‌روند. اما این روزها اگر به بازار مسکن ایران، به‌ویژه در پایتخت و شهرهای اقماری آن نگاه کنید، با یک پدیده شگفت‌انگیز و متناقض روبه‌رو می‌شوید؛ رکود تورمی شدید. در این وضعیت بازار در انجماد کامل به سر می‌برد، دفاتر املاک خلوت است، حجم معاملات قطعی به شکل چشمگیری ریزش کرده و به بیانی ساده، خرید و فروشی انجام نمی‌شود؛ با این حال، نمودار قیمت‌ها نه تنها پایین نمی‌آید، بلکه هر روز ارقام جدید و سرسام‌آوری را ثبت می‌کند.

این وضعیت به یک معمای بزرگ برای متقاضیان واقعی مسکن تبدیل شده است. چطور ممکن است بازاری که هیچ رمقی برای معامله ندارد، این‌گونه قیمت‌ها را بالا بکشد؟ پاسخ به این پرسش در گسل عمیقی نهفته است که میان واقعیت‌های قدرت خرید مردم و انتظارات تورمی فروشندگان شکل گرفته است؛ گسلی که ریشه در سیاست‌های کلان اقتصادی، نااطمینانی‌های سیاسی و تغییر ابزارهای قیمت‌گذاری در عصر دیجیتال دارد.

یکی از ملموس‌ترین نشانه‌های این پارادوکس، شکاف عمیق میان قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و ارقام قطعی معاملات است. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد که این شکاف به رقم بی‌سابقه ۲۷ درصد رسیده است؛ عددی که بسیار فراتر از میانگین‌های تاریخی بازار مسکن در ایران است.

اما این شکاف به چه معناست؟ در یک سوی این گسل، فروشندگانی ایستاده‌اند که مسکن را به عنوان آخرین پناهگاه برای حفظ ارزش دارایی و نقدینگی خود می‌بینند. آنها با نگاه به نرخ تورم عمومی، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و کاهش بازدهی سایر بازارهای موازی، حاضر نیستند ملک خود را به قیمتی کمتر از سقف ذهنی خود واگذار کنند. از نظر این گروه، فروش ملک با قیمت پایین‌تر، به معنای بازماندن از قطار تورم است.

در سوی دیگر این گسل، بدنه اصلی جامعه و متقاضیان مصرفی قرار دارند. قدرت خرید طبقه متوسط و رو به پایین جامعه به دلیل عقب‌ماندگی شدید دستمزدها از تورم، به طور کامل تحلیل رفته است. متقاضی واقعی حتی با کمک تسهیلات بانکی - که خود به دلیل بروکراسی و اقساط سنگین به فرآیندی فرسایشی تبدیل شده - توان نزدیک شدن به قیمت‌های پیشنهادی را ندارد. در نتیجه، فروشنده روی قیمت توهمی خود پافشاری می‌کند و خریدار توان ورود ندارد؛ پدیده‌ای که بازار را به انجماد رسانده است.

3 سناریو بازار مسکن 

با توجه به داده‌های موجود و تحلیل‌های کارشناسی، می‌توان چند سناریوی احتمالی را برای آینده این بازار متصور شد:

۱. استمرار وضعیت موجود (رکود تورمی فرساینده): در صورت عدم تغییر در سیاست‌های کلان اقتصادی و استمرار تورم ساختاری، احتمالاً همین روند فعلی ادامه خواهد یافت. یعنی حجم معاملات در سطوح بسیار پایین باقی می‌ماند، اما قیمت‌های پیشنهادی به دلیل رشد نقدینگی و افزایش هزینه‌های تولید (مانند دستمزد، مصالح و عوارض شهرداری) به آرامی به صعود خود ادامه خواهند داد تا زمانی که شکاف میان قدرت خرید و قیمت‌ها به نقطه‌ای غیرقابل تحمل برسد.

بیشتر بخوانید:

بازار مسکن در یک وضعیت فوق‌العاده حساس قرار دارد!

۲. سناریوی توافق و گشایش دیپلماتیک: اگر در عرصه سیاست خارجی شاهد کاهش جدی تنش‌ها و احیای توافقات باشیم، شوک روانی مثبتی به بازارها وارد خواهد شد. در این سناریو، نرخ ارز ثبات یافته یا کاهشی می‌شود و انتظارات تورمی فروکش می‌کند. هرچند قیمت مسکن به دلیل چسبندگی بالا به ندرت ریزش شدید را تجربه می‌کند، اما بازار وارد یک دوره رکود طولانی همراه با «ثبات قیمت‌ها» خواهد شد که در آن، تورم واقعی مسکن منفی شده و به تدریج قدرت خرید مردم خود را به قیمت‌ها نزدیک می‌کند. همچنین شکاف ۲۷ درصدی فعلی از طریق اصلاح قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان کوچک‌تر خواهد شد.

۳. سناریوی تشدید تنش‌ها و شوک ارزی: در صورت جهش مجدد و شدید نرخ ارز، بازار مسکن دوباره با موج جدیدی از گرانی مواجه خواهد شد. در این حالت، مسکن عقب‌ماندگی خود را از دلار جبران خواهد کرد و قیمت‌های پیشنهادی به ارقام نجومی‌تری دست می‌یابند، هرچند که عمق رکود به دلیل ناتوانی کامل خریداران، عمیق‌تر از هر زمانی خواهد شد.