تیتربرتر: تحلیلگر بازار مسکن با اشاره به افزایش قیمت در بازار مصالح ساختمانی و به تبع آن بالا رفتن هزینه های ساخت، می گوید: این روند به زودی بر تیراژ ساخت و خانه های عرضه شده در بازار مسکن اثر می گذارد.

معاملات مسکن کاهشی ، روند قیمت‌ها افزایشی

بنابر پیش‌بینی کارشناسان مسکن، تعداد معاملات مسکن همچنان کاهشی و روند قیمت‌ها افزایشی خواهد بود؛ البته این افزایش قیمت دل بخواهی و توسط مالکان و بر حسب نیاز مالی آنها صورت می‌گیرد.

قبل از این وضعیت، فردی ملکی 50 متری را خریداری می‌کرد و بعد از دو سال، با افزایش بودجه خود می‌توانست خانه‌ای 70 متری خریداری کند چراکه در طول سال تغییر قیمتی نداشتیم این فرد با فروش ملک خود در ابتدای سال و پس از چندماه می‌توانست خانه‌ای بهتر خریداری کند.

اما در حال حاضر مالک ملکش را می‌فروشد و ساعتی بعد ضرر می‌کند و نمی‌تواند ملکی را جایگزین کند چراکه فایل مورد نظرش را نمی‌تواند به همان سرعتی که قیمت‌ها بالا می‌رود پیدا کند.یک خانه در محله نیاوران، با متراژ 138 مترمربع و 6 سال عمر بنا، 20 میلیارد تومان قیمت‌گذاری شده است.واحدی 210 متری و نوساز در محله میرداماد، 31 میلیارد و 200 میلیون تومان به فروش می‌رسد.در محله انقلاب، یک واحد 100 مترمربعی و با عمر بنای 7 سال، 6 میلیارد تومان پیشنهاد شده است. 

خرید ملک راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول

مرکز آمار ایران در آخرین گزارش خود از بازار مسکن که مربوط به دی ماه بود اعلام کرد تورم ماهانه مسکن دی ماه یعنی نرخ تورم دی ماه نسبت به آذرماه با رشد ۹.۸ درصدی روبرو شده و این در حالیست که نرخ تورم ماهانه آذرماه حدود ۴.۱ درصد بود. همچنین نرخ تورم دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته رشد ۶۶ درصدی را تجربه کرده و تورم آذرماه امسال نسبت به آذرماه سال ۱۴۰۰ نیز افزایش ۵۲ درصدی را ثبت کرده بود.

میزان تورم مسکن دی ماه در حالیست که نرخ تورم عمومی ماهانه کشور حدود ۴.۳ درصد بود یعنی حدود نصف تورم مسکن در کشور. احتمالا مهمترین دلیل این اختلاف شدید بین تورم مسکن و تورم عمومی کشور ناشی از سیاست سرکوب قیمت کالاهاست که آثار خود را در تورم کمتر نشان می‌دهد. اما تجربه گذشته و داده‌های موجود نشان می‌دهد که نرخ مسکن تقریبا هم‌راستا با نرخ دلار حرکت می‌کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته تقریبا می‌توان گفت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است.

بیشتر بخوانید:

۷۱ هزار میلیاردتومان تسهیلات طرح نهضت ملی در بانک مسکن منعقد شد

همین رابطه همبستگی مستقیم بین مسکن و دلار باعث شده که سرمایه‌گذاران دارای نقدینگی زیاد خرید ملک را راهکاری مناسب در جهت حفظ ارزش پول در نظر بگیرند؛ راهکاری بدون دردسر و نیز بدون پیچیدگی‌های مربوط به سرمایه‌گذاری.

تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن هم‌راستا با قیمت دلار بوده و هر زمان نرخ دلار در ایران جهش کرده یا به تعبیری ارزش پول ملی کاهش پیدا کرده، قیمت مسکن نیز در همان راستا جهش کرده است. یک بررسی مقایسه‌ای این موضوع را به ما نشان می‌دهد.

شکست پروژه ساخت 4 میلیون واحد مسکونی

شکست پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی تقریبا قطعی به نظر می رسد بدین معنی که با توجه به وضعیت ناترازی بانک‌ها تأمین مالی این پروژه به بن‌بست خورده است. کارشناسان مالی و اقتصادی نیز پیش از این نسبت به شکست این پروژه هشدار داده بودند، اما دولت گوشش به این حرف‌ها بدهکار نبود.

نمونه شکست این پروژه را می‌توان در آمار واحدهای ساخته شده توسط بنیاد مسکن مشاهده کرد. از کل چهار میلیون واحد مسکونی که قرار است طی چهار سال ساخته شود یک میلیون و ۶۰۰ هزار واحد آن باید توسط بنیاد مسکن ساخته شود یعنی سالی ۴۰۰ هزار واحد که ۲۰۰ هزار واحد در شهر و ۲۰۰ هزار واحد نیز سهم روستاهاست. اما طبق گفته معاون بنیاد مسکن هنوز هیچ واحدی تکمیل نشده و قرار است تا قبل از پایان سال حدود ۳ هزار واحد تکمیل و به بهره‌برداری برسد. حدود ۷۰ هزار واحد شهری نیز فقط در مرحله فونداسیون قرار دارند. این در حالیست که دولت در شش ماه پایانی سال دوم فعالیت خود قرار دارد و طبق برنامه می‌بایست تا شش ماه دیگر حدود ۸۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن تکمیل شوند، اما با توجه به آمار ارائه شده چنین چیزی تقریبا محال است.

بزرگترین چالش پروژه ساخت چهار میلیون واحد مسکونی بحث تامین مالی با وجود ناترازی بانک‌هاست و افزایش تسهیلات تکلیفی نیز نتیجه‌ای جز خلق پول و افزایش تورم در جامعه نخواهد داشت. در واقع تسهیلات تکلیفی منجر به افزایش اضافه برداشت بانک‌ها از بانک مرکزی خواهد شد و به همین دلیل پایه پولی افزایش و منجر به ایجاد تورم در کشور خواهد شد. به واقع می‌توان گفت که شبکه بانکی کشور با شرایط کنونی توان تأمین مالی این پروژه را ندارد.

در تاریخ پنجم بهمن ماه طبق خبر منتشر شده از جلسه وزیر راه با مدیران عامل پنج بانک دولتی، قرار بر این شده که بانک‌های ملی، صادرات، تجارت، سپه و ملت تأمین مالی یک میلیون و ۱۵۵ هزار واحد مسکونی را انجام دهند. در این میان سهم بانک ملی ۱۵۰ هزار واحد، بانک صادرات ۵۰۰ هزار واحد، تجارت ۲۰۰ هزار واحد، سپه ۲۰۰ هزار واحد و ملت نیز ۱۰۵ هزار واحد خواهد بود. یعنی این بانک‌ها باید به همین میزان وام مسکن ملی پرداخت کنند.

به عنوان نمونه تسهیلات تکلیفی تحمیل شده به بانک ملی در حالیست که این بانک حدود ۷۷ هزار میلیارد تومان زیان انباشته دارد و زیان خالص این بانک در شش ماهه منتهی به شهریور ۱۴۰۱ حدود ۷ هزار میلیارد تومان بوده است. همچنین زیان انباشته بانک سپه حول و حوش ۳۵ هزار میلیارد تومان است. تحمیل این تسهیلات با توجه به اینکه این بانک‌ها منابع کافی ندارند منجر به اضافه برداشت از بانک مرکزی و خلق پول خواهد شد.

دولت مسکن نمی سازد

در راستای همین شرایط ایجاد شده و ناتوانی دولت در عمل به وعده خود، به یکباره اواخر آذرماه اعلام شد «دولت قرار نیست مسکن بسازد بلکه این مردم هستند که مسکن می‌سازند». وی همچنین گفت: «اینکه مسکن ساخته شود یا بسازیم با یکدیگر تفاوت دارد، دولت باید بخشی را بسازد و بخشی دیگر نیز باید ساخته شود، ما می‌توانیم به مردم زمین بدهیم تا خودشان بسازند».

این سخنان می تواند به معنای عبور از وعده‌های اولیه در ساخت چهار میلیون مسکن به شمار رود، مهمترین دلیل آن نیز عدم تأمین مالی از طریق شبکه بانکی است. البته برخی از کارشناسان از عمل نشدن وعده رئیس جمهور نیز ابراز خرسندی کردند چرا که آن‌ها بر این عقیده‌اند عمل به این وعده یعنی فشار مضاعف به شبکه بانکی و به تبع آن تحمیل یک تورم افسارگسیخته به جامعه خواهد بود.