تیتربرتر؛ در سال‌های مختلف، دولت‌ها تلاش کرده‌اند بافت‌های فرسوده در روستاها را اصلاح کنند؛ به‌گونه‌ای که در سال‌های ۷۴ تا ۸۴ حدود دو درصد از آن میزانی که در این زمینه نیاز بوده اصلاح شده و در سال‌های ۸۴ تا ۹۴ توجه بیشتری به حوزه مسکن شده است. همچنین در سال‌های ۹۴ تا ۹۷ اصلاحات بیشتری در این زمینه صورت گرفته است؛ به‌گونه‌ای که معادل هفت درصد از بافت‌های فرسوده ترمیم شده است.
آیا اجرای مالیات بر عایدی املاک موجب خروج سرمایه می‌شود؟
تقاضا همیشه ناشی از نیاز واقعی و مصرفی نیست، بلکه در بعضی مواقع تقاضا برای کسب سود است. یعنی شخص با خرید و فروش کالا به نوعی شغل و پیشه برای خود به وجود آورده است. معمولاً این فعالیت‌ها در بازار، در صورتی که در کالاهای اساسی و مصرفی انجام شود و تعداد واسطه‌ها را بیش از میزان متعارف کند، سفته بازی نامیده می‌شود.
سوداگران عامل افزایش فاصله طبقاتی هستند
تقاضای سفته‌بازانه یا سوداگرانه سبب انحراف منابع، بی نظمی و بر هم زدن نظام طبیعی عرضه و تقاضا می‌شود؛ زیرا فشار کاذب در بازار ایجاد می‌کند. از آنجا که به تجربه ثابت شده تقاضای سوداگرانه از قدرت خرید بالاتری نسبت به تقاضای مصرفی برخوردار است، فرصت و توانایی رفع نیاز مصرفی و واقعی نیز در نتیجه این نوع تقاضا کاهش می‌یابد. از این رو مسلماً رفاه عمومی کاهش یافته و فاصله طبقاتی افزایش می‌یابد.
تقاضای سوداگرانه به سمت کالاها و بازارهای دارای سود و دوام بالا می‌رود. مهم‌ترین کالای بادوام و با ریسک کم، زمین و مسکن است. بنابراین ضروریست به منظور مدیریت این نوع تقاضا و جلوگیری از ضرر تقاضای مصرفی و مردم عادی مسئولین از ابزارهای مالیاتی استفاده کنند. یکی از همین مالیات‌ها، مالیات بر سوداگری مسکن یا مالیات بر عایدی سرمایه است که برای هدایت بهینه منابع و خروج تقاضای مخرب سوداگرانه به کار گرفته می‌شود.
تغییر ترکیب سرمایه در بخش املاک با مالیات بر عایدی سرمایه
علی رغم اینکه مالیات بر عایدی املاک آثار مثبت بسیاری را به دنبال دارد، برخی از منتقدان مالیات بر عایدی سرمایه معتقدند که با اعمال این نوع مالیات، سرمایه تهدید شده و از بازار خارج می‌شود و با خروج سرمایه بازار مسکن از رونق خواهد افتاد.
در پاسخ به این مسئله باید گفت با اعمال مالیات بر عایدی املاک، ترکیب سرمایه‌های موجود در این بازار تغییر می‌کند؛ در واقع سرمایه‌هایی که با هدف سوداگری و کسب سود وارد این بازار شده، از بخش املاک و مستغلات خارج می‌شود و جای خود را به سرمایه‌هایی می‌دهد که هدف تولید ملک یا تأمین نیاز مصرفی دارند.
در واقع هنگامی‌که تقاضای سوداگرانه، بازاری را برای کسب سود مناسب نمی‌بیند و به‌اصطلاح دیگر برایش صرفه ندارد، از آن خارج می‌شود. اما این به معنای خروج سرمایه نیست؛ چرا که اگر کسی مایل به خروج از بازار باشد، باید ملک و سرمایه خود را به فرد دیگری بفروشد و لذا در عمل، سرمایه فروشنده با سرمایه خریدار جایگزین می‌شود. به این ترتیب نه خروج سرمایه، بلکه تغییر ترکیب سرمایه رخ داده است.
حذف سوداگران از بازار مسکن، راه خانه‌دار شدن جوانان
در این فرآیند، با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار املاک، قدرت خرید تقاضای مصرفی که در ایران بیش از یک میلیون واحد در سال برآورد شده است، افزایش پیدا می‌کند. بدین ترتیب تقاضای پنهان مصرفی که به دلیل احاطه بازار توسط سوداگران و تقاضای سرمایه‌ای، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار املاک مسکونی را نداشته است، به بازار ورود می‌کند. علاوه بر این یک میلیون متقاضی، جوانانی که صرفاً به دلیل دشواری تأمین مسکن ازدواج نکرده‌اند به این تعداد متقاضیان افزوده می‌شوند و رشد تقاضای مصرفی و واقعی را شاهد خواهیم بود.
علاوه بر این، از آنجا که در عمده موارد و تجربیات جهانی، املاک مسکونی نوساز از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف است، افرادی که به دنبال حفظ دارایی یا کسب سود معقول هستند، با این معافیت به سمت سرمایه‌گذاری در تولید واحدهای مسکونی مناسب سوق پیدا می‌کنند؛ در این حالت نیز تغییر ترکیب سرمایه یا تغییر هدف سرمایه رخ داده است.
دریافت «اقامت دائم» دلیل خرید املاک در کشورهای خارجی
علاوه بر این، برخی نیز معتقدند با اعمال مالیات بر عایدی املاک، بازار املاک سوددهی کمی خواهد داشت و در نتیجه، سرمایه‌ها تهدید شده و از بازار کشور خارج می‌شود و به سمت خرید املاک و سایر سرمایه‌گذاری‌ها در کشورهای دیگر خواهد رفت. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد این مسئله ارتباط مستقیمی با بازار ملک ندارد و در شرایطی که چنین مالیاتی وجود نداشته نیز رخ داده است؛ چرا که در هر شرایطی، به ویژه در زمان نوسانات قیمتی بازار ملک، سود خرید و فروش املاک در ایران قابل مقایسه با دیگر کشورها نبوده است.
همچنین در اغلب کشورهای جهان، قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک وجود دارد؛ به عنوان مثال در کشور ترکیه که مقصد بعضی سرمایه‌های ایرانیان جهت خرید ملک است، اگر فردی تصمیم بگیرد ملک خود را قبل از گذشت ۵ سال از مدت خرید به فروش برساند، باید مالیات مربوط به فروش با توجه میزان سودش را بپردازد و نرخ این مالیات تا ۳۵ درصد نیز می‌رسد. بنابراین مسئله خروج سرمایه از کشور نیز ریشه در بازار املاک و مستغلات ندارد و عمدتاً برای خروج سرمایه یا دریافت اقامت دائم با خرید ملک در کشورهای هدف رخ داده است.
مسکن چگونه به اشتغالزایی و رشد اقتصادی کمک می‌کند؟
محمد هادی سلیمی‌زاده با بیان اینکه بخش مسکن ظرفیت زیادی برای کمک به اقتصاد کشور دارد، اظهار کرد: در این زمینه، مسکن روستایی با بافت قدیمی به دلیل آسیب‌هایی که در اثر سیل و وقایع طبیعی می‌بیند، اهمیت زیادی دارد و بدین منظور مشکلات افراد ساکن در روستا را بیشتر می‌کند. وی ادامه داد: در حال حاضر معادل ۵.۵ میلیون مسکن روستایی داریم که تعداد خانوارها در این مناطق به دلیل اینکه دو خانواده در یک خانه زندگی می‌کنند، نسبت به تعداد خانه‌ها بیشتر است. همچنین، بیش از سه میلیون مسکن فرسوده در روستاها وجود دارد و طبق قانون اساسی داشتن مسکن یکی از حقوق اساسی هر انسانی است.
ترمیم ۷ درصدی مسکن روستایی در سال‌های ۹۴ تا ۹۷
این کارشناس اقتصادی افزود: در سال‌های مختلف، دولت‌ها تلاش کرده‌اند بافت‌های فرسوده در روستاها را اصلاح کنند؛ به‌گونه‌ای که در سال‌های ۷۴ تا ۸۴ حدود دو درصد از آن میزانی که در این زمینه نیاز بوده اصلاح شده و در سال‌های ۸۴ تا ۹۴ توجه بیشتری به حوزه مسکن شده است. همچنین در سال‌های ۹۴ تا ۹۷ اصلاحات بیشتری در این زمینه صورت گرفته است؛ به‌گونه‌ای که معادل هفت درصد از بافت‌های فرسوده ترمیم شده است.
الزام ساخت ۲۰۰ هزار مسکن روستایی در سال جاری
وی که در برنامه پایش حاضر شده بود، با اشاره به اینکه امسال تعیین شده تا ۲۰۰ هزار تا مسکن روستایی ساخته شود، گفت: ساخت این تعداد مسکن با هزینه ۴۰ میلیون تومانی برآورده می‌شود که در مجموع معادل ۸۰۰۰ میلیارد تومان به منابع مالی احتیاج دارد و مشکلی برای تامین مالی آن وجود ندارد، بلکه این موضوع به یک همت کافی احتیاج دارد تا دیگر روستائیان در اثر سیل و حوادث طبیعی در بخش مسکن دچار مشکل نشوند.
اشتغال ۴۰۰ هزار نفری با ساخت ۲۰۰ هزار مسکن روستایی
به گفته این کارشناس اقتصادی، هر ۱۰۰ متری که ساخته شود به صورت پایدار دو شغل مستقیم ایجاد می‌کند و اگر همین ۲۰۰ هزار مسکن روستایی ساخته شود، معادل ۴۰۰ هزار شغل در سال ایجاد می‌شود. همچینن از آنجاکه معادل ۲۰ درصد از رشد تولید ناخالص داخلی مربوط به مسکن است، این حوزه باعث شد در سال‌های تحریم نفتی، رشد اقتصادی کاهش نیابد، زیرا طرح مسکن مهر با هدایت اعتباری و افزایش پایه پولی، این کاهش درآمدهای نفتی را جبران کرد و اشتغال و تولید ناخالص داخلی را توسعه داد.
تحقق ۴۰ درصدی سرمایه ناخالص با مسکن
سلیمی‌زاده در پایان خاطر نشان کرد: معادل ۴۰ درصد از سرمایه ناخالصی که دنبال آن هستیم، بخشی از آن در حوزه مسکن می‌تواند محقق شود. همچنین اگر این حوزه که معادل پنج تا شش درصد تورم کشور مربوط به آن است، کنترل شود و تقاضای زیادی که در این حوزه از سوی مردم وجود دارد را می‌توان از این حوزه مولد در راستای توسعه استفاده کرد.
