هر خانوار برای خرید یک خانه باید کلی از مخارج روزمره و حتی سالانه خود بزند با کلی اقساط صاحب خانه بشود اما پول سود این خرید خانه ها به جیب چه کسانی می رود؟

مطالب مرتبط : بازگشت رونق به بازار مسکن

وام جدید مسکن متناسب با درآمد خانواده‌ها نیست

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن گفت: وام خرید مسکن باید متناسب با درآمدها باشد تا خانوارها بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند.

فرشید پورحاجت در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه آیا افزایش وام ساخت و خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم، می‌تواند در بحث رونق ساخت و ساز مسکن در کشور تأثیرگذار باشد، افزود: علی رغم اینکه در چهار سال گذشته، شرایط اقتصادی مملکت مناسب نبوده و یک حباب بسیار بزرگی در حوزه مسکن شکل گرفت، همینطور قیمت مسکن به تاسی از اقتصاد کلان کشور افزایش یافت به طور کلی تسهیلاتی که در حوزه مسکن جاری و ساری بود، کارایی خود را از دست داد.

وی همچنین اظهار داشت: چهار سال پیش تسهیلات خرید مسکن ۶۰ میلیون تومان بود که اکنون به صورت زوجین، به ۲۰۰ میلیون تومان تبدیل شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن گفت: جدا از این وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله نیز پرداخت می‌شد که سقف این وام هم تا ۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.

وی افزود: متأسفانه شورای پول و اعتبار خیلی دیر نسبت به افزایش سقف تسهیلات در حوزه مسکن اقدام کرده است.

پورحاجت تصریح کرد: این تسهیلات باید به صورت شناور و متناسب با بازار مسکن برای مردم تأمین شود تا فشار چندانی به خریداران مسکن ایجاد نشود.

وی ادامه داد: اگر طی این چهار سال سقف تسهیلات افزایش پیدا می‌کرد شاید شرایطی که امروز برای خانوارها برای خرید مسکن ایجاد شده به این سختی نبود.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن گفت: یک سال گذشته به کرار به عنوان یک نهاد صنفی چه با شورای پول و اعتبار، چه با دفتر رئیس جمهور و چه بانک مرکزی اعلام شده که پرداخت تسهیلات در حوزه مدنظر باید تقویت شود در ضمن، این خط اعتباری می‌بایست در حوزه تولید مسکن صورت گیرد و پس از ورود به بازار مسکن به صورت کاملاً فروش اقساطی به مردم واگذار شود.

وی افزود: چیزی که اکنون بانک مسکن و شورای پول و اعتبار اعلام کرده از محل اوراق تسه است، به نظر می‌رسد شورای پول و اعتبار باید تجدید نظر اساسی در بحث ریت بانکی این تسهیلات داشته باشد؛ چرا که به صورت واقعی بین ۲۰ تا ۲۱ درصد هزینه تمام شده پول برای مردم است.

پورحاجت بیان داشت: این هزینه در شرایط سخت اقتصادی فعلی بسیار برای خانوارها سنگین است.

وی گفت: اقساطی که در حال حاضر برای بازپرداخت این تسهیلات در نظر گرفته شده بسیار سنگین است برای مثال یک خانوار در تهران ماهیانه به طور متوسط چهار میلیون تومان باید برای بازپرداخت اقساط وام کنار بگذارد که از توان خانوار خارج است.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن افزود: زمانی می‌توان گفت این وام کارایی لازم را دارد که با در آمدهای خانوارها سازگاری داشته باشد به نظر می‌رسد این سازگاری در شرایط حاضر وجود ندارد.

وی یادآور شد: برای ایجاد این همخوانی سه راه وجود دارد نخست افزایش حقوق و دستمزد، دوم کاهش سود بانکی اوراق تسه و سوم طولانی کردن دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات است.

مطالب مرتبط : مبلغ قسط وام جدید مسکن: ماهانه ۴ میلیون و ۳۴۶ هزار تومان!

با مسکن ملی دلالی کنید!

از همان ابتدای ارائه طرح ملی مسکن با توجه به انتقاداتی که کارشناسان در خصوص نحوه عرضه مسکن در این طرح و همچنین فرآیند تولید داشتند، پیدا بود که دلالان راه‌های نفوذی به این طرح را پیدا خواهند کرد. به طوری که حالا نیز گزارش‌ها نشان می‌دهد، دلالان با ورود به بازار مسکن ملی امتیاز ثبت‌نام کنندگان را ۱۵۰میلیون تومان نرخ‌گذاری کرده‌ و در صدد کاسبی با این امتیاز هستند. این در حالیست که معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه هیچ دستورالعمل و آئین نامه ای برای خرید و فروش امتیاز مسکن ملی تدوین نشده و این کار را غیرقانونی دانسته، گفته ثبت نام مسکن ملی ارزش معاملاتی ندارد.
محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در راستای تاکید بر این امر گفت:خرید و فروش امتیاز مسکن ملی به هیچ وجه قانونی نیست و در این خصوص نیز هیچ دستورالعملی وجود ندارد.
وی ادامه داد:در سامانه ثبت نام مسکن ملی نیز قید شده است که ثبت نام به معنی این نیست که متقاضی واجد شرایط شناخته شده و کار نهایی شده است. این مرحله فعلا ثبت نام اولیه محسوب می شود و پس از پالایش افرادی که واجد شرایط باشند اطلاع داده خواهد شد و سپس متقاضیان وارد فایل های اجرایی خواهند شد.
محمودزاده تاکید کرد: این ثبت نام‌های اولیه به هیچ وجه ارزش معاملاتی ندارد و در سایت ثبت نام نیز به طور مشخص اعلام شده است که ثبت نام به منزله واجد شرایط بودن نیست.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد:متقاضیان ثبت نام مسکن ملی به خوبی بدانند که بعد از پالایش به اطلاع آنها خواهد رسید که آیا واجد شرایط شناخته شده اند و یا اینکه آنها امتیاز خرید مسکن ملی را ندارند.
همچنینمدیرعامل شرکت عمران پردیس گفت: بر اساس گزارشات رسیده پیش ثبت نام مسکن مهر با رقمهای بالایی خرید فروش می شود که ضروریست خریداران و فروشندگان بدانند که هنوز ثبت نام قطعی انجام نشده و افراد تایید نشده اند که بخواهند امتیاز خود را بفروشند.
وی افزود: تا شرایط فرد ثبت نام شده احراز نشود و مبلغ اولیه نیز به حساب واریز نشود ثبت نام فرد مورد نظر قطعی نشده است ضمن آنکه تاکنون مجوزی برای فروش پیش ثبت نام مسکن ملی از سوی وزارت راه هم صادر نشده است و قانونی نیست.
هدایت با بیان اینکه خرید و فروش ها تنها بروی یک برگ چاپی ثبت نام اولیه انجام میشود گفت: گزارشاتی آمده که این برگ از ۱۲۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان خرید و فروش می شود.

حال با توجه به اظهارات مسئولان در وزارت راه و شهرسازی و همچنین گزارش‌هایی که از تلاش دلالان برای ورود به این طرح حکایت دارد، پاسخ به این سئوال که چه دریچه‎هایی نفوذی در این طرح برای دلالان وجود خواهد داشت؟ ضروری است.

ضعف سیاست‌گذاری در رابطه با عرضه و تامین مسکن مورد نیاز باعث شده هر طرح حمایتی که از سوی دولت ارائه می‌شود در معرض سودجویی دلالان و فرصت‌طلبان قرار بگیرد. نمونه تجربه شده این امر که در فرآیند دلالی امتیاز مسکن ملی نیز بی تاثیر نبوده است، طرح مسکن مهر است. خیلی از افراد بعد از ۸ سال که خانه نساختند، امتیاز طرح را به دیگری فروختند و البته این فروش برای آنها سودمند بود. به همین دلیل در رابطه با طرح مسکن ملی نیز برخی در همین آغاز با توجه به تقاضایی که برای مسکن وجود دارد و تب و تاب بازار، در صدد فروش طرح هستند. در طرح مسکن ملی نیز که از مشکلات و ایرادات خالی نیست، نیز بستر سودجویی فراهم شده است. با وجود اظهار نظرات در خصوص غیرقانونی بودن این معامله اما از طریق راه‌هایی امکان انتقال امتیاز مسکن ملی وجود دارد. یکی از این راه‌ها انتقال امتیاز به صورت وکالتی است که هیچ قانونی نمی تواند مانع از آن شود. یعنی برای جلوگیری از فعالیت دلالان در طرح مسکن ملی نمی‌شود وکالت را ممنوع کرد. سودجویی‌ها نشان از ضعف دولت در تشخیص متقاضیان واقعی مسکن دارد که برای حل آن باید بانک‌های اطلاعاتی را راه‌اندازی کرد. به این صورت که اطلاعات دقیق افراد را از طریق این سامانه‌ها به دست آورد و افراد با درآمد بالا و کسانی که به مسکن نیازی ندارند را از لیست ثبت نامی‌ها حذف کرد.

مطالب مرتبط : ثبت نام کنندگان مسکن ملی چقدر باید به دولت پول بدهند؟

عوامل انبساط مسکن چیست

قیمت مسکن در آذر ماه سال جاری به بالاترین میزان خود طی 9 ماه گذشته در تهران رسید و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 13 میلیون و 474 هزار تومان شد که نسبت به ماه آبان ۶.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹.۹ درصد رشد داشت. این درحالی است که از مرداد ماه سال جاری، نمودار قیمت مسکن در پایتخت، تقریبا روندی نزولی را طی می‌کرد و در آبان ماه قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی 12 میلیون و 460 هزار تومان و در مهر ماه هم متوسط قیمت هر مترمربع 12 میلیون و 720 هزار تومان بود.

البته ثبت بیشترین قیمت متوسط هر مترمربع مسکن در آذر ماه تنها رخداد جالب بازار مسکن نبود، بلکه حجم معاملات هم 137 درصد نسبت به آبان ماه رشد کرد و تعداد ۹۶۶۴ قرارداد خرید و فروش مسکن در تهران به امضا رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد افزایش داشت. براساس تازه‌ترین آمار منتشر شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از تحولات بازار مسکن در آذر ماه، هم حجم معاملات رشد خوبی را تجربه کرد و پس از اردیبهشت ماه سال جاری با 12 هزار و 128 معامله، در رتبه دوم قرار گرفت که قیمت‌ها هم پس از چند ماه روند کاهشی، رشد داشت.

پس از آنکه مردادماه سال جاری بازار مسکن پایتخت در مسیر آرامش قرار گرفت و سه افت ماهیانه و یک افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه همزمان با پایان ماه صفر، افزایش نرخ بنزین و نرخ دلار، معاملات افزایش یافت که منجر به رشد قیمت هم شد، ‌بررسی‌ها حکایت از آن دارد که قیمت دلار در ابتدای آذر ماه 11 هزار و 800 تومان بود و درپایان این ماه به حدود 13 هزار تومان رسید و رشدی حدود 20 درصد داشت.

مطالب مرتبط : نزول قیمت مسکن با ورود مسکن ملی

6  عامل اثرگذار در بهبود بازار مسکن

کارشناسان مسکن معتقدند که بهبود بازار مسکن در آذرماه که همراه با رشد حجم معاملات و افزایش نسبی قیمت بوده است تنها در این عوامل (پایان یافتن ماه صفر، ‌افزایش نرخ ارز و بنزین) خلاصه نمی‌شود، بلکه تزریق بودجه عمرانی دولت در نیمه دوم سال که برای بهسازی مناطق سیل زده بوده، در بهبود بازار مسکن کشور و پایتخت بی‌تاثیر نبوده و وضعیت بازار را تغییر داده است، ضمن اینکه نزدیک شدن به ماه‌های پایانی سال و فشار تقاضا هم در افزایش تعداد معاملات و به تبع آن رشد قیمت‌ها موثر بوده است البته با توجه به اینکه قیمت‌ها طی یکسال و نیم گذشته جهش قابل توجهی در بازار مسکن داشته و بیش از 100 درصد رشد کرده است کارشناسان اقتصاد مسکن، معتقدند که بازار ظرفیت جهش قیمت ندارد و در نهایت قیمت‌ها تا پایان سال ماهیانه 2 تا 3 درصد رشد داشته باشند اما وقوع جهش قیمتی در بازار مسکن امکان پذیر نیست.

بیت‌الله ستاریان، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه بازار ملک در مسیر رونق غیرتورمی قرار دارد، در گفت‌وگو با «تعادل» می‌گوید: در سال گذشته پیش بینی می‌شد که از شهریور ماه سال جاری رکود عمیقی در بازار مسکن آغاز شود اما به دلیل سیل رخ داده در ابتدای سال و اختصاص بودجه عمرانی به بخش ساخت و ساز در نیمه دوم سال، این رکود رخ نداد.

ستاریان درباره علت افزایش حجم معاملات و رشد قیمت‌ها در آذرماه سال جاری نسبت به آبان ماه ادامه می‌دهد: علاوه بر تزریق بودجه عمرانی، مهر و آبان ماه با محرم و صفر همزمان بود و با پایان یافتن این ماه‌ها هرساله بهبود معاملات مسکن هستیم.

او می‌افزاید: رشد حجم معاملات و قیمت‌ها را در بازار مسکن تا اوایل سال آینده خواهیم داشت اما با توجه به بودجه عمرانی‌ای که دولت برای سال 99 درنظر گرفته است پیش بینی می‌شود که وضعیت بازار مسکن شرایط خوبی را حداقل در نیمه اول سال سپری کند.

به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، البته رونق بازار مسکن طی ماه‌های آینده نسبی است و با توجه به فراز و فرودهایی که طی ماه‌های گذشته داشته است، نام رونق را بر آن گذاشته‌ایم. ستاریان اظهار می‌کند: قیمت‌ها در بازار مسکن فراز و نشیب‌هایی را طی دوسال گذشته تجربه کرد این فراز و نشیب از شهریور 96آغاز شد و قیمت‌ها روند رشد داشت و در تیر97 اوج گرفت پس از آن نمودار تقریبا روند کاهشی پیدا کرد و این نشیب تا شهریور ماه ادامه داشت اما پس از آن تاحدودی بهبود یافت و در آذر ماه رشد قابل توجهی داشت.

او اضافه می‌کند: انتظار می‌رود که تا پایان سال 98، قیمت‌ها ماهیانه 2 تا 3 درصد نسبت به ماه قبل رشد داشته باشد. این استاد دانشگاه معتقد است: بازار مسکن شرایط خوبی دارد و هم حجم معاملات، قیمت، پروانه ساخت و ساز و تولید افزایش می‌یابد. ستاریان با اشاره به اینکه در رکود به سر نمی‌بریم، می‌گوید: ‌حداقل تا نیمه سال آینده رکود نخواهیم داشت و اگر بودجه اعلام شده برای بخش عمرانی هم تصویب شود شرایط بازار مسکن بهبود می‌یابد.

مطالب مرتبط : بررسی تهدید های طرح مسکن ملی

رشد 165 درصدی ارزش ریالی معاملات

براساس آمار منتشر شده از تحولات بازار مسکن در آذر ماه سال جاری هم حجم معاملات و هم قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش داشته است همچنین ارزش ریالی معاملات انجام شده در آذرماه ۱۰ هزار و ۴۴۰ میلیارد تومان بوده که نسبت به آبان ماه امسال ۱۶۵ درصد و نسبت به آذرماه پارسال ۸۲ درصد رشد نشان می‌دهد.

به‌طور کلی در ۹ ماهه ابتدای سال جاری ۵۰ هزار و ۲۴۷ قرارداد خرید و فروش آپارتمان در تهران منعقد شده که نسبت به زمان مشابه سال گذشته ۵۰ درصد کمتر بوده است. میانگین قیمت مسکن شهر تهران در ۹ ماهه امسال ۱۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده که نسبت به سال گذشته در همین زمان ۷۰.۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

همچنین ارزش ریالی کل معاملات انجام شده در ۹ ماهه امسال ۵۳ هزار و ۴۱۰ میلیارد تومان بوده که از کاهش ۱۵.۶ درصدی نسبت به ۹ ماهه ابتدای سال ۱۳۹۷ حکایت دارد.