طرح تفصیلی عبارت از طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن‌ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌گردد.

طرح تفصیلی طرحی جدا از طرح جامع شهری نیست و در واقع بخشی از آن محسوب می شود، اما محتوای طرح تفصیلی با طرح جامع، در جزییات تفاوت دارد. آنچه در طرح جامع به طور کلی آمده، در طرح محتوای طرح تفصیلی با توجه به تعریفی که در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن شده، به‌طور جزیی مشخص می‌شود. 

مطالب مرتبط : با مدیریت شهری رفاه شهروندان تهرانی فراهم شود

جزئیات طرح تفصیلی چیست

در واقع محتوای طرح تفصیلی عبارت است از نقشه‌های کاربری اراضی، شبکه‌های ارتباطی، مساحت‌ها، سرانه‌ها، معیارها و ضوابط دقیق و اجرایی طرح جامع شهر که پیش از تهیه طرح تفصیلی تهیه شده و به تصویب مراجع رسمی رسیده است.

برای این ‌که بتوان خطوط کلی طرح جامع را به طرح‌های دقیق قابل اجرا تبدیل کرد، از طرح‌های تفصیلی استفاده می شود. زیرا طرح های جامع، شامل مسایل و راهنمایی‌ها و خط‌ مشی‌های کلی است و به جزییات نمی پردازد. بنابراین، طرح تفصیلی، متعاقب طرح جامع شهری و به منظور انجام برنامه‌های اجرایی تصویب شده، در این طرح صورت می‌گیرد.

چند نوع طرح تفصیلی داریم؟

طرح تفصیلی پایه ( مکمل طرح جامع شهر)

طرح تفصیلی موضعی جهت نوسازی و بهسازی بافت های موجود و توسعه های جدید شهر

طرح تفصیلی موضوعی برای موضوعات خاص (شبکه حمل و نقل ، تأسیسات و …).

آنچه که باید از طرح تفصیلی تهران بدانیم

نهایی شدن طرح تفصیلی شهر تهران بی شک مهمترین رویداد سال ۹۰ بود. نقشه راهی که به گفته شهردار تهران راه فساد و رانت خواری ها را در شهرداری می‌بندد.

نوروز سال ۹۰ بود که وعده ابلاغ و رونمایی از طرح تفصیلی شهر تهران داده شد اما این وعده یک سالی با تاخیر اجرایی شد و در این میان اعتراضات زیادی هم نسبت به ساخت و سازهایی که بر خلاف این سند در سطح شهر در حال انجام بود در شورای شهر مطرح شد.

طرح تفصیلی را می توان نقشه راه ساخت و ساز در پایتخت دانست. در این طرح پایتخت به ۴ پهنه‌ سکونت،‌ فعالیت،‌ مختلط و ‌حفاظت‌سبز تقسیم شده است که به موجب آن، زمین‌های قابل استفاده در شهر، برحسب قرارگیری در یکی از این قسمت‌ها، مشمول یکی از انواع ساخت‌وسازهای مجاز خواهد شد به این معنی که در هر پهنه مقررات با دیگری متفاوت است.

در پهنه ‌”سکونت” که در نقشه‌های مخصوص شهرداری تهران مشخص شده و مناطق به‌خصوصی از شهر را شامل می‌شود، مجوز ساخت‌وساز فقط برای کاربری مسکونی با تراکم ۲ طبقه تا نهایت ۶ طبقه صادر می‌شود و برای یکسری از مناطق ویژه شهر نیز اجازه بلندمرتبه‌سازی با شرایط خاص، در حد ۱۲ طبقه و بیشتر نیز داده خواهد شد. در طرح تفصیلی تاکید شده برای بلندمرتبه‌سازی در مناطق ویژه، سازنده باید طرح توجیهی بیاورد.

پهنه‌ “فعالیت” قسمتهایی از شهر است که وجه غالب آن، کار و فعالیت بوده و سهم سکونت در آن بسیار محدود است. این پهنه مناطق بسیار متراکم تهران که دسترسی‌های ضعیف به آن وجود دارد را شامل می‌شود.

ارتفاع ساختمانهایی که در پهنه فعالیت احداث می‌شوند بین ۲ تا ۱۲ طبقه و حتی بیشتر خواهد بود، به این معنی که در مناطقی از تهران که در پهنه فعالیت قرار می‌گیرند اجازه ساخت بلندمرتبه داده می‌شود اما کاربری این سازه‌های بلند، غیرمسکونی خواهد بود.

پهنه سوم که ‌”مختلط” نام دارد، مناطقی از تهران را شامل می‌شود که در آنها، شهرداری اجازه ساخت‌وساز‌های توام یعنی کاربری مسکونی و تجاری را با هم می‌دهد. این پهنه قسمت‌هایی از شهر تهران است که از رشد خزنده فعالیت در بافت‌های مسکونی پدید آمده است.

در پهنه ‌”مختلط” حداکثر ارتفاع ساختمان‌های جدید ۹ طبقه تعیین می‌شود که ساختمان‌هایی که کاربری تجاری، اداری و مسکونی را با هم داشته باشند، حداقل باید ۴ طبقه ارتفاع را رعایت کنند.پهنه چهارم در تهران ‌”حفاظت‌سبز” نام گرفته که مناطق به خصوصی در پایتخت که به هیچ‌وجه نباید در آنها ساخت‌وساز شود را شامل می‌شود.

مطالب مرتبط : زباله گردی و سوء مدیریت شهری

مغایرت در طرح نوسازی و تفصیلی

چندی پیش جلسه‌ای با عنوان جلسه نوسازی شهرک پیکان‌شهر واقع در منطقه 22 با حضور  محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، محمدجواد کولیوند، رئیس کمیسیون شوراهای مجلس شورای اسلامی، علی نوذرپور شهردار منطقه 22 و عبدالرضا گلپایگانی معاون شهرسازی شهرداری تهران همچنین محمدحسن کولیوند مجری، توسعه‌گر و سرمایه‌گذار پروژه نوسازی محله پیکانشهر برگزار شد و در آن جلسه تصمیماتی برای این محدوده گرفته شد.

محمدحسن کولیوند به عنوان مجری، توسعه‌گر و سرمایه‌گذار پروژه نوسازی محله پیکانشهر(از بستگان یکی از اعضای کمیسیون شوراهای مجلس) در این باره گفت: بر اساس برنامه بیش از 1500 خانه فرسوده در منطقه پیکان شهر تهران قرار است تبدیل به 4500 واحد مسکونی نو شوند که این اقدام در راستای سیاست‌های دولت و مجلس در تامین مسکن شهروندان است؛ بر اساس این پروژه  و سیاست‌های دولت بر حمایت از نوسازی بافت‌های فرسوده که با مشارکت موثر اکثریت مالکین در این طرح انجام می‌گیرد، قرار است واحدهای مسکونی فعلی با افزایش حدود 2 برابری از وضع موجود به‌صورت بلاعوض توسط توسعه‌گر پروژه احداث و تحویل مالکین شود که ساخت فاز اول تا سوم این پروژه 6 سال به طول می‌انجامد.

وی معتقد است که خانه‌های پیکان شهر فرسوده‌اند و در واقع سرمایه‌گذار بنا دارد که خانه‌های 80 متری را جایگزین خانه‌های 40 متری برای ساکنان این محدوده کند و ساکنان بابت افزایش متراژ واحدهایشان، ریالی را به مجری و سرمایه‌گذار پروژه پرداخت نمی‌کنند، موضوعی که کمی عجیب به نظر می‌رسد و ممکن است مجریان این پروژه قصد داشته باشند بیش از آنچه که در طرح تفصیلی منطقه 22 آمده است بارگذاری کنند؛ موضوعی که مورد مخالفت شهرداری تهران قرار گرفته است و شهرداری تاکید دارد که این پروژه باید بر اساس طرح تفصیلی منطقه اجرا شود. 

عبدالرضا گپایگانی؛ معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در این باره گفت: براساس مصوبه شورای عالی شهرسازی در طرح تفصیلی منطقه 22 موضوع 200 درصدی برای این مجموعه در نظر گرفته شده است که البته مجریان پروژه معتقدند که باید تراکم بیشتری به شهرک پیکان‌شهر داده شود؛ شهرک پیکان‌شهر در ابتدا برای کارگران ایران‌ناسیونال ساخته شده بود که بعد از آن نیز این شهرک به پرسنل ایران‌خودرو داده شد و در واقع این شهرک، قدمت 50 ساله‌ دارد و بعد از گذشت این زمان برخی از خدمات در این مجموعه ارزش کیفی و اجتماعی خود را از دست داده است.

 نوسازی شهرک پیکان‌شهر در منطقه 22  هم‌اکنون به کمیسیون ماده 5 ارجاع داده شده است؛ مسئله‌ای که اعضای شورای شهر تهران همچنین شهرداری منطقه 22 با اجرای آن بر خلاف طرح تفصیلی منطقه 22 مخالفند چرا که مجریان و سرمایه‌گذار پروژه اعقتاد دارند که باید بیش از آن چیزی که در طرح تفصیلی آمده است بارگذاری کنند که همین مسئله اختلاف‌نظر مدیریت شهری با نمایندگان مجلس و مجریان پروژه است.

هم اکنون نیز اعضای شورای شهر تهران  با انجام پروژه نوسازی شهرک پیکان‌شهر بر اساس طرح تفصیلی منطقه 22 و بارگذاری بر اساس آن موافق هستند اما مجریان نظر دیگری دارند و این در حالیست که برخی از نمایندگان نیز با نظر مجریان موافق بوده و تاکید دارند که باید بارگذاری بیشتری در این شهرک انجام شد که البته در این زمینه هنوز کمیسیون ماده 5 نظر نهایی خود را نداده است؛ حال این سؤال مطرح است که آیا کمیسیون ماده 5 بر خلاف طرح تفصیلی منطقه 22 اقدام خواهد کرد یا خیر؟

مزایای طرح تفصیلی در تهران

عبدالرضا گلپایگانی معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران در گفت‌وگو با خبرنگار حوزه شهری تیتر برتر ، با تاکید بر اینکه زیرساخت‌های سامانه طرح تفصیلی در حال تکمیل است و تا آخر سال به اتمام می‌رسد، گفت: در این سامانه مالکین املاک می‌توانند شرایط ساخت ملک خود را از لحاظ تعداد طبقات، سطح اشغال، عقب‌نشینی و عوارض مشاهده کنند.

معاون معماری و شهرسازی شهردار تهران با بیان اینکه مالک در این سامانه می‌تواند نوع کاربری‌های مجاز خود را مشاهده کنند، اظهار کرد: با مراجعه به این سامانه می‌توان متوجه شد که بر اساس ضوابط هر ملک تا چند طبقه مجاز به ساخت است.

وی با بیان اینکه مالک در حال حاضر هم می‌تواند با شماره پرونده وارد سامانه طرح تفصیلی شود و همه شرایط خود را ملاحظه کند اظهار کرد: ما می‌خواهیم بررسی‌ پارسل‌ها قابل مشاهده باشد و در حال حاضر هم همکارانمان در معاونت فاوای شهرداری در حال تکمیل سامانه هستند.