به گزارش تیتربرتر؛ اگرچه هم‌اکنون امکان دادوستد املاک و برخی ابزارهای مالی در بورس کالا و فرابورس وجود دارد ولی موانع جدی پیش‌روی این معاملات وجود دارد که در نهایت به ایده تشکیل یک بورس مسکن برای املاک و مستغلات منجر شد که بتوان ابزارهای مالی مبتنی بر دارایی غیرمنقول را در این بازار توسعه داد.

موافقت دولت و وجود منابع عظیم نقدینگی در بازار سرمایه در کنار توان اجرایی بخش خصوصی از جمله زیرساخت‌های اصلی ایجاد بورس مسکن است و امید بالایی به موفقیت آن داریم. منابع مالی در نظر گرفته شده برای پذیره‌نویسی هم به احتمال بسیار بالا به سرعت تامین خواهد شد و می‌توان از این منابع در تامین سرمایه‌ها بهره برد اگرچه به معنی سرمایه‌گذاری مستقیم بورس مسکن در پروژه‌های مسکونی نیست.

رکن های اصلی اجرایی در بورس مسکن

رئیس هیات مدیره بورس کالا به ۳ رکن اصلی در بورس مسکن اشاره کرد و گفت: مالک زمین (به‌عنوان زیرساخت اصلی احداث واحدهای مسکونی) سرمایه‌گذار و شرکت‌های دارای توان فنی و مهندسی (بخش خصوصی) ۳ رکن اصلی بورس مسکن خواهند بود و در این بازار با همکاری و تعامل این ۳ بخش می‌توان به رونق معاملات و حمایت از بخش واقعی تولیدی در بازار مسکن خوش‌بین بود.

وی داد و ستد واحدهای مسکونی موجود در بورس مسکن را یک تصور غلط دانست و توسعه ابزارهای مالی مرتبط با مسکن را یک وظیفه برای پنجمین بورس ایران مطرح کرد و گفت: ابزارهای مالی همچون صندوق پروژه یکی از ابزارهای قدرتمند برای حمایت از احداث بیشتر واحدهای مسکونی است که با عملیاتی شدن آن در بورس مسکن می‌توان زیرساخت جدیدی را برای ورود شرکت‌ها و پروژه‌ها به بازار سرمایه در اختیار داشت.

ایجاد یک بازار رسمی جدید به معنی ایجاد یک زیرساخت قدرتمند برای توسعه جدی ابزارهای مالی است آن‌هم در شرایطی که نیازمند نهادسازی‌های جدید هستیم که با توجه به حضور فعالان بخش مسکن در تصمیم‌سازی‌های بورس جدید پتانسیل موفقیت و توسعه این بازار از هم‌اکنون وجود دارد. با تصمیم‌سازی‌های کلان و البته چابک در دل بازار سرمایه به فاصله‌گرفتن از دستورات دولتی نیازمند خواهیم بود که بستر این رخداد از درون بورس مسکن قابل رهگیری است.

بورس مسکن با چه رقمی سرمایه گذاری می کند؟

شاهین چراغی رقم ۵ هزار میلیارد تومان برای سرمایه اولیه بورس مسکن را منطقی دانست و گفت: کمترین سرمایه در نظر گرفته شده برای آغاز به کار این بازار همان رقم ۵ هزار میلیارد تومان است که بین بخش‌های عمومی، خصوصی و مردم تقسیم خواهد شد. این رقم کمترین میزانی است که در جلسات در مورد آن بحث کردیم و چنین سرمایه‌گذاری اولیه می‌تواند مسیر موفقیت و توسعه بورس مسکن را تسریع و تسهیل کند. پیشنهادهای بسیاری برای ارقام بالاتر به بحث گذاشته شد تا جایی که کف میزان مورد توجه را انتخاب کردیم که همین رقم ۵ هزار میلیارد تومان بود.

او اعلام کرد: انتظار داریم که تشکل‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری و نهادهای عمومی بخش مهمی از این سرمایه را تامین کنند و بقیه آن در شرایط فعلی بازار در حداکثر ۳۰ ثانیه تامین خواهد شد و از پذیره‌نویسی نگرانی خاصی نداریم.

بورس مسکن مشابه جهانی دارد؟

در ادامه این نشست شاهین چراغی در پاسخ به پرسشی درخصوص ابهام‌های این ایده یا تجربه‌های جهانی یا زیرساخت‌های موجود اعلام کرد: تلاش خواهد شد از زیرساخت‌ها و پتانسیل‌های موجود استفاده کنیم؛ به‌عنوان مثال از نرم‌افزار بورس کالا برای معاملات بهره خواهیم برد.

از سوی دیگر جنس بازار املاک تفاوت جدی با واقعیت‌های بازار سرمایه دارد، بنابراین یکی از دلایل توجیه‌کننده ایجاد یک بورس جدید را باید به همین تفاوت‌های ذاتی مربوط دانست. این مطلب ساده به معنی آن است که باید از کارگزاری‌های تخصصی در این خصوص بهره‌ برد که البته از تجربیات موجود در بازار املاک نیز استفاده خواهیم کرد.

وی درخصوص توجه به تجربیات جهانی و نمونه‌های مشابه در سایر کشورهای جهان نیز موضع‌گیری جالبی داشت و بدون اشاره به نمونه‌های مشابه با بی‌توجهی به واقعیت تجمیع بورس‌ها در جهان؛ اعلام کرد: باید به واقعیت‌های اقتصادی داخلی در کشور توجه کرد، زیرا ساختارهای اقتصادی ایران با کمترین کشوری در جهان قابل مقایسه است.

به‌عنوان یک نمونه الزام به عرضه محصولات پتروشیمی در بورس کالا در سال‌های گذشته یک اتفاق جدید در بورس‌های جهان بود، ولی چنین اتفاقی انجام گرفت و بعد از آن شاهد ورود محصولات پتروشیمی به سایر بورس‌های برجسته در جهان بودیم. به مرور زمان شرایط متفاوتی تجربه می‌شود همچون ورود محصولات پتروشیمی به بورس دالیان یا داد و ستد سنگ آهن در بورس شانگهای از این قبیل موارد است، بنابراین توجه صرف به نمونه‌های خارجی نمی‌تواند چندان هم راهگشای اقتصاد ایران باشد.

واقعیت آن است که پیچیدگی شرایط اقتصادی در کشور ما را ملزم به ایجاد یک بورس جدید به‌عنوان بورس مسکن کرده است که می‌تواند بستر ایجاد یک تغییر مهم در بازار مسکن به شمار رود. او به ابزارهای مالی نوین اشاره کرد و گفت: معاملات سلف استاندارد موازی سال‌هاست که در بورس‌های کالایی رونق گرفته و می‌تواند نمونه دیگری از پتانسیل رشد معاملات از بستر ابزارهای مالی جدید باشد. با توجه به ایجاد یک بستر معاملات جدید در چارچوب بورس املاک، از هم‌اکنون می‌توان امیدوار بود که چهره معاملات در این بازار تغییر خواهد کرد.

بخش دولتی و بخش خصوصی

یکی از سوالات مهم در این نشست فرصت‌های سرمایه‌گذاری بزرگ در بخش ساختمان و مسکن بود و اعلام شد که هم‌اکنون رقمی نزدیک به ۱۲۶ هزار میلیارد تومان پروژه‌ نیمه‌کاره یا معطل سرمایه تنها در بخش شهرداری‌ها در تهران و شهرستان‌های کوچک و بزرگ یا حتی در روستاها وجود دارد.

این رقم به معنی آن است که شهرداری‌ها باید به بورس مسکن ورود کرده و از زیرساخت‌های آن استفاده کنند. در برابر این اظهارنظر بخش خصوصی با محوریت شرکت‌های سرمایه‌گذاری، انبوه‌سازی و سازنده‌ها نیز طرفدار حضور حداکثری در بورس مسکن هستند.

شاهین چراغی در پاسخ به این اظهارنظرها اعلام کرد: با توجه به تجربیات پیشین حضور نهادهای عمومی نقش برجسته‌ای در توسعه بورس‌ها داشته و به این دلیل حضور نماینده این نهادها در هیات موسس از توجیه کافی برخوردار است. در کنار آن به حضور اتاق بازرگانی و اتاق تعاون در هیات موسس نیاز داریم که در نهایت خروجی آن تعیین یک فهرست ۷ نفره و فراگیر است که می‌تواند شتاب‌دهنده فعالیت‌های اجرایی در این حوزه باشد.

در حوزه مسکن یا حتی در سایر حوزه‌های اقتصادی نباید بین بخش خصوصی و حتی بخش دولتی فاصله‌ای در نظر گرفت و این قبیل خط‌کشی‌ها تنها به کاهش توانمندی‌های اجرایی منتهی خواهد شد.

شیوه تعیین اعضای هیات رئیسه صندوق بورس مسکن

در ادامه اعضای پیشنهادی برای هیات موسس معرفی شدند که تنی چند از مدعوین به شیوه تعیین آن انتقاد داشتند که با پاسخگویی مدیران جلسه شاهد کاهش حجم انتقادها بودیم تا در نهایت با ذکر یک صلوات انتخاب اعضای پیشنهادی قطعی شد.

چون هنوز نه اساسنامه‌ای وجود دارد و نه جایگاه قانونی و رسمی مشخصی را متصور بودیم، رأی‌گیری از بین مدعوین نیز توجیه‌بردار نبود و در نهایت هیات موسس پیشنهادی مورد تایید قرار گرفت. ۷ نفر از اعضای هیات موسس نیز این‌گونه انتخاب شد؛ ۳ نفر از بخش‌های غیردولتی (اتاق تعاون، اتاق بازرگانی و فعال بخش خصوصی) ۳ نماینده از بخش عمومی (بنیاد مستضعفان، ستاد اجرایی و تامین اجتماعی) و یک نفر نماینده بخش غیردولتی که استثنائا نماینده دولت در شورای عالی بورس هم هست. این چارچوب به‌صورت کلی قابل پذیرش بود اگرچه به معنی تعیین هیات مدیره یا تفاوت در ترکیب سبد سهامداری بورس مسکن نیست.

حاضران در جلسه انتظار داشتند حضور بخش خصوصی از ابتدا در تصمیم‌سازی‌های این بورس تقویت شود. مهمترین وظیفه هیات موسس تهیه پیش‌نویس اساسنامه و پیگیری‌های اجرایی و حقوقی و تشکیل دبیرخانه است که پس از جلسه روز گذشته با همکاری اتاق بازرگانی صورت می‌گیرد.

از مهم‌ترین ویژگی‌های بورس مسکن که در آینده و بعد از قطعی‌شدن و تصویب اساسنامه شفاف خواهد شد نسبت سهامداری بخش‌های مختلف است.

بخش عمومی همچون بنیادها، بخش خصوصی همچون شرکت‌های سرمایه‌گذاری یا تشکل‌های دخیل در ساخت و احداث مسکن و مصالح ساختمانی و در نهایت بخش خصوصی هر کدام از چه میزان پتانسیل خرید سهام برخوردار هستند.

شاید این مطلب یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های بورس مسکن باشد که اگرچه در مورد آن صحبت‌هایی در حاشیه این نشست مطرح شد ولی هنوز به بررسی‌های کارشناسی دقیق‌تر و بیشتری نیاز دارد آن‌هم در شرایطی که از پتانسیل درآمدزایی بالایی نیز برخوردار است مخصوصا در شرایطی که قرار است سهام بورس مسکن با یک نماد واحد در بازار سرمایه درج شود.

میزان سهامداری هر بخش به معنی توانایی برای در اختیار داشتن کرسی‌های بیشتر در هیات مدیره است آن‌هم در شرایطی که هر شرکت یا بخش بر اساس قانون تنها می‌توانند حداکثر تا ۵/ ۲ درصد سهام بورس مسکن را در اختیار داشته باشند. این بند قانونی پتانسیل مهمی برای حضور بسیاری از تشکل‌ها و شرکت‌های مختلف سرمایه‌گذاری یا فعالان این صنعت را در بر دارد که می‌تواند به بستری جذاب برای تضارب آرا بدل شود.

این در حالی است که اغلب سرمایه‌گذاران یا متقاضیان حضور در تصمیم‌سازی‌های بورس مسکن اندک تمایلی به دستورپذیری از سمت دولت ندارند، بنابراین از هم‌اکنون باید انتظار داشت که آزادی معاملات در این بازار جدید خودنمایی محسوسی داشته باشد. این آزادی عمل به معنی عدم اعمال مدیریت بر نوسان قیمت‌هاست.

به بورس املاک با عینک واقع‌بینی بنگریم

بورس املاک را نه می‌توان ابزاری معجزه‌آسا برای مدیریت این بازار به شمار آورد و نه می‌توان پتانسیل اجرایی آن را کم‌اهمیت دانست. اینکه تشکیل این بازار جدید اتلاف منابع است را نمی‌توان نادیده گرفت مخصوصا در شرایطی که با ۵ هزار میلیارد تومان قطعا می‌توان فعالیت‌های مثمرثمر، بسیاری برای اقتصاد بخش مسکن انجام داد. اینکه این رقم به سادگی تامین خواهد شد به احتمال قوی محقق می‌‌شود ولی اینکه بخش‌های تصمیم‌سازی در شرایط فعلی به این مسیر متمایل شده‌اند نیز بحث دیگری است که در جای خود به آن می‌پردازیم.

بسیاری از کارشناسان این حوزه تشکیل بورس مسکن در شرایط فعلی را تنها اتلاف منابع می‌دانند و در کارآیی آن برای مدیریت بازار تشکیک کرده‌اند آن هم در شرایطی که همه زیرساخت‌های آن هم‌اکنون وجود دارد و بیش از ایجاد یک بورس جدید، به یک عزم جدی برای استفاده از ساختارهای فعلی نیاز دارد.

مزایا و معایب بورس مسکن

حسین سلاح ورزی در گفت و گوی ویژه خبری افزود: مطالعات بر روی اقتصاد کشورمان و بقیه کشورها، نشان می‌دهد که رابطه قوی میان متغیر‌های کلان اقتصادی و متغیر‌های بخش مسکن وجود دارد و از طرف دیگر حدود 120 رشته فعالیت با حوزه ساختمان ارتباط مستقیم دارند.

وی ادامه داد: شاخص‌های مختلف نشان می‌دهد که رونق در بخش ساختمان با رونق یا رکود کل اقتصاد، ارتباط دارد و از طرفی موضوع مسکن برای مردم نه تنها اقتصادی بلکه موضوع اجتماعی است و از طرفی دولت هم حجم انبوهی از املاک و طرح‌های نیمه تمام دارد که قرار بود آن‌ها را برای بهره برداری و مولدسازی به بخش خصوصی واگذار کند.

سلاح ورزی افزود: راه اندازی بازاری به عنوان بازار املاک و مستغلات می‌تواند امکان تأمین مالی از طریق صندوق پروژه‌ها برای تکمیل طرح‌های نیمه تمام دولت را فراهم کند و از سوی دیگر برای مردم فرصتی برای پیش خرید در بستر شفاف است.

وی اضافه کرد: به نظر می‌رسد موضوع راه اندازی بورس املاک و مستغلات در تحلیل‌های عامیانه به بورس مسکن تقلیل داده شده است در حالی که این گونه نیست و کارکرد‌های گوناگون بیشتری دارد.

نماینده اتاق بازرگانی در شورای عالی بورس گفت: بر اساس برخی از گزارش ها، املاک مسکونی و تجاری در ایران بیش از 80 درصد خالص ثروت را تشکیل می‌دهد بنابراین با توجه به تنوع کارکرد‌ها در این بخش، بورس تخصصی در این باره ضرری ندارد.

 سلاح ورزی با اشاره به اینکه فروش متری مسکن، ابزاری برای تأمین مالی طرح هاست، افزود: قرار است تعداد زیادی سازنده، طرح‌های متعدد انبوه سازی را تعریف کنند و سپس از طریق فروش متری، شفاف تأمین مالی شوند. این موضوع، عرضه و تقاضا را در بازار مسکن متعادل خواهد کرد.

محمد اسکندری کارشناس بازار سرمایه نیز با حضور در این برنامه با اشاره به اینکه در بورس کالا بیش از دو سال از تهیه امیدنامه پیش فروش متری مسکن می‌گذرد، اما هنوز اجرایی نشده است، گفت: همچنین در بازار فرعی بورس کالا، املاک بانک‌ها و دولتی تبلیغ شدند، اما موفق نبود.

وی افزود: صندوق زمین و ساختمان هم وجود دارد که نوعی از صندوق‌های تأمین مالی طرح هاست، اما به علت مدلش، مشکلاتی دارد.

اسکندری اضافه کرد: به نظر می‌رسد صرفه نداشتن برای فرابورس و بازار بورس کالا، شاید یکی از علل پا نگرفتن بورس املاک و مستغلات است. باید میان بورس و تأمین سرمایه و نهاد مالی، تمایز قائل شویم. انتقاداتی بر اساسنامه پیشنهادی بورس املاک و مستغلات وارد است این بورس با قوانین فعلی، مطابق نیست.

شاهین چراغی عضو شورای عالی بورس نیز در ارتباط تلفنی با این برنامه گفت: ماهیت بورس املاک و مستغلات، متفاوت خواهد بود و به این علت 5 هزار میلیارد تومان سرمایه برای این بورس در نظر گرفتیم، زیرا احساس ما این است که به تأمین سرمایه‌های تخصصی مورد نیاز در حوزه مسکن نیاز داریم، زیرا اکنون تنها تأمین سرمایه تخصصی در حوزه مسکن مربوط به بانک مسکن است.

وی ادامه داد: اگر به ساخت 700 تا 800 هزار واحد مسکونی در کشور نیاز داریم قطعاً به تأمین سرمایه‌های بخش مسکن نیازمندیم.

عضو شورای عالی بورس گفت: همه تلاش ما این است که از منابع مالی سهامداران، سرمایه‌های تخصصی بخش مسکن را تامین کنیم و طرح‌های متفاوتی آغاز به کار شود.

چراغی با تاکید بر اینکه به تأمین سرمایه‌های متفاوت در حوزه مسکن نیازمندیم، افزود: می‌خواهیم ریل گذاری جدیدی را در رابطه با صنعت ساختمان انجام دهیم.

وی گفت: همه تلاش ما این است که از پلت فورم‌های موجود در شرکت سپرده گذاری بورس کالا و نرم افزار‌های بورس کالا و فرابورس استفاده کنیم.

چراغی افزود: بر اساس آیین نامه اجرایی، همه سازمان‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی و نهاد‌های قانونی می‌توانند زمین خود را در این بورس عرضه کنند و به جای آن واحد‌های سرمایه گذاری دریافت کنند بنابراین مصوبات قانونی در این باره وجود دارد.

جواد وکیلی کارشناس اقتصادی هم در ارتباط تلفنی با این برنامه درباره بحث 5 هزار میلیارد تومان تأمین مالی از طریق بورس املاک و مستغلات گفت: اکنون زیرساخت‌ها برای بازار سرمایه وجود دارد و سرمایه شرکت‌ها شکل گرفته است.

وی افزود: سرمایه گذاری 5 هزار میلیارد تومانی باید بازدهی لازم را برای سهامداران داشته باشد در غیر این صورت، مشکل ساز می‌شود.

وکیلی گفت: بحث در خصوص شیوه ارزشگذاری املاک در بازار بورس هنوز شکل نگرفته است ضمن اینکه به دامنه و نحوه عرضه هم باید توجه شود.

این کارشناس اقتصادی افزود: بهتر بود روند‌ها در بازار‌های فعلی از جمله بورس کالا شکل گیرد و امتحان شود و پس از سپری شدن این امتحان و با توجه به تجربه‌ها اگر نیاز بود بورس املاک و مستغلات ایجاد شود. مطالعات سازمان بورس باید در این باره بیشتر شود.

حسین عبده تبریزی اقتصاددان نیز در ارتباط تلفنی با این برنامه گفت: اگر گسترش بازار سرمایه، منطقی نباشد مشکلاتی به وجود می‌آید.

وی ادامه داد: بخش ساختمان بخش بزرگی از اقتصاد کشورمان است که در بازار سرمایه حضور فعالی ندارد.

عبده تبریزی افزود: همه محصولاتی که قرار است به عنوان بورس جدید املاک و مستغلات تعریف شود موجود است و باید در دو بورس فعلی، شرکت‌های ساختمانی بیشتری پذیرفته شوند.

وی اضافه کرد: اکنون صندوق‌های مستغلات، بازار ثانویه اوراق رهنی و اوراق تسه (ورقه نوبت بانک مسکن) در بورس‌هایی وجود دارند که می‌توانند گسترش یابند.

این اقتصاددان با بیان اینکه هیچ محصول جدیدی که منطقی برای ایجاد بورس جدید باشد ارائه نشده است، گفت: آن‌ها می‌گویند بورس‌های جدید، کم کاری کرده اند و بورس جدایی باید درست شود.

عبده تبریزی با اشاره به اینکه بورس املاک و مستغلات هیچ نمونه جهانی ندارد افزود: بورس جدید نیاز به نظارت دارد ضمن این که نظارت‌ها در بورس‌های فعلی هم مشکلاتی دارد. نباید بورسی را که در هیچ جای جهان تجربه نشده است، ایجاد کرد.

گرداورنده: علی اکبر رضایی