به گزارش خبرنگار مسکن و شهرسازی پایگاه خبری تیتربرتر؛ شیوع ویروس کرونا در ایران باعث تغییرات زیادی از نظر اقتصادی و رکود کسب و کارهای مختلف از جمله مسکن شده است. اگرچه هر ساله با آغاز فصل بهار خرید و فروش مسکن با افزایش قیمت، رونق بازار خودش را دارد، اما باید دید امسال با پاندومی کرونا تقاضا برای مسکن چگونه است؟ و آیا کاهش تقاضا میتواند در کاهش قیمت خرید، فروش و یا اجاره تاثیر داشته باشد یا خیر؟
بازار مسکن از اسفند ۹۸ تاکنون بهدلیل شیوع ویروس کرونا با افول قابل ملاحظه در معاملات روبرو شده و تقاضاها بهطور چشمگیری کاهش یافت است. بر اساس اعلام دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، رشد متوسط قیمت مسکن در اسفندماه سال ۹۷ نسبت به بهمن سال ۹۸ حدود ۹ درصد کاهش داشته است. تحلیلگران این حوزه معتقدند امسال هرگونه نوسانی در قیمت مسکن کمتر از رشد نرخ تورم خواهد بود. از اینرو بهنظر میرسد ناتوانی متقاضیان مصرفی بهدلیل کاهش سطح درآمد در میانمدت سبب میشود قیمت واقعی مسکن کاهش پیدا کند. این در حالی است که مدتهاست قیمت مسکن از تعادل عرضه و تقاضا خارج شده و در دو سال اخیر این تورم در جامعه فشارهای زیادی را به اقشار متوسط و پایین که درآمدهای محدودی دارند را وارد کرده است.
تداوم افزایش قیمت مسکن در رکود ناشی از ویروس کرونا
آمار جدید منتشرشده از آگهیهای مسکن از ابتدای شیوع ویروس کرونا، نشاندهندهی تشدید رکود در این بخش است؛ اما ویروس کرونا نیز نتوانسته افسار قیمت در این بازار را مهار کند؛ بهطوریکه قیمتها همچنان روند صعودی دارند.
آمارهای منتشرشدهی ملکرادار از بازار مسکن اطلاعات جالبی بههمراه دارد. براساس این اطلاعات، رکود تحمیلشده به بازار مسکن در کشور که از اوایل تابستان سال ۱۳۹۸ آغاز شده، بیش از پیش ریشه دوانده و شیوع ویروس کرونا نیز باعث شده این رکود عمق بیشتری پیدا کند. بررسی آگهیهای آنلاین ثبتشده در پلتفرمهای مختلف در استانهای تهران و البرز و شهرهای مهم استانهای خراسانشمالی و خراسانجنوبی و خراسانمرکزی نشان میدهد در بهمن و اسفند ۱۳۹۸ درمقایسهبا مدت مشابه سال گذشته، تعداد معاملات بهترتیب ۳۰ و ۵۰ درصد کاهش یافته است. با وجود رکود در بازار مسکن کاهش آگهیها پیشبینیکردنی بود؛ اما کاهش تعداد آگهیها با ورود ویروس کرونا به کشور روند نزولی شدیدتری یافته است؛ بهطوریکه میزان آگهیها از ۱ میلیون و ۲۷۰ هزار و ۴۴۷ آگهی در اسفند ۱۳۹۷ به ۶۳۲ هزار و ۷۴۱ آگهی در اسفند ۱۳۹۸ کاهش پیدا کرده است.
تأثیر ویروس کرونا را میتوان با نگاهی به آمار ۲۵ روز از فروردین بیشازپیش مشاهده کرد؛ بهطوریکه آگهیها در فروردین درحدود ۵۰ درصد کاهش نشان داده و از ۵۹۲ هزار آگهی در ۲۵ روز فروردین ۱۳۹۸، به ۳۰۲ هزار آگهی در ۲۵ روز اول فروردین ۱۳۹۹ کاهش یافته است. این روند با وجود کاهش محدودیت قرنطینه تغییر چندانی نکرده و همچنان ادامهداربودن روند نزولی آگهیهای مسکن درمقایسهبا مدت مشابه سال گذشته را شاهد هستیم.
دراینبین، نکتهی جالب تداوم صعود قیمت مسکن با وجود شیوع ویروس کرونا است. دادههای موجود نشاندهندهی این است که متوسط قیمت آگهیها در بهمن ۱۳۹۸ درمقایسهبا دی ۱۳۹۸ حدود ۵ درصد و در اسفند درمقایسهبا بهمن نیز حدود ۱۰ درصد افزایش یافته است. اطلاعات مربوط به متوسط قیمت فروردین ۱۳۹۹ نیز حاکی از افزایش قیمت ۵ درصدی درمقایسهبا اسفند ۱۳۹۸ است. بنابر اطلاعات ملکرادار، متوسط قیمت آگهی در اسفند ۱۳۹۸ درمقایسهبا اسفند ۱۳۹۷ افزایشی ۳۰ درصدی نشان میدهد؛ اما این افزایش بیشتر در آگهیهای ثبتشدهی مشاوران املاک جلوه میکند؛ بهگونهای که آگهیهای ثبتشدهی مشاوران درمقایسهبا مدت مشابه سال گذشته ۳۵ درصد افزایش قیمت را نشان میدهد.
علت گرانی مسکن در دوره کرونا چیست؟
جریان معاملات مسکن در شهر تهران تقریبا متوقف شده است. با این حال گروهی در سمت عرضه به حبابسازی با فایلهای کاذب رو آوردهاند تا مانع کاهش قیمت تحتتاثیر رکود مضاعف شوند. این گروه فعلا فروشنده نیست؛ اما قصد نزدیک برای عرضه دارد. معدود معاملات این روزها غیرمصرفی است.
یک گروه از فروشندههای بالقوه بازار مسکن با بهکار بستن یک حقه در اولین ماه از سال جدید، مشغول حبابسازی در بازار فروش مسکن هستند. درحالیکه نسبت بالای قیمت به اجاره مسکن درحالحاضر نشان از حبابی بودن سطح قیمت مسکن دارد و این وضعیت از چند ماه قبل در بازار حاکم بوده است، اما همچنان گروههایی از فروشندههای کاذب درصدد افزایش سطح قیمت مسکن با استفاده از حقه «قیمتگذاری صوری» هستند.
درحالحاضر میتوان فروشندههای حاضر در بازار مسکن را به دو گروه «واقعی» و «کاذب» دستهبندی کرد. تعداد فروشندههای واقعی بازار مسکن که ویژگی اصلی آنها آمادگی برای توافق با خریدار است، بسیار اندک است و در عوض عمده فروشندههای فروردینماه بازار مسکن از نوع فروشندههای کاذب بودهاند.
فروشندههای کاذب به کسانی اطلاق میشود که فعلا قصد فروش آپارتمان خود را ندارند، اما در آینده نزدیک چنین مقصودی دارند و به همین دلیل از هماکنون دست بهکار شدهاند تا با بهکار بستن حربهای بتوانند در دو، سه ماه آینده املاک خود را با قیمتهای بالا بفروشند. این افراد اکنون ابراز به قصد فروش میکنند و در واقع نقش فروشنده را برای واسطهها و خریداران مسکن بازی میکنند، اما قیمتهای اعلامی آنها بهصورت پلکانی از اسفند تاکنون رو به افزایش بوده است.
تحقیقات میدانی از واسطههای ملکی نشان میدهد زمانی که خریداری برای قیمت پیشنهادی اولیه این فروشندهها پیدا میشود، آنها یکباره قصد افزایش قیمت میکنند و قیمت اعلامی جدیدی را به متقاضی و واسطه اعلام میکنند که معمولا دستکم ۵ و بعضا تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت پیشنهادی قبلی است.
عرضه مصالح ساختمانی در بورس به کاهش قیمت مسکن منجر میشود
کارشناسان نظرات متفاوتی درباره تاثیر عرضه مصالح ساختمانی در بورس بر قیمت مصالح و قیمت مسکن دارند؛ موافقان این موضوع شفافیت قیمتی را از نتایج مثبت آن میدانند و مخالفان معتقدند ورود مصالح به بورس در شرایط انحصاری کنونی منجر به رشد قیمتها خواهد شد.
مدتی است که وزارت راه و شهرسازی با همکاری بورس کالا به دنبال عرضه مصالح ساختمانی از طریق بازار سرمایه تحت تابلو مستقل هستند. هدف اصلی ایجاد شفافیت و کاهش و قیمت مصالح به منظور رونق و تولید در بخش مسکن است؛ هدفی که برخی کارشناسان در تحقق آن تردید دارند. در حال حاضر بورس کالا مجوزهای عرضه مصالح ساختمانی تحت تابلو مستقل را از سازمان بورس و اوراق بهادار اخذ کرده که زمان اجرایی شدن آن را سازمان بورس اعلام خواهد کرد.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه منطق بازار سرمایه کشف قیمت بر اساس عرضه و تقاضا است و نه قیمت گذاری، آیا ممکن است عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا به افزایش قیمت ها منجر شود گفته است: ایجاد بستر عرضه مصالح ساختمانی در بازار سرمایه کتاب پیش از این وجود نداشته در مقیاس کلان می تواند تاثیر قیمتی خود را داشته باشد.
به گفته محمودزاده، عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا تحت این تابلو مستقل خواهد بود.
سوالی که در این بین مطرح می شود این است که آیا عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا می تواند به کاهش قیمت این کالا ها منجر شود یا خیر؟ گروهی از کارشناسان از جمله چند نماینده مجلس معتقدند نرخ ها پایین می آید اما عدهای دیگر در این زمینه تردید دارند؛ هرچند عمده افراد در هر دو گروه با عرضه مصالح در بورس کالا مخالف نیستند.
علیم یارمحمدی عضو هیأت رئیسه کمیسیون عمران مجلس گفته است: یکی از آثار عرضه مصالح ساختمانی در بورس کالا، منطقی شدن و کاهش قیمت این محصولات خواهد بود، با این اقدام مصالح ساختمانی بر اساس وضعیت بازار و میزان عرضه و تقاضا کشف قیمت خواهد شد.
همچنین حسن خسته بند، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس معتقد است: در چند سال اخیر به دلیل فعالیت دلالان و سودجویان قیمت مصالح ساختمانی بالا رفته است، حال امید است که با عرضه این محصولات در بازار بورس، جلوی این اقدامات گرفته شود.
با این حال او هشدار داده است در سالهای گذشته شاهد بودهایم که برخی محصولات در بورس دچار نوسان قیمت شدهاند، به طوری که افراد ثروتمند با تزریق سرمایه های خود به بازار بورس، بر روی قیمت ها اثر گذاشته اند، حال اگر این شرایط برای بازار مصالح ساختمانی نیز اتفاق بیافتد، بسیار نگران کننده خواهد شد.
عرضه مصالح ساختمانی در بورس موجب کاهش قیمتها نمیشود
از سوی دیگر، فرشید پورحاجت کارشناس بازار مسکن، عرضه کالاهای ساختمانی در بورس کالا را در کاهش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت مسکن بی تأثیر دانست و گفت: با توجه به اینکه سازوکار بورس نتوانسته منجر به کاهش قیمت کالاهایی همچون فولاد و سیمان که پیش از این هم در بورس قرار داشتند شود عرضه دیگر مصالح هم تحت عناوین مستقل نمی تواند به کاهش نرخ ها بیانجامد.
به گفته پور حاجت، بورس کالا در شرایطی که میتواند منجر به کاهش قیمت مصالح و متعاقب آن کاهش قیمت مسکن شود که مصالح ساختمانی در یک فضای کاملاً رقابتی در بورس وارد شود. لازمه این مسئله آن است که فضای بورس دچار تغییراتی شود.
جواب کردن مستاجران تا شهریور ممنوع
مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی از تدوین طرح حمایت از مستاجران در وزارت راه و شهرسازی خبر داد و گفت:این طرح بزودی به ستاد بحران کرونا ارایه خواهد شد.
وخامت برخی کسب و کارها به دلیل شیوع ویروس کرونا باعث شده تا اکثر کشورها برای حمایت از برخی افراد و مشاغل روشهای متفاوتی به کار گیرند.یکی از مواردی که مورد توجه برخی کشورها به خصوص انگلستان و آلمان قرار گرفته است به این شکل بوده است با توجه به شرایط به وجود آمده در اثر شیوع ویروس کرونا مالکان تا سه ماه آینده از جواب کردن مستاجران خود امتناع کنند.
البته دولت آلمان نیز درصدد کمک برآمده و اعلام کرده که صاحبخانه ها حق اخراج مستاجران خود را ندارند.
اینها مواردی است که فعلا برخی کشورها آنرا اجرایی کرده اند و قطعا با توجه به اعلام رییس جمهور مبنی بر حمایت از برخی کسب و کارها وزارت راه و شهرسازی و دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی طرحی را آماده کرده اند تا بتوانند به کمک مستاجران بشتابند.به نظر می رسد که این بار دولت و وزارت راه و شهرسازی درصدد استفاده از تجارب سایر کشورها برآمده است و قصد دارد با تدوین طرحی آنرا نه دستوری بلکه توصیه ای در دستور کار قرار دهد.
کارشناسان پیش بینی می کنند به دلیل تعطیلی کارگاههای ساختمانی از اسفند ماه به دلیل شیوع ویروس کرونا کمبود تولید و عرضه مسکن در دو ماه آینده به اوج خود برسد به همین دلیل باید افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره بها را از هم اکنون پیش بینی کرد.
روز گدشته حسن خسته بند عضو کمیسیون عمران مجلس گفت که« نرخ اجاره بهای مسکن در تابستان امسال به میزان تورم افزایش خواهد یافت اما تولید و عرضه مسکن این روزها به شدت کاهش یافته و این یک تهدید برای بازار مسکن و بازار اجاره است».اگر چه از مدتها قبل مسولان ارشد وزارت راه و شهرسازی و در راس آن محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از راه اندازی نظام اجاره داری حرفه ای و تهاتر واحدهای مسکونی نیمه تمام برای تعادل سازی بازار مسکن خبر داده اند اما این طرح ها قطعا در تابستان امسال به کمک بازار مسکن نخواهد آمد.
گردآورنده:امیرحسین بذلی
