تیتربرتر: فرشید پورحاجت گفت: درست است که گفتیم بازار مسکن از اقتصاد کلان تبعیت میکند، اما اگر آمارها را نگاه کنیم، شاید در ۱۰، ۱۲ سال گذشته اگر تورمی هم در کشور رخ داده، این تورم در حوزه مسکن و ساختمان نمود بیشتری داشته است.
او یادآور شد: شاید بیراهه نگفته باشیم که عرضه و تقاضا به عنوان بازیگر اصلی در تمام حوزههای اقتصادی، امروز در حوزه مسکن و ساختمان نقشآفرینی میکند و شرایط خوبی به لحاظ تولید نداریم.
عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوهسازان مسکن در ادامه میگوید: با شوآف و شعار و اعلام آمارهای میلیونی، نه مردم صاحب مسکن میشوند و نه تولیدی به اسم مسکن خواهیم داشت.
پورحاجت میافزاید: ما به عنوان فعال بخش مسکن اعتقاد داریم که هیچ اتفاق مثبتی در حوزه مسکن رخ نداده و هیچ برنامهریزیای هم برای این حوزه صورت نگرفته است.
وقتی بافت فرسوده هست چرا در بیابان مسکن بسازیم
سردرگمی وزارت راهوشهرسازی در رویکردهای اصلی در اظهار نظرهای مسئولان آن پیداست. این سردرگمی بقدری هویداست که به نظر میرسد معاونان وزیر راه و شهرسازی اساسا هیچ جلسه مشترکی در وزارتخانه با یکدیگر ندارند و تصمیمها بصورت جزیرهای و سلیقهای اتخاد میشود.
«وقتی بافت فرسوده هست چرا در بیابان مسکن بسازیم» بدون شک یکی از عجیبترین اظهارات در حوزه تامین مسکن، همین جمله است که بخشی از صحبتهای محمد آئینی معاون وزیر راهوشهر سازی بوده است.
آئینی در جایی دیگر نیز با این جمله که «به دنبال رساندن بازار مسکن به تعادل هستیم تا عرضه سریعتری داشته باشیم، بافت فرسوده بهترین گزینه است، چرا که در این بافت هزینههای کمتری بر مردم و دولت تحمیل میشود؛ بدین معنی که بر خلاف جاهای دیگر نیاز به الحاق زمین نیست و علاوه بر آن در موضوع خدمات نیز به حداقل امکانات نیاز داریم» بر این نگاه پافشاری کرده بود.
پیش از این نیز فرزانه صادق مالواجرد معاون دیگر بذرپاش، الحاق زمین را مشروط به کار کارشناسی کرده وگفته بود: «من کارشناس شهرسازی هستم و قطعا اجازه نخواهم داد، بدون کار کارشناسی یک وجب اراضی خارج بافت با بافت الحاق شود.»
نکته قابل توجه اینجاست که امثال هادی عباسی معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی و ابوالفضل نوروزی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن این وزارتخانه اساسا معتقد به گسترش ابعاد شهرها با تخصیص اراضی و ساخت واحدهای یک طبقه هستند.
اگر موضوع مسکن کوچکترین اهمیتی برای وزارت راه و شهرسازی دارد بهتر است هرچه سریعتر جلسهای با حضور تمام معاونان این وزارتخانه برگزار و روی یک مدل مشترک جهت ساخت مسکن جمع بندی شود.
آمار ساخت مسکن و الحاق زمین گواه این موضوع است که صرفا معاونان این وزارتخانه موضوعات متناقضی را مطرح میکنند و در این بلبشوی مدیریتی و نبود تصمیمگیر واحد هیچ کدام از این نظریههای متناقض نمیتواند مشکل مسکن را که ابرمعضل کشور است برطرف کند.
بافت فرسوده و نحوه احیای آن
بافتهای فرسوده شهری از یک سو دارای ریشههای سکونتی ارزشمند با غنای فرهنگی، اجتماعی و معماری است و از طرف دیگر به جهت فرسودگی شدید، نبود دسترسی مناسب به خدمات شهری و بهداشتی، وجود مشکلات اجتماعی و امنیتی و آسیبپذیری در برابر زلزله، سیل و آتش سوزی و نیز عدم تطابق با زندگی امروز شهری و شهرسازی مدرن دارای مشکلات رو بنایی و زیرساختی هستند.
اساسا دو مدل مداخله احیا و تجدید در این بافت تعریف میشود. در احیای بافت شهری، ساکنان یک منطقه بعد از احیای بافت، باز هم در همان منطقه سکونت دارند و هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه حفظ میشود. اما در تجدید بافت، علاوه بر تغییر بناها و ساختمانها، هویت فرهنگی و اجتماعی منطقه نیز از بین میرود و افراد جدیدی، بیگانه با فرهنگ بومی منطقه، در آن ساکن خواهند شد.
طرح بازسازی بافت فرسوده نواب تهران را میتوان یکی از مصادیق این موضوع دانست. آنچه در این پروژها اتفاق افتاد تجدید بافت بود. در این مدل، بافت قبلی کاملا تخریب و یک بافت شهری جدیدی بنا شد.
بطور معمول در دنیا به روش تغییر بافتی که بخش خصوصی یا دولت محلی (شهرداری) منطقهای را تملک کند و سپس آن را بسازد، «تملک اجباری» میگویند. مهمترین ایراد این روش این است که یک طرح برنده ـ برنده نیست، چون ساکنین قبلی بافت مجبور میشوند به بافتهای فرسوده دیگر یا به حومه شهر بروند. چراکه این محلهها بعد از تجدید ساخت گرانتر شده و دیگر عملا در استطاعت آنها نخواهند بود.
اشکال دیگری که بر این طرح وارد است، تامین سرمایه قابل توجه، برای تملک زمینها در ابتدای پروژه است که غالبا از استطاعت شهرداری و بخش خصوصی خارج بوده و اشکال سوم این است که خیلی از مردم به دلیل بهره نبردن از ارزش افزوده احیای بافت، حاضر نیستند از خانه خود بروند.
بیشتر بخوانید:
نباید فراموش شود که ساختار اجتماعی و کالبدی بافتهای فرسوده شهری نسبت به سایر بافتهای شهر آسیبپذیرتر است لذا هرگونه مداخله شتابزدهای مشکلاتی را برای شهروندان این مناطق ایجاد میکند.
گرانی، بیکفیتی نتیجه متراکم شدن بافت فرسوده
با افزایش تراکم در بافت فرسوده علاوه بر گرانتر شدن خانه و مهاجرت اجباری ساکنان آن، این مناطق با بحران کمبود سرانههای شهری نیز مواجه خواهند شد. بارگذاری تراکم در بافت فرسوده، درحالی ظرفیت پذیرش جمعیت این مناطق را افزایش میدهد که برای تامین سرانههای این حجم از جمعیت، فکری نشده است.
مجتبی رئیسی کارشناس حوزه مسکن شهری در اینباره گفت: «به صورت کلی توسعه عمودی با افزایش تراکم در کلانشهرها، منجر به افزایش تراکم جمعیتی، افزایش گرههای ترافیکی و افزایش آلودگی هوا خواهد شد. حال اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده شهری صورت بگیرد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده، بیش از سایر نقاط شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده، ترافیک این مناطق را بیش از سایر مناطق شهری افزایش خواهد داد که دلیل آن هم شبکهی باریک معابر شهری در این مناطق است. مضافاً اینکه تراکم بیشتر، منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد.»
ایجاد فاجعه با افزایش تراکم در بافت فرسوده
واقعیت این است که بارگذاری تراکم در تهران و مخصوصا در بافتهای فرسوده که از لحاظ کالبد شهری به هیچ وجه ظرفیت تحمل آن را ندارند، فاجعه جدید زیستی، اقتصادی و شهری را به بار خواهد آورد.
همانطور که بارها و به صورت مکرر کارشناسان متذکرشدهاند، راه درست برای تامین مسکن بازشدن خط حریم شهری متناسب با افزایش جمعیت است. توسعه افقی شهرها اصولیترین راهکار در این زمینه حساب میشود. از مسئولان وزارت راهوشهرسازی که دغدغه کار کارشناسی را دارند انتظار میرود، در این زمینه هم حساس بوده و با تغییر راهبرد، رویکرد صحیحی را در دستور کار خود قرار دهند.
راهحل برنامه هفتم توسعه
در طرح پیشنهادی برنامه هفتم توسعه، دولت با ماده ۱۲۱ پیشنهاد قابل توجهای را برای بافتهای فرسوده مطرح میکند، که در صورت اجرا از آسیبهای عنوان شده جلوگیری میشود. ماده ۱۲۱- جهت تشویق مالکان به مشارکت در نوسازی بافتهای فرسوده، وزارت راه و شهرسازی مجاز است در فرایند معاوضه کلید به کلید واحدهای بافت فرسوده با واحدهای نوساز یا اراضی تحت مالکیت، خود در قیمت کارشناسی واحدهای نوساز یا اراضی معوض مزبور، تا سقف چهل درصد تخفیف اعمال نماید و یا اراضی یا واحدهای مسکونی واقع در بافت فرسوده را، تا سقف ۴۰ درصد بیش از قیمت کارشناسی قیمت گذاری نماید.
