فروش مالِ غیر، غیر قانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری به شمار می‌آید. هر چند ملکی که با تسهیلات بانکی خریداری شده، متعلق به مالک است اما به دلیل لطمه دیدن منافع بانک، در صورت فروش ملک بدون رضایت بانک تسهیلات‌دهنده، موضوع قابل پیگیری حقوقی است.
اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک اخذ شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد، در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک حق توقیف ملک در رهن بانک را دارد. در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات (که عموما اینطور است) ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.
ضرورت انتقال ملک در رهن بانک
بسیاری از مردم جهت خرید ملک از وام بانکی استفاده می کنند و معمولا ملک خود را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار می دهند. مدت این گونه وام ها معمولا طولانی می باشد و امکان اینکه مالک را از حق انتقال ملک خود در این مدت طولانی منع نمود، نمی باشد. بسیاری از سازندگان عمده املاک نیز برای انجام ساخت و سازهای خود از وام های بانکی استفاده نموده، سپس املاک ساخته شده را می فروشند، بنابراین آنها هم نیاز به حق انتقال ملک در مدت رهن بودن آن را دارند. بر اساس مطالبی که در مورد حقوق مرتهن گفته شده است، اگر عمل فروش یا انتقال ملک با قید حقوق محفوظ مرتهن که در اینجا منظور بانک است، صورت گیرد، عقد نافذ و قابل قبول می باشد.
اقدام لازم برای فروش و یا انتقال ملک در رهن بانک
اما چطور می‌توان آپارتمانی که سند آن در رهن بانک قرار دارد را معامله کرد؟ شخصی که قصد فروش ملک در رهن بانک را دارد، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه می نماید تا دفتر خانه موضوع را از بانک مورد نظر استعلام کند و در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می کند و انتقال ملک صورت می گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه ای را راه اندازی کرده که می توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود
راه دیگر این است که طبق ضوابط رسمی، خریدار جدید جانشین مالک قبلی شده و پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در اینصورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.
بهترین و عاقلانه‌ترین راه فروش ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است. راه مطمئن دیگر در این زمینه نیز همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات اخذ شده به نام خریدار جدید است.
مقالات مرتبط : وزیر راه: به دنبال پایدار کردن تولید مسکن هستم
اما ممکن است مالک به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد. تا چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر، این خانه‌ها از طریق مبایعه‌نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند از رهن بانک، سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند؛ اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و ... می‌دهد.
فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.
با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود، اما با فوت یکی از طرفین مشکلاتی ایجاد می‌شد. در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام‌الاختیار و بلاعزل را به منزله فروش ملک تلقی می‌کنند؛ اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل و روی ملک فروخته شده ادعا کنند. از اینرو حقوقدان‌ها توصیه می‌کنند خریدار شرط وصایت را نیز قید کند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.
با این همه کارشناسان توصیه می‌کنند مطمئن ترین و قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده شود و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن قابل انجام است.
