تجربه گذشته نشان می‌دهد راهکارهایی که حقوق مالکیت افراد را نقض می‌کند قابلیت اجرایی نخواهند داشت. از سوی دیگر کاهش توان مالی سیستم بانکی توان پرداخت کمک‌هزینه‌های دولتی به مستاجران را تقریبا غیرممکن کرده است. در این شرایط به نظر می‌رسد وزارت راه‌وشهرسازی تنها با ارائه «راهکارهای مصنوعی» که هیچ‌وقت در عمل اجرا نمی‌شود دست کم به دنبال کنترل انتظارات تورمی است.
در شرایطی که اکثر کشورهای دنیا در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته با به کارگیری سیستم بانکی و کمک‌های شهرداری‌های منطقه زمینه تولید مسکن استیجاری را فراهم می‌کنند این راهکار در ایران فراموش شده و سیاستگذاران مانند بقیه مشکلات اقتصادی کشور تنها با پرداخت کمک‌هزینه می‌خواهند همین تاثیرگذاری را در بازار اجاره مسکن داشته باشند.
انتشار جزئیات بیشتر از طرح وام اجاره نشان می‌دهد که مستاجران تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ ۲۴ درصد (کمتر از نرخ تبدیل ودیعه به اجاره) وام دریافت کنند. دولت امیدوار است با این اقدام هزینه رهن مسکن را به ازای هر متر یک میلیون تومان برای مستاجر کاهش دهد اما فعالان بازار مسکن در اثرپذیری این وام به نفع مستاجران تردید دارند.
وزارت راه‌وشهرسازی به تازگی برای کنترل تقاضا، پیشنهاد داده است که اعطای تسهیلات در سال اول مشروط به قراردادهای اجاره‌ای باشد که یک سال از زمان آنها گذشته و منوط به ارائه کد رهگیری باشد، اما در سنوات بعد می‌توان دامنه استفاده از این تسهیلات را گسترش داد. پس از افزایش جهشی قیمت مسکن، متناسب با آن اجاره‌بها نیز در شهرهای بزرگ به ویژه تهران با شیب تندی افزایش یافت. هر چند وزارت راه‌وشهرسازی راهکارهایی از جمله تشویق‌هایی برای صاحب‌خانه‌های منصف از جمله معافیت‌های مالیاتی پیشنهاد داد اما هیچ یک از آنها به اجرا نرسید. اخیرا وزارت اقتصاد پیشنهاد ارائه تسهیلات به مستاجران واجد شرایط را مطرح کرده که یک منبع آگاه جزئیات آن را در اختیار ایلنا قرار داده است.
یک منبع آگاه درباره جزئیات و سقف تسهیلاتی که قرار است به مستاجران ارائه شود، گفت: در سال اول، سقف تسهیلات اعطایی برای ودیعه مسکن ۱۰۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده که برای سال‌های آتی امکان افزایش آن پیش‌بینی شده است، به طوری که تسهیلات اعطایی از طریق حساب ودیعه و اجاره حداکثر ۷۵ درصد مبلغ ودیعه در هر قرارداد را شامل شود.
وی همچنین درباره نرخ سود این تسهیلات اظهار داشت: در حال حاضر در بازار اجاره مسکن، نرخ تبدیل ودیعه به اجاره، ۳۶ درصد است (به ازاء هر ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه، سه میلیون تومان اجاره در ماه)، اما برای این نوع تسهیلات، نرخ ۲۴ درصد در نظر گرفته شده است که به مفهوم آن خواهد بود که به ازای ۱۰۰ میلیون ودیعه به جای سه میلیون تومان، مبلغ دو میلیون تومان باید پرداخت شود.
این منبع آگاه در پاسخ به اظهاراتی مبنی بر اینکه ارائه تسهیلات به مستاجران باعث مقروض‌تر شدن آنها می‌شود، گفت: در حال حاضر نرخ تبدیل رهن به اجاره در مقایسه با نرخ سود بانکی، به صورت عرفی در کشور بالا بوده و این موضوع هم می‌تواند بر مستاجرین فشار زیادی را تحمیل کند.
وی افزود: ایجاد حساب رهن و اجاره بستری برای تعویض رهن و اجاره برای مستاجران فراهم می‌کند، به طوری‌که مستاجرانی که خواهان پرداخت اجاره‌بهای کمتر و ودیعه مسکن بیشتر هستند، نیاز به سپرده‌گذاری و صرف مدت زمان بیشتر برای دریافت تسهیلات ندارند و می‌توانند ودیعه مسکن مورد نیاز را دریافت کنند.
وی ادامه داد: همچنین به منظور توانمندسازی مستاجران، بازپرداخت تسهیلات ودیعه در قالب مضاربه به صورت یکساله قابل تمدید خواهد بود که در طول قرارداد، سود تسهیلات در ۱۱ قسط به صورت ماهانه بازپرداخت شده و اصل تسهیلات همراه با سود قسط شماره ۱۲ به بانک عودت داده می‌شود. همچنین، نرخ سود تسهیلات بانکی کمتر از نرخ تعویض رهن و اجاره در بازار پیش‌بینی شده است. بدین وسیله با تنوع‌بخشی به ابزارهای تامین مالی در حوزه مسکن، مستاجرین با پرداخت مبلغ اقساط کمتر در مجموع منتفع خواهند شد.
این منبع آگاه درباره محل تامین این تسهیلات اظهارداشت: منابع لازم از طریق سپرده‌گیری از حساب ودیعه و اجاره بانک مسکن تجهیز می‌شود. به طوری که از طریق این حساب که توسط بانک مسکن قابل ایجاد و اجراست، می‌توان با جذب منابع سپرده‌ای، در قبال تبدیل اجاره به رهن، به اشخاص تسهیلات اعطا کرد و با توجه به کمتر بودن نرخ سود این تسهیلات در مقایسه با نرخ تبدیل رهن به اجاره، موجبات کنترل روند افزایشی اجاره‌بها را فراهم کرد.
وی گفت: مکانیسم معاملات این اوراق به علت جلوگیری از نوسانات بازده سپرده‌گذاران مبتنی بر حراج نخواهد بود، از این رو بانک عامل به عنوان کارگزار فروش اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات ودیعه مسکن به نیابت از سپرده‌گذار و تسهیلات‌گیرنده معامله کرده و وجوه مربوطه متعلق به فروشنده و خریدار را تسویه می‌کند.
این منبع آگاه در پاسخ به این سوال که این تسهیلات شامل حال چه افرادی می‌شود، اظهار داشت: برای کنترل تقاضا، پیشنهاد شده است که اعطای تسهیلات در سال اول مشروط به قراردادهای اجاره‌ای باشد که یک سال از زمان آنها گذشته و منوط به ارائه کد رهگیری باشد، اما در سنوات بعد می‌توان دامنه استفاده از این تسهیلات را گسترش داد.
۲ راهکار وزارت اقتصاد برای افزایش قدرت خرید خانه اولی ها
معاون امور اقتصادی وزیر اقتصاد با تشریح مکانیزم صندوق پس‌انداز مسکن یکم که با هدف کمک به خرید مسکن توسط خانه اولی‌ها طراحی شده است، اظهار کرد: این صندوق بر پایه رژیم پس‌انداز اشخاص طراحی شد و از ابتدا مقرر شد بانک مسکن از طریق منابع دولتی که قبلا تزریق شده بود نیز برای اعطای تسهیلات به سپرده‌گذاران در صندوق یکم استفاده کند.
وی با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن چه به شکل تدریجی و چه به صورت جهش می‌تواند قدرت خرید تسهیلات را به شدت تحت تاثیر قرار دهد، افزود: در حال حاضر نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال گذشته قدرت خرید تسهیلات ویژه خانه اولی‌ها به پایین‌ترین حد کاهش پیدا کرده است.
وی بیان کرد: راهکار خروج از این وضعیت را نباید در داخل صندوق جست‌وجو کرد، بلکه باید به دنبال منابعی در خارج از صندوق باشیم تا به کمک بیاید و بتواند قدرت خرید این نوع تسهیلات را که ویژه خانه اولی‌ها طراحی شده است، احیا کند.
محمدعلی دهقان دهنوی با بیان اینکه از ابتدای طراحی صندوق یکم، راهکار تقویت قدرت خرید تسهیلات از این محل در صورت افزایش قیمت‌ها پیش‌بینی شده بود، ادامه داد: طرح اقدام این بود که در طول دوره‌های زمانی مشخص، متناسب با تغییرات قیمت مسکن سقف تسهیلات پرداختی نیز به تدریجی افزایش یابد. اما عملیاتی شدن این برنامه تحت تاثیر عوامل پیرامونی و اقتصاد کلان کشور قرار دارد و در نتیجه زمینه اجرای آن فراهم نشد.
دهقان دهنوی در این باره توضیح داد: یکی از عوامل بیرونی موثر بر این موضوع، نرخ سود بانکی است. از آنجا که نرخ سود در اقتصاد ایران بالاست، زمانی که سقف تسهیلات افزایش می یابد ممکن است مبلغ اقساط به کلی از استطاعت تسهیلات‌گیرندگان و به خصوص خانه اولی‌ها خارج شود. از طرفی اگر قرار باشد نرخ سود تسهیلات کاهش یابد هم نیازمند منابعی به جز سپرده‌های متقاضیان مسکن در صندوق یکم هستیم تا به کمک بیاید.
وی با بیان اینکه بانک مسکن در سال‌های اخیر تلاش زیادی کرد تا بتواند منابعی را بابت تسهیلات‌دهی به سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم اضافه کند، یادآور شد: این منابع می‌توانست از محل سپرده‌گذاری صندوق توسعه ملی در بانک مسکن تامین شود و یا منابع یارانه‌ای دیگری از سوی دولت به این موضوع اختصاص یابد. اما به دلیل وجود برخی از محدودیت‌ها این اتفاق نیفتاد و در نتیجه امکان ترمیم سقف تسهیلات متناسب با افزایش قیمت مسکن پیدا نشد.
به گفته وی، اگر سقف تسهیلات از طریق یکی از دو راهکار تامین منابع به شکل سپرده‌گذاری دولت با نرخ‌های پایین در بانک مسکن و یا تزریق منابع یارانه‌ای از محل بودجه عمومی به طور میانگین سالانه 10 تا 20 درصد افزایش پیدا کند، تا حدود قابل توجهی می توان قدرت خرید تسهیلات صندوق یکم را جبران کرد و مکانیزم صندوق می‌تواند در بازار مسکن نیاز خانه اولی‌ها را کماکان تامین کند.
وی تاکید کرد: با وجود محدودیت منابع یارانه‌ای دولت، همین حالا هم می‌توان از این راهکار برای احیای صندوق پس‌انداز مسکن یکم استفاده کرد.