دوشنبه, ۲۱ مرداد ۱۳۹۸ ۱۱:۴۹
۱
۰
نسخه چاپی
وضعیت بازار مسکن با دخالتهای دولت

خونه خالی داریم فراوان!

وضعیت بازار مسکن با دخالتهای دولت
بازار مسکن همواره یکی از پیچیده‌ترین و تاثیرگذارترین بازارها در اقتصاد ایران بوده و فاکتورهای موثر بر آن در سطوح خرد و کلان بسیارند. بازار مذکور با مشخص پس‌لرزه‌های تورمی، با افت شدید معاملات در یکی دو ماه گذشته روبه‌رو شده و به بازاری با وضعیت خاص تبدیل شده که تا پیش از این نمونه آن را نداشته‌ایم.
به گزارشتيتربرتر؛

بازار مسکن در طول یک‌سال گذشته روزهای پرالتهاب و کم‌سابقه‌ای را تجربه کرده است. جهش شدید نرخ مسکن به ویژه در کلانشهرها بر اثر نوسانات ارزی و هجوم نقدینگی به سمت این بازار باعث شده تا نگرانی‌ها نسبت به تامین نیاز مسکن جامعه بیشتر از هر زمان دیگری دامن زده شود.

 درک پیچیدگی سیستم‌های اقتصادی – اجتماعی که روز به روز هم افزایش می‌یابد، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. اگرچه بروز چنین شرایطی در بازار مسکن تنها معلول شوک سرازیر شدن سیلاب نقدینگی نبوده، بلکه سیاست‌های کلان اقتصادی دولت نیز در این زمینه نقش داشته است. در چنین آشفته بازاری، سیاست‌گذار بخش مسکن به دنبال اجرا طرح‌ها و سیاست‌هایی است که به این بازار سامان بخشد. ظواهر امر نیز گویای این است که نسخه درمانی جدیدی هم در کار نیست و قرار است با همان نسخه‌های نخ‌نما شده و شکست خورده گذشته به طور موقت مرهمی بر دردها آن بگذارند.

 متاسفانه گستردکی موضوعات اقتصادی – اجتماعی جامعه از یک‌سو و انتظار معجزه از دولتمردان که ریشه در رویکردهای تاریخی و رفتارهای گذشته مسوولان بدون توجه به قید و محدودیت‌های خارج از سیاست‌گذاری دارد از سوی دیگر، دولتمردان را وادار به اتخاذ تصمیمات کارشناسی نشده یا کم‌مطالعه کشانده است.

خونه خالی داریم فراوان!

 کمبود مسکن با وجود دخالت دولت‌های نهم و دهم که قرار بود هر خانوار صاحب یک واحد مسکونی شود، روز به روز در حال افزایش بیشتری است.

دولت حسن روحانی انتظارات تندی به دولت قبل در خصوص مقوله مسکن‌مهر و افزایش نقدینگی داشت. به همین جهت از ترس این‌که مبادا خود متهم به این موضوعا شود، سیاست‌هایی در دوره اول خود در پیش گرفت که از این ترس فرار کند. تلاش‌های بسیار برای تک‌رقمی کردن نرخ تورم و بیکاری و رونق اشتغال در کوتاه‌مدت بدون حل ریشه‌ای مشکلات و برطرف کردن موانع تولید و بهبود فضای کسب‌وکار. هر چند تلاش‌های دولت روحانی در آن روزها تا اندازه‌ای جواب داد، ولی با ورود ترامپ به کاخ سفید و برهم زدن بازی برجام همه چیز به ناگهان دود و به هوا رفت.

 چند ماهی است که دوباره بحث دخالت دولت در بازار مسکن از بازار ساخت‌وساز تا اجاره زیاد شنیده می‌شود. این مداخله در حالی دوباره رسانه‌ای شده که دولت اول حسن روحانی به شدت مخالف مسکن‌مهر و دخالت دولت در بازار مسکن بود. به همین دلیل است که این چرخش ناگهانی دولت سوالات بسیاری را به وجود آورده است.

 تجربه‌های سایر کشورها بارها و بارها نشان داده که حضور فیزیک دولت در بخش اجرایی همچون قیمت‌گذاری یا تولید مسکن نتیجه خوشایندی نداشته است. باید پذیرفت که حضور و دخالت دولت در بخش اجرایی و ساخت‌وساز حرکتی بیهوده و شکست خورده است و نه‌تنها منافع انتظاری را به دنبال ندارد، بلکه باعث برهم زدن تعادل در این بازار کلیدی اقتصاد می‌شود.

البته تنها مطالعه تجربه کشورهای خارجی تاییدکننده این واقعیت نیست، بلکه در کشورمان در ۴۰ سال گذشته با مرور تجربه‌های متفاوت دخالت در بازار مسکن می‌توانیم پی ببریم که هر وقت دولت به مداخله مستقیم و فیزیکی رو آورده، نتیجه‌ای به‌جز ناکارایی، التهاب بازار و نزول کیفیت عرضه مسکن نداشته است. یکی از این تجارت تلخ «مسکن‌مهر» بود که محمود احمدی‌نژاد وعده ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی را به مردم داد. در آخر نیز نه‌تنها دولت نتوانست به وعده خود به طور کامل عمل کند، بلکه رشد شدید پایه پولی و تورم بالا را در دولت دهم به همراه آورد.

خونه خالی داریم فراوان!

 اگر تجربه چند دهه گذشته را نگاهی بیاندازیم، به این نتیجه می‌رسیم که هر گاه دولت‌ها صاحب دلارهای نفتی بیشتری شده‌اند، بلافاصله به فکر حل مشکل مسکن با ساخت‌وساز توسط دولت افتاده‌اند. متاسفانه بخش خصوصی و دولت بالقوه برای پوشش نیاز بازارها به ویژه بازار مهم مسکن به عنوان رقیب همدیدگر قلمداد می‌شوند. به طور کلی یک قانون نانوشته وجود دارد با این مضمون که سیاست‌گذار به محض این‌که نتواند سیاست‌های اصلح را از سیاست‌های مغلول جدا کند، استراتژی مداخله را در پیش می‌گیرد.

 در شرایط فعلی با توجه به ضعف منابع دولت و تحریم‌های موجود، سناریوی مداخله وسیع دولت حسن روحانی در بازار مسکن بسیار ضعیف است. این مداخله حتی اگر عملیاتی هم شود، در مقایسه بسیار کوچک خواهد بود که حاصل آن چیزی به جز اتلاف منابع و وقت دولت نخواهد بود. دولت دوازدهم منابع مالی لازم را در اختیار ندارد و بسیار بعید به نظر می‌رسد که بخواهد وعده ساخت میلیون‌ها مسکن را به مردم بدهد.

 به نظر می‌رسد سیاست‌گذاران بخش مسکن به جای اتلاف منابع و زمان، باید به فکر توسعه تقویت بخش خصوصی و انبوه‌سازان برای حضور جدی در بازار مسکن باشند. در پیش گرفتن چنین استراتژی می‌تواند در بلندمدت مشکلات کمبود مسکن را حل و فصل کند.

 دوره تجارت قبلی نشان می‌دهد که دولت‌ها حتی در شرایط اقتصادی باثبات‌تر و ثروتمندتر نیز تجربه موفقی در مقوله مداخله در بازار مسکن نداشته‌اند و به طور قطع هر گونه دخالت دوباره دولت در این بازار نیز در آینده خسارات سنگینی را به بار خواهد آورد. تجربه ثابت کرده که تعیین سقف قیمتی در همه بازارها به ویژه در بازار مسکن جواب‌گو نیست و نتیجه آن نیز عدم شفافیت و ایجاد بازار سیاه خواهد بود.

 دولت باید سیاست‌های ضدانحصاری و مقابله‌کننده با رانت منفی را در دستور کار قرار دهد. توجه به تبعات بلندمدت سیاست‌گذاری‌ها در بازار مسکن اهمیت بسیاری دارد. تولید مسکن زمان‌بر است و در نتیجه بخشی از تبعات سیاست‌گذاری‌ها به زودی خود را نشان نمی‌دهد و در آخر این‌که دولت باید از سیاست‌گذاری‌های «همه‌گیر» خودداری کند. تمرکززدایی از سیاست‌گذاری در این بخش ضروری است. سیاست‌گذاری‌های کلان باید صرفا در راستای تسهیل فرآیندهای عملکرد بازار تمرکز پیدا کند.

درحاشیه تهران قیمت ها عجیب غریب است

پس از مستاجران و متقاضیان مسکن در نیمه جنوبی تهران که به دنبال موج اول جهش نرخ مسکن در نیمه سال گذشته، به سمت حومه سرازیر شدند، اکنون متقاضیان سرمایه‌ای مسکن تهران را ترک و شهرهای حومه‌ای را برای خرید انتخاب کرده‌اند.

 یک منشا مهم این تغییر مقصد خریداران ملکی، محدودیت بودجه‌ای آنهاست که سبب شده ناگزیر به دنبال گزینه جایگزین «تهران» باشند.

بیشتر بخوانید:برنامه جریان‌سازی پایدار تولید مسکن و تعادل‌بخشی به بازار

در همین حال رئیس اتحادیه املاک هشتگرد در پاسخ به این پرسش که نرخ مسکن هشتگرد ارزان شده است یا خیر؟ گفت: بازار مسکن در شهر هشتگرد در رکود کامل به سر می‌برد. نرخ خانه در هشتگرد نسبت به ماه‌های گذشته در حد ناچیزی ارزان شده است. به نظر می‌رسد با احداث مترو نیز نرخ املاک این شهر در سال‌های آتی گران‌تر شود.

ابوالفضل جوادی با اشاره به رشد نرخ خانه در شهر هشتگرد اظهار کرد: از سال گذشته تاکنون با افزایش نرخ دلار نرخ خانه در تمام نقاط تهران گران شد. نرخ مسکن در شهر هشتگرد هم از این قاعده مستثنا نیست و نرخ املاک نیز به یک باره رشد ۱۰۰ تا ۱۰۵ درصدی داشت.

او در پاسخ به این پرسش که با افزایش نرخ مسکن تهران چقدر از سرمایه‌گذاران به سمت حاشیه تهران مهاجرت کرده‌اند؟ پاسخ داد: درحال‌حاضر آمار جامعی در دسترس نیست اما با برآوردهای شکل گرفته بخشی از تهرانی‌ها برای خرید مسکن مهر به سمت هشتگرد مهاجرت کرده‌اند؛ این در حالی است که بخش اعظمی از تهرانی‌ها بیشتر برای انجام سرمایه‌گذاری به این بخش مهاجرت کردند اما عده دیگری هستند که تنها قصد سکونت دارند.

خونه خالی داریم فراوان!

خانه در هشتگرد متری چند؟

جوادی در پاسخ به این پرسش که آیا ممکن است که نرخ مسکن در هشتگرد به قیمت‌های قبلی باز گردد؟ گفت: هرگز نرخ خانه در شهر هشتگرد به نرخ قبل باز نمی‌گردد. درحال‌حاضر به دلیل قفل شدن میزان معاملات هر متر خانه در شهر هشتگرد از متری شش میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به متری شش میلیون ۱۰۰ تا ۲۰۰ هزار تومان رسیده است.

او در ادامه اظهار کرد: سال گذشته هر متر خانه قدیمی متری ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار تومان بود؛ این درحالی است که اخیرا نرخ خانه در این منطقه از شهر از متری دو میلیون تا سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. نرخ خانه‌های نوساز هم سال گذشته از متری دو تا سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود اما حالا این خانه‌ها هر متر به شش تا هفت میلیون تومان می‌رسد.

ایران 2 برابر میانگین جهانی خانه خالی دارد

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که ایران ۲ برابر میانگین جهانی خانه خالی دارد، گفت: داشتن ۵ تا ۶ درصد خانه‌های خالی در هر کشور طبیعی و یک نیاز است اما ۱۰ درصد مقداری زیاد است. 
حسام عقبایی در گفت‌وگویی اظهار کرد: میانگین کشورهای توسعه یافته 5 تا 6 درصد است و فعلا در ایران حدود 10 درصد خالی است که عدد بزرگی با توجه به نُرم جهانی نیست.

وی با تاکید بر این‌که همچنان باید مبارزه با خانه‌های خالی را در سرلوحه برنامه‌ها داشته باشیم، ادامه داد: در همه دنیا با ابزار مالیات‌های سنگین با خانه‌های خالی که در جهت ایجاد سوداگری از آنها استفاده می‌شود را کنترل می‌کنند.

وی تصریح کرد: در حال حاضر دو برابر میانگین جهانی خانه خالی در کشور داریم؛ داشتن 5 تا 6 درصد خانه‌های خالی در هر کشور طبیعی و یک نیاز است اما 10 درصد مقداری زیاد است.

وی بیان کرد:‌ باید به سمت و سویی برویم که خانه خالی سوداگرانه در کشور وجود نداشته باشد، اگر هم خانه خالی وجود داشته باشد در مسیر اجاره یا فروش باشد. نه این‌که یک خانه سال‌های سال‌ها در راستای سوداگری خالی باشد.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت:‌ بنابراین باید 5 تا 6 درصد موجود واحدهای مسکونی کشور در جهت مانور داده اجاره و مسیر فروش باید خالی باشند.

 

گرداورنده : معین کرمی



+ 1
مخالفم - 0
نظرات : 0
منتشر نشده : 0

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید

تمام حقوق مادی و معنوی این پایگاه محفوظ و متعلق به سایت تیتربرتر می باشد .
هرگونه کپی و نقل قول از مطالب سايت با ذكر منبع بلامانع است.

طراحی سایت خبری