به نقل از تیتر صبح، گرانی مسکن اگرچه برای خریداران خبر بدی است اما عواقب آن بیشتر نصیب مستأجران می‌شود. چون طبق روند معمول قیمت خانه که بی‌حساب بالا برود اجاره‌ها بی‌حساب‌تر بالا می‌رود که نشان از زیاده‌خواهی مالکان در این آشفته بازار است.
مهمترین چالش اجاره بهای مسکن در فصل نقل و انتقالات و جابه جایی مستاجران، نرخ‌گذاری‌های بی‌سابقه برخی مالکان سودجو در نبود نظارت است که منطق آنها افزایش نرخ ارز و گرانی کالاهای اساسی است.
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، ۶٠.٥ درصد از خانوارهای عادی و گروهی مالک و ٣٠.٧ درصد از خانوارها مستاجر هستند.
بر این اساس، ۵۶ درصد از حجم خانوارهای معمولی ساکن و گروهی در خانه‌هایی با متراژ ٥١ تا ١٠٠ مترمربع ساکن هستند. همچنین سهم مستاجرین در واحدهای مسکونی با متراژهای بالاتر به تدریج کاهش می‌یابد و خانوارها با نحوه تصرف مستاجر بیشتر در متراژهای پایین سکونت دارند.
در این میان سیاست‌های مقطعی دولت‌ها در سال‌های متمادی در تورم افسارگسیخته‌ای در قیمت و بازار اجاره‌بها بی‌تأثیر نبوده است، بنابراین نبود نظارت جامع بر نحوه قیمت‌گذاری اجاره‌بهای مسکن همواره با آغاز فصل نقل و انتقالات موجب ارائه قیمت‌های نجومی از سوی موجران و مستاصل شدن مستاجران می‌شود.
اختصاص ۸۰ درصد درآمد اجاره‌نشینان به اجاره‌بها
وزیر راه و شهرسازی در این باره چنین گفته است که امروز «بحث قاطع مردم بحث مسکن است» گفت: اگرچه دولت تولید کننده مسکن نیست اما سیاست‌های ما می‌تواند به تولید مسکن شتاب دهد، همچنین به‌موجب قانون باید سیاست‌گذاری و فراهم‌کردن زمین در بازار عرضه و تقاضای مسکن تعادل ایجاد کند. درعین حال برای تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد تکلیف قانونی وجود دارد اما این مسئله نیازمند همکاری و تعامل سایر دستگاه‌ها و نهادها است.
محمد اسلامی تصریح کرد: رشد تقاضا و عدم عرضه یا کاهش عرضه در جامعه هدف، وضعیتی به وجود می‌آورد که اقشار فاقد مسکن بیش از ۸۰ درصد درآمد ماهانه خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کنند و این فقر و سختی که به خانواده‌های فاقد مسکن تحمیل می شود، آسیب‌های اجتماعی پیرامون خود دارد که باید در راستای بهبود این وضعیت حرکت شود.
به گفته وزیر راه و شهرسازی آنچه رئیس‌جمهوری طی سال‌های گذشته مورد تأکید قرار داده و به دنبال تحقق آن است، فراهم شدن چرخه تولید مسکن و ایجاد شرایط فعالیت مردم توانمند، سازندگان و نقش‌آفرینیان در تولید مسکن به‌منظور رونق بازار ساخت‌وساز با تسهیل گری از سوی دولت است.
وی از طرح جدید دولت برای کنترل بازار اجاره بهای مسکن خبر داد و افزود: برای تطویل قراردادهای اجاره بها به بیش از یکسال مشوق‌هایی را در نظر گرفته‌ایم. اسلامی تاکید کرد: نکته مهم این طرح آن است که با این مشوق‌ها بتوانیم خانه‌های خالی را به بازار عرضه کنیم.
لایحه تمدید مهلت قراردادهای اجاره مسکن
اگر چه دولت با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی موافقت و آن را تصویب کرد، اما کارشناسان مسکن دو ساله شدن زمان قرارداد اجاره مسکن را چندان مفید ارزیابی نکرده و می‌گویند: این لایحه نمی‌تواند به شکل قوی در بازار اجاره تاثیر بگذارد، چرا که دو ساله شدن قراردادها آن چنان تاثیرگذار در بازار نخواهد بود.
لایحه الحاق یک ماده و چند تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر که در جلسه هیات دولت تصویب شده براساس این ماده واحده، موجران واحدهای مسکونی در قراردادهای رسمی و یا عادی جاری اجاره مکلفند پس از انقضای زمان قرارداد، در صورت درخواست مستأجر با رعایت ترتیبات مندرج در این قانون، قرارداد اجاره مربوط را برای یکسال دیگر تمدید کنند، به نحوی که حداقل مدت اجاره دو سال باشد.
افزایش عرضه سبب کنترل اجاره‌بها
بنا بر اظهارات یک کارشناس اقتصاد مسکن، کنترل اجاره بها راهکار کوتاه مدت ندارد و تنها با ثبات، امنیت اقتصادی، رونق ساخت و ساز و ایجاد تناسب بین درآمد مردم و تورم می توان اجاره بها را کنترل کرد.
به اعتقاد نرگس رزبان، در زمینه اجاره بها نه مالک مقصر است و نه مشاوران املاک؛ بلکه بی‌ثباتی اقتصادی و تورم عامل افزایش قیمت خانه و اجاره بها است.
وی افزود: به دلیل قانون مالکیت و دلایل شرعی نمی‌توان برای اجاره بها سقف گذاشت، ولی در زمینه قراردادهای دوساله کارهایی انجام شده است.
این کارشناس درباره عوامل مؤثر بر اجاره بها و قیمت مسکن نیز گفت: تورم، میزان عرضه مسکن و تقاضا، نرخ سود بانکی و سود دهی دیگر بخش‌های بازار، قوانین مالیاتی و ثبات اقتصادی و فضای روانی حاکم بر جامعه بر قیمت مسکن و اجاره بها تاثیر دارد.
نقش مشاوران املاک در افزایش اجاره بها
سید یعقوب زراعت کیش، کارشناس مسائل اقتصادی نیز با اشاره به آمار متفاوت بانک مرکزی از تورم و اختلاف آن با تورم واقعی گفت: عوامل موثر بر اجاره بها و قیمت مسکن برخی درونی و مرتبط با حوزۀ مسکن است و برخی بیرونی و خارج از حوزۀ مسکن مثل بازار ارز و طلا و سود بانکی است.
این کارشناس مسائل بانکی تأکید کرد: باید بر کار مشاوران املاک بیشتر و سختگیرانه تر نظارت شود زیرا در افزایش اجاره بها به هر حال تا حدودی نقش دارند و باید طبق قوانین و دلایل شرعی مالکان را ترغیب و مجبور کرد خانه‌های خالی‌شان را اجاره دهند.
پیش بینی وضیعت بازار مسکن در سال ۹۸
نایب رئیس اول اتحادیه املاک با اشاره به اینکه قیمت مسکن تا شهریور ماه سال آینده تغییری نخواهد کرد، گفت: اگر قیمت دلار در سال آینده افزایش نیابد بخشی از قیمت واحدهای مسکونی که به صورت نامتعارف افزایش یافته است تحت تاثیر قرار می‌گیرد و به مرور شاهد شکسته شدن قیمت‌ها در بازار مسکن خواهیم بود.
حسام عقبایی در خصوص شرایط بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال بیان کرد: قیمت واحدهای متوسط و متراژ پایین تا پایان سال تغییر چندانی نخواهد کرد و کاهش یک تا ۲ درصدی قیمت در این واحد‌ها در صورت توازن در عرضه و تقاضای متعادل مسکن صورت می‌گیرد.
وی افزود: در قیمت واحدهای متوسط و متراژ پایین توازنی در عرضه و تقاضا وجود ندارد به همین دلیل شاهد افزایش چشمگیر قیمت‌ها این واحد‌ها در بازار مسکن بوده ایم.
نایب رئیس اول اتحادیه املاک در توضیح پیش‌بینی شرایط بازار مسکن در سال آینده گفت: با توجه به عدم افزایش تسهیلات مسکن تا پایان شهریور ماه سال آینده شرایط در بازار مسکن به همین منوال ادامه دارد و تغییر چندانی در قیمت واحدهای مسکونی رخ نمی‌دهد.
عقبایی تاکید کرد: بهبود و رونق بازار مسکن با اجرای سیاست‌های صحیح مسکنی و افزایش تسهیلات با اقساط بلند مدت محقق می‌شود.
وی با اشاره به اینکه سیاست‌های دولت عامل رونق بازار مسکن نشد، اظهار کرد: زیرساخت‌های لازم برای رونق بازار مسکن فراهم نیست و در این بازار سیاست‌های جدیدی وجود ندارد و همین امر موجب رکود در بازار مسکن شده است.
همچنین به اعتقاد عضو کمیسیون عمران مجلس برای تثبیت وضع موجود بازار مسکن به تولید ۸۰۰ هزار و برای بهبود وضعیت به تولید یک میلیون و ۲۰۰ هزار مسکن نیاز داریم.
حسن خسته‌بند با بیان اینکه سال آینده بازار مسکن بار دیگر شاهد بروز تلاطمات اقتصادی خواهد شد، گفت: برخی اعلام می‌کنند که قیمت بازار مسکن در سال آینده روند کاهشی خواهد داشت، اما به نظر من این مسئله محقق نمی‌شود زیرا کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن تحت تأثیر عواملی و شاخص‌هایی بوده که امروز عملیاتی نشده است.
نماینده مردم بندر انزلی در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: قطعا تا زمانی که نقدینگی و سرمایه کشور به سمت بخش تولید هدایت داده نشود، نباید انتظار کاهش گرانی‌ها در بازار مسکن را داشت.
وی ادامه داد: در شرایط کنونی روز به روز شاهد افزایش قیمت مصالح ساختمانی هستیم، البته بخش عمده‌ای از تجهیزات ساختمانی ارتباطی با افزایش قیمت ارز ندارند، اما برخی از فعالان این بخش سوء استفاده کرده و متناسب با افزایش نرخ ارز، قیمت این تجهیزات را بالا برده اند.
خسته‌بند با اعلام اینکه سالانه حدود ۸۰۰ هزار زوج جوان به مسکن جدید نیاز دارن،د گفت: برای تثبیت وضع موجود بازار مسکن به تولید ۸۰۰ هزار و برای بهبود وضعیت به تولید یک میلیون و ۲۰۰ هزار مسکن نیاز داریم.
این نماینده مردم در مجلس دهم تصریح کرد: برخی انتظار دارند که با وجود نبود ساخت و ساز در کشور قیمت مسکن کاهش یابد؛ اما دو مسئله عرضه و قیمت، دو کفه یک ترازو هستند؛ از این رو به هر میزانی که عرضه مسکن در کشور افزایش یابد، قیمت ملک نیز کاهش می‌یابد.
وی با بیان اینکه در شرایط کنونی کل استان‌ها درگیر افزایش قیمت مسکن شده‌اند، تصریح کرد: فقدان برنامه‌ریزی مناسب و عدم تولید مسکن زمینه را برای افزایش قیمت مسکن فراهم می‌کند.
بر این اساس بررسی چهار عامل اصلی تأثیرگذار بر نرخ اجاره‌بها از جمله قیمت مسکن، میزان تورم و توازن عرضه و تقاضا در بخش مسکن ملکی و استیجاری، نشان می‌دهد، بازار اجاره مسکن در شرایط نامطلوبی قرار دارد. این وضعیت، رشد بی‌سابقه اجاره بها در سال ۹۸ را محتمل می‌کند که مستأجران را با مشکلات بسیاری مواجه خواهد کرد.
پس مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، دو پایه مالیاتی هستند که تأثیر قابل توجهی در تنظیم بازار مسکن و کاهش تقاضای سوداگرانه دارند و با سازوکارهایی که بر آنها حاکم است، تعادل منطقی بین عرضه و تقاضا در این بازار برقرار می‌کنند.
الهام خلیلی‌خو
