به گزارش تیتربرتر؛ در حالی‌که میانگین تاریخی قیمت مسکن تهران حدود هزار دلار بوده است بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی از مسکن تهران، میانگین قیمت در آذر به ۳۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. در وضعیتی که دلار به ۲۷ هزارتومان نزدیک شده است و بعضا احتمال افت بیشتر دلار با سیگنال مثبت از مذاکرات وین نیز مطرح می‌شود این سوال برای مسکن نیز مطرح است که آیا مسکن نیز افت می‌کند یا خیر؟ و یا به نوعی دیگر باید در انتظار رکود در معاملات مسکن بود؟
بررسی قیمت دلار نسبت به مسکن
برای خودرو مطرح می‌شود که اگر افت دلار ادامه‌دار باشد و در سطوح پایین پایدار بماند احتمال واکنش همسان بازار خودرو نیز وجود دارد. برای مسکن اما گفته می‌شود که نقدشوندگی این بازار کم بوده و سابقه نیز نشان داده که مقاومت مسکن در برابر افت قیمت بالا است. بر این اساس ممکن است که شاهد کاهش شدید حجم معاملات با توجه به مقاومت فروشندگان در کاهش قیمت باشیم. با این حال برخی کارشناسان مطرح می‌کنند که اگر دلار به مسیر نزولی خود ادامه دهد می‌تواند به در نهایت به بازار مسکن نیز شوک قیمت وارد خواهد شد و باید در انتظار افت قیمت در این بازار نیز بود.
در گزارش کمیسیون عمران در مورد جهش تولید مسکن عنوان شده که تا آذرماه ۱۴۰۰، از مجموع حدود ۱۹ میلیون خانوار شهری ، بالغ بر ۸ میلیون خانوار، فاقد مسکن ملکی هستند.
گزارش کمیسیون عمران در خصوص نحوه اجرای قانون جهش تولید مسکن مصوب 17 مرداد 1400 را به استناد ماده 107 قانون آیین‌نامه داخلی مجلس شورای اسلامی در نشست علنی صبح امروز (سه شنبه 21 دیماه) پارلمان قرائت شد.
عبدالجلال ایری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی متن گزارش کمیسیون متبوعش را قرائت کرد که به شرح ذیل است:
بر اساس اصل 31 قانون اساسی ، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است. به استناد این اصل ، دولت موظف است با رعایت اولویت ، برای آن ها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم آورد. براساس ماده (59) قانون برنامه ششم توسعه و در چهارچوب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 25/02/1387 ، نهادهایی مانند وزارت راه و شهرسازی،وزارت کشور، بنیاد مسکن و شهرداری ها مکلفند نسبت به بازآفرینی ، نوسازی و احیای 270 محله در سال، براساس مطالعات مصوب ستاد بازآفرینی شهری طبق گونه های مختلف شامل بافت ناکارآمد، تاریخی، سکونتگاه های غیررسمی و حاشیه ای و بهبود دسترسی به خدمات و ارتقای زیرساخت ها با رویکرد محله محور طبق قوانین و مقررات مربوطه اقدام کنند.
علاوه بر این به استناد بند (ب) همین ماده، دولت مکلف است به منظور نوسازی خانه های روستایی و کاهش آسیب پذیری سکونتگاه های روستایی و تأمین مسکن دهک های کم درآمد در شهرهای کوچک، منابع مالی، تسهیلات ارزان قیمت و زمین مورد نیاز را در قالب بودجه سنواتی در طول برنامه تأمین کند. دولت میبایست در طول 5 سال اجرای برنامه توسعه اقداماتی همچون بهسازی و نوسازی سالانه حداقل 200 هزار واحد مسکونی روستایی با پرداخت تسهیلات ارزان قیمت با کارمزد پنج درصد و نیز تأمین منابع مالی و تسهیلات ارزان قیمت و زمین مورد نیاز برای کمک به ساخت یا خرید سالانه حداقل 150 هزار واحد مسکن اقشار کم درآمد در شهرها ( با اولویت شهرهای زیر صدهزارنفر جمعیت) را انجام میداد.
به استناد گزارش دیوان محاسبات کشور مندرج در تارنمای این سازمان ، طرح اقدام ملی مسکن به عنوان شاخص ترین طرح دولت قبل در حوزه تأمین مسکن، از زمان آغاز یعنی سال 1398 تا پایان تیرماه 1400 از پیشرفت عملیاتی مناسبی برخوردار نبوده است ودر عمل طرح اقدام ملی مسکن در اغلب استان ها تا 6 ماهه نخست سال 1400 پیشرفت چندانی نداشته است.
در همین راستا مطابق با گزارش وزارت راه و شهرسازی تا آذرماه 1400، از مجموع حدود 19 میلیون خانوار شهری ، بالغ بر (8) میلیون خانوار، فاقد مسکن ملکی هستند. از این تعداد بالغ بر 4/3 میلیون خانوار در مجموع 3دهک اول درآمدی قرار دارند. لازم به ذکر است طول دوران انتظار خرید مسکن برای دهک اول تا سوم درآمدی بدون حمایت دولت به طور متوسط (120) سال برآورد شده است که با طول دوران انتظار مطلوب یعنی (25)سال، حدود (95) سال فاصله دارد. از این رو 3 دهک اول درآمدی در اولویت حمایت برنامه های تأمین مسکن می باشند.
از همین رو به منظور رفع معضلات ناشی از کسری تولید مسکن طی سال های اخیر و برنامه ریزی و تامین نیاز سالانه مسکن کشور ، مجلس شورای اسلامی در دوره سیزدهم، قانون جهش تولید مسکنرا در تاریخ 17/5/1400 مصوب نمود. متأثر از آنچه که به طور اجمالی از وضعیت نامناسب اجرای طرح ملی مسکن در کشور بیان شد و نیز با توجه به تعهد افزایش میزان تولید مسکن از حدود (400) هزار واحد مسکونی در طرح اقدام ملی به حدود (1) میلیون واحد مسکونی در سال، مطابق با قانون جهش تولید، و در راستای انجام وظایف نظارتی نمایندگان مردم در خانه ملت بر کم و کیف عمل به تعهدات مذکور از جانب دولت، اعضای کمیسیون تخصصی عمران مجلس شورای اسلامی برآن شدند تا کیفیت اقدامات دولت را در عمل به تکالیف قانونی در برخی از حوزه های مهم و اصلی در تولید مسکن درکشور به ویژه در قالب قانون جهش تولید، مورد کندو کاو و بررسی دقیق قرار دهند.
بنا بر گزارش عملکرد ارائه شده از جانب وزارت راه وشهرسازی به کمیسیون عمران، تا مورخ آذر1400، اقداماتی در حوزه برنامه ریزی، اقتصاد و تولید مسکن توسط این وزارتخانه انجام گرفته است که اهم آن عبارتند از:
1- انجام نیازسنجی زمین و مسکن به تفکیک شهری و استانی برای تولید سالانه مسکن و ابلاغ به استان ها و دستگاه های اجرایی متولی
2- تدوین برنامه های عملیاتی و اجرایی
3- ثبت نام از 258/226/2 متقاضی در 31 استان و 620 شهرستان
4- تأمین و مکان یابی برای احداث 4/2 میلیون واحد مسکونی که از این تعداد زمین به ظرفیت 580هزار واحد مسکونی در 570 شهر تأمین و از متقاضیان ثبت نام صورت پذیرفته است و مابقی زمین ها در دست تغییر کاربری و یا الحاق به محدوده شهرها هستند.
لازم به اشاره می باشد که قانون جهش تولید مسکن مصوب 17/05/1400 دارای 25 ماده و 32 تبصره و 7 آیین نامه ، دستورالعمل و شیوه نامه اجرایی می باشد که تاکنون علیرغم گذشت مهلت قانونی به تصویب نرسیده است.
در ادامه به اهم ارزیابی های صورت گرفته پیرامون اقدامات قانون جهش تولید مسکن در سه حوزه اشاره می گردد:
حوزه نخست : تأمین مالی
1- وفق تبصره (2) ماده (3) قانون جهش تولید، وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است حداکثر تا 2 ماه پس از لازم الاجرا شدن این قانون، اساسنامه ایجاد صندوق ملی مسکن را به تصویب هیأت وزیران برساند، که تاکنون این امر صورت نگرفته است.
2- ابهام در منابع قابل تخصیص به حساب صندوق ملی مسکن با گذشت بیش از 3 ماه از ابلاغ قانون از دیگر موارد قابل توجه می باشد به گونه ای که بررسی ها حکایت از عدم تخصیص اعتبارات مصوب در حوزه ردیف های بودجه ای سال 1400 و نیز مالیات های مرتبط با بخش مسکن از سوی سازمان برنامه و بودجه و وزارت امور اقتصادی و دارایی دارد. ضمنا"به استناد گزارش وزارت راه و شهرسازی تاکنون از محل منابع قانون بودجه سال 1400 کل کشور، هیچ مبلغی به حساب ملی مسکن واریز نشده است.
3- مطابق با ماده (4) قانون جهش تولید و نیز جزء (10) بند (الف) تبصره (18) قانون بودجه سال 1400 کل کشور، بانک ها و موسسات اعتباری موظف اند در سال جاری (20درصد) حجم تسهیلات خود را که معادل (360) هزار میلیارد تومان می شود در قالب قانون جهش تولید مسکن به متقاضیان پرداخت کنند و در صورت امتناع از انجام این تکلیف، مطابق با تبصره (5) همین ماده قانونی، (20 درصد) جریمه مالیاتی به آن ها تعلق می گیرد. اما با گذشت 9 ماه از سال جاری هنوز بانک ها به تکلیف خود در ارائه انواع تسهیلات ساخت و نوسازی مسکن، مطابق با قانون بودجه سال 1400، عمل نکرده اند و اصولاً به دلیل طولانی بودن دوره بازپرداخت وام های مسکن، اغلب آن ها تمایلی به پرداخت این نوع تسهیلات نشان نمی دهند به گونه ای که به استناد گزارش بانک مرکزی طی سه سال گذشته حداکثر (5درصد) از وام های بانکی به بخش مسکن اختصاص داده شده است.
حوزه دوم : سازوکار تأمین مصالح ساختمانی
بازبینی تجربیات طرح های مسکن مهر و اقدام ملی مسکن نشان میدهد که در بخش « سازو کار تأمین مصالح ساختمانی» موارد ذیل از جمله مهمترین مشکلات و آسیب هایی بوده اند که منجر به توقف طرح های مذکور شده اند:
1- کمبود سیمان و فولاد حین عملیات اجرایی و پیشرفت فیزیکی کار در مقاطع مختلف، عامل بروز اختلال جدی در روند اجرای پروژه ها بوده است که این عارضه به ویژه با توجه به تعداد بالای واحدهای مسکونی در حال ساخت قابل ملاحظه است.
2- افزایش ناگهانی قیمت مصالح ساختمانی باعث رکود و توقف برخی از پروژه ها شده است.
3- بروز انحصارگرایی و فساد درارائه خدمات توسط شرکت های محدود و وابسته به نهادهای دولتی یکی از موارد قابل توجه میباشد.
لذا در قانون جهش تولید مسکن، با تغییر رویکرد های پیشین، امکان پیش خرید و سایر ابزارهای پوشش ریسک خرید مصالح ساختمانی در بورس کالا ( به ویژه فولاد و سیمان) به عنوان راه حل مشکلات در قالب ماده (13) قانون و تبصره های آن، ارائه شده است که تاکنون وزارت امور اقتصاد ودارایی در انجام وظیفه فراهم آوردن امکان پیش خرید مصالح در بورس کالا و وزارتین صمت و راه و شهرسازی در تدوین آیین نامه مربوطه، اقدام موثری صورت نداده اند.
مطالب مرتبط:
حوزه سوم : تأمین زمین
در حوزه تأمین زمین مورد نیاز برای تولید مسکن که مشمول مواد (7) تا (12) قانون جهش تولید مسکن می باشد، موارد زیر قابل ذکر است:
1- به استناد ماده (10) قانون، کلیه وزارتخانه ها، موسسات و دستگاه های دولتی و همچنین شرکت هایی که (100درصد) سرمایه و سهام آن ها متعلق به دولت است، مکلف هستند ظرف دو ماه از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون ، بنابردرخواست وزارت راه و شهرسازی، نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود در چهارچوب مکان یابی موضوع ماده (6) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، اقدام کنند. بررسی‌های کمیسیون حاکی از آن است که دستگاههای مکلف به واگذاری اراضی، همچون روال گذشته از عمل به این تکلیف قانونی سرباز زده اند اما نکته مهمتر آن است که وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اهتمام و جدیت لازم در تحقق ضمانت اجرایی مقرر در متن این ماده قانونی مبنی بر انتقال ملک و صدور سند مالکیت این اراضی به نام دولت ظرف یک ماه پس از اعلام وزارت راه و شهرسازی ، مصروف ننموده اند.
2- مطابق با تبصره ماده (12) قانون جهش تولید مسکن، وزارت راه و شهرسازی موظف است ضمن استفاده از ظرفیت های توسعه اراضی موضوع این قانون، ظرف مدت یکسال نسبت به بازپس گیری آن دسته از اراضی واگذار شده قبلی که مطابق مفاد قرارداد احداث نشده است، اقدام نماید و آیین نامه اجرایی این ماده را ظرف 2ماه پس از لازم الاجرا شدن قانون تهیه و به تصویب هیات وزیران برساند، که تاکنون محقق نشده است.
جمع بندی و ارائه پیشنهادها
1- ناکارآمدی در امر تأمین مسکن و عدم مطلوبیت کیفی آن طی چند سال اخیر در کشور، صرف نظر از مسائل مربوط به اقتصاد کلان، بیشتر ناشی از فقدان سیاستگذاری مشخص در این حوزه توسط متولیان و پیرو آن عمل ننمودن به تکالیف مقرر در قوانین مرتبط با حوزه مسکن شهری و روستایی توسط دستگاه های اجرایی مسئول بوده است. به گونه ای که با ادامه روند فعلی بیم آن می رود که این قانون نیز به سرنوشت طرح های مشابه چند سال اخیر در حوزه تولید مسکن دچار شود.
2- دولت باید در اسرع وقت نسبت به تعیین تکلیف سازوکار دخالت بخش خصوصی و انبوه سازان و همچنین ایفای نقش خود به عنوان مجری یا راهبر، شفاف سازی و رفع ابهام نماید.
3- وزارت راه و شهرسازی می بایست به عنوان متولی اصلی اجرای قانون جهش تولید، روند اجرایی شدن دقیق قانون را با جدیت تمام پیگیری نماید و در اسرع وقت نسبت به بازنگری « طرح جامع مسکن» و تصویب آن در شورای عالی مسکن به استناد حکم مندرج در تبصره (1) ماده (2) قانون، مبادرت ورزد. همچنین لازم است این وزارتخانه و سایر دستگاههای مشمول نسبت به نهایی کردن و ابلاغ آیین نامه های لازم التصویب به ویژه دهک بندی توسط وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، مطابق با مهلت مقرر در متن قانون با هدف تسهیل اجرای قانون توسط دستگاه های مجری اقدام نمایند.
4- با عنایت به گزارشات اخذ شده توسط کمیسیون عمران، مبنی بر عدم همکاری مناسب اغلب بانک ها در ارائه تسهیلات مسکن موضوع ماده (4) قانون، اولاً وفق تبصره (5) این ماده، سازمان امور مالیاتی کشور موظف است نسبت به اخذ جریمه مالیاتی برابر 20درصد تعهد انجام نشده از بانک های مستنکف در قالب بودجه های سنواتی، اقدامات قانونی لازم را به عمل آورد و (100درصد) منابع حاصل را به حساب خزانه داری کل کشور جهت واریز به صندوق ملی مسکن واریز نماید. ثانیا" در این خصوص بانک مرکزی باید نظارت لازم بر عملکرد بانک های کشور اعمال نموده و گزارش آن را مستمراً به کمیسیون های تخصصی مجلس شورای اسلامی ارائه نماید. ثالثا لازم است تدابیر لازم توسط وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی برای تعیین اقساط تسهیلات اعطایی متناسب با استطاعت جامعه هدف قانون به کار گرفته شود.
5- به استناد مکاتبه سازمان برنامه و بودجه به شماره (5115501) مورخ 11/10/1400، اعتبارات صندوق ملی مسکن در لایحه بودجه 1401 در قالب بند (الف) تبصره (11) بالغ بر 100 هزار میلیارد ریال و ردیف 21 جدول مربوط به تبصره (14) بالغ بر 50 هزار میلیارد ریال پیش بینی شده است. علاوه بر این ردیف بودجه شرکت دولتی با کد دستگاهی (296100) در لایحه بودجه با اعتباری معادل 80 هزار میلیارد ریال پیش بینی شده است که به لحاظ منبع اعتباری دارای ابهام است که حتی با فرض تخصیص 100 درصدی، منابع یادشده تکافوی تحقق اهداف قانون جهش تولید مسکن را نمی نماید. از سوی دیگر ساز و کار تامین سایر منابع درآمدی مندرج در متن ماده 3 قانون از جمله مالیات های حوزه زمین، مسکن و مستغلات مشخص نیست. قابل ذکر استلایحه بودجه 1401 در خصوص موارد یاد شده از شفافیت لازم برخوردار نمی باشد و لذا انتظار می رود نمایندگان محترم در جریان بررسی بودجه 1401، نسبت به این موضوع حساسیت لازم را معمول و برای رفع آن اهتمام ویژه نمایند.
6- نظر به این که یکی از چالش های اصلی به ویژه در حوزه تأمین خدمات ساختمانی، صدور مجوز های ساخت و ساز و پروانه ساختمانی ( موضوع مواد 14 و 23 قانون) می باشد، لازم است ضمن همکاری کامل شهرداری ها در این خصوص، از یک سو سازو کار اصلاحی برای بهبود شرایط صدور مجوز های ساخت و سازمانند تعیین نظام مسئولیت و تقسیم کار و ارائه خدمات هوشمند توسط دستگاه های مسئول به کار گرفته شود و از سوی دیگر نحوه جبران کاهش درآمد شهرداری ها به واسطه تخفیفات مقرر در قانون تدبیر گردد.
7- بررسی های صورت گرفته حاکی از وجود اشکالاتی در مالکیت و کاربری بخشی از اراضی مندرج در تفاهم نامه های منعقد شده بین وزارت راه و شهرسازی و دستگاه های اجرایی استلذا انتظار می رود وزارت راه و شهرسازی و سایر ارگان های ذیربط، تدابیر لازم و پیشگیرانه برای کاهش این دست از موانع را با هدف تسریع در فرآیند اجرای بهینه قانون و مانع زدایی از مسیر آن در دستور کار خود قرار دهند.
8- برای دستیابی به برنامه ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور، ملاحضات فنی و اجرایی ساخت مسکن و صنایع وابسته به آن باید مدنظر قرار گرفته به گونه ای که در کنار روش های عرفی و سنتی، متولیان و مجریان به سمت زمینه سازی و تدارک اجرای صنعتی سازی مسکن گام بردارند.
9- به استناد گزارشهای موجود هم اکنون بیش از دو میلیون و 800 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده و ناکارآمد و حدود 12 میلیون نفر حاشیه نشین در این مناطق ساکن می باشند لذا لازم است اولاً در راستای حل این معضلات و همسو با تکلیف ماده 12 قانون جهش تولید مسکن دستگاه های اجرایی استانی و شهرداری ها نسبت به تعریف پروژه ها و طرح های بازآفرینی شهری مطابق با تکالیف مقرر در برنامه های توسعه و قانون جهش و اعلام عمومی آن مبادرت نمایند و ثانیاً دستگاه های خدمت رسان مدیریت شهری و نیز سازمان های برنامه و بودجه استان ها در حوزه بازآفرینی شهری برنامه ریزی و تخصیص اعتبارات لازم را داشته و گزارش اقدامات خود را به صورت مستمر ارائه نمایند.
10- ضعف کارشناسی و تخصصی در امر مکان یابی پروژه های مسکونی در طرحهای حمایتی مسکن، منجر به فراهم نشدن خدمات زیربنایی و روبنایی اولیه همچون راههای مواصلاتی و عدم بهره مندی از حمل و نقل، ارائه خدمات آموزشی و فرهنگی و خدمات بهداشتی شده است که نتیجه آن فقدان متقاضی برای تعداد قابل توجهی از واحدهای مسکونی است لذا وزارت راه و شهرسازی باید نسبت به مکان یابی بهینه این طرحها اهتمام ویژه ای را لحاظ نماید.
آنچه دیگران می خوانند:
گزارش از علی اکبر رضایی
