به گزارش تیتربرتر؛ رستم قاسمی با اشاره به برنامه دولت در حوزه مسکن، تبیین کرد: در حوزه مسکن برنامه ما این است که سالانه یک میلیون مسکن در کشور ساخته شود تا مردم دغدغه‌ای در خصوص تأمین مسکن خود نداشته باشند.
وی همچنین در خصوص تأمین مصالح ساخت و ساز، عنوان کرد: تلاش ما این است که مصالح از جمله سیمان و میلگرد از طریق دلالی نباشد و از طریق خرید مستقیم از کارخانه باشد تا واحدها با کمترین قیمت به‌دست مردم برسد.
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه ساخت برخی واحدها را خود مردم و برخی را بنیاد مسکن بر عهده می‌گیرد تا کارها به سرعت پیش برود، مطرح کرد: نگاه ما این است که مردم راحت زندگی کنند.
قاسمی به قانون جدید جهش و رونق مسکن اشاره و توضیح داد: با این قانون جدید که توسط مجلس شورای اسلامی مصوب شده به ما اجازه خوبی داده و زمین، وام و کمک‌های خوبی به مردم ارائه خواهد شد تا صاحب خانه شوند.
دولت سیزدهم آمادگی ساخت مسکن را دارد؟
در حالی وزیر راه و شهرسازی از مسکن اولی‌ها خواسته نسبت به ثبت‌نام در سامانه طرح ملی مسکن اقدام کنند که زیرساخت این سامانه برای ثبت‌نام آماده نشده است.
رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در حاشیه سفر به طبس از مسکن اولی‌ها خواست در صورتیکه فرم (ج) آنها قرمز نشده در سامانه طرح ملی مسکن ثبت نام کنند.
وی با یادآوری اینکه سالانه یک میلیون مسکن در کشور ساخته خواهد شد،افزود: در ساخت این واحدها تلاش ما این است مصالح ساختمانی از جمله سیمان و میلگرد به‌صورت مستقیم از کارخانه خریداری شود تا واحدها با کمترین قیمت به‌دست مردم برسد.
وی تاکید کرد: قانون جدید جهش و رونق مسکن به ما اجازه می‌دهد زمین، وام و کمک‌های خوبی به مردم ارائه شود تا آنها صاحب خانه شوند.
گرچه وزیر راه و شهرسازی از مسکن اولی‌ها خواسته نسبت به ثبت‌نام در سامانه طرح ملی مسکن اقدام کنند اما به نظر می‌رسد زیرساخت این سامانه برای ثبت‌نام آماده نشده است.
در مراجعه به سایت tem.mrud.ir متقاضی ابتدا متقاضی قوانین و مقررات، شرایط ثبت‌نام و... را مطالعه کرده و آنرا تایید می‌کند. در مرحله بعدی نیز کد ملی به همراه شماره همراه باید درج شود، پس از این کار متقاضی با 2 پیام «دارای حداقل 5 سال سابقه سکونت در پنج سال اخیر در شهر مورد تقاضا/در شهرهای جدید سابقه سکونت حداقل 5 سال در شهر جدید مورد تقاضا و یا در شهر مادر ملاک است» مواجه می‌شود.
در واقع مسکن‌اولی‌ها فعلا نمی‌توانند طبق دعوت وزیر راه و شهرسازی در سامانه طرح ملی مسکن ثبت‌نام کنند. به نظر می‌رسد معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی فعلا آمادگی این اقدام را نداشته و نتوانسته زیرساخت مورد نیاز برای ثبت‌نام را فراهم کند.
به گزارش تسنیم، در دولت قبل از حدود 534 هزار واحد طرح ملی مسکن کمتر از 40 هزار (حدود 7 درصد) افتتاح شد. تسهیلات بانکی این طرح 150 میلیون تومان است که قرار است به 250 میلیون تومان افزایش یابد. میزان اقساط ماهانه این وام با سود 18 درصدی و در بازپرداخت 12 ساله 4 میلیون و 247 هزار تومان است.
مجموع سود این وام در ماه 12 سال دوازدهم 361 میلیون تومان است که با احتساب اصل وام به متقاضی بیش از 611 میلیون تومان بازپرداخت خواهد داشت.
چالش های ساخت یک میلیون مسکن در سال
ابوالفضل نوروزی کارشناس برنامه‌ریزی شهری، با اشاره به این مساله که هزینه زمین و ساخت برای 1 میلیون مسکن در سال به یک ریال بودجه دولتی نیاز ندارد، گفت: دولت می‌تواند، اراضی خود را در قالب مدل‌های متنوع نظیر اجاره بلند مدت و تهاتر اراضی مرغوب نیز واگذار نماید که در این صورت سهم عمده‌ای از هزینه مسکن برای مردم به شدت کاهش می‌یابد.
این کارشناس مسکن با اشاره به این مساله که بخشی از هزینه ساخت مسکن به از محل آورده اولیه توسط مردم تامین می‌شود، تاکید کرد: این مساله سبب می‌شود، سرمایه مردم که در بورس و بانک و بعضا به شکل طلا و سکه است، به سمت ساخت مسکن به عنوان یک فعالیت مولد اقتصادی هدایت شود.
وی در ادامه ضمن تاکید بر اینکه برنامه ریزی ساخت 1 میلیون واحد مسکونی باید به نحوی باشد که تولید مسکن به صورت یک طبقه و دو طبقه در دستور قرار گیرد، افزود: در این صورت هزینه ساخت مسکن کاهش محسوسی می‌یابد، برای مثال در حال حاضر هزینه ساخت برای مسکن 1 طبقه به طور متوسط کمتر از 4 میلیون تومان در کشور (شهری و روستایی) است، بنابراین برای ساخت 1 میلیون مسکن با متراژ 100 مترمربع، 400 هزار میلیارد تومان مورد نیاز است که تنها 10 درصد از نقدینگی کل کشور می‌شود.
نوروزی در بیان راهکارهای تامین مالی فرآیند ساخت 14 میلیون مسکن گفت: مطابق با قانون جهش تولید مسکن 20 درصد از مانده تسهیلات بانکی که در حال پرداخت هست با هدایت نقدینگی به ساخت مسکن اختصاص می یابد که در این صورت بیش از 75 درصد از هزینه ساخت از منابع داخلی بانک با استفاده تسهیلات بانکی پوشش داده می‌شود.
تسهیل شرایط ساخت مسکن
این کارشناس حوزه برنامه‌ریزی شهری ادامه داد: در پروژه مسکن مهر بهترین و موفق‌ترین مدل مسکن مهر خودمالکی بود که خود مردم مدیریت ساخت رو بر عهده داشتند و نظام مهندسی و بانک مسکن نظارت می‌کردند و بر اساس پیشرفت پروژه وام‌ها به صورت مرحله‌ای پرداخت می‌شد.
وی افزود: به استناد تجربیات موفق گذشته که به رکورد ساخت 1 میلیون مسکن در سال نیز رسیده‌اند، ساخت مسکن باید توسط مردم انجام شده و دولت باید شرایط این مساله تسهیل نماید.
این کارشناس مسکن در تشریح سابقه ساخت یک میلیون واحد مسکونی گفت: سال ۹۹ نزدیک به ۵۵۰ هزار واحد عموما توسط مردم پروانه ساخت گرفته و در حال تولید است، از سوی دیگر در سال 1389 بیش از 1 میلیون و 150 هزار واحد در کل کشور پروانه ساخت گرفته است.
نوروزی در پایان با اشاره به نکات مثبت روشن شدن لوکوموتیو ساخت مسکن در کشور گفت: ساخت 1 میلیون مسکن در سال به دلیل ارتباطات پیشین و پسین صنعت مسکن با بیش از ۱۲۰ صنعت، هدایت نقدینگی منابع به سمت تولید مسکن و همچنین وارد شدن زمین‌های احتکار شده به چرخه تولید، باعث افزایش ۹ درصدی تولید ناخالص داخلی GDP خواهد شد.
بررسی وضعیت مسکن در بازار ایران
تلاقی دو نوع تقاضای متفاوت خرید و فروش ملک در بازار مسکن به چند صورت است یک گروه که تحرک آنها در روزهای اخیر در بازار مسکن بیشتر شده، متقاضیان تبدیل آپارتمان مصرفی هستند.
این افراد با توجه به اینکه ثبات نسبی قیمت مسکن در طول پنج ماه سپری شده از ابتدای امسال تاکنون را مشاهده کرده‌اند، سیگنال لازم برای حضور در بازار را از این شرایط ثبات دریافت کرده‌اند.
در واقع ثبات نسبی قیمت مسکن در طول ماه‌های اخیر، محرک آنها برای ورود به بازار مسکن و تبدیل آپارتمان مصرفی خود به گزینه‌ای با قیمت بیشتر یا کمتر نسبت به ملک فعلی آنها شده است.
تقاضای تبدیل به احسن یا ارزان‌تر
آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند، در بازار فعلی برخی تقاضای تبدیل به احسن دارند.
برخی نیز با توجه به شرایط ویژه اقتصادی به ویژه پس از شیوع کرونا، ناگزیر به تبدیل ملک خود به آپارتمان ارزان‌تر شده‌اند تا بخشی از نقدینگی حاصل از این معامله را به مصارف ضروری دیگر از قبیل مصارف شغلی، درمانی و … برسانند.
میانگین قیمت‌ها در بازار مسکن
میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران در پایان سال گذشته ۳۰ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود که پس از ۵ ماه افت و خیز این میزان اکنون به ۳۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است.
به این ترتیب حتی کانال قیمت مسکن طی ماه‌های سپری شده از امسال تغییر نکرده است و سرجمع رشد قیمت در طول ۵ ماه اول امسال ۹/ ۱ درصد بوده است.
طبعا صاحبان آپارتمان‌های مصرفی که قصد تبدیل ملک خود چه به آپارتمان مصرفی با موقعیت بهتر و ارزش بیشتر و چه تبدیل معکوس به ملک ارزان‌تر را دارند، بیش از سایر اقشار جامعه قیمت‌ها را رصد کرده و در جریان ثبات نسبی قیمت که از ابتدای امسال تاکنون حس شده، قرار گرفته‌اند و فضای فعلی را برای تبدیل مصرفی آماده تشخیص داده‌اند.
تحولات قیمتی در بازار مسکن
البته قیمت مسکن از فروردین ۱۴۰۰ تا پایان مرداد، چند نوبت رفت و برگشت داشته است، طوری که در فروردین و اردیبهشت میانگین ماهانه قیمت مسکن در معاملات به ترتیب ۳ و ۲ درصد افت کرد و در خرداد قیمت با رشد ۳ درصدی روبه‌رو شد.
همچنین در تیر ماه نوسان افزایشی جزئی در حد یک درصد روی میانگین قیمت معاملات صورت گرفت و در مردادماه نیز میانگین قیمت ۳ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزایش یافت.
به این ترتیب تورم فصلی مسکن در بهار امسال منفی یک درصد و در دو ماه سپری شده از تابستان نسبت به فصل بهار نیز حدود یک درصد بوده است.
این رفت و برگشت قیمتی در نهایت منجر به بازدهی ۹/ ۱ درصدی مسکن ابتدای شهریور نسبت به ابتدای امسال شد که نسبت به شرایط رکود تورمی سه سال گذشته، به لحاظ دامنه محدود تغییرات قیمت مسکن، از سوی فعالان بازار مطلوب برآورد می‌شود. در نتیجه این برآورد مثبت که از بازار شکل گرفته، تحرک گروه‌هایی از متقاضیان تبدیل مصرفی ملک آغاز شده است.
سیگنال ثبات به بازار مسکن
بررسی‌ها از تغییرات قیمت مسکن در مدت مشابه سال‌های اخیر به روشنی نشان می‌دهد سیگنال ثبات به درستی از سوی معامله‌گران این روزهای بازار مسکن تشخیص داده شده است.
مقایسه قیمت مسکن در فروردین سال ۹۷ با مرداد همان سال نشان می‌دهد قیمت مسکن در طول یک دوره ۵ ماهه رشدی معادل ۳۲ درصد داشته و از سطح مترمربعی ۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان به سطح ۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسیده است.
در سال بعد نیز این تغییرات در مدت مشابه ۲۰ درصد بوده و قیمت مسکن از مترمربعی ۱۱ میلیون تومان در شروع سال ۹۸ به ۱۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان در مرداد همان سال افزایش یافته است. ت
غییرات قیمت در ۵ ماهه سال ۹۹ نیز ۴۸ درصد بوده است. در ابتدای سال گذشته میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران ۱۵ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان بوده که این میزان در مردادماه به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافت.
به این ترتیب بازدهی ۳۲، ۲۰ و ۴۸ درصدی مسکن در بازه ۵ ماهه مورد مقایسه طی سه سال قبل با وضعیت امسال که بازدهی کمتر از ۲ درصد بوده است، تفاوت زیادی دارد و فعالان بازار مسکن و متقاضیان خرید یا فروش ملک نیز با یک مقایسه ساده به این نتیجه رسیده‌اند که فضای با‌ثبات کنونی می‌تواند برای انجام معامله مناسب باشد.
فعالان معاملات در بازار مسکن
اما در سوی مقابل معاملات روزهای اخیر چه کسانی حضور دارند؟ تحقیقات میدانی از فعالان بازار مسکن و برخی از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد متقاضیان تبدیل مصرفی ملک با گزینه «معاوضه» روبه‌رو شده‌اند؛ چراکه طرف مقابل معامله از جنس «سرمایه‌گذار» بوده است.
به این معنا که دست‌کم ظرف سه سال اخیر دارایی‌های نقدی خود را در بازارهای مختلف به انواع دارایی و کالای سرمایه‌ای از قبیل ملک، سکه، ارز، طلا، سهام و نظایر آن تبدیل کرده و در نتیجه اکنون در حالی برای خرید ملک پا به بازار مسکن گذاشته که برای پرداخت بهای ملک، به جای نقدینگی سبدی از انواع کالاهای سرمایه‌ای را در اختیار دارد و با پیشنهاد معاوضه به میدان معامله پا گذاشته است.
البته مهم‌ترین کالای سرمایه‌ای در این سبد، از نوع دارایی ملکی است اما انواع کالاهای دیگر نیز در کنار آن وجود دارد. این گروه از خریداران که اخیرا رگه‌هایی از تحرک آنها در بازار مشاهده می‌شود، حاضر به خرید ملک از متقاضیان تبدیل در بازار مصرفی آپارتمان هستند و حاضرند در ازای ارزش معامله یک واحد آپارتمان دیگر و برخی دیگر از دارایی‌های خود از قبیل ویلا، ارز و نظایر آن را پرداخت کنند.
تغییر سیک معاوضه
در واقع روال قبل معاوضه ملک در ازای ملک به شکل سنتی گذشته در بازار مسکن رایج نیست و این روزها علاوه بر ملک، کالاهای سرمایه‌ای دیگری نیز برای پوشش بهای ملک در قالب یک سبد کالا به فروشنده عرضه می‌شود.
پاسخ به این پرسش که چرا سرمایه‌گذاران نیز در کنار متقاضیان تبدیل مصرفی ملک وارد بازار مسکن شده‌اند روشن است؛ همان‌طور که متقاضیان مصرفی مسکن سیگنال ثبات را دریافت کرده و زمان را برای فروش و خرید ملک جایگزین مناسب دیده‌اند، سرمایه‌گذاران نیز با دریافت سیگنال ثبات، به قصد تبدیل دارایی وارد بازار شده‌اند.
دو پیام تحرکات در بازار مسکن
تحرک هر دو گروه متقاضیان معامله ملکی در این مقطع حاوی دو پیام است. پیام نخست این است که دارندگان دارایی‌های ملکی و سایر کالاهای سرمایه‌ای در این مقطع نسبت به اینکه از نگه داشتن ملک خود منتفع خواهند شد، تردید دارند؛ بلکه حتی این طور حس می‌کنند که ممکن است نگه داشتن بخشی از سرمایه‌ها به دلیل شروع استفاده از اهرم‌های مالیاتی جدید توسط دولت یا موضوعات دیگر از قبیل ثبات احتمالی قیمت در بازارهای مختلف سرمایه‌گذاری با توجه به احتمال کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی ناشی از توافق احتمالی بر سر احیای برجام، برای آنها ریسک‌هایی به دنبال داشته باشد.
پیام دوم نیز ورود تدریجی گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به بازار است که اگر در ماه‌های آتی به همین شکل ادامه پیدا کند، می‌توان امیدوار بود متقاضیان تبدیل مصرفی ملک بخشی از بار ابررکود معاملاتی را سبک‌تر کنند و به تدریج از عمق رکود معاملات مسکن کاسته شود.
بررسی وضعیت خانه اولی‌ها
با این حال تقاضای اصلی مسکن که باید به آن پاسخ داده شود، یعنی متقاضیان خانه اولی مسکن همچنان دستشان از بازار کوتاه است و برای بازگشت آنها به بازار مسکن دو اقدام عاجل از سوی دولت ضروری است.
یکی شکستن انجماد عرضه و جلوگیری از احتکار ملکی توسط سوداگران و سفته‌بازان و دیگری ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن از طریق افزایش سقف تسهیلات.
هیچ‌یک از این دو اقدام بدون دیگری نمی‌تواند تاثیری که باید در بازار بگذارد و حتی اگر قدرت خرید مسکن ترمیم شود، مادامی که چاره‌ای برای احتکار ملکی اندیشیده نشود، سودی به نفع خروج بازار مسکن از رکود و خانه‌دار شدن متقاضیان خانه اولی نخواهد داشت.
راه‌حل فوری و قابل اجرای مقابله با انجماد ملکی نیز استفاده از ابزار مالیاتی است. در میان انواع مالیات‌های ملکی که در دنیا رواج دارد، مالیات سالانه املاک به عنوان پایه مالیاتی شناسایی می‌شود که طی آن تمام املاک بدون تبصره و استثنا مشمول پرداخت مالیات می‌شوند و باید این مالیات را هر ساله بپردازند.
البته ضریب این مالیات متناسب با اینکه مربوط به خانه اول فرد باشد یا خانه‌های بعدی، می‌تواند شناور باشد؛ به این معنا که ملاکان مالیات بیشتری نسبت به مالکان خانه‌های مصرفی بپردازند.
مقدار این مالیات در دنیا عموما بین ۵/ ۰ تا یک درصد ارزش روز ملک است که در پایان هر سال از مالک اخذ می‌شود. چنین مالیاتی می‌تواند دست محتکران را از بازار کوتاه و آنها را ناگزیر به عرضه کند. در کنار این ابزار مالیاتی، استفاده از ابزارهایی از قبیل مالیات بر معاملات املاک نیز دست سوداگرانی را که از خرید و فروش‌های مکرر به دنبال کسب سود هستند، کوتاه می‌کند.
مسکن در دولت سیزدهم چگونه به مردم تحویل داده می شود؟
محمودزاده با اشاره به اینکه دولت هیچ واحد مسکونی را نمی‌سازد و تنها بسترسازی برای تولید مسکن می‌کند، تصریح کرد: سیاست بزرگ دولت و وزارت راه و شهرسازی تولید مستمر و انبوه مسکن است. هر امتیازی که دولت بتواند برای مسکن حمایتی مصوب کند به تمامی پروژه‌ها از جمله طرح اقدام ملی و جهش تولید مسکن، تعلق می‌گیرد.
معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: به عنوان نمونه افزایش سقف وام آغاز شده و همچنین تخفیف‌های اعمال شده برای طرح جهش تولید مسکن شامل حال طرح اقدام ملی مسکن نیز هست.
وی در پاسخ به این پرسش که میزان بهره‌برداری از واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۹ و ۶ ماهه ۱۴۰۰ به چه میزان بوده است؟ گفت: میزان بهره‌برداری واحدهای مسکونی سالانه از طریق مرکز آمار و بانک مرکزی اعلام می‌شود و همان آمار ملاک است.
بر اساس طرح مسکن‌ملی تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته است. همچنین طرح جهش تولید مسکن از جمله طرح‌های دولت سیزدهم است که طی آن در چهارسال، چهار میلیون واحد مسکونی احداث و تحویل متقاضیان واقعی مسکن می شود.
آنچه دیگران میخوانند:
گردآورنده: علی اکبر رضایی
