به گزارش تیتربرتر؛ نوسان قیمت مسکن به دلایل مختلفی ایجاد می شود، عواملی که بر قیمت مسکن اثر می گذارند را می توان به دو دسته عوامل درون زا یا بنیادی بازار مسکن و عوامل برون زا تقسیم نمود. عوامل کلان تاثیر زیادی بر قیمت مسکن دارند و قیمت نفت در اقتصاد کشورهای صادرکننده نفت مثل ایران از عوامل مهم و تاثیرگذار تلقی می شود.
علل گرانی مسکن چیست؟
قیمت نفت از طریق کانال های زیر می تواند قیمت مسکن را تحت تاثیر قرار دهد:
- افزایش درآمد بنگاه ها و سایر عوامل تولید در مرحله اکتشاف، تولید و توزیع و همچنین مرحله خرج درآمدهای نفت از سوی دولت و دریافت کنندگان نهایی درآمدهای حاصله
- افزایش پایه پولی
- اثرگذاری بر هزینه های تولید
- بیماری هلندی
معمولا پس از افزایش درآمدهای نفتی، درآمد خانوارها به عنوان صاحبان اصلی نفت، افزایش یافته و تقاضا برای همه کالاها اعم از مصرفی و غیر مصرفی از جمله مسکن افزایش می یابد. از آن جا که مسکن جزو کالاهای غیر قابل جایگزین و غیر قابل واردات است، افزایش تقاضای ایجاد شده با افزایش واردات پاسخ داده نخواهد شد. این امر افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد. سودآوری انتظاری بخش مسکن عاملی برای جذب پول های نفتی سرگردان و افزایش سرمایه گذاری در مسکن است. به این ترتیب بخش مسکن پس از افزایش درآمدهای نفتی، وارد دوره رونق می شود.
تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن و فولاد
در تمامی گزارشات سالانه یک دهه اخیر بازار فولاد و مسکن، یک سری آیتم ها حضور همیشگی دارند مانند نرخ ارز، قیمت مواد اولیه، قیمت نفت، تورم، رکود و سیاست های دولت. آنچه که فعلا مشخص است ایالات متحده به ساختار تحریم علاقمند است و اساسا قصد بر هم زدن این ساختار را ندارد حتی در صورت توافق بر سر برخی موضوعات ممکن است تعداد زیادی از تحریم ها پا برجام بماند پس تحریم فعلا عنصر تغییر ناپذیر بازارهاست ممکن است میزان آن کم یا زیاد شود ولی صفر شدنش در کوتاه مدت بعید به نظر می رسد. آنچه محتمل بر تغییر است که می تواند بر بازار مسکن و فولاد تاثیر گذارد نرخ ارز و هیجانات وارده از این حوزه بر بازار مسکن و قیمت آهن آلات است که می بایست رصد شود.
در حال حاضر کشور ما از یک بیماری به نام بیماری هلندی (هم تورم و هم رکود) رنج می برد که در آن درآمد یک کشور بر اساس یک محصول طراحی می شود (نفت) و با کم شدن قیمت آن دخل دولت کم و به خرج آن نمی خورد. در ابتدا این بیماری با کنترل تورم آغاز شد چون تورم افسار گسیخته همانی می شود که هم اکنون در ونزوئلا شاهد هستیم. با کنترل تورم و امید به سرمایه گذاری خارجی با پشتوانه برجام نرخ دلار ثابت نگه داشته شد. تورم که چندین سال خاموش شده بود با کاهش نرخ سود بانکی بیدار شد و به شکل یک غول در همه جا نفوذ کرده و نمایان شده است. تورم به دو حالت انتزاعی و تورم کنونی بر می گردد. در حال حاضر تورم نزدیک به 50% می باشد اما تورم انتزاعی بسیار بیشتر است چون انتظار تورم بیشتر در آینده می باشد.
وقتی دولت اقدام به عرضه با قیمت پایین می کند، تقاضا برای کم کردن ریسک تورم در جامعه آنقدر بالا هست که تمام انرژی بانک مرکزی امکان پاسخ دهی به آن را نداشته و نهایتا قیمت آزاد در بازار حاکم می شود، فولاد و آلومینیم و مس و روی نیز عینا رفتار طلا را دنبال می کنند و اثر پذیر از تورم بوده و لذا تقاضای کاذب بازار آنقدر رشد خواهد کرد تا قیمت ها به سمت دلار با قیمت های بالاتر حرکت کند.
با رشد دلار همان طور که انتظار خواهیم داشت قیمت محصولات فولادی اعم از قیمت میلگرد نیز بالاتر رفته و از این رو شاهد افزایش قیمت مسکن خواهیم بود. بنابراین لازم است پیش از خرید مسکن تمامی عوامل موثر بر قیمت آهن آلات اعم از نرخ ارز، شوک های بازار نفت، عوامل سیاسی، بازار طلا و سایر موارد را بررسی نموده و بهترین زمان خرید آهن آلات و مسکن را انتخاب کنید تا بتوانید در هزینه های خود صرفه جویی نمایید. همچنین بهتر است پیش از خرید با مراجعه به سایت های فروش آهن آلات، نرخ محصولات فولادی و مصالح ساختمانی را نیز به عنوان یک فاکتور مهم در نظر داشته باشید.
تاثیر دلار بر بازار اجاره
یک گروه از موجران که در حال حاضر در بازار مسکن حضور دارند و آپارتمان‌های خود را برای اجاره عرضه کرده‌اند، کسانی هستند که در هفته‌های اخیر به عنوان متقاضی خرید مسکن در بازار در حال جست‌وجو بوده‌اند.
خریدهای سرمایه‌ای در بازار مسکن طی یکی، دو ماه اخیر کم و بیش رایج بوده است. البته در همه مقاطع رکود و رونق بازار مسکن، سهمی از بازار متعلق به خریدهای سرمایه‌ای است اما به گفته واسطه‌ها، جنس خریدهای سرمایه‌ای که اکنون در بازار رواج دارد به لحاظ حرفه‌ای بودن خریداران با شرایط رونق متفاوت است. در واقع خریداران سرمایه‌ای مسکن در یک ماه اخیر اغلب افرادی بوده‌اند که با کمک وام و به رهن سپردن ملک خود توانسته‌اند بودجه لازم را برای خرید یک آپارتمان تامین کنند و در نتیجه سرمایه‌گذاران حرفه‌ای بازار ملک به شمار نمی‌آیند.
مطالب مرتبط:
به گفته واسطه‌ها سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در جایی که انتظارات افزایش قیمت متوقف شده حضور پیدا نمی‌کنند و صرفا در شرایط رونق معاملات وارد بازار می‌شوند. اما با حضور خریداران غیرحرفه‌ای مسکن با انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار، عرضه آپارتمان‌های رهن کامل در هفته‌های اخیر نسبت به خرداد اندکی افزایش یافته است. واسطه‌ها می‌گویند برخی موجران که ناگزیر به عرضه آپارتمان خود در بازار اجاره هستند تا کسری نقدینگی خود را تامین کنند، بعضا تا ۳۰ درصد ارزش آپارتمانی را که خریداری کرده‌اند از طریق وام و رهن تامین می‌کنند و به همین دلیل فایل رهن کامل در بازار اجاره مرداد کم و بیش وجود دارد.
پیش بینی قیمت مسکن در شهریور 1400
بیت‌الله ستاریان، اظهار کرد: آمارهایی که از رصد کوتاه مدت بازار مسکن به دست می‌آید قابل اعتنا نیست؛ بخصوص در شرایط فعلی که معاملات در رکود به سر می‌برد. موقعی می‌توانیم بگوییم قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته که در یک زمان مشخصی تعداد قابل توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آن را با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه کنیم.
وی افزود: اساسا وقتی معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی‌معناست. اینکه در یک محله وسیع ۱۰ معامله انجام شود یعنی این موارد شرایط معامله را نداشته است. فروشنده ممکن است تحت اضطرار، پول لازم باشد یا قصد مسافرت داشته باشد و ملکش را زیر قیمت بفروشد. این قراردادها را به عنوان شاخص اعلام می‌کنند که باعث می‌شود در تحلیل‌ها و برنامه‌های بلندمدت دچار اشتباه شویم.
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: بهار و تابستان سال ۱۳۹۹ معاملات مسکن در کشور مقداری رونق داشت و دیدیم که در تهران هر ماه حدود هشت درصد نرخها بالا می‌رفت. سپس در پاییز معاملات به حدود یک دهم رسید و قیمت دو سه درصد پایین آمد که بسیاری افراد از ریزشی شدن بازار صحبت می‌کردند اما پایان سال دیدیم قیمتها در تهران ۹۴ درصد نسبت به سال ۱۳۹۸ رشد کرد. در حال حاضر نیز معاملات به حدود یک دهم وضعیت نرمال رسیده و قیمتها اندکی پایین آمده که باز هم عده‌ای از ریزش نرخها و حتی پیش‌بینی ریزش در آینده صحبت می‌کنند.
قیمت مسکن چرا کاهش نمی یابد؟
ستاریان با بیان اینکه منحنی‌های کلان اقتصادی در حوزه مسکن نشان دهنده رکود یا افت قیمت نیست و نخواهد بود، تاکید کرد: شاخص های توسعه اقتصادی در حال حاضر نشان دهنده رونق بخش مسکن است. سال قبل بعد از چندین سال رشد اقتصادی کشور ما مثبت بود و احتمالا امسال هم ادامه پیدا می‌کند. بحث بودجه عمرانی دولت، اثرات مذاکرات هسته‌ای بر اقتصاد، رشد نقدینگی و چرخش پول، ارتباط با چین و کشورهای غربی، همگی از رشد و توسعه خبر می‌دهند. با توجه به پیشران بودن حوزه مسکن قطعا در این بخش نیز با رونق و رشد مواجه می‌شویم.
وی اظهار کرد: تصور غالب این است که علت افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت دلار است. بله نرخ ارز، یک عامل محرک بوده اما بخش املاک در ایران ذاتا ظرفیت دارد. حتی ارز و طلا کالاهای سرمایه‌ای نیستند اما مسکن کالای سرمایه‌ای است. طی ۳۰ سال گذشته قیمت ارز و طلا ۱۷۰ تا ۱۸۰ برابر شده، اما مسکن در بعضی مناطق تا ۱۲۰۰ برابر رشد کرده است. اینکه چرا مسکن به کالای سرمایه‌ای تبدیل شده بحثش جداست. اما این گمانه که سوداگران و دلالان این بلا را سر بازار مسکن آورده‌اند کاملا اشتباه است. مسکن درون خود ظرفیتی دارد که باعث سوداگری می‌شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن، رکود فعلی را نوعی حالت انتظار از سوی کنشگران املاک برای رسیدن به شرایط باثبات سیاسی دانست و گفت: اگر ثبات سیاسی اتفاق بیافتد قدر مسلم بازار مسکن رشد می‌کند؛ زیرا هم حدود پنج میلیون کسری مسکن داریم و هم برای رونق اقتصادی باید این حوزه را راه بیندازیم. از طرف دیگر وقتی نمی‌دانیم دولت آینده برنامه‌ای برای بخش مسکن دارد یا می‌تواند مشکلات این بخش را حل کند، ابهامات و نگرانی از آینده این بازار بیشتر می‌شود. اگر دولت آقای رئیسی بخواهد راه ۵۰ سال گذشته را در بخش مسکن برود همین وضعیت ادامه پیدا می‌کند.
ستاریان یادآور شد: در ۵۰ سال گذشته هیچ وقت قیمت مسکن پایین نیامده است. در مقاطعی راکد بوده اما رکود تورمی نهفته داشته است. بدین معنی که در مقاطع رکود، قیمتها مثل یک فنر جمع شده و بعد در زمان رونق، پرش کرده است.
وی با بیان اینکه هر دولتی بعد از انقلاب اسلامی آمده در بخش مسکن خودش را با روزمرگی مشغول کرده است گفت: دولتها سناریوهای تکراری را دنبال و صورت مساله را کوچک تصور کردند. در صورتی که مساله مسکن آنقدر بزرگ است که در طول ۴۲ سال گذشته نتوانسته‌ایم آن را حل کنیم. الان خانوارها با ۶۰ سال کار کردن نمی‌توانند خانه بخرند. سهم مسکن در سبد خانوار به طور متوسط ۴۸ درصد شده و در بعضی مناطق کلانشهرها بالای ۸۰ درصد است. مرد خانواده کار می‌کند و پول را دودستی به صاحبخانه می‌دهد. زن هم برای خرج و مخارج زندگی کار می‌کند.
این کارشناس بازار مسکن درباره وضعیت مسکن در کشورهای توسعه یافته اظهار کرد: سهم مسکن در سبد خانوار به طور متوسط در جهان ۱۲ درصد است. یعنی یک نفر با ۱.۵ ساعت کار روزانه می تواند اجاره آن روز را تامین کند. مابقی ۶.۵ ساعت را برای خوراک، پوشاک، تفریح، ورزش، درمان و دیگر مسائل کار می‌کند.
ساماندهی بازار مسکن ۲۰ سال طول می‌کشد
ستاریان در پاسخ به این سوال که آیا می توانیم در چهار سال مشکل بخش مسکن را حل کنیم، گفت: خیر چنین چیزی امکان ندارد. حتی اگر دولت جدید ساختار کل اقتصاد دولتی را تغییر دهد و با تمام توان شروع به احداث مسکن کنیم بین ۱۰ تا ۲۰ سال طول می‌کشد تا به نتیجه برسیم. هرکس مدعی شود من ظرف یک، دو یا چهار سال مشکل مسکن را حل می کنم معلوم است که این بخش را نشناخته است.
وی تصریح کرد: ما حدود پنج میلیون واحد مسکونی کسری مخفی داریم که به شکل حاشیه نشینی، کپرنشینی، خانوارهای گسسته و غیره وجود دارد. این پنج میلیون کسری را کشورهای توسعه یافته هم نمی توانند در بازه زمانی چهار ساله تامین کنند. فقط بعد از جنگ جهانی دوم بود که بعضی کشورهای اروپایی توانستند سالانه ۲۰۰ تا ۳۰۰ هزار واحد مسکونی بسازند که آن هم مردم کمک کردند. هیچ دولتی نمی تواند با اختیار و برنامه‌ریزی و بودجه خوش بیش از ۵۰ هزار واحد در سال بسازد. ۹۵ درصد بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. اگر بخواهیم کسری را جبران کنیم به برنامه‌ریزی وسیع و عمقی نیاز داریم.
آنچه دیگران می خوانند:
گردآورنده: علی اکبر رضایی
