به گزارش تیتربرتر؛ تحقیقات میدانی درباره تازه‌ترین شرایط بازار معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران از کاهش مراجعه برای خرید آپارتمان در روزهای اخیر خبر می‌دهد.
مردم توان خرید مسکن را دارند؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد در روزهای اخیر تغییر قیمتهای پیشنهادی برخی از فروشنده‌های مسکن منجر به مقاومت سمت تقاضای خرید آپارتمان شده است و متقاضیان این مقاومت را در شکل کاهش مراجعه به بازار برای بازدید از فایل‌های عرضه شده نشان داده‌اند. بخش زیادی از فروشنده‌های مسکن این روزها واحدهای مسکونی را از طریق استارت‌آپ‌های ملکی و فضای مجازی به بازار عرضه می‌کنند. از این رو متقاضیان خرید قبل از مراجعه به بازار برای بازدید از فایل‌های عرضه شده یا مشاهده سایر فایل‌ها با مراجعه به این سایت‌ها و استارت‌آپ‌ها از وضعیت قیمتی بازار مطلع می‌شوند.
طی روزهای اخیر برخی از فروشنده‌ها به‌ویژه فروشندگان واحدهای مسکونی نوساز که عمدتا سازنده هستند اقدام به تغییر قیمتهای پیشنهادی خود کرده‌اند اما این اقدام با مقاومت خریداران مواجه شده است. فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران در این باره اعلام کردند: روز به روز به تعداد فایل‌های فروش در بازار مسکن اضافه می‌شود این در حالی است که تعداد متقاضیان خرید مسکن کاهش یافته است و در روزهای اخیر نیز بسیاری از مراجعات به بازار از سوی متقاضیان منجر به خرید و امضای قرارداد نشده است.
آنها علت این موضوع را افزایش بی‌پایه و اساس برخی از قیمتهای پیشنهادی در بعضی از فایل‌های فروش مسکن عنوان کرده‌اند. عمده این فایل‌ها مربوط به سازنده‌هایی است که دلیل این افزایش را بالا رفتن هزینه ساخت در نتیجه تورم مصالح ساختمانی عنوان می‌کنند. فعالان بازار مسکن می‌گویند در صورت عدم تعدیل قیمتهای پیشنهادی در بازار رکودی فعلی، این فروشنده‌ها عملا شانسی برای فروش واحد خود در کوتاه‌مدت و میان‌مدت ندارند.
پیش بینی قیمت مسکن در پایان سال 1400
یک کارشناس بازار مسکن گفت: چهار بازار اصلی در ایران شامل بورس، ارز، طلا و مسکن زمانی به رونق می‌رسند که منابع مالی قابل توجهی وارد آن شود که فعلا چنین چیزی نمی‌بینیم. رشد این بازاها تا حد زیادی به احیای مذاکرات سیاسی و تعاملات بین‌المللی بستگی دارد اما مشخصا در مورد مسکن نمی‌توان به این زودی‌ها انتظار رونق داشت؛ چرا به که به اشباع قیمتی رسیده است.
عباس زینعلی اظهار کرد: رشد نسبی بازارهای موازی مسکن همچون ارز و بورس به معنای رونق نیست. به هر حال این حوزه‌ها مدتی راکد بوده و الان به خاطر انتخاب دولت جدید تکانی خورده که نرمال است اما نمی‌تواند شروع یک دوره رونق تلقی شود. بازارهای دیگر هم مثل مسکن در رکود به سر می‌برند تا یک اتفاق یا سیاست‌گذاری جدید، بخصوص در حوزه‌های بین المللی رخ دهد.
وی افزود: معتقدم دولت رئیسی باید یک طرح فوری را برای بخشهای سیاسی و اقتصادی ارایه دهد. مثلا با یک حرکت پرفشار، بخشهای تولیدی را به تحرک وادار کند. همزمان مسائل سیاسی بین‌المللی را با جدیت دنبال کند تا فضای اقتصادی مقداری تلطیف شود. اگر جامعه اینطور برداشت کند که این اقدامات در جریان است احتمالا در شهریور نشانه‌های رونق در بخشهای اقتصاد بروز پیدا می کند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ادامه روند بلاتکلیفی کنونی ممکن است به خروج سرمایه‌ها از کشور منجر شود گفت: اگر سرمایه‌ها وارد حوزه ساخت و ساز وارد شود با توجه به پیشران بودن بخش مسکن برای اقتصاد و بازار مسکن خوب است. اما رشد ساخت و ساز به حجم معاملات بستگی دارد. سازنده به بازار نگاه می کند وقتی می‌بیند ممکن است برای سود، مدتها در انتظار بنشیند طبیعتا اقدام به ساخت و ساز نمی‌کند. کما اینکه هم اکنون پروژه‌های زیادی را در سطح شهر تهران می‌بینیم که نیمه‌کاره رها شده است.
زینعلی تصریح کرد: کارخانجات تولید مصالح ساختمانی مثل سیمان و فولاد نیز با توجه به نیازشان به ارز در شرایط رکودی ایران تمایل به صادرات دارند. دولت باید کاری کند که این واحدهای تولیدی ابتدا به تامین نیاز داخلی بپردازند اما پیش‌نیاز چنین مساله ای ایجاد تحرک در بازار مسکن است.
وی، ورود تقاضای موثر در بازار مسکن را منوط به افزایش قدرت خرید مردم دانست و گفت: دست متقاضیان به قیمتهای فعلی نمی‌رسد. بنابراین یا باید نرخها تا مدتی ثابت بماند یا توان خرید از طریق تسهیلات و برخی ابزارهای مالی بالا برود اما هم‌اکنون با توجه به قرار گرفتن دولت در دوره گذار، چنین شرایطی حاکم نیست.
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: رشد شتابان قیمت مسکن ناشی از عوامل درون بخشی نببوده بلکه واکنشی به رویدادهای اقتصادی و سیاسی داخلی و خارجی بوده است. قیمت متری ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان برای شمال تهران یا ۴۰ تا ۵۰ میلیون در نقاط مرکزی و جنوبی جایگاه طبیعی در اقتصاد کشور ندارد. بنابراین یا باید درآمد مردم به سطح قیمتها برسد که در آینده نزدیک محال است یا قیمتها ثابت بماند تا در میان‌مدت و بلندمدت بتوانند اقدام به خرید کنند.
زینعلی، کوتاه‌ترین مسیر بهبود وضعیت بازار مسکن را تحرک در بخش تبدیل به احسن دانست و گفت: افرادی که هم اکنون مسکن دارند و قصد دارند جابه‌جا شوند منابع مالی چندانی نیاز ندارند و می‌توان با پرداخت تسهیلات به این گروهها فرصت جابه‌جایی داد. به طور کلی اگر بتوان تحرکی در بازار مسکن ایجاد کرد ساخت و ساز افزایش می‌یابد، اشتغال ایجاد می‌شود، متقاضیان وارد بازار می‌شوند و قیمتها در یک سطح متعادل قرار می‌گیرد.
مطالب مرتبط:
کارهایی که دولت سیزدهم برای مسکن باید بکند؟
مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن، گفت: این برنامه با توجه به ظرفیت‌های داخلی به راحتی عملیاتی می‌شود.
محمود شایان اظهار کرد: یکی از اقدامات خوبی که در دولت نهم و دهم در خصوص تامین مسکن اقشار محروم صورت گرفت، اجرای طرح مسکن مهر بود. در این طرح 2.8 میلیون واحد مسکونی ساخته شد.
وی تصریح کرد: اگر اعتقاد وجود داشته باشد، هر کاری به خوبی، راحت و با حداقل هزینه انجام می شود. اما اگر به کار اعتقادی نباشد، نمی‌توان کاری از پیش برد. به عبارتی می‌توان آدمی را که خواب است بیدار کرد، اما نمی‌توان آدمی که خودش را به خواب زده بیدار کرد.
مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به اینکه این نوع نگاه ضرر زیادی به مسکن مهر و اقشار هدف وارد کرد، گفت: در یک مقطعی می‌شد مسکن مهر را با متری 500 هزار تومان تکمیل کرده و تحویل داد. در واقع یک فرصت خوب و طلایی برای ورود مسکن مهر به بازار بود که آنرا از دست دادیم. وقتی این اتفاق نیفتاد، تکمیل مسکن مهر به تاخیر افتاد.
شایان با یادآوری اینکه بحث جابجایی وزیر در دولت دوازدهم مطرح شد و آقای اسلامی به‌عنوان وزیر راه و شهرسازی از مجلس رای اعتماد گرفت، اضافه کرد: وزیر کنونی راه و شهرسازی با اراده و اعتقاد قوی وارد میدان شد و مسکن مهر را به‌عنوان اولویت کاری قرار داد.
وی تاکید کرد: بر این اساس توانستیم 200 هزار واحد را در این مقطع تکمیل کرده و آنها را به متقاضیان تحویل دهیم. متاسفانه به دلیل عدم توجه وزیر سابق هزینه تکمیل و تحویل بالاتر رفت و در واقع این هزینه‌ها از جیب مردم رفت.
مدیرعامل بانک مسکن اظهار کرد: در بحث سرمایه‌گذاری وقتی زمان را طولانی کنیم و ارزش آنرا ندانیم هزینه‌ها افزایش می‌یابد. خیلی از مردم می‌توانستند با فروش بخشی از دارایی خود صاحب یک مسکن مهر شوند امروز دهک هدف اگر تمام دارایی خود را هم بفروشد شاید نتواند صاحب مسکن مهر شود.
شایان در ادامه به برنامه رئیس‌جمهور منتخب برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن اشاره کرد و افزود: با توجه به اینکه فرصت را از دست دادیم و مسکن نساختیم عملا باید سالانه دو میلیون مسکن را بسازیم تا به نقطه تعادل برسیم. حدود 12.5 میلیون نفر در کشور تا سال 1405 در شرایط ازدواج قرار دارند و باید برای آنها مسکن تامین کنیم. یکی از مشکلات بخش جوانان این است که تامین سرپناه برای آنها دشوار است.
زمان لازم برای خرید مسکن
وی یادآور شد: طبق آمار برای دهک‌های یک و دو جامعه 101 سال زمان نیاز است تا بتوانند خانه‌دار شوند. به عبارت دیگر با قیمت کنونی مسکن این دهک‌ها بیش از یک قرن درآمدهای خود را پس‌انداز کنند تا بتوانند صاحبخانه شوند. برای برآورده کردن آرزوی این اقشار، طبق قانون اساسی دولت باید ورود کرده و شهرداری‌ها وظایف خود را انجام دهند و برای این اقشار واحد مسکونی متناسب ساخته شود.
وی با بیان اینکه از اقشار متوسط با پرداخت تسهیلات و تامین زمین حمایت کنیم، گفت: می‌توانیم زمین را به صورت اجاره 99 ساله یا در قالب عقد فروش اقساطی 10 ساله واگذار کنیم. دولت می‌تواند در قالب اول زمین را ابتدا به صورت سه ساله با شرط ساخت طی سه سال واگذار کند تا به این ترتیب جلوی رانت نیز گرفته شود. از سوی دیگر باید به این نکته اشاره شود که 5 دهک بالای جامعه که طبیعتا توان تامین مسکن را دارند و با توجه به امکاناتی که دارند مشکلی در این بخش ندارند.
مدیرعامل بانک مسکن با بیان اینکه در دولت آینده باید به دو هدف توجه داشته باشیم، گفت: یکی بافت‌های فرسوده است. در این بافت‌های می‌توانیم فضای شهرسازی ایران را اصلاح کنیم. در بافت‌های فرسوده همه زیرساخت‌های شهری وجود دارد اما به لحاظ روبنایی امکانات مناسبی در اختیار نداریم. با احیای این بافت‌ها از نظر تعداد، واحدها زیادی ساخته می‌شود با این تفاوت که هزینه‌های زیربنایی در این بافت‌ها به سمت صفر میل می‌کند. چراکه امکانات زیربنایی از جمله آب، برق، گاز و فاضلاب وجود دارد.
شایان با بیان اینکه هدف بعدی این است که در قالب شهرک‌سازی کار کنیم، گفت: در این راستا بانک مسکن قرارداد ساخت شهرک‌سازی با تعداد 10 هزار واحد را با شرکت بازآفرینی امضا کرد. به هر کدام از این واحدها 300 میلیون تومان وام ساخت می‌دهیم. با توجه به توانمندی پیمانکار کارهای زیرساختی پروژه به اتمام رسیده و با توجه به روند ساخت و ساز حدود 10 ماه زودتر از موعد مقررپروژه به اتمام خواهد رسید. پیمانکار در این پروژه تاکید کرد برای آن‌که در تلاطم قیمت مصالح ساختمانی قرار نگیریم یک کارخانه شن و ماسه را خریداری کردیم. این نشان از هوش پیمانکار دارد.
مدیرعامل بانک مسکن با تاکید بر اینکه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور شدنی است و برنامه آیت‌الله رئیسی در این رابطه واقع‌بینانه است، گفت: سالانه 300 هزار مسکن توسط بخش خصوصی و 200 هزار واحد مسکن روستایی در کشور ساخته می‌شود. زمانیکه مسکن وارد رکود می‌شود، فرصتی است برای افزایش ساخت و سازها توسط سازندگان. ما باید برای ساخت 500 هزار واحد برنامه‌ریزی کنیم؛ مجلس در قانون بودجه سال 1400 یک میلیون و 200 هزار را به سیستم بانکی تکلیف کرده برای تامین مالی.
آنچه دیگران می خوانند:
گزارش از علی اکبر رضایی
