به گزارش تیتربرتر؛ ایجاد ثبات پس از روند نزولی بازار مسکن با رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی همراه شده است. طی هفته‌های اخیر نرخ دو کالای اساسی در بخش ساخت و ساز یعنی سیمان و فولاد برای چندمین بار طی ۱.۵ سال اخیر افزایش پیدا کرد. قیمت سیمان تحت تاثیر قطعی برق کارخانجات از حدود هر پاکت ۳۵ هزار تومان در اوایل تیرماه به بالای ۷۰ هزار تومان در پایان همان ماه رسید و قیمت هر کیلوگرم میلگرد از ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومان به بیش از ۲۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد. این در حالی است که اواخر سال ۱۳۹۸ قیمت هر پاکت سیمان حدود ۱۰ هزار تومان و میلگرد کیلویی ۴۲۰۰ تومان بود.
از طرف دیگر متغیرهایی همچون نرخ تورم و برداشتها از سیاستهای انبساطی پولی در دولت آینده به انتظارات افزایشی در بازار مسکن دامن زده و تحلیل عمده کارشناسان این است که اگرچه با جهش قیمت مسکن در ماههای آینده مواجه نخواهیم شد اما نمی‌توان تاثیرگذاری تورم عمومی ۴۴ درصد تیرماه ۱۴۰۰ که بالاترین میزان افزایش سالیانه در ۲۵ سال اخیر و بیشترین رشد ماهیانه طی یک هشت ماه اخیر بوده را بر آینده بازار مسکن نادیده گرفت.
بررسی ارثیه دولت روحانی به رئیسی در موضوع مسکن
مصطفی قلی خسروی با بیان این که دولت حسن روحانی بازار مسکن را با رشد حدود 9 برابری قیمت به دولت سیزدهم تحویل می‌دهد، اظهار کرد: بانک‌ها با خرید دهها واحد مسکونی به گرانی بازار دامن زدند، افزود: این در حالی است که آقایان دنبال سلطان و مافیای مسکن در جاهای دیگر می گردند.
وی طرح مجلس درخصوص تفکیک وزارت راه و شهرسازی را مناسب دانست و گفت: طی حدود یک دهه گذشت که مسکن و راه در یک وزارتخانه ادغام شدند بخش مسکن مغفول مانده و در سایه حمل و نقل قرار گرفته است. امیدواریم با جدایی مسکن از راه و تحقق ساخت یک میلیون خانه در سال، مقداری تعادل در بازار مسکن ایجاد شود.
وی در ادامه با اشاره به اینکه اتحادیه مشاوران املاک طبق قانون نظام صنفی هیچ چیز در اختیارش نیست. مثل اداره راهنمایی و رانندگی یک گواهینامه می‌دهد که اگر تصادف شود، بنزین گران شود یا قیمت خودرو بالا برود به اداره راهنمایی و رانندگی ربطی ندارد.
وی افزود: قانون نظام صنفی صراحتا موضوع و اهداف اتحادیه را «انجام وظایف مقرر در قانون و مقررات نظام صنفی، حمایت و حفظ حقوق صنفی اعضا، ایجاد و تحکیم اصول همکاری بین افراد صنفی، تلاش برای بهبود محیط کسب و کار، تعامل با دستگاههای دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی و بخش خصوصی در راستای وظایف و اختیارات خود، همچنین تلاش در راستای ارتقای کیفی خدمات‌رسانی به مردم و اطلاع‌رسانی مناسب رسیدگی به شکایات دریافتی» عنوان کرده است.
خسروی گفت: حال این سوال پیش می آید که اتحادیه املاک برای خدمات‌رسانی به مردم چه اقداماتی انجام داده است. دهها خدمت ارایه داده و ارایه می دهیم که ایجاد کد رهگیری، تاسیس دانشگاه و بازرسی از دفاتر املاک فقط سه مورد آن است. کد رهگیری را ایجاد و شش ماه تلاش کردیم تا در تمام کشور این موضوع را آموزش دهیم. جمع کردن مبایعه‌نامه‌ها از گذر نوروزخان با کمک اماکن اقدام دیگر ما بود.
رییس اتحادیه مشاوران املاک، تاسیس دانشگاه برای ارتقای سطح علمی مشاوران املاک در سال 1390 را خدمت دیگر اتحادیه دانست و گفت: از زمان تاسیس دانشگاه علمی کاربردی اتحادیه املاک، سطح دانش حقوقی مشاوران به طرز قابل توجهی افزایش یافته و رشته‌های حقوق ثبتی، مشاور املاک، شورای حل اختلاف و حقوق صنفی در این دانشگاه تدریس می‌شود. حدود 90 درصد فارغ‌التحصیلان جذب دفاتر املاک می‌شوند و خوشبختانه هم‌اکنون بیش از 30 درصد مشاوران املاک تهران از تحصیلات مرتبط برخوردارند.
قلی خسروی تصریح کرد: علاوه بر دانشگاه، کلاسهای آموزشی برای فعالان دفاتر املاک برگزار می‌کنیم تا کسانی که تحصیلات عالیه ندارند با مبانی شغل خود آشنا شوند. آموزش‌های ما در زمینه احترام به مراجعه کنندگان، عدم دریافت بیعانه و بسیاری موارد دیگر است که مردم به وضوح تفاوت خدمات در دفاتر مشاور املاک را نسبت به گذشته احساس می‌کنند.
وی با اشاره به فعال‌سازی کمیسیون حل اختلاف گفت: رسیدگی به شکایات در این کمیسیون، کمتر از 15 روز انجام می شود؛ مگر مشکلات متعاملین در میان باشد که از دست ما خارج است. کمیسیون بازرسی را فعال کردم تا از فعالیت افراد بدون پروانه کسب جلوگیری شود. به اذعان اداره اماکن، اتحادیه املاک بالاترین تعطیلات و پلمپ را دارد.
وی با اشاره به اینکه مشاوران املاک مسئولیتی در رابطه با رشد قیمت مسکن ندارند، گفت: همواره در طول 20 سال فعالیت خود تلاش کردم از بیان صحبتهایی که بازار را به تشنج می‌کشاند در سطح رسانه‌ها خودداری کنم و به همین دلیل خود را در برابر سیبل انتقادات قرار دادم.
وی بیان کرد: بیش از 12 هزار مشاور املاک در تهران فعالیت می‌کنند و در چنین جامعه گسترده‌ای بروز تخلف اجتناب ناپذیر است. مسئله مهم این است که از طرق مختلف همچون بازرسی، پلمپ دفاتر، ارجاع به شورای حل اختلاف و دیگر ابزارهای بازدارنده سطح تخلفات را کاهش داده‌ایم.
رییس اتحادیه مشاوران املاک اظهار کرد: وقتی یک فروشنده لوازم خانگی جنس خراب به مردم بفروشد یا گوشه بشقابی لب‌پر شود یک هفته پلمپ برای واحد صنفی متخلف در نظر می‌گیرند. در صنف ما هم اگر شخصی کلاهبرداری کند مغازه‌اش یک هفته پلمپ می‌شود. در حالی که مسکن مهمترین دارایی خانوارها است و باید تنبیهاتی متناسب با این کالای ارزشمند برای تخلفات تعیین شود. تمام اختیارات را از ما گرفته‌اند بعد می‌گویند چرا در فلان دفتر املاک تخلف صورت گرفته است.
قلی خسروی تاکید کرد: هیچ بخشی از مسئولیت من ارتباطی با نوسانات اقتصاد کلان و جهش قیمتها در بازار مسکن ندارد. آقایانی که بعضا در رسانه‌ها، مشاوران املاک را عامل گرانی معرفی می‌کنند به نظر من یک بار هم قانون نظام صنفی را مطالعه نکرده‌اند. بارها گفته‌ایم گرانی به ضرر صنف ما است. اگر قیمت خانه پایین بیاید معاملات افزایش پیدا می‌کند و به نفع مشاوران املاک است؛ برعکس، هرچه قیمتها بالا برود رکود ایجاد می‌شود. این موضوع بدیهی را هر کودک خردسالی می‌داند اما تعجب می‌کنم چرا عده‌ای بر اشتباه خود در این مساله اصرار دارند و می گویند مشاوران املاک به رشد قیمت یا افزایش اجاره‌بها دامن می‌زنند.
مطالب مرتبط:
چند سناریو برای قیمت مسکن در دولت سیزدهم
به کفته کارشناسان ممکن است نسبت قیمت مصالح به زمین در ماههای آینده، نه الزاما به شکل افزایش قیمت مصالح، بلکه به شکل کاهش قیمت مسکن تعدیل شود. اگر افت قیمت مسکن ادامه پیدا کند، فاصله تورم مصالح ساختمانی با تورم مسکن دیگر مثل فصل قبل تند و پرشیب نخواهد بود و در نهایت در بلندمدت رابطه معنادار مسکن و مصالح که در چند سال اخیر بر هم خورده است، بازتنظیم خواهد شد.
اما در این میان دو سوال مهم وجود دارد. یک سوال این است که قیمت تمام‌شده مسکن با توجه به تغییرات قیمت مصالح اکنون چقدر است و سوال دوم این است که پس از این مقطع در بازار ساخت و‌ساز چه خواهد شد؟ قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در ابتدای امسال به‌طور میانگین مترمربعی 8 تا 10 میلیون تومان بود. آمار قیمت زمین در فصل بهار هنوز به طور رسمی منتشر نشده اما با توجه به وضعیت تورم عمومی و تورم مسکن در بهار امسال می‌توان این طور برآورد کرد که احتمالا زمین نیز تغییرات فصلی 5 تا 10 درصدی داشته است. از طرفی در بازار ساخت‌و‌ساز تغییرات قیمت مصالح قدری بیش از تورم میانگین محاسبه‌شده در شاخص مصالح ساختمانی، یعنی حدود 30 درصد برآورد می‌شود.
با این حساب می‌توان قیمت تمام شده هر مترمربع مسکن در حال حاضر را با لحاظ هزینه ساخت و قیمت زمین، حدود 25 میلیون تومان برآورد کرد. از سوی دیگر میانگین قیمت فروش هر مترمربع آپارتمان نوساز در شهر تهران در حال حاضر بین 35 تا 37 میلیون تومان است. به این ترتیب حاشیه سود سازنده‌ها در حال حاضر طی دوره دو ساله ساخت پروژه بین 40 تا 45 درصد است که اگرچه نامطلوب نیست اما آنقدر هم جذاب نیست.
در اینجا سوال دوم اهمیت پیدا می‌کند که «چه خواهد شد؟» رفتار سازنده‌ها در بازار فعلی که حباب قیمت مسکن در حال تخلیه است و از طرفی قیمت مصالح ساختمانی صعودی شده است، در سه سناریو قابل ترسیم است. بسته به اینکه روند کاهش قیمت مسکن در ماههای آینده چگونه خواهد بود، سازنده‌ها را می‌توان به دو دسته کلی تقسیم کرد؛ دسته نخست کسانی هستند که در سال گذشته با سطح قیمت مصالح ساختمانی آن سال پروژه ساختمانی تعریف کرده و مشغول به کار شده‌اند و دسته دوم کسانی هستند که در شروع سال جدید با سطح قیمت افزایش‌یافته مصالح، ساخت‌و‌سازی را کلید زده‌اند.
گروه اول یعنی کسانی که مصالح را به قیمت پارسال خریداری کرده‌اند، احتمالا به مشکلی برای فروش بر نخواهند خورد و سود قابل قبولی می‌برند، اما با توجه به هزینه جایگزینی، برای شروع پروژه جدید دچار مشکل می‌شوند. بنابراین در سناریوی اول این گروه از سازنده‌ها واحدهای تکمیل شده را به بازار عرضه می‌کنند و از تعریف پروژه جدید خودداری خواهند کرد. بنابراین در این سناریو رکود ساخت‌و‌ساز در سال جاری ادامه پیدا خواهد کرد.
دو سناریوی دیگر مربوط به رفتار دسته دوم سازنده‌هاست؛ آنها که با قیمت سال 1400 مصالح خریداری کرده‌اند و طبعا رشد حدود 30درصدی مصالح در بهار امسال را در قیمت تمام‌شده واحدهای نوساز عرضه‌شده در پایان امسال یا سال آینده لحاظ خواهند کرد. اما از آنجا که انتظارات تورمی در بازار مسکن همچنان منفی است و بعید به نظر می‌رسد به این زودی مثبت شود، بنابراین سازنده‌ها دو گروه خواهند شد.
در این سناریو، اگر قیمت اسمی مسکن در ماههای آینده کاهش پیدا کند، این گروه احتمالا واحدهای تکمیل‌شده را نمی‌فروشند و پروژه جدیدی را نیز کلید نخواهند زد. در حالت دیگر نیز اگر قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند اما مقدار افزایش ناچیز و در حد یکی، دو درصد ماهانه باشد، این گروه احتمالا امید به فروش را با قیمتی که بتواند بخشی از رشد قیمت مصالح را پوشش دهد از دست نمی‌دهند و با سودی که در مجموع برایشان قابل قبول است، در سال آینده یا پایان امسال، آپارتمان‌های تکمیل شده را می‌فروشند.
در سناریوی سوم، اگر قیمت واقعی مسکن به تدریج کاهش پیدا کند، یعنی تغییرات قیمت مسکن هر ماه از تغییرات قیمت مسکن نسبت به نرخ تورم عمومی کمتر باشد، احتمالا سازنده‌هایی که امسال مصالح خریده‌اند، چون سطح قیمت در پایان سال به حدی است که ممکن است جذابیت فروش برای آنها نداشته باشد، به کلی بازار را ترک خواهند کرد و فروش واحدهای تکمیل‌شده را به زمان بعدی جهش قیمت مسکن موکول می‌کنند. در نهایت برآیند هر سه سناریو این است که رکود ساخت و‌ساز به این زودی‌ها قرار نیست به پایان برسد.
آنچه دیگران می خوانند:
گردآورنده: علی اکبر رضایی
