پایگاه خبری تحلیلی تیتربرتر

تقویم تاریخ

امروز: جمعه, ۱۰ فروردين ۱۴۰۳ برابر با ۱۹ رمضان ۱۴۴۵ قمری و ۲۹ مارس ۲۰۲۴ میلادی
یکشنبه, ۱۷ اسفند ۱۳۹۹ ۰۰:۴۱
۶
۰
نسخه چاپی

مسکن در سال جدید 20 درصد ارزان می شود؟

مسکن در سال جدید 20 درصد ارزان می شود؟
کارشناسان معتقدند مسکن 20 درصد حباب دارد.

به گزارش تیتربرتر؛ به گفته کارشناسان در بحث مسکن حالا به دلیل بحث برجام و نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری، مقداری خرید و فروش مسکن کاهش یافته و ممکن است تا اردیبهشت و خرداد 1400 این روند حاکم باشد اما پایدار نیست.

جزئیات حباب ۲۰ درصدی بازار مسکن

جزئیات حباب ۲۰ درصدی بازار مسکن
جزئیات حباب ۲۰ درصدی بازار مسکن

 

یک کارشناس بازار مسکن معتقد است که اگر هزینه‌های زمین، ساخت و حتی سود متعارف را از قیمت‌های فروش مسکن بیرون بیاوریم نرخ‌های فعلی در مناطق مختلف تهران دست کم بین ۱۵ تا ۲۰ درصد حباب دارد که به جیب سوداگران می‌رود.

ابوالحسن میرعمادی اظهار کرد: ما به تازگی با توجه به جدیدترین وضعیت اقتصاد و نرخ تورم محاسباتی را درخصوص قیمت تمام شده مسکن و سود منطقی و متعارف انجام دادیم. در این خصوص منطقه ۲۲ تهران مورد بررسی قرار گرفت. بدین صورت که میانگین قیمت زمین، هزینه‌های ساخت و محاسبه بازده سرمایه حدود ۳۰ درصد را در نظر گرفتیم و مشخص شد قیمت فروش نباید از متری ۲۳ تا ۲۴ میلیون تومان فراتر برود اما می‌بینیم که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در این منطقه در بهمن ماه امسال ۲۸ میلیون تومان است. در واقع هیچ مبنا و استدلالی برای این ۱۵ تا ۲۰ درصد وجود ندارد.

وی افزود: با بررسی قیمت مسکن سایر مناطق پایتخت در بهمن ماه ۱۳۹۹ نیز به حباب ۱۵ تا ۲۰ درصد رسیدیم. این حباب از دو علت نشات می‌گیرد؛ اول اینکه سازندگان با توجه به نرخ رشد مصالح ساختمانی و انتظارات تورمی، قیمت‌های فعلی را بر اساس تورم آینده محاسبه کنند. در واقع سازنده تحلیل می‌کند که اگر این واحد را بفروشم چگونه می‌توانم با توجه به قیمت‌های فعلی زمین و مصالح، پروژه جدیدی را آغاز کنم. مضافا اینکه قیمت مصالح نامشخص است و با وجود آنکه قیمت دلار کاهش پیدا کرد، نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر با افزایش قیمت مواجه شد.

این فعال حوزه ساخت و ساز با بیان اینکه علت دیگر رشد پلکانی قیمتها در بازار مسکن به خرید و فروش‌های سوداگرانه برمی‌گردد، گفت: در منطقه ۲۲ تعدادی از بخر و بفروش‌ها واحدها را متری ۵ تا ۶ میلیون تومان خریداری کرده و حالا بدون هیچ زحمت و فعل و انفعالی با قیمت ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع می‌فروشند.

به گفته میرعمادی، مسکن به عنوان یک نیاز اساسی و تاثیرگذار در معیشت خانوارها، جوانها و مهمترین عامل تشکیل خانواده به ابزار دست عده‌ای سوداگر و سودجو تبدیل شده است. در گذشته قیمت فروش مسکن بر اساس زمین، متریال و سود نرمال بود ولی الان اوضاع به گونه دیگری شده است. این دیگر اسمش اقتصاد مسکن نیست، بلکه توزیع رانت در آشفته بازار مسکن نام دارد.

وی راهکار اصلی برای کنترل بازار مسکن را خارج کردن این بازار از دست سفته‌بازان و سوداگران دانست و گفت: تعاونی‌های مسکن، ظرفیتی برای این بخش محسوب می‌شوند که باید آنها را تقویت کرد. دولت، زمین و پروانه ساخت با قیمت مناسب در اختیار تعاونی‌ها قرار دهد. پروژه‌ای را در تهران سراغ دارم که یک تعاونی از حدود شش سال قبل آن را شروع کرد و با استفاده از آورده اعضا در سال جاری آن را تکمیل کرد.

این واحدها برای اعضا حدودا متری ۳ میلیون تومان تمام شد؛ در حالی که متوسط قیمت در منطقه مذکور بیش از ۲۵ میلیون تومان است. عمده اعضای تعاونی از توان مالی پایینی برخوردار بودند. به همین دلیل عده‌ای از آنها سال گذشته واحدهای نیمه کاره را با قیمت‌های ۳۰۰ تا ۳۵ میلیون تومان فروختند و صاحبان کنونی، واحدها را در حال حاضر حدود ۳ میلیون تومان برای فروش گذاشته‌اند!

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش‌بینی از وضعیت آینده این بازار گفت: با توجه به اینکه تکلیف وضعیت اقتصادی تا حدی وابسته به مسائل سیاسی شده، انتظار برای انجام توافق به ایجاد ثبات اقتصادی و ثبات بازار مسکن منجر شده است. به نظر نمی‌رسد که نیمه اول سال آینده هیجان چندانی را در بازار مسکن شاهد باشیم. تصور بنده این است که در صورت احیای برجام یا دستیابی به هر نوع توافق سیاسی تا شش ماهه ابتدای سال ۱۴۰۰ به یک وضعیت جدید اقتصادی با ثبات قیمت‌ها دست پیدا خواهیم کرد.

مطالب مرتبط:

پیش بینی قیمت مسکن در سال 1400

پیش بینی قیمت مسکن در سال 1400
پیش بینی قیمت مسکن در سال 1400

 

ستاریان کارشناس مسکن می گوید : من معتقدم در سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، ساخت و ساز و سرمایه گذاری در بخش مسکن با افزایش مواجه می شویم. برنامه های ما برای حوزه مسکن اشتباه بوده و هنوز هم مشکل را رفع نکرده ایم.۵۰ سال مساله مسکن را کوچک شمرده ایم و با تحلیلهای کوتاه مدت خواستیم آن را حل کنیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه آثاری از رکود بازار یا افت قیمت خانه برای سال آینده نمی بینم گفت: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ زیرا معمولا تاثیرات روانی خیلی در این حوزه تاثیر می گذارد و هم اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد.

از طرف دیگر غالب تولیدکنندگان مسکن، خرد هستند و تحلیل بلندمدت ندارند؛ چرا که بخش مسکن در ایران یک ساختار متشکل نیست و هیچگاه دولتها خرده سازندگان را در یک تشکیلات بزرگ قرار نداده اند. در واقع بسترهای ایجاد ساختار در بخش مسکن فراهم نیست و به همین دلیل دائما شاهد مقاطع رونق و رکود در این حوزه هستیم.

ستاریان خاطرنشان کرد: بعضی وقتها که قیمتها جهش می کند، برخی مسئولان دو تا مصاحبه می کنند با این تصور که دارند به بخش مسکن کمک می کنند. مثلا می گویند فعلا خانه نخرید تا ارزان شود اما با این صحبت به تولید مسکن هم ضربه وارد می کنند؛ زیرا تولیدکنندگان خرد تحلیل خاصی از اقتصاد مسکن ندارند. می خواهند زود سرمایه را بیاورند ۱۰ تا ۲۰ تا واحد احداث کنند و بروند. هیچ وقت هم در طول ۵۰ سال نیامدیم اینها را متشکل کنیم. ساخت و ساز راکد می شود و معاملات پایین می آید. اما جالب است که در مقطع رکود قیمتها بالا می رود؛ زیرا در دوره ای که رکود معاملاتی بوده، تولید مسکن خوابیده است.

وی با بیان اینکه دولتها در ایران همیشه جدا از بخش خصوصی بوده اند گفت: دولت برنامه ریزی خود را دارد و اقتصاد مسکن و ساختمان رها شده است؛ در حالی که نیمی از نقدینگی کشور در بخش ساختمان است و جمعیت انبوهی در این حوزه کار می کنند. درواقع ما در کشور دو اقتصاد بزرگ داریم که یکی نفت و دیگری ساختمان است. هرکس در هر شغلی به طور مستقیم یا غیرمستقیم به صنعت ساختمان مربوط است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، سرمایه گذاران در ایران را به گنجشکی تشبیه کرد که با پرتاب یک سنگ پر می زنند اما در کشورهای توسعه یافته به دلیل وجود ساختار و برنامه ریزی بلندمدت معمولا اهداف بزرگتری دنبال می شود. به همین دلیل بازارهای اقتصادی از جمله مسکن مثل کشور ما متلاطم نیست.

ستاریان با بیان این ادعا که بعضی دست اندرکاران و مسئولان مرتبط با بخش مسکن مطالعه عمیقی ندارند گفت: بخش دولتی ما اساسا اطلاعاتی از حوزه بخش مسکن ندارد. یک بار در جهت حمایت از خریدار حرفهایی می زنند و حدود ۹۵ درصد تولیدکنندگان را سرکوب می کنند. بعد برای جبران مافات، حمایتهای تشویقی می گذارند، یکدفعه قیمتها بالا می رود. طی ۵۰ سال گذشته از قبل انقلاب هیچ کالایی به اندازه مسکن افزایش قیمت نداشته است. طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسئولی می آید یک ایده می دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می گذارد. بعد می بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است. سال ۱۳۵۸ با معضل مسکن مواجه بودیم و هنوز هم هستیم. در بخشهای علمی، اقتصادی و تکنولوژی پیشرفت داشتیم اما مشکلات بخش مسکن لاینحل باقی مانده است.

وی تصریح کرد: به جای آنکه متقاضیان را از مافیای مسکن بترسانیم سازندگان را در یک ساختار تشکیلاتی، منسجم کنیم و برنامه بلندمدت بریزیم. در حال حاضر تولیدکننده ای که ۲۰ واحد می سازد، وقتی شما حرف از رکود می زنید سرمایه اش را بیرون می برد. بعد که شما وعده یا احساس رونق و توسعه می دهید با حرص و ولع وارد بازار مسکن می شود. این چرخه دائم ادامه یافته و کسی به آن توجه نمی کند.

این کارشناس بازار مسکن درباره پیش بینی از وضعیت این بازار در سال آینده گفت: به عنوان کسی که بخش مسکن را در ۴۰ سال گذشته مطالعه کرده می گویم رکود و رونق در یک ماه تاثیری در بخش مسکن نخواهد داشت. ما برای سال ۱۴۰۰ رونق اقتصادی را در ایران و به طور کلی شرق جهان پیش بینی می کنیم.

البته منظور توسعه آرمانی نیست، بلکه توسعه نسبت به سالهای قبل است. اگر این اتفاق بیفتد قطعا مسکن با رونق تولید، افزایش معاملات و رشد قیمت مواجه می شود. این افزایش قیمت تا زمانی که به نظام تعادل تولید برسیم ادامه می یابد و البته ممکن است در ماههایی مثل زمان فعلی با ریزنوسان مواجه شود.

ستاریان در بیان راهکار مشکلات بازار مسکن گفت: در کشورهای توسعه یافته شرکتهای بزرگ ساختمانی در یک تشکیلات منسجم تمام فرآیند تولید تا عرضه را بر عهده دارند و از ابزارهای مالی مثل بانک و بورس استفاده می کنند. حتی زیرساختهای شهری و فضاهای خدماتی توسط این شرکتها ایجاد می شود. دولت هم با ابزارهای مالیاتی جلوی احتکار مسکن را می گیرد. در واقع تولید و عرضه در یک فرآیند متوازن حرکت می کند و به همین دلیل بازار مسکن کنترل می شود.

آنچه دیگران میخوانند:

گزارش از علی اکبر رضایی



+ 6
مخالفم - 13
نظرات : 0
منتشر نشده : 0

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید

تمام حقوق مادی و معنوی این پایگاه محفوظ و متعلق به سایت تیتربرتر می باشد .
هرگونه کپی و نقل قول از مطالب سايت با ذكر منبع بلامانع است.

طراحی سایت خبری