به گزارش تیتربرتر؛ این روزها به دلیل تورم و گرانی مستأجران حال خوبی ندارند؛ این را می‌توان از روی اعداد و ارقام موجود در گزارش‌های رسمی هم اثبات کرد. در شرایطی است که از ابتدای امسال بار‌ها دولت بر ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵درصد اجاره‌بها در تهران و بیش از ۲۰درصد در کلان‌شهر‌ها و بیش از ۱۵درصد در سایر شهر‌ها تاکید کرده بود اما در آخرین گزارش مرکز آمار ایران از افزایش ۴۱.۲ درصدی نرخ اجاره‌بها طی تابستان ۹۹ خبر داد.
افزایش اشتیاق صاحبخانه‌ها برای امضای قرارداد به‌صورت رهن کامل از دیگر تغییرات جدید بازار اجاره مسکن است. این اتفاق در سال‌های قبل کاملا برعکس بود، اما حالا افراد ترجیح می‌دهند با دریافت پول رهن به‌صورت یکجا در بازار‌های سرمایه‌گذاری حاضر شوند.
تورم در بازار اجاره مسکن
بررسی جدیدترین آمار مرکز آمار ایران حاکی از آن است که در تابستان امسال شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد 195.8 رسید که نسبت به فصل قبل (175.1) بالغ بر 11.8 درصد افزایش داشته است.
در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان همدان با 16.2 درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان سیستان و بلوچستان با 3.1درصد افزایش است. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در فصل تابستان امسال نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، 28.9 درصد است که نسبت به فصل بهار امسال ( 23.3 درصد) بالغ بر 5.6 واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.
بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه مربوط به استان همدان با 37 درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان آذربایجان غربی با 8.6 درصد افزایش است. به عبارتی خانوارهای استان همدان به طور متوسط 8.1 واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان آذربایجان غربی 20.3 واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند.
نرخ تورم چهار فصل منتهی به فصل تابستان 99 نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره بها، برابر 24.3درصد است. اطلاع مذکور در استان لرستان (32.3 درصد) بیشترین عدد و در استان آذربایجان غربی (8.9 درصد) کمترین عدد را نشان می‌دهد.
متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل تابستان 99 برابر با 41.2درصد است.
منشأ رشد شدید اجاره‌بها در تابستان 99
تازه‌ترین آمار منتشرشده از وضعیت قیمت در قراردادهای اجاری در کشور نشان می‌دهد موجران در ماه‌های اخیر به دو دسته عمده قابل تقسیم هستند: دسته اول موجرانی هستند که بنا بر دو دلیل عمده انعطاف و نرمش بیشتری در برابر مستاجران نشان می‌دهند و در مقابل دسته دوم با تکیه بر استدلال‌های دیگری، توقع بیشتری نسبت به افزایش اجاره‌بها دارند.
بنابر گزارش «دنیای اقتصاد» براساس اطلاعات گزارش شاخص قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان ١٣٩٩ که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است، نرخ تمدید قراردادهای اجاری در کشور طی سه ماه تابستان امسال با رشد میانگین ۴۱ درصدی همراه بوده و این در حالی است که تغییرات میانگین رشد اجاره‌بها در اجاره‌نامه‌های جدید که با مستاجران جدید برای سال اول سکونت در یک ملک در کل کشور منعقد شده، به مراتب کمتر و معادل ۲۹ درصد بوده است.
این آمار کشوری سیگنالی از دو دستگی موجران در بازار اجاره ماه‌های اخیر ارائه می‌کند و نشان می‌دهد یک گروه از موجران در حال حاضر با نرمش بیشتری با مستاجران مواجه می‌شوند و گروه دوم موجران توقع و اصرار بیشتری برای رشد اجاره‌بها دارند. شناسایی این دو دسته موجر در بازار می‌تواند برای مستاجران به ویژه در شرایط اقتصادی خاص فعلی اهمیت زیادی داشته باشد و بتواند آنها را برای انتخاب بهینه در میان گزینه‌های پیش روی خود در بازار املاک اجاری راهنمایی کند.
آن‌طور که آمار نشان می‌دهد نرمش موجرانی که نسبت به عقد قرارداد جدید با مستاجران تازه که قصد دارند برای اولین سال، در یک ملک سکونت داشته باشند، نسبت به موجرانی که قصد تمدید قرارداد با مستاجر سال گذشته خود را دارند، به مراتب بیشتر است؛ کمااینکه میانگین رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی کشور طی تابستان امسال حدود ۱۲ واحد درصد بیشتر از رشد اجاره‌های ثبت‌شده در قراردادهای جدید منعقدشده میان موجران و مستاجران است.
منشأ انعطاف و نرمش موجران گروه اول در دو موضوع نهفته است. موضوع اول این است که به دنبال شیوع کرونا و سنگین‌تر شدن رکود کسب‌وکارها در کشور طی ماه‌های اخیر، بازار اجاره نیز از این وضعیت بی‌تاثیر نبوده و سختی اجاره دادن املاک نسبت به سال‌های گذشته به مراتب بیشتر شده است.
مطالب مرتبط:
در واقع یافتن مستاجری که حاضر باشد به نرخ‌های بالای رشد اجاره‌بها تن دهد، با توجه به سطح درآمدها و نرخ تورم عمومی، به مراتب سخت‌تر از سال‌های گذشته شده است. این موضوع تنها مربوط به تهران نیست و در تمام استان‌ها این واقعیت که ارتباط مستقیمی با میزان استطاعت مستاجران دارد، محسوس است. در نتیجه موجرانی که به هر دلیل قصد انعقاد قرارداد اجاره جدید را دارند، ناگزیر به مدارای بیشتر با مستاجران متقاضی ملک خود هستند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است زمان انتظار زیادی سپری شود تا ملک به بهای بالاتر به اجاره برود.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد علت دوم نرمش موجران را باید در الزاماتی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور تنظیم بازار اجاره‌بها وضع کرد، جست‌وجو کرد. تیر ماه امسال ستاد مقابله با کرونا طی مصوبه‌ای مستاجران را ملزم کرد میزان افزایش اجاره‌بها در کشور را به‌طور میانگین تا سقف ۲۰ درصد نسبت به بهای سال گذشته اعمال کنند و جز در مواردی که قصد فروش ملک را دارند، مستاجر را وادار به تخلیه نکنند. به این ترتیب موجرانی که قصد انعقاد قرارداد با مستاجران جدید را داشته‌اند به مراتب بیش از سایر موجران که تمدیدهای غیررسمی با پشت‌نویسی انجام می‌دهند، ملاحظه رعایت سقف مجاز رشد اجاره‌بها را داشته‌اند و همین موضوع در نرخ میانگین رشد اجاره‌بها طی فصل تابستان منعکس شده است؛ به‌طوری‌که میزان این رشد نسبت به فصل مشابه سال گذشته قدری بیشتر از میانگین رشد مجاز اجاره‌بها از نظر دولت و معادل ۲۹ درصد بوده است.
از طرفی موجران قراردادهای تمدیدی نیز به دو علت انعطاف کمتری در اعلام قیمت‌های پیشنهادی رهن و اجاره نشان داده‌اند. علت نخست و مهم‌تر، توقع آنها برای تنظیم اجاره‌بهای جدید با میزان رشد قیمت فروش آپارتمان اجاری است. به بیان روشن‌تر، بسیاری از موجران انتظار دارند میزان اجاره‌بها سال به سال معادل میزان رشد قیمت آپارتمانشان یا نزدیک به همان نرخ افزایش پیدا کند. این در حالی است که در واقعیت همواره فاصله معناداری میان این دو نرخ وجود دارد و انتظار رشد مشابه قیمت و اجاره مسکن عموما محقق نمی‌شود.
مستاجرها تمدید کنند یا جابه‌جا شوند؟
با استناد به این آمار مستاجران باید بدانند که دو انتخاب متفاوت در پیش رو دارند که یکی تمدید و پذیرش نرخ پیشنهادی موجر و دیگری جابه‌جایی و انعقاد قرارداد جدید است که احتمالا به مراتب با بهای مناسب‌تری صورت می‌گیرد. این آمار نشان می‌دهد انتخاب تمدید برای مستاجران بر خلاف تصور سنتی، در طول ماه‌های اخیر به «انتخاب بد» تبدیل شده و توصیه می‌شود آنها در برابر ارقام خارج از محدوده قابل پذیرش برای رشد اجاره‌بها، گزینه «جابه‌جایی» را به‌عنوان «انتخاب خوب» برگزینند. این رفتار آنها می‌توانند زمینه‌ساز همراه شدن موجران بیشتری با قیمت‌های متعادل در بازار اجاره شود و آنها نیز به این واقعیت پی ببرند که مستاجران ناگزیر به تن دادن به ارقام سنگین پیشنهادی خارج از محدوده استطاعت خود نیستند. در نتیجه برای پرهیز از خالی ماندن ملک، بهای پیشنهادی خود برای رهن و اجاره را با واقعیت‌های بازار اجاره تنظیم کنند.
موضوع قابل توجه دیگر در بازار اجاره نیز افت شدید معاملات در این بازار طی یک سال اخیر است. در سال ۹۶ که بازار مسکن در وضعیت آرام به سر می‌برد، به‌طور میانگین در هر فصل ۱۰۰ هزار فقره قرارداد اجاره جدید در کشور منعقد و ثبت می‌شد. این در حالی است که در بهار امسال میزان قراردادهای مذکور به نصف یعنی حدود ۵۰ هزار فقره کاهش یافته است.
کاهش قابل توجه تقاضای انعقاد قرارداد اجاره جدید نشان از تمایل بیشتر مستاجران به تمدید دارد که می‌تواند منعکس‌کننده بی‌اطلاعی آنها از انتخاب‌های بد و خوبی باشد که می‌توانند انجام دهند. در واقع همین که تقاضای تمدید اجاره در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر افزایشی بوده، توانسته بر افزایش نرخ‌های پیشنهادی این قراردادها اثر بگذارد. به این ترتیب توصیه به مستاجران به استناد آمارهای مذکور این است که بین انتخاب‌های ممکن، گزینه بهینه را انتخاب کنند.
وضیعت اجاره بها در استانهای کشور
گزارش مرکز آمار از تغییرات اجاره‌بها در کشور طی تابستان امسال نشان می‌دهد ۱۰ استان از مجموع ۳۱ استان کشور در این بازه زمان وضعیت «سبز» داشته‌اند؛ به این معنا که میزان نرخ رشد اجاره‌بها در آنها طی فصل گذشته، برابر میانگین سقف مجاز اعلامی ستاد مقابله با کرونا (۲۰ درصد) یا کمتر از آن بوده است. این ۱۰ استان شامل آذربایجان غربی، خراسان‌جنوبی، خراسان رضوی، خوزستان، زنجان، سیستان و بلوچستان، فارس، قزوین، کرمان و مازندران است.
همچنین ۶ استان به لحاظ تورم اجاره‌بها در فصل تابستان وضعیت قرمز داشته‌اند؛ به این معنا که میزان تغییرات اجاره‌بها در آنها نزدیک به۳۰ درصد یا بیشتر بوده است. در راس این استان‌ها چهارمحال و بختیاری و تهران قرار دارند که تورم اجاره نسبت به فصل مشابه سال ۹۸ در این استان‌ها به ترتیب معادل ۸/ ۳۶ و ۷/ ۳۶ درصد بوده است. استانهای سمنان، قم، کرمانشاه و همدان نیز وضعیتی مشابه دو استان مذکور دارند.
۱۵ استان باقیمانده نیز وضعیت خوبی به لحاظ رشد اجاره‌بها ندارند؛ اما اوضاع آنها به اندازه ۶ استان مذکور حاد و بحرانی تلقی نمی‌شود. میزان رشد اجاره‌بهای این استان‌ها رقمی بین ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل بوده است.
پیش بینی بازار اجاره در نیمه دوم سال
حسام عقبایی، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص وضعیت قیمت‌ها در بازار اجاره مسکن معتقد است: قیمت اجاره‌بها از سه عامل تورم عمومی، رابطه بین عرضه و تقاضا و رشد قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد.
وی افزود: قیمت مسکن از زمستان سال گذشته همواره رشد کرده که خود به خود بر بازار اجاره تاثیر گذاشته است. توازن بین عرضه و تقاضا نیز با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در حال کنترل است؛ البته به دلیل اینکه بسیاری از واحدهای خالی واحدهایی لوکس و با متراژ بالا است شاید برای بازار مصرفی مناسب نباشد، اما به طور کلی می‌تواند از رشد افسارگسیخته قیمت مسکن جلوگیری کند.
عقبایی به وضعیت بازار اجاره در نیمه دوم سال اشاره کرد و متذکر شد: در مجموع کاهش جابه‌جایی‌ها در نیمه دوم سال و کاهش تقاضا قیمت اجاره در نیمه دوم سال را با ثبات و کاهش احتمالی مواجه خواهد کرد، همزمان صدور قبض های مالیاتی در نیمه دوم سال می‌تواند تا حد زیادی باعث عرضه واحدهای بیشتر شود.
گردآورنده: الهام خلیلی خو
آنچه دیگران می خوانند:
