به گزارش تیتربرتر: بازار مسکن در ۶ ماه نخست سال ۹۹ نوسانات شدیدی را به دلایل مختلفی پشت سر گذاشت. طوری که گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در پایان نیمه ابتدایی امسال نشان می‌دهد: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران به کانال ۲۴ میلیون تومان وارد شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۹۰ درصد رشد قیمت را تجربه کرده است. در مقابل حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه‌های املاک نیز به حدود ۸ هزار واحد مسکونی رسید.
تحولات بازار مسکن به لحاظ رشد قیمت طی ۶ ماه نخست سال‌جاری به قدری زیاد بود که امکان پیش بینی دقیق از روند بازار مسکن را در ادامه سال بسیار دشوار کرده است. به‌ویژه آنکه از دیدگاه کارشناسان اقتصادی، میزان تاثیرگذاری پارامترهای بیرونی بر بازار مسکن به‌شدت افزایش پیدا کرده است. از یک‌طرف نوسانات بازار ارز، طلا و سکه و به‌ویژه بورس، می‌تواند عامل مهمی بر تعیین جهت بازار مسکن باشد و از سوی دیگر شرایط برای ادامه فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی در این بازار به‌دلیل افزایش قابل‌توجه قیمت مصالح ساختمانی به‌شدت دشوار شده است. با توجه به مجموع عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن در ادامه پیش بینی کارشناسان را درمورد آینده مسکن میخوانیم.
قیمت مسکن در پاییز
سعید موسوی پناه در گفتگو با خبرنگار ایمنا با اشاره به نوسانات اخیر در بازار مسکن و افزایش چشمگیر معاملات در بازه زمانی فصل تابستان، اظهار کرد: با توجه به تعطیلی مدارس در فصل تابستان و انگیزه بیشتر مردم برای جابجایی در این فصل، باید انتظار افزایش معاملات مسکن و مستغلات در فصل تابستان سال جاری را داشتیم اما متأسفانه همزمانی این حجم از معاملات با افزایش نرخ ارز و تورم موجب شد تا قدرت خرید بسیاری از خانواده‌های ایرانی به کمتر از نصف برسد.
وی افزود: نبود مدیریت کافی در بازار معاملات مسکن باعث شده این بازار به صورت روزانه شاهد قیمت‌گذاری‌های عجیب و غریب از سوی دلالان و به اصطلاح بورسی‌ها باشد و همین امر نقش عوامل دیگری که موجب افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر شده را پررنگ‌تر از قبل می‌کند.
این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بر اساس قانون بنگاه‌های املاک موظف به ثبت مشخصات کلیه معاملات خرید و فروش املاک روزانه خود در سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستغلات کشور هستند اما بسیاری از مشاوران املاک در شهرهای بزرگ آشنایی با این سامانه ندارند و به صورت خودسرانه اقدام به ثبت قولنامه و سند املاک برای اشخاص حقیقی یا حقوقی می‌کنند.
بازار حساس شده است
موسوی پناه با بیان اینکه بازار به شدت نسبت به تغییر تعداد معاملات روزانه حساس شده است، اضافه کرد: افزایش یا کاهش تعداد معاملات روزانه املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ منجر به کاهش یا افزایش آنی قیمت مسکن در همه شهرهای کشور می‌شود و همین امر نشان دهنده حساسیت بازار نسبت به تغییرات معاملاتی روزانه است.
وی ادامه داد: بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران، قیمت فروش هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۵۷ هزار و ۴۶۱ ریال با میانگین مساحت ١٠٧ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٢ سال بوده که نسبت به فصل قبل ١٨.۶ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۶٢.٧ درصد افزایش داشته است.
این کارشناس اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: همچنین متوسط مبلغ اجاره ماهانه به‌علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در سطح کل کشور ۱۷۲ هزار و ۲۳۰ ریال با میانگین مساحت ١٠٠ مترمربع و متوسط عمر بنای ١٣ سال بوده که نسبت به فصل قبل ٧.٢ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٣۶.١ درصد افزایش داشته است.
موسوی پناه اضافه کرد: با توجه به کاهش میزان معاملات املاک و مستغلات با آغاز فصل پاییز باید منتظر کاهش نامحسوس قیمت مسکن در بازار باشیم و البته همزمان با همه‌گیری موج سوم شیوع گسترده بیماری کرونا احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن در نیم سال دوم سال جاری نیز وجود دارد.
مطالب مرتبط:
پیش بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال
فخرالدین زاوه اقتصاددان در گزارشی با روزنامه دنیای اقتصاد درمورد آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال گفت: با توجه به گستردگی بی‌ثباتی سطح اسمی قیمت‌ها در بازارهای مختلف- از ارز و سهام گرفته تا خودرو و تخم‌مرغ- از منظر اقتصاد کلان می‌توان ریشه این نابسامانی را در تداوم رشد نقدینگی و افزایش حجم پول و همچنین نااطمینانی و انتظارات نامناسب یا مبهم نسبت به آینده جست‌وجو کرد. رشد نقدینگی سوخت لازم را برای روشن نگه‌داشتن شعله داغ بازارهای مختلف فراهم می‌کند. از یکسو تکیه بر سازوکارهای سنتی تامین مالی طرح‌های عمومی و مستقل نبودن بانک‌مرکزی با رشد مداوم نقدینگی به‌طور پیوسته سوخت اشتعال قیمت‌ها را در بازار کالاهای مختلف فراهم می‌کند- به‌ویژه آنکه در شرایط فعلی اقتصاد نفتی ایران و دولت به بخش مهمی از درآمدهای ارزی نفتی دسترسی ندارند- از دیگر سو، شرایط مالی و بانکی کشور نیز به‌گونه‌ای است که بخش مهمی از نقدینگی به پول تبدیل شده است، حجم پول در خرداد 1399 نسبت به خرداد سال قبل بیش از 61 درصد افزایش یافته است، درحالی‌که حجم شبه‌پول- جزء دیگر نقدینگی- در همین مدت کمتر از 30 درصد رشد کرده است. با توجه به آنکه پول تاثیر زودهنگامی بر تورم در کلیه بازارها دارد، تلاطم قیمت‌ها در بازارهای مختلف کاملا منطقی به‌نظر می‌رسد.
روی دیگر این سکه، هجوم برندگان بازی جمع‌صفر رسیدن بازارهای مختلف به تعادل قیمتی، به بازار دارایی‌های مختلف برای بازآرایی ترکیب سبد دارایی و حفظ ارزش ثروت گردآوری‌شده است. به‌طور خاص با توجه به توسعه‌نیافتگی بازار مالی مسکن کشور در این حوزه، گزینه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، با امید کاهش ریسک سبد دارایی‌ها و ارزش‌یابی املاک در آینده، موجب هدایت بخشی از نقدینگی به بازار مسکن می‌شود. توجه شود که بخش مسکن به‌طور سنتی در بسیاری از اقتصادها گزینه مناسبی برای حفظ ارزش دارایی به‌شمار می‌رود. مشابه چنین رفتاری در چین (ناشی از بروز طبقه‌ای از کارآفرینان تازه ثروتمندشده) رشدهای بلندمدت چشمگیری را در بازار مسکن شهرهای عمده این کشور رقم زد. به‌نظر می‌رسد امروز مشابه همین رفتار را در بازه‌ای به‌مراتب کوتاه‌تر در بازار مسکن ایران شاهد هستیم.
در یکی، دو سال اخیر سطح زیربنای واحدهای کوچک و متوسط در شهر تهران روندی کاهشی و عمربناهای معامله‌شده روندی افزایشی از خود نشان می‌دهد، این دو علامت را (در کنار کاهش میزان معاملات) می‌توان نشانه‌های ضعف تقاضای اقشار با درآمد کم و متوسط در بازار مسکن (ناشی از عملکرد نامناسب اقتصاد کلان و کاهش قدرت خرید خانوارها) دانست. در مقابل، افزایش چشمگیر بهای مسکن در مدتی کوتاه (چند ماه اخیر) و هم‌راستا با بازارهای ارز، خودرو و... را می‌توان نشانه‌ای از ورود نقدینگی به این بازارها و تلاش برای حفظ ارزش ثروت دانست.
از منظر مالی، هرچند باتوجه به اصطکاک‌های مختلف بازار مسکن (همچون نقدشوندگی پایین و دشواری فروش عاریتی (short-sell)، ناهمگنی شدید املاک، حضور گسترده سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و اطلاعات محدود درباره ارزش جاری دارایی) نتایج و پیش‌بینی‌های مدل‌های مبتنی بر دانش مالی به‌تنهایی و به‌طور کامل برای توضیح دقیق رفتارها در بازار مسکن قابل اتکا نیست، اما به هر حال مبنای مناسبی برای تحلیل به‌دست می‌دهد.
مقاله تاثیرگذار پوتربا (1984) و ادبیات گسترده‌ای که بر مبنای آن شکل گرفته است، با رویکردی مبتنی بر دارایی، بهای مسکن را برابر با ارزش «مورد انتظار» ناشی از تنزیل جریان برون‌زای مزایای ناشی از مالکیت خانه برمی‌شمرد. در بررسی‌‌های تجربی این مزایا را یا مرتبط با درآمد اجاره یا مرتبط با مزایای درآمدی و رفاهی ناشی از سکونت در منطقه‌ای خاص در نظر می‌گیرند. براساس این مدل مقادیر بالای «نسبت بها به اجاره» را که در شرایط فعلی در بازار مسکن مشاهده می‌شود می‌توان به انتظار افزایش بهای مسکن در آینده (عایدی سرمایه انتظاری بالا) نسبت داد. نکته مهم آن است که چنانچه به هر دلیلی این عایدی سرمایه محقق نشود و فعالان بازار انتظارات خود را تصحیح کنند، امکان کاهش بهای مسکن (با توجه به نکاتی که در قسمت‌های بعدی همین نوشتار مورد اشاره قرار گرفته است) وجود دارد.
مدل‌های شکل‌گیری حباب در بازار مسکن
در چارچوب علم مالی، از زاویه‌ای دیگر نیز می‌توان به افزایش اخیر بهای مسکن نگریست. از منظر تئوری، مدل‌های متنوع شکل‌گیری حباب در بازار مسکن قادر به بازتولید رشدهای شدید در بازار دارایی خاص مسکن نیز هستند، اما مساله آن است که در این بازار خاص، عرضه همه‌جا بی‌کشش نیست. به بیان دیگر چنانچه این رشد مبتنی بر حباب (در معنای انحراف از ارزش بنیادین) باشد، همان‌گونه که گلیزر، گیورکو و سیز (2008) بحث می‌کنند با بزرگ شدن حباب تمایل سازندگان به ساخت افزایش می‌یابد و واحدهای بیشتری به بازار عرضه می‌شوند. به‌علاوه متقاضیان باید از عهده خرید این دارایی متورم‌شده برآیند. بنابراین در بازارها و مناطقی که عرضه بی‌کشش نیست، گزینه دوام رشدهای حبابی شدید در بلندمدت بسیار نامحتمل است. هرچند با توجه به خصوصیات بازار مسکن (به‌ویژه مقاومت مالکان در برابر کاهش بهای اسمی) تعدیل قیمت‌ها می‌تواند خود را به شکل ثبات نسبی قیمت‌های اسمی و افزایش سطح قیمت‌های اسمی (تورم عمومی) در بازار سایر کالاها و خدمات نشان دهد.
نکته مهم آن است که زمان وقوع چنین چرخشی در بازار از پیش قابل شناسایی و پیش‌بینی نیست. به‌نظر می‌رسد مشاهده تغییر و بهبود عملی در سیاست‌گذاری کلان اقتصادی کشور عاملی است که می‌تواند با بهبود انتظارات در فضای کلان اقتصادی و کاهش نااطمینانی فضای مناسب‌تری برای رشد اقتصادی و کاهش تلاطم‌های قیمتی در میان‌مدت (و بنابراین بستر مناسبی برای رشد پایدار بخش مسکن) فراهم کند.
به‌علاوه روابط بین‌المللی و به‌طور خاص نتیجه انتخابات ایالات‌متحده نیز عامل دیگری است که ممکن است بر فروش نفت و مراودات مالی ایران و جهان تاثیرگذار باشد و بنابراین می‌تواند تاثیر مستقیمی بر کسری بودجه، تورم و نرخ ارز کشور برجای بگذارد، هرچند حتی با فرض بعید رفع کامل تحریم‌های ظالمانه فعلی، در صورت حفظ سازوکارهای اقتصادی کنونی و عدم اصلاح رویکردهای جاری، رشدهای اقتصادی احتمالی بی‌کیفیت، ناپایدار و شانسی (برون‌زا) خواهد بود.
آنچه بیان شد گویای دشواری پیش‌بینی تحولات بازار مسکن و شدت اثرگذاری متغیرهای کلان اقتصادی بر این بازار است. در مجموع از نظر نگارنده محتمل‌ترین گزینه در آینده نزدیک، دنباله‌روی مسکن از تحولات اقتصاد کلان و هم‌حرکتی باوقفه این بازار با بازار دارایی‌هایی چون ارز است، هرچند باتوجه به ضعف تقاضای مصرفی در شرایط فعلی و اصطکاک‌های بازار مسکن انتظار آن است که شدت تغییرات در این بازار کمتر از بازار سایر دارایی‌ها باشد.
گردآورنده:فرحان مرادی
آنچه دیگران میخوانند:
