به گزارش تیتربرتر؛ مساله مسکن همیشه از جمله مسایلی است که توجه دولتمردان را به خود اختصاص می‌دهد. با هدف حل معضل مسکن طرح ها و برنامه های مختلفی از جمله ساخت واحدهای مسکن ملی؛ اخذ مالیات از خانه های خالی و ساخت مسکن برای قشرها و گروه های مختلف هدف در دستور کار قرار گرفته است تا میزان عرضه و تقاضا به تناسب برشد و شاهد بازگشت تعادل به بازار مسکن باشیم.
اما علاوه بر این موارد متغیرهای دیگری از جمله بازارهای مالی سکه و ارز و بورس و خودرو نیز بر بازار مسکن تدثیر می گذارد و این روزها همه این بازارهای سرمایه ای با رشد قیمت مواجه هستند و تنها شاخص بورس است که از مرداد ماه روند ریزش به خود گرفته است و هنوز هم از سرعت افت آن کاشته نشده است اما این ریزش بازار سهام سیگنال تأثیرگذار بر مسکن بوده است و بر معاملات مسکن و قیمت آن تدثیر مستقیم گذاشته است.
تأثیر ریزش بورس بر بازار مسکن
سرعت رشد قیمت مسکن در پایتخت نصف شد. ردیابی تحولات یک ماه اخیر در بازار معاملات املاک شهر تهران نشان می‌دهد بازار سرمایه همان‌طور که طی ماه‌های ابتدایی امسال توانست در مسیر صعود تند بازدهی، نبض قیمت مسکن را با شارژ «انتظارات تورمی» به دست بگیرد و بخشی از جهش‌های مکرر قیمت آپارتمان را منجر شود، در آخرین ماه تابستان نیز در نقش سرعت‌گیر تورم ملکی ظاهر شد.
میانگین قیمت آپارتمان‌های تهران در شهریور ۵ درصد نسبت به مرداد افزایش یافت. این نرخ تقریبا به اندازه نصف تورم ماهانه مسکن مرداد و همچنین بسیار کمتر از میانگین تورم ماهانه ماه‌های قبل است. سطح میانگین قیمت آپارتمان از ۲۴ میلیون تومان در مترمربع عبور کرده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد عقب‌نشینی شاخص سهام باعث شده تقاضای سرمایه‌ای در بازار ملک تعدیل شود. پیش‌تر این گمانه مطرح بود که در صورت ریزش شدید «شاخص»، موج خریدهای سرمایه‌ای مسکن به‌وجود بیاید. اما اکنون اثر این عامل بیرونی محرک قیمت مسکن، معکوس شده است.
تغییر سناریوی بازیگردان اصلی معاملات ملکی در پایتخت منجر به تغییر و ایجاد یک صحنه جدید در بازار مسکن شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر مبنای تازه‌ترین آماری که روز گذشته از سوی بانک‌مرکزی، درخصوص تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال منتشر شد نشان می‌دهد در حالی‌که در عمده ماه‌های نیمه اول سال‌جاری، نوسانات افزایشی شاخص کل بورس، منجر به ایجاد انتظارات هیجانی در بازار مسکن، ثبت تورم ماهانه بالا در این بازار و ورود تقاضای سرمایه‌ای نسبتا قابل‌توجه به بازار ملک شد، اما به‌دنبال ریزش شاخص کل بورس در هفته‌های اخیر و افت بازدهی در این بازار، کاهش هیجان در بازار سهام بر نبض قیمت مسکن نیز اثر گذاشته است.
در حالی‌که تحت‌تاثیر جو هیجانی بازار سهام در نیمه اول سال‌جاری و ثبت بازدهی قابل‌توجه در این بازار، هیجان این بازار به بازار مسکن نیز منتقل شده و حتی در ماه‌های خرداد، تیر و مرداد امسال تورم ماهانه دو رقمی در بازار مسکن تجربه شد، اما افت بازدهی در بازار سرمایه در هفته‌های گذشته، هیجان سرمایه‌گذاری و قیمتی در بازار مسکن را نیز تا حدی تحت کنترل درآورد و این موضوع باعث کاهش سرعت تورم ماهانه در این بازار شد. به‌طوری که تورم ماهانه مسکن از ۵/ ۱۰ درصد در مرداد ماه به ۱/ ۵ درصد در شهریور سقوط کرد و پس از سه ماه متوالی ثبت تورم ماهانه دو رقمی، در آخرین ماه از فصل تابستان تورم ماهانه مسکن تک رقمی شده و به نصف تورم ماهانه مردادماه کاهش یافت.
کارشناسان مهم‌ترین دلیل این موضوع را به افت بازدهی در بازار سهام در دو ماه مرداد و شهریور نسبت می‌دهند. از سوی دیگر از آنجا که میزان ریزش بازدهی در بازار سهام چندان شدید و از نظر سرمایه‌گذاران شوک‌آور نبوده است که منجر به خروج هیجانی سرمایه از این بازار و ورود حجم بالایی از سرمایه‌های خروجی از بورس به بازارهای دیگر از جمله بازار مسکن شود، افت بازدهی در این بازار اثر کاهنده بر هیجان افزایش قیمت در بازار مسکن داشته است و خود را به‌عنوان عامل کاهنده تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نشان داده است.
کاهش هیجان در بازار مسکن
در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری در نتیجه ثبت بازدهی بالا در بازار سرمایه، فضا در بازار معاملات مسکن به‌گونه‌ای تغییر کرد که بازار سرمایه به‌عنوان بازیگردان تحولات قیمتی و معاملاتی بازار مسکن وارد عمل شد. همزمان با افزایش بازدهی در بازار سرمایه در ماه‌های ابتدایی سال‌جاری، انتظارات تورمی در بازار مسکن نیز تشدید شد و همچنین با افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار خرید واحدهای مسکونی از یک سو و انصراف برخی فروشنده‌ها از فروش واحدها تحت‌تاثیر انتظارات تورمی، تورم ماهانه مسکن نیز به سرعت افزایش یافت. تورم ماهانه مسکن در ۵ ماه اول سال‌جاری به‌طور متوسط در هر ماه ۸ درصد به ثبت رسیده است.
در خرداد ماه تورم ماهانه مسکن ۷/ ۱۱ درصد، در تیر ماه ۱۰ درصد و در مرداد ماه ۵/ ۱۰ درصد به ثبت رسید. با این حال در نتیجه افت بازدهی در بازار سرمایه در هفته‌های اخیر، بازار سرمایه به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن در مقطع زمانی جاری، از نقش بالابرنده تورم ماهانه مسکن به نقش کاهنده تورم ماهانه در بازار معاملات واحدهای مسکونی تغییر جهت داده است که این موضوع منجر به سقوط تورم ماهانه مسکن در شهریور شد. در واقع سقوط تورم ماهانه مسکن در شهریور به‌دنبال افت بازدهی در بازار بورس در دو ماه اخیر حاصل شده است. شاخص کل بورس در مرداد ماه امسال به‌طور متوسط با ۷/ ۸ درصد و در شهریور ماه ۲/ ۹ درصد کاهش یافت در حالی‌که در بازار مسکن در این دو ماه به ترتیب رشد ماهانه قیمت به میزان ۵/ ۱۰ درصد و ۱/ ۵ درصدی تجربه شد.
هر چند دامنه نوسان شاخص کل بورس در دو هفته اخیر محدود بوده و همین دامنه محدود باعث شده است شرایط در بازار معاملات سهام، منجر به ایجاد موج هیجانی خروج سرمایه‌های بورسی به سمت بازار مسکن نشود در عین حال، تحولات بورس به‌عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن منجر به کاهش هیجان در بازار مسکن نیز بشود.
مطالب مرتبط:
آمارها نشان می‌دهد از ۲۹ مرداد ماه متوسط نوسان روزانه شاخص کل بورس ۱/ ۲ درصد بوده است در حالی‌که در نیمه اول امسال میانگین نوسان، روزانه بیش از ۳ درصد بوده و در عمده روزها تا نزدیکی ۴ درصد نیز پیشروی می‌کرده است. تحت‌تاثیر صحنه جدید ایجاد شده در بازار معاملات مسکن در بدبینانه‌ترین حالت ممکن می‌توان اعلام کرد در شهریور ماه تقاضای سرمایه‌ای افزایشی نداشته و هیجان سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهش یافته است همچنین به‌دلیل کاهش روند رشد ماهانه قیمت مسکن احتمال ورود سفته‌بازان به بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز کاهش می‌یابد.
در کل می‌توان گفت اثر تحولات مربوط به کاهش سطح بازدهی در بازار معاملات سهام در دو ماه گذشته منجر به کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در شهریور ماه شده است. با این حال به‌نظر می‌رسد بازارهای اقتصادی در ماه‌های پیش‌رو به سمت بازتنظیم رابطه از دست رفته خود در ماه‌های اخیر به لحاظ سطح بازدهی حرکت کنند.
مقایسه وضعیت بازدهی بازارها در ۶ ماهه اول امسال نشان می‌دهد بازدهی بازار سهام ۲۱۱ درصد، بازار مسکن ۵۵ درصد و بازار ارز ۷۰ درصد بوده است. این در حالی است که فاصله بازدهی این سه بازار در ۴ ماهه اول امسال که بازدهی در بازار سهام به میزان قابل‌توجهی بوده بیشتر از آمارهای ۶ ماهه بوده است. در فاصله فروردین تا پایان تیرماه سال‌جاری بازدهی بازار سهام ۲۷۵ درصد، مسکن ۳۴ درصد و ارز ۳۶ درصد بوده است. آمارها نشان می‌دهد فاصله بین بازدهی بازارها در آمارهای مربوط به ۶ ماهه اول امسال در مقایسه با آمارهای ۴ ماهه اول سال‌جاری، کاهش یافته و بازارها در مسیر بازیابی و بازتنظیم رابطه از دست رفته خود به لحاظ سطح بازدهی قرار گرفته‌اند.
آمارهای منتشر شده از سوی بانک‌مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر تهران در شهریور ماه نشان می‌دهد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهریور ماه امسال به ۲۴ میلیون و۲۹۰ هزار تومان رسیده که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۱/ ۵ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل، ۷/ ۹۱ درصد افزایش یافته است. در شهریور ماه همچنین ۸ هزار و ۵۰۰ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل با کاهش ۸/ ۶ درصدی و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل با افزایش ۷/ ۲۰۳ درصدی همراه شده است. تحولات ۶ ماهه بازار مسکن شهر تهران نیز از قرار گرفتن میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در پایتخت در نیمه اول سال‌جاری در مرز ۲۰ میلیون تومان خبر می‌دهد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با رشد ۷/ ۵۶ درصدی همراه شده است.
در ۶ ماهه اول سال‌جاری نیز در هر ماه به‌طور متوسط ۸ هزار و ۴۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسیده است. این میزان در ۶ ماهه اول سال گذشته به‌طور متوسط ماهانه معادل ۴ هزار و ۸۰۰ فقره معامله خرید مسکن بود. تغییر رفتار بازیگردان اصلی بازار مسکن (بورس)، در شهریور ماه منجر به کاهش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن ودر نتیجه کاهش حجم معاملات خرید آپارتمان از ۱۲ هزار فقره در تیرماه و ۹ هزار فقره در مرداد ماه به ۸ هزار و ۵۰۰ فقره در شهریور ماه شده است.
رشد ماهانه قیمت مسکن نصف شد
بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر کرد که بر این اساس متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 5.1 و 91.7 درصد افزایش یافت و این در حالیست که این نرخ نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 10.5 و 77.4 درصد افزایش را نشان می‌دهد.
براساس گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در شهریورماه سال 1399، به 8.5 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.8 درصد کاهش و 203.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.
براساس این گزارش در ماه شهریور، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 242.9 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 5.1 و 91.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.
گفتنی است، «گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه سال 1399» برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر می‌شود.
پیش بینی افت قیمت مسکن تا پایان سال
در این شرایط، برخی کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در ماه‌های پایانی سال افت خواهد کرد. تحلیلگران اقتصادی معتقدند تفاوتی که بازار مسکن در نیمه نخست امسال با نیمه دوم آن دارد، در این است که اگرچه در ماه‌های پایانی سال گذشته و نیمه نخست امسال خریداران واقعی و مصرف کننده، قدرت خرید مسکن نداشتند و تنها سوداگران وارد آن می‌شدند، اما در نیمه دوم امسال، حتی سوداگران نیز از بازار مسکن خارج و رکود سنگینی بر آن حاکم می‌شود.
به باور آنها، سرمایه‌های مردم که مسکن را به عنوان کالای مصرفی تلقی می‌کنند، در حدی نیست که بتوانند ملک مورد نظر خود را خریداری کنند؛ درنتیجه رکود این بازار در ماه‌های پایانی سال جاری افزایش می‌یابد.
نرگس رزبان، کارشناس بازار مسکن، دو دسته عوامل اثرگذار بر روند بازار مسکن طی شش ماهه دوم سال ۹۹ را اعلام کرد و به تجارت نیوز گفت: عواملی همچون کاهش قدرت خرید خانوار به‌واسطه افزایش بیش از حد قیمت و اشباع قیمتی در بازار مسکن، کاهش قدرت پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن، رشد قابل توجه قیمت در ماه‌های گذشته، اجرای برنامه‌های تولید مسکن در قالب طرح اقدام ملی مسکن و تحویل مسکن مهر، احتمال کاهش تحریم‌ها و ثبات نرخ ارز از جمله عواملی است که می‌تواند زمینه ثبات قیمت مسکن در ماه‌های آتی از سال جاری را رقم بزند.
وی همچنین تصریح کرد: علاوه بر این دسته از فاکتورهای اثرگذار بر بازار مسکن، دسته دیگری عواملی در صورت بروز می‌توانند زمینه استمرار رشد قیمت در این بازار را رقم بزند.
به گفته رزبان، افزایش نرخ ارز و بروز نوسانات ارزی جدید، کاهش عرضه مسکن در مقایسه با نیاز، بالا بودن نرخ تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت و احتمال افزایش نقدینگی به‌دلیل احتمال استقراض دولت از بانک مرکزی برای جبران کسری بودجه ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و… از جمله عوامل مهمی است که احتمال افزایش مجدد قیمت ملک در ماه‌های آتی از سال جاری را فراهم خواهد کرد.
این کارشناس بازار مسکن با تاکید آنکه ریتم تحولات در بازار مسکن به برآیند نیروهای اثرگذار بر قیمت مسکن بستگی دارد، افزود: تا زمانی که نقدینگی تولید شده نتواند جذب تولید شود، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، ارز، خودرو، طلا و… ادامه یافته و منجر به افزایش قیمت در این بازارها می‌شود.
رزبان با این وجود متذکر شد: با توجه به تحولات اخیر و شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به‌نظر می‌رسد هرچه به ماه‌های انتهایی سال نزدیک شویم، از شیب افزایش قیمت در بازار مسکن کاسته شود.
گردآورنده: الهام خلیلی خو
آنچه دیگران می خوانند:
