به گزارش تیتربرتر؛ براساس گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در تیرماه که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملاتی شهر تهران ۲۰۹.۱ میلیون ریال بود.

بر اساس این گزارش، متوسط قیمت یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی در منطقه یک ۴۵ میلیون تومان، در منطقه ۳، بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون و منطقه ۲ بین ۳۰ تا ۳۵ میلیون بوده است.

سهم منطقه یک از معاملات انجام شده ۵.۶ درصد، منطقه دو ۸.۶ درصد و منطقه سه ۴. ۹ درصد است. اما بررسی فایل‌های فروش در مرداد ماه نشان می‌دهد قیمت‌های پیشنهادی افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰ میلیونی در این سه منطقه داشته است.

در شرایط فعلی به‌رغم آنکه حجم معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی از کف رکودی بالاتر است و نمی‌توان به لحاظ تعداد معاملات انجام شده در بازار، معاملات املاک مسکونی را در شرایط رکود کامل توصیف کرد هم‌اکنون عمده تقاضای حاضر در بازار مسکن برای خرید آپارتمان، تقاضای سرمایه‌ای است.

در واقع وضعیت بازار معاملات مسکن در شرایط حاضر نشان می‌دهد هم‌اکنون تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن فعال‌تر شده است. از سوی دیگر حضور سرمایه‌داران در مناطق جنوبی شهر تهران براساس رصد تحولات بازار مسکن در تیرماه از ماه‌های قبل و حتی یک ماه قبل‌ از آن پررنگ‌تر شده است و این گروه از متقاضیان که در ماه‌های قبل بیشتر در بازار مسکن مناطق نیمه شمالی شهر تهران حضور داشتند هم‌اکنون حضور خود را در مناطق نیمه‌جنوبی پایتخت تقویت کرده‌اند.

شاهد آماری این موضوع را می‌توان در رشد قابل‌توجه حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق نیمه‌جنوبی شهر تهران در تیرماه در مقایسه با خرداد مشاهده کرد. درحالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در فاصله خرداد تا تیرماه در کل شهر تهران ۲۸ درصد افزایش داشته است.

پیش بینی وضعیت بازار مسکن در ماههای آینده

یک کارشناس، سودهای سفته بازانه، انتظارات تورمی و ورود نقدینگی از بورس به بازار مسکن را در رشد قیمت خانه موثر دانست و گفت: با اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه، روند رشد قیمت مسکن متوقف می شود.

عباس زینعلی اظهار کرد: از آغاز زمستان سال گذشته تا کنون چند عامل از جمله انتظارات تورمی و سودآوری بازارهای موازی به شکل رشد تدریجی قیمت مسکن خود را نشان داد.

وی افزود: کسانی که با افزایش یافتن نرخ ارز یا سرمایه گذاری در بورس، سرمایه خود را افزایش دادند اقدام به خرید مسکن کردند که به رونق نسبی بازار مسکن منجر شد.

این کارشناس بازار مسکن با اشاره به قول دولت برای ارسال اولین برگه های مالیاتی برای صاحبان خانه‌های خالی در تابستان جاری مدعی شد: در همه جای دنیا با وضع مالیات های سنگین، هزینه فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی را بالا می برند اما طی حدود ۵۰ سال گذشته برخی دست‌اندرکاران در ایران به دلیل منافعی که در بخش مسکن داشته‌اند مانع اجرای مالیات بر عایدی املاک و مالیات بر خانه‌های خالی شده اند. این مسئله باعث شده تا متقاضیان مصرفی، توان خرید مسکن را از دست بدهند و مدت زمان انتظار خانه دار شدن مرتباً طی دهه های گذشته افزایش یابد.

زینعلی درباره پیش بینی از وضعیت بازار مسکن در ماههای آینده گفت: روند رشد قیمت مسکن در شهر تهران و کلان شهرها با اجرای مالیات بر خانه‌های خالی متوقف می‌شود. در شهرهای اطراف نیز قیمتها تا ۵۰ درصد نرخ شهرهای اصلی بالا می رود؛ کما اینکه شاهدیم در شهرهای اقماری تهران قیمت‌ها در حال افزایش است.

وی تاکید کرد: ضریب رشد قیمت در شهرهای اطراف با تهران متفاوت خواهد بود اما به این دلیل که قیمت خانه در شهرهای اقماری در استطاعت گروه اصلی متقاضیان بازار مسکن است رونق در این بخشها طی ماههای آینده ادامه خواهد داشت.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۹ به ۲۰ میلیون و ۹۱۰ هزار تومان رسیده که نسبت به خرداد امسال ۱۰.۴ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۵۶.۶ درصد افزایش یافته است. از طرف دیگر طبق اعلام بانک مرکزی در تیر ماه تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۱۴ هزار و ۴۷ واحد رسیده که در مقایسه با خرداد امسال ۳۰.۳ درصد و نسبت به تیرماه پارسال ۱۹۳ درصد رشد یافته است.

دلایل کاهش تولید مسکن در تیرماه

بررسی‌های آماری نشان داد، عدد شامخ کل بخش مسکن در تیرماه رقم 52.78 بوده که نشان‌دهنده رکود صنعت ساختمان در تیرماه 99 نسبت به ماه قبل است.

به نقل از پایگاه اطلاع رسانی اتاق تعاون ایران، با توجه به کاهش میزان فعالیت‌های ساختمانی انجام شده در تیر ماه، این شاخص نسبت به ماه قبل کاهش یافت.

دیگر شاخص‌های موجود در بین ۵ مولفه اصلی شامخ شامل “میزان سفارشات جدید، سرعت انجام سفارشات، میزان خرید مواد اولیه و جذب نیروی انسانی” نیز کاهش میزان شاخص را تجربه کردند.

شاخص “انتظارات تولید در ماه آینده” با رقم ۳۵.۵۵، کاهش امیدواری فعالان اقتصادی نسبت به بهبود وضعیت بخش ساختمان در مردادماه را نشان می‌دهد.

براساس این گزارش، صنعت ساختمان براساس استاندارد بین‌المللی طبقه بندی کلیه فعالیت‌های اقتصادی (ISIC)، به سه گروه اصلی ساخت بنا، مهندسی عمران و فعالیت های ساخت و ساز تخصصی ساختمان دسته‌بندی می‌شود. در یک تقسیم بندی دیگر، بخش ساختمان شامل دو بخش کلی مسکونی و غیرمسکونی (تجاری و عمرانی) است.

در بخش مسکونی، طبق گزارش بانک مرکزی میزان معاملات آپارتمان‌های مسکونی در تهران (به عنوان نمونه آماری بزرگ از کل کشور) با ۱۴۰۴۷ واحدمسکونی، نسبت به ماه قبل ۳۰.۳ درصد افزایش یافت. قیمت مسکن نیز در تهران با متوسط قیمت ۲۰.۹ میلیون تومان، تورم ماهانه ۱۰.۴ درصدی را تجربه کرد. افزایش مداوم نرخ ارز و انتظارات تورمی حاصل از آن، پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه و نیز تداوم معاملات سوداگرانه، موجب افزایش قیمت مسکن شد.

بنابر گزارش واحد آمار و برنامه ریزی اتاق تعاون، در بخش تولید و عرضه تجهیزات ساختمانی نیز تحت تاثیر نوسانات ارزی و افزایش قیمت مواد اولیه در برخی اقلام، کاهش نیروی کار در نتیجه تداوم شیوع ویروس کرونا و وجود بی انگیزگی در این قشر به دلیل تورم عمومی موجود، تداوم مشکلات موجود در حوزه واردات مواد اولیه (بویژه در حوزه ثبت سفارشات و ترخیص از گمرکات) و کاهش قدرت خرید، نگرانی از ادامه روند موجود و تردید نسبت به آینده کسب و کارهای این بخش را افزایش داد.

در بخش های عمرانی و دیگر فعالیت های پیمانکاری، کماکان بدلیل عدم پرداخت مطالبات پیمانکاران توسط کارفرمایان و عدم تناسب نرخ تعدیل با تورم موجود، فعالان این بخش با مشکلات زیادی دست و پنجه نرم می‌کنند.

با استناد به اظهارات فعالان ساختمانی ، عدد شامخ کل با کاهش ۱۸درصدی نسبت به ماه قبل، بر روی عدد ۵۲.۷۸ جای گرفت. زیرا میزان فعالیت های تولید یا ارائه خدمات ساختمانی نسبت به ماه قبل روند نزولی داشت که عدم ثبات قیمتها و در نتیجه عدم عرضه مواد اولیه به دلیل مشخص نبودن قیمتها و نگرانی کارفرمایان از آینده بازار، در ایجاد این شرایط بسیار موثر بود.

متعاقبا میزان سفارشات جدید و لذا میزان خرید مواد اولیه با وضعیت کاهشی مواجه شد. با توجه به رکود موجود و نیز شیوع بیشتر ویروس کرونا، میزان بکارگیری نیروی انسانی نیز کمتر شد. در نتیجه از سرعت انجام سفارشات نیز کاسته شد. قیمت مواد اولیه در بسیاری از مصالح ساختمانی افزایش یافت و قیمت فروش نیز بیشتر شد اما در مقابل از حجم فروش کاسته شد. (البته بنابر اعلام نظر فعالان ساختمانی در کلیه حوزه ها، در برخی فعالیتهای مرتبط با حوزه ساختمان روند افزایش قیمتها نسبت به خرداد کمتر گزارش شد). علیرغم مشکلات موجود در تکمیل سفارشات، با تحویل سفارشات معوقه از ماه های ابتدایی سال، میزان کارهای معوقه در مجموع کاهش یافت. میزان مصرف حامل های انرژی مرتبط با بخش تولید کمتر شد و با توجه به مشکلات مرزی، میزان صادرات نیز همچنان سیر نزولی داشت.

با توجه به نوسانات نرخ ارز در ماه های اخیر، اکثر فعالان این حوزه نسبت به بهبود فضای کسب و کار خود در مرداد، امیدوار نبودند.

این نتایج با همکاری سایر تشکل های ساختمانی و عمرانی به ویژه سندیکای شرکت های ساختمانی ایران حاصل شده است.

گردآورنده: مریم رستمی