به گزارش تیتربرتر؛ حسین سلاح ورزی، عضو شورای عالی بورس در توییتی نوشت: در جلسه امروز (۴مرداد) شورای عالی بورس تشکیل بورس املاک، مستغلات و امتیازات ایران، تصویب شد.

جزئیات تصویب بورس مسکن

 

علی صحرایی، مدیرعامل سازمان بورس و اوراق بهادار اواسط تیرماه با حضور در بخش خبری ۲۱ سه شنبه شبکه یک سیما، اظهار کرده بود: در این بورس امتیازات، پروژه‌ها و زمین لازم برای این‌ها عرضه خواهد شد.

برای ورود به بازار مسکن چه کنیم؟

برای شروع سرمایه گذاری در بخش املاک پیشنهاد به افراد این است که در ابتدا به سراغ ساخت آپارتمان یا ملک تجاری نروند. ساخت‌وساز نیاز دارد که فرد تمام وقت و انرژی‌اش را برای باکیفیت انجام شدنِ کار بگذارد و همچنین علاوه بر آشنایی و انجام مراحل ساخت باید با تیم‌های اجرایی امور ساختمان‌سازی هم آشنایی داشته باشد. فرد شروع فعالیت در حوزه املاک را باید با خرید زمین شروع کند. زمین‌هایی که در مسیر رشد شهرها هستند، بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری در زمینه خرید املاک و مستغلات هستند.

دلیل دیگری که خبره‌های بازار ملک افراد تازه‌وارد را به خرید زمین تشویق می‌کنند این است که زمین همیشه گران‌ترین مورد در بازار مسکن و مستغلات بوده است و افزایش ارزش زیادی را تجربه کرده و می‌کند.

برای موفقیت‌آمیز بودن هر چه بیشتر سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و ملک باید از زمان مناسب خرید و سرمایه‌گذاری آگاه بود. مناسب‌ترین وقت برای این کار زمانی است که بازار در آرامش نسبی به سر می‌برد. در زمان آرامش، بازار هنوز به سقف رونق خود نرسیده است. البته تشخیص اینکه بازار در چه شرایطی قرار داشته، آیا در آرامش است یا رونق دارد؛ عملی است که آن‌چنان پیش‌بینی پذیر و قابل‌مطالعه نیست. بلکه با کسب تجربه و مشورت با افراد آگاه است که می‌توان تا حدودی به نوسانات بازار مسلط شد.

باید دقت داشت که افزایش تقاضا برای خرید ملک نشانه خوبی برای ورود به بازار و سرمایه گذاری مطمئن است اما باید این نکته را هم در نظر گرفت که افزایش تقاضا به حدی نباشد که از عرضه پیشی گرفته و قیمت‌ها سیر نجومی پیدا کرده باشد.

در باور عموم اصطلاحی وجود دارد که رعایت آن بسیار کارگشا خواهد بود. «‌بر روی ملکی سرمایه گذاری کنید که جای پیشرفت داشته باشد». برای این کار فرد باید به‌دقت مشخصات و کیفیت آن منطقه جغرافیایی را که در ‌آن قصد خرید ملک دارد را بسنجد. ویژگی‌های مثبت منطقه باعث می‌شود که افرادِ دیگر، شرکت‌ها و سازمان‌ها برای اجاره یا خرید ملکی که فرد خریداری کرده است، اقدام کنند.

علاوه بر موقعیتِ کلیِ یک ملک باید موقعیت انفرادی آن را هم مدنظر داشت. آیا در مسیرهای اصلی و پر رفت‌وآمد است یا مسیرهایی که خلوت‌تر هستند؟ این ملک دونبش است یا نه؟ و در نظر گرفتن دیگر ویژگی‌های مهم.

فرد باید محله‌ای که در آن قصد خرید ملک دارد را به‌دقت بررسی کند. باید بداند که محله چه امکاناتی دارد و مهم‌تر از آن این است که بداند محله به چه امکاناتی نیاز دارد. در واقع باید بررسی کند محلی که در آن قصد خرید ملک دارد از لحاظ دسترسی به اماکن فرهنگی، ورزشی، تفریحی و تجاری چه وضعیتی دارد. همچنین باید بررسی کرد که دسترسی آن به سیستم حمل‌ونقل عمومی و به مسیرهای ارتباطی به چه صورت است.
زمانی که فرد بداند در محل مورد نظر برای خریداری ملک، چه امکاناتی وجود ندارد، می‌تواند درصورتی‌که قصد ساخت‌وساز داشته باشد، انتخاب راحت‌تر و به‌صرفه‌تری برای تعیین کاربری ملک خود پیدا کند.

 

فرد علاوه بر بنگاه‌های مشاوره املاک، باید به روزنامه‌ها و وب‌سایت‌ها هم مراجعه کند. شاید ملک مورد نیازش در یک وب‌سایت به فروش گذاشته شده باشد. داشتن صبر و تحقیق زیاد می‌تواند برای پیدا کردن گزینه مطلوب کمک کننده باشد، البته باید مواظب بود تا دچار وسواس هم نشد.
برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید در نظر داشت که در تولید ناخالص داخلی کشور ما سهم صنعت ساختمان بیش از صنایع دیگر است و این نشانه رونق این صنعت در کشور است. موارد ثابتی هم هستند که باید آن‌ها را در نظر داشت. فاکتورهایی مثل ریسک، نقد شوندگی ملک و آن میزان بازدهی را که از ملک مورد انتظار است. با در نظر گرفتن این معیارها باید تصمیم گرفت.

هر نوع سرمایه گذاری مزایا و معایب خاص خود را دارد ولی با در کنار هم قرار دادن تمام گزینه‌ها و موارد آن‌ها، می‌توان نتیجه گرفت که ورود به بازار ملک و مستغلات و سرمایه گذاری در آن‌ها، بهترین گزینه برای اطمینان از سودده بودن سرمایه گذاری است.

حومه‌های شهر مناطقی هستند که انتظار می‌رود رشد سریعی داشته باشند و پتانسیل سود زیادی در املاک این نواحی وجود دارد. تحولاتی نظیر حضور شرکت‌ها، سازمان‌ها و کارخانه‌ها یا گسترش شبکه حمل‌ونقل عمومی مانند مترو و خطوط اتوبوس‌رانی، می‌تواند ارزش املاک یک منطقه را با رشد بیشتری مواجه کند.

پیشرفت و افزایش ارزش املاک 

با توجه به نظر کارشناسانِ فعال در بخش صنعت ساختمان، تراکم بالا در یک منطقه جغرافیایی، می‌تواند درخواست برای ملک را در آن منطقه برای فعالان بخش ساخت‌وساز افزایش دهد. در حال حاضر مناطق غرب و جنوب تهران چنین حالتی دارند. منطقه جنوب تهران علاوه بر تراکم بالا، از لحاظ قیمت ملک هم دارای املاک ارزان‌تری نسبت به دیگر مناطق است و همین مورد سود خریدوفروش زمین و ساخت‌وساز را در این ناحیه افزایش داده است و این منطقه را به گزینه‌ای مطلوب برای سرمایه گذاری مطمئن بدل کرده است.

ایرادات بورس املاک چیست؟

 

تشکیل بورس املاک و مستغلات به عنوان یک بورس جدید عملیاتی نخواهد شد و قرار بر این است که از توانمندی‌های موجود در بورس کالا در این حوزه استفاده شود. این مطلب اگرچه هنوز به صورت رسمی اعلام نشده ولی بررسی‌های و جمع‌بندی شنیده‌ها حکایت از آن دارد که بورس املاک؛ نیامده رفتنی شده است. اتفاق مبارکی که یک سیگنال مثبت برای بازار سرمایه و مخصوصا سبک مدیریت فعلی در اقتصاد به شمار می‌رود. شنیده‌ها حکایت از آن دارد که با فعال‌شدن رینگ اموال غیرمنقول در بورس کالا، این بازار جدید از دل توانمندی‌های بورس کالا سر برآورده و پتانسیل‌های معاملاتی جدیدی را در بر خواهد داشت.

این هفته احتمالا آیین آغاز به کار این بازار جدید در تالار بورس کالا با رعایت پروتکل‌های بهداشتی در همان تالاری که اولین نشست هیات موسس بورس املاک در آن برگزار شده بود، برگزار خواهد شد. «دنیای اقتصاد» از روز اول مطرح شدن این ایده، آن را غیرکارشناسی دانسته و از آن انتقاد کرده و بورس پنجم را به چرخ پنجم بازارسرمایه تعبیر کرده و آغاز به کار آن را موجب اتلاف منابع دانسته بود.

بورس پیشنهادی مسکن هیچ مزیت و نقطه قوتی نداشت که در بورس کالا در دسترس نباشد. ایجاد یک بورس جدید تحت نظر مستقیم بخش دولتی به معنی ایجاد یک بازار دستوری دیگر در چارچوب اقتصاد ایران به شمار می‌آمد. کارشناسان می‌گویند اگر قرار باشد از ابزارهای بورس برای حمایت از بازار مسکن بهره ببریم همان بورس کالا در دسترس است و تجربه معاملات و ایجاد ابزارهای مالی جدید هم در بورس کالا وجود داشته است.

از سوی دیگر حتی می‌توان دقیقا عکس این ادعا را مطرح کرد یعنی ورود واسطه‌ها و مخصوصا سازندگان املاک لوکس در مناطق شمال تهران یا عرضه املاک خاص که به لاکچری معروف هستند، اگر با ابزارهای مالی مستقل همراه نباشد، دیگر نمی‌توان از رشد بهای مسکن جلوگیری کرد آن‌هم در شرایطی که جریان قیمتی از مناطق شمالی تهران اغلب آغاز شده و به سایر نقاط کشور توسعه می‌یابد. در این شرایط فرض کنیم چنین سیگنالی از یک بازار رسمی مخابره شود که در کنار رشد نقدینگی و افزایش شاخص بورس و رشد ارز و سکه تقریبا همه چیز برای تورم قیمتی در بازار املاک فراهم خواهد بود.

این نگرانی اما در بورس کالا کمرنگ‌تر است زیرا نه هیات موسس (در گذشته ) بورس کالا و نه ارکان اجرایی و برخی از اعضای هیات‌مدیره از این شیوه با این شکل حمایت نکرده و همچنین شیوه‌های رایج معاملاتی در بورس کالا اجازه چنین رخدادی را نخواهد داد. بورس تازه‌تاسیس املاک در برابر این نگرانی‌ها تقریبا خلع سلاح بوده و با توجه به ترکیب هیات موسس و به احتمال قوی بدنه سهامداری خاص آن از  امکان مقاومت در برابر این تکانه‌ها و تهدیدات برخوردار نبوده است. حال در شرایطی که ورود یک کالا به بورس به معنی گذار از قیمت‌گذاری دولتی و رسمی است،

بورس پیشنهادی املاک می‌توانست نقش مخربی در نوسان بهای مسکن بر جای گذارد که البته به مرور زمان این نگرانی تعدیل می‌شد ولی تجربه بازارهای مشابه در سال‌های گذشته چنین ذهنیتی را مطرح می‌کند. در هر حال نگرانی‌ها از نوسان افسارگسیخته بهای املاک در سایه کشف نرخ در بازارهای رسمی همچون بورس کالا اگرچه وجود دارد ولی چندان برجسته نیست و اگر براساس تجربه سال‌های اخیر بورس کالا، معاملات املاک به موازات ایجاد ابزارهای مالی شکل بگیرد ایجاد تعادل قیمتی در بازار ملک را می‌توان هدف‌گیری کرد. 

کاربردهای بورس کالا در حوزه مسکن

هم‌اکنون نیز امکان استفاده از رینگ اموال غیرمنقول در بورس کالا وجود دارد و املاک مازاد بانک‌ها  یا شرکت‌های دولتی یا بخش خصوصی از امکان عرضه در بورس کالا برخوردار است و به هیچ مکانیزم جانبی مشابهی نیاز نیست. در کنار آن پتانسیل استفاده از معاملات سلف استاندارد موازی وجود دارد که به تامین مالی بخش مسکن منتهی شده و حتی می‌تواند مهم‌ترین ابزار برای آغاز به کار فروش متری مسکن باشد. معاملات اوراق رهنی مسکن یا همان تسه هم سال‌هاست که در فرابورس در حال انجام است و بازهم به ایجاد بازار جدید نیاز نیست.

همه این موارد به سهولت در دسترس است در نتیجه مدیریت ابزارهای مالی فعال در بازار مسکن بیش از همه به یک عزم جدی نیاز دارد. عرضه املاک و زمین‌های موجود و مازاد نیاز به یک فعالیت چندجانبه جدی دارد. ذات عرضه در شرایط فعلی خود یک محرک مهم برای تعدیل قیمت‌هاست آن ‌هم در شرایطی که عرضه این اموال غیرمنقول وقتی از مسیر یک بازار رسمی باشد اهمیت فنی و روانی بالاتری داشته و می‌تواند مدیریت بازار را با شتاب و دقت بالاتری راهبری کند.  حال اگر مدیریت بازار مسکن را مهم‌ترین ماموریت بورس کالا به شمار آوریم، ایجاد ابزارهای جدید مالی سلاح اصلی بورس کالا در این مبارزه نابرابر خواهد بود.

اما بورس کالا تنها می‌تواند با ایجاد ابزارهای مالی همچون اجرایی کردن واقعی معاملات متری مسکن یا صندوق پروژه همچنین معاملات سبد مصالح، روش‌های جدیدی را ایجاد کند که به ابزار نیاز دارد. حضور سرمایه‌گذاران حقیقی و حقوقی یکی از الزامات موفقیت این شیوه معاملاتی است اما مهم‌ترین فاکتور را باید ذات عرضه اموال غیرمنقول و املاک به شمار آورد که برای موفقیت این بازار جدید بیش از همه چیز الزامی است. 

نتیجه بورس مسکن چه می شود؟

یکشنبه 8 تیرماه سال جاری در جلسه‌ای آغاز به کار بورس مسکن مورد بحث قرار گرفت. در این جلسه که غالب ویژگی‌های جلسه 20 فروردین 97 یا همان شب تولد دلار 4200 تومانی را در برداشت و تصمیم‌گیری با محوریت بخش دولتی صورت گرفت، مقرر شد تا بورس مسکن تاسیس شود. به فاصله بسیار محدود و دقیق‌تر در فاصله روز یکشنبه ( جلسه آغازین ) تا روز سه‌شنبه 10 تیرماه ، تقریبا همه متفق‌القول شدند که باید این بورس ایجاد شود.

موضع‌گیری‌های هم در برابر آغاز به کار این بازار راه به جایی نبرد آن‌هم در شرایطی که اعضای شورای بورس قبل از هر گونه‌ مصوبه یا ارائه راه‌حل بهتری برای بازار مسکن یا حتی انتشار طرح توجیهی ایجاد چنین بازاری، اغلب از آن حمایت کردند. مخالفان این طرح انگشت‌شمار بودند که آن هم به مرور زمان لحن انتقاداتشان ملایم شد. این از ویژگی‌های عجیب روزهای گذشته بود تا جایی که نهادهای عمومی، سازمان‌های دولتی و حتی خود سازمان بورس هم نسبت به اجرایی شدن این طرح نظر مثبت اتخاذ کردند. رهگیری همین اعلام نظر مثبت هم ویژگی‌های جالبی را ترسیم می‌کند شاید در ایجاد این بازار جدید منافع بسیاری از افراد ( حقوقی ) تامین شده باشد تا با آغاز یک بازی برد – برد ، بورس پنجم هم به گردونه بورس‌های کشور اضافه شود.

از همه جالب‌تر آنکه در جلسات رسمی و غیررسمی بعضا نماینده برخی نهادهای عمومی یا کارشناسان از شیوه و شرایط معاملاتی انتقاد می‌کنند ولی به مرور زمان و به نام رفع نگرانی‌ها ، از این ساز و کار حمایت کردند که بعضا از عجایب موضع‌گیری‌های کارشناسی است. دلیل آن را اما باید در ترکیب سهامداری بورس ناکام املاک جست‌وجو کرد، آن‌هم در شرایطی که هیات موسس این بورس جدید؛ هم از بخش‌های عمومی تشکیل شده بود و هم از بخش خصوصی حضور جدی داشتند.

در هر حال پس از بحث‌های پشت پرده بسیار و چانه‌زنی‌های جدی برای ترکیب سهامداری بورس مستقل و ناکام املاک، 18 تیرماه سال جاری اولین نشست این بورس برای تعیین هیات موسس آن در تالار معاملات بورس کالای ایران برگزار شد. اینکه این نشست در تالار بورس کالا برگزار شود نیز از ویژگی‌های جالب توجه این بورس جدید بود. در هر حال قرار بود نرم‌افزار مورد استفاده از بورس کالا ودیعه گرفته شود و از همان سیستم موجود استفاده شود و البته از امکانات داد و ستد اوراق در فرابورس نیز بهره‌گیری مجزایی شود که البته تمام این تمهیدات با مخالفت تصمیم سازان اقتصاد به‌طورکلی منتفی شد.

گردآورنده: علی اکبر رضایی