به گزارش تیتربرتر؛ راه اندازی بورس املاک و مستغلات یا بورس مسکن یکی از مهمترین اقدامات و ضروری ترین نیازهای اقتصاد کشورمان به شمار می آید که قرار است از هفته آیند در قالب پنجمین بورس فعال در کشور آغاز به کار کند.

ورود مسکن به بازار بورس یکی از برنامه های دولت برای ساماندهی بازار مسکن و فراهم کردن شرایطی برای خانه دار کردن افرادی است که با توجه به شرایط کشور امکان خرید ملک با قیمت های نجومی کنونی را ندارند.

آنگونه که کارشناسان اقتصادی عنوان کردند عرضه مسکن در بورس در رونق و تولید مسکن تاثیر گذار خواهد بود چرا که حجم بالای نقدینگی سرگردان در کشور، در مسیر درست هدایت می شود و تا حدودی می تواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج کند.

جزو اهداف ترسیم شده بورس مسکن؛  ایجاد بازار ساختار یافته در مسکن، عرضه و فروش نظامند مسکن و  تولید مسکن و تامین مالی تولید و عرضه مسکن در کشور پیش بینی شده است.

بر این اساس دولت، انبوه سازان مسکن، بانکها و نهادهای دولتی دارای املاک مازاد، بانکهای تخصصی حوزه مسکن، شرکتهای ساختمانی تولیدکننده مسکن و حتی سازمان ها و نهادهای ارائه دهنده خدمات شهری مانند آب و فاضلاب از بازیگران و ذینفعان این بازار خواهند بود.

جزییات راه اندازی بورس مسکن

علی صحرایی مدیرعامل بورس تهران با حضور در اخبار شبکه یک سیما با اعلام خبر فوق، اظهار کرد: طبق اصل ۳۱ قانون اساسی دولت موظف است برای افراد کم‌توان جامعه حداقل مسکن را تامین کند. در این راستا بورس مسکن راه‌اندازی خواهد شد.

وی با بیان این که در بورس مسکن معاملاتی انجام می‌شود، توضیح داد: در واقع یک بورس جدید به عنوان پنجمین بورس کشور راه‌اندازی خواهد شد که در این بازار هم زمین، هم منابع و هم آپارتمان و ملک معامله می‌شود. البته این متفاوت با سهام شرکت‌های ساختمانی است.

مدیرعامل بورس تهران با بیان این که هدف از راه‌اندازی بورس مسکن این است که قیمت تمام شده مسکن برای مصرف‌کننده نهایی کاهش یابد، گفت: از سوی دیگر در این بازار شفافیت حاکم است و تعداد معاملات در ملک‌ها مشخص است. از سوی دیگر افراد می‌توانند پس‌انداز سالانه خود را در مسکن سرمایه‌گذاری کنند.

مزایا و معایب تشکیل بورس مسکن

حسین سلاح ورزی عضو شورای عالی بورس در پاسخ به این سوال که مزایا و معایب تشکیل بورس املاک و مستغلات چیست؟ اظهار کرد: در همه بازارهای سرمایه جهان اعم از معمولی یا پیشرفته علاوه بر بازار های سهام, بازار های کالایی و انرژی، بازاری دیگر هم تحت عنوان املاک و مستغلات وجود دارد.

عضو شورای عالی بورس افزود: به نظر می رسد عرضه و تقاضا املاک و مستغلات در بازار بورس می تواند در جهت بهبود و تعادل این بخش از بازار اقتصادی کمک کند. باتوجه به شفافیتی که در بازار سرمایه دیده می شود در صورت راه افتادن بورس املاک و مستغلات ما می توانیم شاهد معاملات شفاف و رقابتی در این بخش از بازار اقتصادی باشیم.

بیشتر بخوانید: نحوه خرید و فروش مسکن در بورس

او تاکید کرد: در ادامه باید به این مسئله اشاره کرد از آنجایی که خیلی از دستگاه ها، نهاد های دولتی, شرکت های عمومی و حتی بخش خصوصی هم املاکی را در دست دارند و می خواهند این ها را به فروش برسانند به نظر می رسد که این امر می تواند با در نظر گرفتن یک ساز و کار نظام مند به درستی صورت گیرد.

تاثیر بورس مسکن بر بازار املاک

حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره معتقد است: اخیرا موضوع راه‌اندازی بورس مسکن با هدف راهکاری برای کنترل خرید و فروش ملک و جلوگیری از فروش یک واحد مسکونی به چند نفر مطرح شده است، اما این موضوع از جمله وظایف بورس نیست، ضمن اینکه در سال ۱۳۸۷ برای کنترل خرید و فروش مسکن؛ سامانه اطلاعات املاک و مستغلات کشور ایجاد شد که بر اساس این سامانه مردم می‌توانند معاملات خرید و فروش را با ثبت اطلاعات در سامانه انجام دهند و با دریافت کد رهگیری به هیچ عنوان امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود ندارد.

حتی اگر سامانه اطلاعات املاک و مستغلات هم ایجاد نشده بود، جلوگیری از فروش یک واحد به چند نفر بازهم از وظایف بورس نیست. این نخستین ایراد به هدف راه‌اندازی بورس مسکن با هدف کنترل خرید و فروش است.

نکته دیگر اینکه برخی آقایان اعلام کردند با راه‌اندازی بورس مسکن، املاک نهادهایی همچون ستاد اجرایی فرمان امام(ره)، بنیاد مستضعفان، شهرداری‌ها، بانک‌ها و انبوه‌سازان قابل فروش است. در حالی که این اقدام نوعی بنگاهداری نهادهای دولتی است که با نظر نمایندگان مجلس، دولت و شخص رئیس‌جمهوری مغایرت دارد.

مدت‌ها نقد بر این بود که بانک‌ها نباید بنگاهداری کنند اما ظاهرا بورس می‌خواهد جایگزین بانک‌ها شود و به جای بانک‌ها، بنگاهداری کند که بر اساس مقررات بالادست، قانون تجارت و قانون دلالان، بورس حق ورود به خرید و فروش مسکن را ندارد و اینکه بورس کارمزدی بابت فروش ملک دریافت کند اساسا با وظایف بورس سازگار نیست، بنابراین ورود بورس به بازار مسکن مغایر قوانین است، ضمن اینکه باید به اصل ۴۴ قانون اساسی توجه کرد که بر اساس آن باید خصوصی‌سازی و واگذاری امور به مردم تقویت شود. خروجی ورود بورس به بازار مسکن نتیجه‌ای جز افزایش قیمت ملک و رشد سوداگری در این بازار ندارد.

با وجود ۱۲۰ هزار مشاور املاک و ۶۰۰ هزار اشتغالی که در این بخش ایجاد شده، ظرفیت انجام معاملات مسکن در بین مشاوران املاک وجود دارد و اینکه بورس رقیب بنگاه‌های معاملات ملکی شود و خارج از حیطه وظایف قانونی به این حوزه‌ها ورود کند، نوعی سودجویی است که از جمله وظایف بورس نیست.

بنابر این درخواست داریم مسوولان وزارت اقتصاد و دارایی و سازمان بورس به این موضوع توجه کنند.

فارغ از این مباحث، معاملات ملک در بازار سرمایه به یک دلیل فنی که به ناهمگن بودن ملک برمی‌گردد، غیرممکن است. اگرهم مسکن قابلیت عرضه در بورس را داشته باشد باید با یک رویکرد خاص، نظرسنجی و گرفتن نظرات بخش خصوصی باشد؛ اما موضوعی که اخیرا مطرح شده مبنی براینکه ملک از طریق بورس به فروش برسد و در مقابل کارمزد دریافت شود، به هیچ وجه با تعریف بورس مسکن سازگار نیست.

هر طرحی که در بازار مسکن رونق ایجاد و از سوداگری جلوگیری کند، تولید را افزایش دهد و با کنترل قیمت، قدرت خرید مردم را بالا ببرد مورد حمایت ما است اما طرح بورس مسکن هیچ‌یک از این اثرات را ندارد. باید تمرکز ما بر فایده و منافع طرح‌های ارائه شده باشد. بورس محل عرضه کالاهای همگن است در حالی که مسکن یک کالای همگن نیست که قابلیت عرضه در بورس را داشته باشد.

تاکید می‌کنم که متولی شفاف سازی قیمت‌ها و معاملات مسکن، بورس نیست؛ افت و خیز حبابی قیمت مسکن در بورس، نه تنها به نفع اقتصاد کشور نیست بلکه نوسان‌های قیمت مسکن روی سایر شاخص‌های اقتصادی نیز تاثیر می‌گذارد. دولت از تمامی طرح‌هایی که به نفع متقاضیان و نیز رونق بازار مسکن و ایجاد شفافیت در این بازار باشد استقبال می‌کند؛ باید طرح‌های مسکن به نفع دهک‌های ضعیف جامعه و نیز مانع سوداگری باشد تا بتواند رکود را از این بازار خارج کند.

انتقاد از راه اندازی بورس مسکن

در طرح بورس مسکن آمده که این طرح قصد دارد نظارت بر بازار خرید و فروش ملک را افزایش دهد و از فروش یک واحد مسکونی به چند نفر جلوگیری کند در حالی که براساس قانون نظام صنفی- تجاری هیچ وظیفه‌ای برای بورس جهت راه‌اندازی بورس مسکن و نظارت بر این بخش در نظر گرفته نشده است. بارها تاکید شده که وظیفه نظارت بر معاملات ملک و خرید و فروش مسکن در صلاحیت اتحادیه مشاوران املاک است و با وجود سامانه کد رهگیری امکان فروش یک ملک به چند نفر قطعا وجود ندارد، بنابراین با جمیع جهات، با ایجاد بورس مسکن مخالف هستیم و اعتقاد داریم ورود احتمالی هر نوع ملک شامل املاک متعلق به بانک‌ها، موسسات دولتی یا املاک بخش خصوصی به بازار سرمایه باید با نظر بخش خصوصی و نهادهای مرتبط با معاملات مسکن از جمله مشاوران املاک و انبوه‌سازان باشد تا بتوان در راستای خدمت به مردم و رونق غیرتورمی بخش مسکن حرکت کرد.

طراحان ایده بورس مسکن هیچ‌گونه مطالعاتی برای راه‌اندازی این بورس نکرده‌اند. معمولا در دنیا کالاهای همگن را در بورس عرضه می‌کنند مانند نفت و طلا، مسکن یک کالای همگن نیست. ممکن است در یک ساختمان واحد غربی با واحد شرقی بسیار متفاوت باشد.

مصوبات هیات‌مدیره بورس نمی‌تواند قوانین بالادستی را نقض کند، مسکن کالایی نیست که قیمت‌گذاری آن در اختیار بورس یا دولت باشد و اتحادیه صنف مشاوران املاک به شدت مخالف راه‌اندازی بورس مسکن است.

بیشتر بخوانید: آیا با بورس مسکن می توان صاحب خانه شد؟

نتیجه اینکه درخصوص راه‌اندازی بورس مسکن باید تاکید کرد علاوه بر اینکه این اقدام نمی‌تواند به شفافیت معاملات و همچنین قیمت‌گذاری واقعی ملک کمک کند؛ بلکه می‌تواند منجر به افزایش سوداگری در بازار مسکن شود.

مغایرت با قوانین بالادستی از جمله قانونی اساسی از جمله ایرادهای دیگر عرضه مسکن در بورس است که مسوولان بورس باید به این نکته توجه کنند.

موضوع دیگر رقابت بورس کالا با مشاوران املاک است که این امر با ماهیت بورس سازگار نیست؛ بورس به هیچ عنوان نمی‌تواند رقیب مشاوران املاک باشد و با عرضه مسکن در این بازار و دریافت کارمزد رقیب بنگاهداران و مشاوران املاک شوند.

بنگاهداری نهادهای دولتی از جمله بانک‌ها هیچ‌گاه دلیل منطقی برای فروش املاک مازاد آنها نیست؛ چراکه بنگاهداری نهادهای دولتی نیز مغایر قانون اساسی است.

گردآورنده: الهام خلیلی خو