به گزارش تیتربرتر:با وجود اینکه قیمت مسکن در ماه های اخیر رشد هنگفتی داشته اما  قیمت اوراق مسکن روندی کاهشی به خود گرفته و به محدوده ۵۵ تا ۵۷ هزار تومان برگشته است.کارشناسان دلیل این کاهش ارزش اوراق مسکن را با توجه به افزایش قیمت مسکن در شمال پایتخت، خروج سرمایه گذاران از بازار بورس و ورود به بازار مسکن می دانند.

افزایش قیمت مسکن در شمال پایتخت

با وجود آنکه بازار مسکن در حال ورود به فاز کسادی معاملات است، قیمت‌های نامتعارف از سوی مالکان در مناطق یک تا سه پایتخت رصد شده است. اطلاعات بدست آمده از یک سامانه فروش ملک نشان می‌دهد در روزهای اخیر میانگین نرخ پیشنهادی مسکن در منطقه یک متری ۴۹ میلیون تومان، منطقه دو ۴۰ میلیون تومان، منطقه سه ۴۱ میلیون تومان​، منطقه چهار ۱۹ میلیون تومان​ و منطقه پنج ۲۰ میلیون تومان در هر متر مربع شده است.

این در حالی است که نرخ قطعی بر اساس معاملات طی اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ در منطقه یک ۳۳ میلیون تومان، منطقه دو ۲۶ میلیون تومان، منطقه سه ۳۰ میلیون تومان، منطقه چهار ۱۸ میلیون تومان و منطقه پنج ۲۱ میلیون تومان بوده است.

همانطور که این آمار توضیح می‌دهد در یک ماه گذشته نرخ‌های پیشنهادی در مناطق شمالی پایتخت، رشد سرسام‌آوری داشته که با توجه به افت خریدهای مصرفی، نشان دهنده هجوم سرمایه‌گذاران به مناطق شمالی پایتخت است؛ در حالی که در دو منطقه مصرفی ۵ و ۴ قیمت‌ها افزایش چندانی نداشته است. به نظر می رسد خروج برخی سرمایه‌گذاران از بازار بورس به بازار مسکن در افزایش قیمت آپارتمان در مناطق شمالی پایتخت تاثیرگذار بوده است.

در این شرایط، متقاضیان مصرفی با توجه به رشد بی قاعده قیمت‌های پیشنهادی به طور کامل از بازار مسکن خارج شده اند و خرید و فروشها توسط سفته بازان و سرمایه‌گذاران انجام می‌شود. نرخ آپارتمان‌های نقلی به کانال میلیارد رسیده و این در حالی است که سطح توان متقاضیان مصرفی حدود ۵۰۰ میلیون تومان است. واسطه‌های ملکی از شیفت متقاضیان واقعی به سمت شهرهای اطراف خبر می‌دهند. البته عمده این افراد نیز برای حفظ ارزش پول خود با توجه به تورم بخش ملک اقدام به خرید خانه در شهرهای اقماری می کنند ولی کمتر قصد سکونت دارند.

از طرف دیگر به دلیل افزایش قیمت‌ها در شهر تهران از دو هفته قبل ریتم بازار مسکن نسبت به انتهای اردیبهشت ماه کند شده است. با توجه به برداشتن قیمت از آگهی‌های فروش ملک، عمده تماس ها نیز برای اطلاع از قیمت‌های روز انجام می شود اما خریدار واقعی جلو نمی آید.

در دو منطقه پرتقاضای ۵ و ۲ تقریبا هیچ فایلی با نرخ کمتر از ۸۰۰ میلیون تومان پیدا نمی شود. در منطقه ۴ نیز به عنوان سومین محدوده پر تقاضا اندک واحدهایی با سطح قیمتی کمتر از ۸۰۰ میلیون تومان یافت می‌شود که البته این فایل‌ها نیز از نوع نامرغوب و بدون امکانات هستند.

با اینکه آمار اتحادیه املاک از افزایش ۱۵ درصدی خرید و فروش مسکن شهر تهران در ۲۴ روز ابتدای خرداد ماه نسبت به اردیبهشت ماه حکایت دارد، مشاوران می گویند که از نیمه دوم خردادماه معاملات به تدریج افت کرده و اگر این روند ادامه پیدا کند، بازار مسکن در تابستان دچار رکود خواهد شد. به دلیل تعویق معاملات ناشی از شیوع ویروس کرونا در ماه های اسفند و فروردین، حجم تقاضای خرید ملک به ماه‌های اردیبهشت و خرداد منتقل شده است. سال گذشته خرید و فروش‌ها از اردیبهشت راکد شد و احتمالاً امسال از تیرماه فاز کسادی بازار مسکن کلید می‌خورد.

از خریدهای هیجانی اجتناب کنید

مهدی روانشادنیا - کارشناس بازار مسکن - در این باره می‌گوید: عده‌ای که منافعی در یک بازار مشخص دارند، بعضاً سعی می کنند به بازار جو بدهند. بنابراین مردم نباید در بازه‌های زمانی مذکور با خریدهای هیجانی، به منافع این گروه‌ها کمک کنند.

این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به هجوم تقاضا به سمت بازار بورس گفت: فعلا تقاضای معناداری در بازار مسکن وجود ندارد. شاخص مسکن در ۳۰ سال گذشته بین ۶۰۰ تا ۱۶۰۰ دلار در نوسان بوده است. در حال حاضر این شاخص حدود ۱۰۰۰ دلار است یعنی تقریبا در میانه قرار دارد. لذا نه می‌توانیم بگوییم قیمت مسکن رشد قابل توجهی را پیدا می‌کند و نه می‌توان ادعای کاهش قیمت را داشت. راه حلی نداریم جز اینکه در بلندمدت عرضه مسکن را متناسب با تقاضا متعادل کنیم. همچنین از فرصت رونق بورس می‌توان برای بحث فروش متری مسکن که در دستور کار دولت قرار دارد استفاده کرد.

دلیل رشد قیمت مسکن

همچنین مهدی سلطان محمدی - کارشناس بازار مسکن - با بیان اینکه تورم مسکن طی ۲۷ سال گذشته سالیان ۲۴ درصد بوده است می‌گوید: ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن از رشد نرخ تورم نشأت می گیرد که اگر کنترل شود قیمت همه کالاها از جمله مسکن نیز کنترل خواهد شد.

 میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.

مطالب مرتبط: اعلام آخرین مهلت تکمیل اطلاعات ثبت‌نام‌کنندگان پیامکی مسکن ملی

کاهش قیمت اوراق مسکن

قیمت هر برگ تسهیلات مسکن بانک مسکن که فروردین و اردیبهشت سال جاری، ۸۰ هزار تومان بود، اکنون به ۵۷ هزار و ۱۰۰ و ۵۵ هزار و ۶۰۰ تومان کاهش یافته است.

بر این اساس، تسه (اوراق) ۱۲ ماه سال ۱۳۹۸ که تا چندی پیش در محدوده ۷۹ تا کمی بیش از ۸۰ هزار تومان قیمت داشت، به رنج ۵۴ هزار تا ۵۸ هزار تومان بازگشته است؛ به طوریکه که قیمت این اوراق مربوط به فروردین، اردیبهشت و خرداد پارسال به ترتیب ۵۴ هزار و ۴۰۰، ۵۴ هزار و ۲۰۰ و ۵۴ هزار و ۳۰۰ تومان است.

هر برگ از اوراق تسهیلات مسکن بانک مسکن نیز در حال حاضر با قیمت ۵۴ هزار و ۴۰۰، ۵۴ هزار و ۶۰۰ و ۵۶ هزار و ۲۰۰ تومان داد و ستد می‌شود.

قیمت اوراق مهر، آبان و آذر نیز ۵۵ هزار و ۳۰۰، ۵۷ هزار و ۶۰۰ و ۵۸ هزار تومان بوده و هر برگ اوراق تسهیلات مسکن در دی، بهمن و اسفند سال گذشته نیز با قیمت‌های ۵۶ هزار و ۱۰۰، ۵۵ هزار و ۵۶ هزار و ۷۰۰  تومان داد و ستد می‌شود.

بنابراین هزینه وام مسکن در این گزارش بر اساس آخرین قیمت که همان قیمت اوراق  اردیبهشت امسال (۵۵ هزار و ۶۰۰ تومان) است، محاسبه شده است.

بر این اساس، با توجه به اینکه مجردهای ساکن تهران می‌توانند تا ۱۴۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند که شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن و ۴۰ میلیون تومان جعاله می‌شود؛ برای ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات باید ۲۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه این تعداد اوراق با تسه ۵۵ هزار و ۶۰۰ تومانی، ۱۱ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان می‌شود که با در نظر گرفتن ۴۰ میلیون تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ ورق به مبلغ چهار میلیون و ۴۴۸ هزار تومان خریداری کنند، ۱۵ میلیون و ۵۶۸ هزار تومان می‌شود.

زوج‌های تهرانی نیز بر همین اساس می‌توانند تا سقف ۲۴۰ میلیون تومان شامل ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن برای هر نفر و ۴۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ بنابراین زوجین باید ۴۰۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند که هزینه آن ۲۲ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان است که همراه با چهار میلیون و ۴۴۸ هزار تومان وام جعاله که برای آن باید ۸۰ برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، در مجموع باید ۲۶ میلیون و ۶۸۸ هزار تومان پرداخت کنند.

سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر به ۸۰ میلیون تومان رسیده که برای آن باید ۱۶۰ برگه خریداری شود که هزینه آن هشت میلیون و ۸۹۶ هزار تومان است. این وام برای سایر مناطق شهری ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است که باید برای آن ۱۲۰ برگه خریداری شود که هزینه آن شش میلیون و ۶۷۲  هزار تومان می‌شود.

گردآورنده: فرحان مرادی