به گزارش تیتربرتر؛ صندوق بورسی REIT یا صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust (REIT یکی از راه هایی است که دولت در جهت تنظیم بازار مسکن به آن متمایل شده است. تاسیس نهادهای سرمایه گذاری در بخش زمین و مستغلات تحت عنوان شرکتهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، از جمله ابزارهایی است که کشورهای صنعتی از آن استفاده می کنند.
در این راستا بنا بر اعلام محمدعلی دهقان دهنوی معاون وزیر اقتصاد، پیشنهاد ایجاد صندوقهای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات(REITs) برای حل مشکل مسکن به سازمان بورس ارائه شده است.
به اعتقاد وی صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، نوعی صندوق سرمایه گذاری است که سرمایههای خرد افراد را به منظور سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجمیع می نماید. همچنین تسریع در راه اندازی این روش ازمون شده میتواند در بخش تولید و تقاضای واقعی در مسکن موثر باشد.
بیشتر بخوانید: جزییات طرح جدید خرید متری مسکن در بورس
فعالیت اصلی صندوق های سرمایه گذاری مستغلات، خرید املاک و مستغلات و کسب سود از محل بهره برداری و اجاره داری آنهاست، اگرچه این صندوق ها در اوراق بهادار مرتبط با املاک و مستغلات مانند اوراق رهنی نیز سرمایه گذاری می کنند. جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران خرد، تحریک طرف تقاضای بازار املاک و مستغلات و تشویق مدیریت حرفه ای اجاره داری و ساماندهی بازار اجاره داری بلندمدت املاک و مستغلات، اصلی ترین اهداف تاسیس این صندوق ها می باشند.
صندوق REIT چیست؟
سرمایه گذاری همیشه با ریسک همراه است و سرمایه گذاری های پرسودتر ، ریسک های بالاتری نیز دارند. اما بازار املاک و مستغلات یکی از گزینه های کم ریسک ولی پربازده برای سرمایه گذاران به حساب می آید. صندوق سرمایه گذاری مستغلات، واحدی تجاری است که به منظور کسب سود، سبدی از دارایی های مبتنی بر املاک و مستغلات را خریداری، ایجاد و اداره می کند. سود حاصل از این سبد سرمایه گذاری میان سهامداران صندوق سرمایه گذاری مستغلات توزیع می شود.
REITs ها شرکت های املاک و مستغلاتی هستند که در بورس فعال اند و به مردم سهام می فروشند. اما این شرکت ها 2 ویژگی اساسی دارند:
1 – مجموعه ای از دارایی ها را مدیریت می کنند (زمین ، برج ، فروشگاه و ... ).
2 – قسمت زیادی از سود حاصله را بین سهامداران تقسیم می کنند (مثلا 75 یا 90 درصد).
سابقه ایجاد صندوق REIT
REITs ها برای اولین بار در آمریکا و در سال 1961 ایجاد شدند، در آن سال کنگره قانونی را تصویب کرد که به موجب آن سرمایه گذاران می توانستند سهام مربوط به صندوق های مسکن و مستغلات را نیز مانند سایر دارایی های موجود در بورس بخرند و معامله کنند. در تاریخ 1 ژانویۀ 1961 الحاقی قانون مالیات ها مزایای مالیاتی خاصی را برای این نوع جدید از شرکت های سرمایه گذاری پیش بینی کرد.
بر اساس این الحاقیه، در صورتی که صندوق های سرمایه گذاری مستغلات شرایط معینی را احراز نمایند، سود تقسیمی آن ها معاف از مالیات خواهد بود. یعنی اگر یک REITs ، 100 % سود خود را تقسیم نماید، هیچ الزامی به پرداخت مالیات به دولت ندارد.
تصویب قانون یادشده به این منظور صورت گرفت که برای تمامی سرمایه گذاران فرصت سرمایه گذاری در سبد سرمایه گذاری متنوعی از املاک و مستغلات درآمدزا فراهم گردد. با تصویب این قانون، سرمایه گذاری در طبقه دارایی املاک و مستغلات از طریق خرید و فروش اوراق بهادار امکان پذیر شد.
بیشتر بخوانید: راهنمای فروش سهام عدالت در 6 خرداد +جزئیات
پس از آن این صندوق ها در اکثر کشورهای جهان راه اندازی شد. بر اساس گزارش انجمن ملی املاک و مستغلات آمریکا (NAREIT) ارزش بازار جهانی REITs در سال 2016 ، 1.1 تریلیون بوده است. حدود 66% از املاک این صندوق ها در آمریکا و پس از آن 7.2% در ژاپن ، 7% در استرالیا و مابقی در سایر نقاط جهان پراکنده اند.
انواع صندوق REITs
- صندوق های سرمایه گذاری مالکیت مستغلات Equity REITs
املاک و مستغلات درآمدزا را خریداری و اداره می کنند. این صندوق ها در طیف وسیعی از فعالیت ها مانند لیزینگ، تعمیر و نگهداری، ساخت و ساز املاک و مستغلات و ارائه خدمات به مستأجران اشتغال دارند. وجه تمایز عمده این صندوق ها و شرکت های عملیاتی مستغلات (REOCs) آن است که در آنها خرید یا ساخت و ساز به منظور نگهداری، اداره و نهایتاً کسب درآمد (عمدتاً اجاره) صورت می گیرد نه به منظور فروش.
- صندوق های سرمایه گذاری مستغلات رهنی Mortgage REITs
عمدتاً سبد سرمایه گذاری آن ها سرمایه گذاری مستقیم از طریق اعطای وام به صاحبان مستغلات و شرکت های عملیاتی مستغلات (REOCs) یا سرمایه گذاری غیرمستقیم از طریق خرید وام های رهنی یا اوراق بهادار با پشتوانه رهن را شامل می شود.
- صندوق های سرمایه گذاری مستغلات ترکیبی Hybrid REITs
سبد سرمایه گذاری آن شامل دارایی های واقعی و مالی املاک و مستغلات می شود.
مزایای سرمایه گذاری در REITs
- مزایای مالیاتی: در صورت رعایت الزامات قانونی، سود تقسیمی REITs از مالیات شرکتی معاف میباشد.
- نقد شوندگی: سهام REITs خصوصاٌ در صورتی که در بورس اوراقبهادار لیست شده باشد، بسیار نقدشو است.
- تنوع سرمایه گذاری: REITs امکان سرمایهگذاری در مستغلات غیرمسکونی مانند هتلها، مراکز خرید و سایر مستغلات تجاری و صنعتی را فراهم میآورد.
- مدیریت حرفه ای: با سرمایهگذاری در REITs، سرمایهگذاران از مدیریت حرفهای برای ادارۀ سبد داراییهای مبتنی بر املاک و مستغلات بهرهمند میشوند.
نحوه کسب سود از صندوق REITs در پرتفوی
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات نوعی صندوق سرمایهگذاری است که سرمایه افراد را به منطور سرمایهگذاری در املاک و مستغلات جمعآوری میکند. سهام REITs در بورس معامله میشود و سهامداران علاوه بر سود حاصل از املاک موجود در پرتفوی REITs، در استهلاک داراییها و غیره نیز سهیم هستند.
اینگونه صندوقها همانند شرکت های تجاری مرسوم میتوانند از نوع سهامی عام یا خاص باشند. برای صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات امکان سرمایهگذاری در طیف وسیعی از داراییها وجود دارد.
گردآورنده: الهام خلیلی خو