پایگاه خبری تحلیلی تیتربرتر

تقویم تاریخ

امروز: جمعه, ۱۰ فروردين ۱۴۰۳ برابر با ۱۹ رمضان ۱۴۴۵ قمری و ۲۹ مارس ۲۰۲۴ میلادی
دوشنبه, ۲۱ بهمن ۱۳۹۸ ۲۰:۱۸
۷
۰
نسخه چاپی
پیش بینی قیمت مسکن:

قیمت تمام شده مسکن چقدر است؟

پیش بینی قیمت مسکن:
مشکلی که امروز در حوزه مسکن ایران پیدا شده، این است که تقاضای مصرفی وجود ندارد.

به گزارش خبرنگار حوزه مسکن تیتربرتر؛ عبده تبریزی در پنل تخصصی «چشم انداز حوزه‌های شهری، عمرانی و ساختمانی سال 1399» با بیان این مطلب افزود: در کشور ما کماکان در طول سال های اخیر حجم قابل ملاحظه ای از نقدینگی تولید شده و 40 سال است که به طور متوسط در سال حدود 27 درصد نقدینگی ایجاد شده است.

وی ادامه داد: بانک ها حدود 9 هزار و 300 هزار میلیارد تومان نقدینگی را اداره می کنند و هر سال حدود 350 تا 400 هزار میلیارد تومان نقدینگی ایجاد می کنند که رقم کمی نیست و اگر بیش از این نقدینگی ایجاد شود، تورم ما از تورم موجود هم بالاتر می رود.

این کارشناس بازارهای مالی ادامه داد: با این همه احساس سازندگان این است که منابع مالی کافی و ارزان قیمت در دسترس آنها نیست و سازندگان در تنگنای مالی قرار دارند.

وی افزود: مشکلی که امروز در حوزه مسکن ایران پیدا شده و به بن بست در حوزه مسکن انجامیده، این است که تقاضای مصرفی وجود ندارد و تقاضای مصرفی بسیار محدود شده است. یعنی برای 95 درصد مردم ایران غیرممکن است که بتوانند با پرداخت یک میلیارد تومان یک واحد مسکونی 70 متری در تهران بخرند.

مطالب مرتبط : کاهش قیمت مسکن صحت دارد؟

امکانات نظام بانکی بسیار محدود است

عبده تبریزی با بیان اینکه امکانات نظام بانکی هم در این حوزه بسیار محدود است، افزود: یعنی بانک مسکن با دریافت 4 درصد از دولت، وام 9 درصدی در حدود 250 میلیون تومان در بهترین شکل ارائه می کند و بانک های دیگر هم که سود 20 درصدی پرداخت می کنند، توان این را ندارند که با نرخ سود 9 درصدی به خریداران خانه وام بدهند.

وی افزود: از طرفی فردی که تا سقف 5 میلیون تومان در ماه درآمد دارد، نمی تواند ماهانه چند میلیون تومان قسط بانکی پرداخت کند.

وی تاکید کرد: بن بستی در اینجا ایجاد شده که خرید مصرفی به ویژه در شهرهای بزرگ بسیار محدود شده است. به طوری که در فروردین 97 کل معاملات مسکن در تهران فقط 2 هزار واحد بود یا در بهترین ماه های سال که معمولا تعداد معاملات تا 20 هزار واحد هم می رسد، تنها 5 هزار واحد معامله می شود.

مطالب مرتبط : افزایش 79.3 درصدی قیمت مسکن

سفته بازی عمدتا در حوزه زمین اتفاق می‌افتد

عبده تبریزی با بیان اینکه گرایش عمده در این معاملات نیز سفته بازانه است، گفت: یعنی عده ای هنوز فکر می کنند که این نقدینگی را به کجا منتقل کنند. در کشور نرخ بازده اقتصادی به طور کلی منفی است و از سال 86 به بعد درآمد سرانه ما نتوانسته نرخ رشد مثبتی پیدا کند.

این کارشناس اقتصادی ادامه داد: در بخش مسکن نیز شاخص هایی وجود دارد که در تاریخ ایران تجربه نشده است، اظهار داشت: شاید در 28 سال گذشته نسبت قیمت زمین به مسکن هرگز در حد کنونی نبوده است. یعنی اکنون نسبت قیمت یک متر زمین در تهران به متوسط یک متر مسکن در تهران 1.4 است و این رقم در 30 سال اخیر از زیر 1 شروع شده و به تدریج بالاتر آمده است.

وی با تاکید بر اینکه روشن است که سفته بازی عمدتا در حوزه زمین اتفاق می افتد، گفت: در حوزه اجاره هم نسبت به هم خورده است. یعنی وقتی قیمت زمین را به اجاره تقسیم می کنید، رقمی حدود 19 در ایران به دست می آمد. یعنی 19 سال در ایران طول می کشید که از محل اجاره، اصل پول را بگیرند. امروز این رقم به 28رسیده و به این معناست که 28 سال طول خواهد کشید.

عبده تبریزی عنوان کرد: معلوم است کسی که این واحد را برای سفته بازی می خرد، آن را خریداری نمی کند که 28 سال نگه دارد. سفته باز به امید این معجزه حرکت می کنند که قیمت ها بالا می رود و از این رو این واحد را خریداری می کند. در بخش خودرو نیز قیمت پراید در حالی به 65 میلیون تومان رسیده است که قیمت آن را توجیه نمی کند و افراد خودرو می خرند؛ به این امید که آن را بفروشند.

وی افزود: همه اینها در شرایطی است که در جامعه امروز راهی برای تولید مولد وجود ندارد و افراد مدام در محل سرمایه گذاری دچار شک و تردید هستند. بازار سکه و ارز هم امنیتی شده و مدتی است که قیمت آن افزایش پیدا نکرده و از آرامش برخوردار است، بنابرین افراد راهی به جز سرمایه گذاری در سه حوزه یعنی بورس، مسکن یا دارایی هایی نظیر خودرو ندارند.

مطالب مرتبط : منتظر افزایش قیمت مسکن در 6 ماه آینده باشید

سرمایه‌گذاران در کدام بازار سرمایه‌گذاری می‌کنند؟

عبده تبریزی گفت: بنابراین این اعتقاد به معجزه افزایش قیمت مسکن و افزایش قیمت سهم، بالاخره در یک جایی فرومی‌ریزد. یعنی زمانی ممکن است ما به این جمع‌بندی برسیم که قرار نیست قیمت‌ها دیگر بالا برود و در آنجاست که می‌توانیم شاهد این باشیم که شاخص بریزد.

وی افزود: در بخش مسکن این ریزش کمتر است، چون چسبندگی قیمت وجود دارد. معمولا قیمت مسکن ثابت باقی می‌ماند تا تورم قیمت واقعی را کاهش دهد. یعنی قیمت مسکن به مدت سه تا چهار سال ثابت می ماند تا پایین بیاید. اینکه این تاریخ ریزش چه زمانی است و آیا در سال 99 اتفاق می‌افتد یا نه، نمی‌توان پیش بینی کرد. اما اینکه چنین ریزشی وجود دارد، احتمال آن بسیار زیاد است.

عبده تبریزی خاطرنشان کرد: یکی از حوزه ها برای سرمایه گذاری سرمایه گذاران می تواند بازار ارز باشد.

بازار مسکن به سمت رکود می‌رود یا افزایش قیمت؟

بازار مسکن این روزها با وضعیتی متفاوت از سال های گذشته روبرو شده است،افزایش شمار مشتریان در حالی رخ می دهد که پیش تر در ماه های پایانی سال، غالبا تعدادمشتریان کاهش محسوسی را تجربه می کرد اما بازار کدام خانه ها این روزها داغ است؟

 بررسی‌های میدانی نشان می دهد بازار خانه های کم متراژ بین ۴۰ تا ۸۰ متر این روزها داغ تر از سایر بازارهاست . تعداد مشتریانی که به دنبال فایل های به قیمت رسیده هستند، افزایش یافته است . فعالان بازار فایل هایی را به قیمت رسیده می دانند که حداقل ۱۰ سال از عمر ساختشان سپری شده باشد .قیمت این واحدها افت کافی را نسبت به نوسازهای بازار تجربه می کند در عین حال چندان نیز قدیمی نیست .

 قیمت ها تا آبان ماه سال جاری روندی کاهشی را تجربه می‌کردند اما از پایان آبان ماه با سهمیه بندی بنزین و معکوس شدن وضعیت در بازارهای موازی مسکن مانند طلا و سکه و ارز و خودرو، بازار مسکن نیز دستخوش تغییر شد و روند ریزشی قیمت به روند افزایشی تبدیل گردید.

پول لازم‌ها در بازار

 از سوی دیگر بررسی طیف فروشندگان مسکن نیز نشان می دهد بخش عمده متقاضیان فروش واقعی کسانی هستند که پول لازم تلقی می شوند . به عبارت دیگر این افراد غالبا با هدف تبدیل مسکن خود و یا دلایلی دیگر واحد مسکونی خود را به فروش می رسانند. سایر کسانی که مسکن  را فایل می کنند قصد اطلاع از قیمت واحد مسکونی خود را دارند و فروشنده واقعی نیستند . این افراد در بازار از سوی فعالان و مشاوران املاک چندان جدی گرفته نمی شوند . به گفته برخی فعالان بازار  تعداد کسانی که قصد اطلاع از قیمت روز ملک خود را دارند بسیار بیشتر از تعداد فروشندگان واقعی و پول لازم است .

 بازار مسکن به کدام سو می‌رود ؟

 فعالان بازار می گویند هنوز وضعیت بازار قابل تحلیل نیست اما با توجه به افزایش میزان ساخت و ساز انتظار می‌رود در سال اینده قیمت‌ها رو به تعدیل حرکت کند چرا که از یک سو با رشد تعداد واحدهای مسکنی نوساز بازار به ارامش می رسد و از سوی دیگر ۴۰۰ هزار تقاضای واقعی مسکن نیز با آغاز به کار طرح مسکن ملی از بازار خارج می شود.

طرح مسکن ملی با هدف ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی کلی خورده است و مرحله اولیه ثبت نام آن به پایان رسیده و پیش بینی می‌شود مرحله دوم ثبت نام نیز پیش از اغاز سال نو کلید بخورد .

 از سوی دیگر تکمیل مسکن مهر باقیمانده و حتی عرضه واحدهای مسکونی بدون متقاضی مسکن مهر نیز می تواند معادلات بازار را دستخوش تغییر نماید .

 ستاریان کارشناس مسکن نیز در این خصوص می گوید به نظر می رسد بازار مسکن در سال آینده وارد فاز رکود شود و بسیاری از تحلیگران رکود را محتمل تر از افزایش قیمت در سال آینده حداقل تا نیمه اول سال می دانند.



+ 7
مخالفم - 9
نظرات : 0
منتشر نشده : 0

شما هم می توانید دیدگاه خود را ثبت کنید



کد امنیتی کد جدید

تمام حقوق مادی و معنوی این پایگاه محفوظ و متعلق به سایت تیتربرتر می باشد .
هرگونه کپی و نقل قول از مطالب سايت با ذكر منبع بلامانع است.

طراحی سایت خبری