به گزارش پایگاه خبری تیتربرتر؛ سمت و سوی ساخت و سازو خرید و فروش مسکن در سال آینده قیمت مسکن بعد از چند ماه رکود در بازار، مجدد تکانی خورده و همسو با روند بلندمدت خود در ماه های گذشته شده است. آن هم در شرایطی که از یک سو قدرت خرید مردم برای خرید مسکن اصلاً مناسب نیست و از سوی دیگر، به نظر می رسد به رغم افت توان خرید مردم، روند ورود سرمایه ها به این بخش فزونی یافته است. با این حال، این سوال مطرح می شود که چه اتفاقاتی در بازار مسکن در جریان است و به خصوص بازار مسکن در سال آینده به کدام سمت و سو خواهد رفت؟ گزارش امروز دخل و خرج، در پی یافتن گمانه هایی در پاسخ به این سوال است. بررسی ها و اظهارنظرهای کارشناسان نشان می دهد که در شرایط کنونی، عوامل مهمی نظیر رشد قیمت مصالح ساختمانی و نیز تداوم انتظار برای سودآوری بخش مسکن، همچنان تب قیمت و ورود سرمایه ها در این بازار را بالا نگه داشته است. در ادامه ابعاد این موضوع را در چند نما بررسی می کنیم.

وضعیت بازار مسکن بعد از شیوع کرونا

سرازیر شدن سرمایه ها به بخش مسکن در سال 98

شاید تضعیف قدرت خرید مردم در سال های اخیر این فرضیه را به وجود آورد که میزان سرمایه گذاری در بخش ساختمان کاهش یافته و بازار مسکن، به اصطلاح امسال را نیز با رکود پشت سر خواهد گذاشت. با این حال، شواهد، موضوع کاملاً متفاوتی را نشان می دهد. گزارش مرکز آمار حاکی از رشد قابل توجه سرمایه گذاری در بخش مسکن در 9 ماهه امسال است. بر این اساس متوسط رشد بخش ساختمان در 9 ماهه امسال به 6/9 و در سه ماهه پاییز به تنهایی به 12/12 درصد می رسد. جدای از این، مرکز پژوهش های مجلس نیز در گزارشی، رشد 5/14 درصدی را برای این بخش در سال 98 پیش بینی کرده است. شاید بتوان گفت که ورود مجدد سرمایه ها به بخش مسکن چندان دور از انتظار نبود. چرا که آمار صدور پروانه های ساختمانی، در زمستان سال گذشته به بیشترین حد خود در سه سال اخیر رسید و این موضوع، نوید اقبال مجدد به بازار مسکن در امسال را تقویت می کرد.

بازار مسکن در سایه کرونا گرفتار رکود مجدد شد

تازه ترین وضعیت قیمت و معاملات مسکن

به رغم آمار امیدوارکننده از ورود سرمایه ها به بخش مسکن و رشد این بخش، شواهد از تداوم روند کلی قیمت مسکن در سال 98 خبر می دهد. در این زمینه مشاهده می شود که بازار مسکن پس از یک ماراتن سنگین در سال گذشته تا اوایل امسال هم ادامه داشت، وارد فاز استراحت شد و روند قیمت ها و معاملات کند شدند. طبق آمارها از بازار مسکن تهران، پس از اوج گیری قیمت ها تا تیر امسال به سطح 13 میلیون و 350 هزار تومان، قیمت ها تا آبان مشغول عقب نشینی اندکی بود. به موازات نیز تعداد معاملات که قبل از آن نسبت به ماه مشابه سال قبل از خود، آب می رفت، به این روند ادامه داد. اما از آذر امسال، روند قیمت و معاملات مسکن تغییر کرد. به طوری که رشد قیمت ها نسبت به ماه مشابه سال گذشته رو به افزایش نهاد. معاملات نیز از فاز کاهش، به افزایش (نسبت به ماه مشابه سال قبل) وارد شد. آخرین ارقام ثبت شده برای قیمت مسکن در تهران، متوسط 14 میلیون و 397 هزار تومان را نشان می دهد که در بیش از 13 هزار فقره معامله رخ داده است. به این موارد باید آمار کلی تورم بخش مسکن را نیز اضافه کرد. تعقیب روند تورم نقطه به نقطه در بخش ساختمان نسبت به تورم کلی مصرف کننده، نشان می دهد که همچنان، تب قیمت ها در بخش ساختمان از تورم موجود در جامعه بالاتر است.

قیمت مسکن چه می شود؟

با توجه به آن چه گفته شد و نیز با فرض ادامه شرایط کنونی، به نظر نمی رسد وضعیت فعلی یعنی تورم فزاینده در بازار مسکن به مانند آن چه در سال گذشته و اوایل امسال شاهد آن بوده ایم، ادامه داشته باشد. چرا که ظرفیت زیادی در سمت تقاضای واقعی مسکن وجود ندارد. به خصوص اگر مالیات های حوزه مسکن در سال آینده به مرحله اجرا برسند، تحولی در دیدگاه سرمایه گذاران این بخش (سفته بازان مسکن)  ایجاد خواهد شد که احتمالاً عرضه مسکن های احتکار شده را به بازار سرعت خواهد داد. افت بیشتر تورم که برای سال آینده پیش بینی می شود و ثبات بیشتر بازار ارز نیز، کمک می کند تا فضای بازار از انگیزه های روانی رشد قیمت مسکن بیش از پیش تهی شود. با این حال، با وجود این اما و اگرها باید منتظر روند تحولات ساختاری در بازار مسکن برای ریشه کنی سفته بازی و هدایت سرمایه گذاران توسط دولت به این عرصه بود.

چرا به رغم رشد، قیمت مسکن در سال 98 پایین نیامد؟

در بیان چرایی تناقض رشد بخش ساختمان و قیمت ها باید به دو عامل مهم اشاره کرد. اولین مسئله، رشد قیمت مصالح ساختمانی است. طبق آخرین آمارها در پاییز امسال، سه قلم عمده خدمات ساختمان، آهن آلات و نیز سیمان و شن نسبت به سال گذشته با رشد قیمت های بیش از 26، 28 و 35 درصد مواجه شده اند که منجر به افزایش قیمت تمام شده ساختمان می شوند.  اما دومین عامل به وجود انتظارات تورمی در بازار مسکن مربوط است. ماجرا از این قرار است که تاکنون در غیاب تقاضای مصرفی در بازار مسکن به دلیل رشد شدید قیمت ها، ورود سرمایه ها به دلیل تقاضای سرمایه ای مسکن متوقف نشده است.  این یعنی این که سرمایه گذاران بخش مسکن به دلایلی غیر فنی نظیر جو روانی رشد مقطعی ارز، تورم کلی جامعه، رها شدگی بخش ساختمان از مالیات های سوداگری (تاکنون) و ... بدون توجه به بخش تقاضا ممکن است ورود خود به بازار مسکن را ادامه دهند. چرا که مطمئن هستند در نهایت، واحدهای خود را به مراتب به قیمت بالاتری خواهند فروخت. به گزارش دنیای اقتصاد، حسین عبده تبریزی اقتصاددان برجسته بخش مسکن و متولی اسبق بازار سرمایه در تشریح این وضعیت به «اعتقاد مردم به معجزه قیمت ها در آینده» در بخش های قابل سفته بازی از جمله مسکن اشاره کرده و می گوید: «هم‌اکنون نه سمت عرضه مسکن قادر به تعدیل قیمت‌هاست و نه سمت تقاضا از توان مالی کافی برای خرید ملک برخوردار است. این اعتقاد به معجزه به معنای خرید گران به انگیزه گران‌تر فروختن به یک وصله ناجور در بازار مسکن تبدیل شده است. آن چه به رغم نبود توان خرید در ۹۰ درصد متقاضیان مصرفی منجر به تداوم رشد قیمت‌ها در بازار مسکن سال ۹۸ شد به قرار داشتن بازار معاملات در سیطره سفته‌بازان مربوط می‌شود.»

مهمترین عامل تعیین قیمت مسکن در بهار؟

پیشنهاد بودجه عمرانی امسال، 13درصد بیشتر نسبت به سال گذشته است. این افزایش به نظر بسیاری از اقتصاددانان چندان نیست که بتواند عمران کشور را با توسعه همراه کند.

علی حیدری، کارشناس بازار مسکن در ارتباط با مهمترین عامل تاثیرگذار در تعیین قیمت مسکن  99، به بودجه عمرانی اشاره کرد و گفت: در بودجه عمرانی شاهد رشد 13 درصدی نسبت به سال پیش هستیم. این رقم بودجه نشان می دهد که عزم راسخی برای اجرای عملیات عمرانی وجود  ندارد و این موضوع  یک سیگنال مهم برای بازار مسکن است.

وی افزود: از  نظر تاریخی بین سال های 94 تا 97 در بخش فروش مسکن (نه عرضه مسکن) شاهد یک رکود نسبی بوده ایم. در سال 97 به بعد، همسو با سایر معیارهای اقتصادی، بازار مسکن نیز با اثر بخشی نرخ برابری دلار به ریال شروع به افزایش قیمت کرد و افزایش قیمت را تا مرز تورم و بیش از آن پیش برد. 

وی در ادامه با بیان اینکه اصولا در ایران دلار و افزایش نرخ دلار قربانی واژه تورم می‌شود، گفت: در سال‌های 97 و 98 اقتصاد ایران دچار تورم عجیبی بوده است. این تورم در سال آینده یعنی سال 99 نیز ادامه دارد و بازار مسکن و قیمت آن  نیز به تبع آن افزایش خواهد یافت.

حیدری گفت: بر اساس گزارش بانک مرکزی در 8 اسفند 98، تعداد معاملات مسکن در 11ماهه سال 98 نسبت به 11ماهه سال 97، برابر با 6.4   افزایش داشته است. میانگین قیمت مسکن نسبت به بهار 98  نشان از افزایش 100درصدی دارد.  میزان معاملات مسکن  از بهمن 98 تا 7 اسفند 98 ، برابر با 43 درصد کاهش یافته است.

آغاز ثبت اعتراض حذف شدگان مسکن ملی از امروز

متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن که حائز شرایط نشدند از امروز ۱۰ اسفند نسبت به ثبت اعتراض در سامانه tem.mrud.ir اقدام کرده‌اند.

به گزارش ایسنا، از امروز ۱۰ اسفند ماه کسانی که شرایط شان در مرحله اول ثبت نام طرح اقدام ملی مسکن احراز نشده می توانند با مراجعه به وب سایت tem.mrud.ir نسبت به ثبت اعتراض اقدام کنند.

حذف شدگان با ارائه کد ملی و کد رهگیری می‌توانند اعتراض خود را در این زمینه به ثبت برسانند.

همچنین بنا بر اعلام معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، متقاضیان طرح اقدام ملی که تمایل به انصراف از طرح را دارند می توانند از تاریخ ۱۲ اسفند با مراجعه به سایت طرح اقدام ملی نسبت به ثبت درخواست انصراف اقدام کنند.

روز گذشته نیز محمود محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی، به ایسنا خبر داد که با توجه به شیوع ویروس کرونا نام نویسی از متقاضیان جامانده قرار است به صورت تماما الکترونیکی و از منازل انجام شود.

همچنین برای حفظ بهداشت و سلامت شهروندان، روند تکمیل پرونده کسانی که هنوز ثبت نام مرحله اول شان نهایی نشده به زمان دیگری موکول شده که متعاقبا اعلام خواهد شد.

سایت طرح ملی مسکن از دسترس خارج شد

در حالی وزارت راه و شهرسازی از امکان ثبت اعتراض متقاضیان طرح ملی مسکن طی امروز خبر داده بود که سایت طرح مذکور برای انجام این کار از دسترس خارج شده است.

معاونت مسکن و ساختمان در اطلاعیه شماره 21 اعلام کرد:

«به اطلاع متقاضیانی که در استعلام طرح اقدام ملی حائز شرایط نشده‌اند و نسبت به نتیجه استعلام اعتراض دارند می‌رساند از تاریخ 1398/12/10  (امروز) می‌توانند با مراجعه به سایت طرح اقدام ملی نسبت به ثبت اعتراض خود اقدام کنند.»

این در حالی است که تعدادی از مخاطبان تاکید می‌کنند امکان ثبت اعتراض در سایت طرح ملی مسکن وجود ندارد.

مراجعه به سایت مذکور نیز گواه این مسئله است که فعلا هیچکدام از متقاضیان نمی‌توانند اعتراض خود را در سامانه طرح ملی مسکن به نشانی abad.bonyadmaskan.ir/#/protest ثبت کنند.