به گزارش تیتربرتر؛ مسکن بزرگترین مؤلفه ثروت اغلب خانوارها است. در حقیقت برای اغلب خانوارها، مهمترین معامله مالی، خرید مسکن است.
چرا مسکن مهم است؟
بررسی وضعیت مسکن از دو بعد اقتصادی و اجتماعی حائز اهمیت است. مسکن از دیدگاه اقتصادی، یک کالای اقتصادی است و سرمایهگذاری در بخش مسکن بهطور مستقیم اشتغال و درآمد ملی را تحت تأثیر قرار میدهد. همچنین مسکن از دیدگاه اجتماعی برآورد کننده یک نیاز اجتماعی است؛ بنابراین بررسی تحولات بخش مسکن و سیاستها و رویکردهای اتخاذشده مربوط به آن میتواند تبیینکننده وضعیت و راهنمای عاملین بخش مزبور باشد
نظر کارشناسان در باره تاثیر مسکن بر اقتصاد
محمد هادی سلیمیزاده با بیان اینکه بخش مسکن ظرفیت زیادی برای کمک به اقتصاد کشور دارد، اظهار کرد: در این زمینه، مسکن روستایی با بافت قدیمی به دلیل آسیبهایی که در اثر سیل و وقایع طبیعی میبیند، اهمیت زیادی دارد و بدین منظور مشکلات افراد ساکن در روستا را بیشتر میکند.
وی ادامه داد: در حال حاضر معادل ۵.۵ میلیون مسکن روستایی داریم که تعداد خانوارها در این مناطق به دلیل اینکه دو خانواده در یک خانه زندگی میکنند، نسبت به تعداد خانهها بیشتر است. همچنین، بیش از سه میلیون مسکن فرسوده در روستاها وجود دارد و طبق قانون اساسی داشتن مسکن یکی از حقوق اساسی هر انسانی است.
ترمیم ۷ درصدی مسکن روستایی در سالهای ۹۴ تا ۹۷
این کارشناس اقتصادی افزود: در سالهای مختلف، دولتها تلاش کردهاند بافتهای فرسوده در روستاها را اصلاح کنند؛ بهگونهای که در سالهای ۷۴ تا ۸۴ حدود دو درصد از آن میزانی که در این زمینه نیاز بوده اصلاح شده و در سالهای ۸۴ تا ۹۴ توجه بیشتری به حوزه مسکن شده است. همچنین در سالهای ۹۴ تا ۹۷ اصلاحات بیشتری در این زمینه صورت گرفته است؛ بهگونهای که معادل هفت درصد از بافتهای فرسوده ترمیم شده است.
الزام ساخت ۲۰۰ هزار مسکن روستایی در سال جاری
وی که در برنامه پایش حاضر شده بود، با اشاره به اینکه امسال تعیین شده تا ۲۰۰ هزار تا مسکن روستایی ساخته شود، گفت: ساخت این تعداد مسکن با هزینه ۴۰ میلیون تومانی برآورده میشود که در مجموع معادل 8000 میلیارد تومان به منابع مالی احتیاج دارد و مشکلی برای تامین مالی آن وجود ندارد، بلکه این موضوع به یک همت کافی احتیاج دارد تا دیگر روستائیان در اثر سیل و حوادث طبیعی در بخش مسکن دچار مشکل نشوند.
اشتغال ۴۰۰ هزار نفری با ساخت ۲۰۰ هزار مسکن روستایی
به گفته این کارشناس اقتصادی، هر ۱۰۰ متری که ساخته شود به صورت پایدار دو شغل مستقیم ایجاد میکند و اگر همین ۲۰۰ هزار مسکن روستایی ساخته شود، معادل ۴۰۰ هزار شغل در سال ایجاد میشود. همچینن از آنجاکه معادل ۲۰ درصد از رشد تولید ناخالص داخلی مربوط به مسکن است، این حوزه باعث شد در سالهای تحریم نفتی، رشد اقتصادی کاهش نیابد، زیرا طرح مسکن مهر با هدایت اعتباری و افزایش پایه پولی، این کاهش درآمدهای نفتی را جبران کرد و اشتغال و تولید ناخالص داخلی را توسعه داد.
بیشتربخوانید: رابطه مسکن با اقتصاد در ایران چیست؟
تحقق ۴۰ درصدی سرمایه ناخالص با مسکن
سلیمیزاده در پایان خاطر نشان کرد: معادل ۴۰ درصد از سرمایه ناخالصی که دنبال آن هستیم، بخشی از آن در حوزه مسکن میتواند محقق شود. همچنین اگر این حوزه که معادل پنج تا شش درصد تورم کشور مربوط به آن است، کنترل شود و تقاضای زیادی که در این حوزه از سوی مردم وجود دارد را میتوان از این حوزه مولد در راستای توسعه استفاده کرد
بیشتربخوانید: احتمال تایید برخی از حذف شدگان طرح ملی مسکن.
نقش اقتصاد مسکن در این زمینه از چهار دیدگاه کلیدی و محوری به شمار میرود.
یکم - بخش مسکن در دوره تولید و بهرهبرداری نزدیک به بیست درصد از تولید ناخالص داخلی و بیش از ۴۰ درصد تشکیل سرمایه ناخالص را بخود اختصاص میدهد. علاوه بر آن، گستردگی تقاضای مسکن و وابستگی این بخش به نهادههای داخلی و تشویق الگوی رشد درونزا و متوازن، نقش ممتازی در تحقق اهداف اقتصادی ایفای میکند. چنانچه اثرات غیرمستقیم و ارتباطات وسیع با بخشهای اقتصادی مد نظر قرار گیرد، اهمیت این بخش دو چندان خواهد شد. بنابراین تشویق تولید و سرمایهگذاری مسکن با هدف تامین سرپناه و تملک دارایی مسکن بدون انگیزه سوداگری میتواند نقش محوری در رشد اقتصادی ایفا کند.
دوم - مهار تورم بدون توجه به اقتصاد مسکن و شناخت علمی و تجربی از عملکرد این بخش غیرممکن است. مسکن در دوره بروز شوک غیرشدید به تنهایی ۵ الی ۵/۷ درصد از علت تورم است. با فرض کنترل تورم در سایر بخشهای اقتصادی، عدم موفقیت در کنترل شوکهای بخش مسکن، تحقق اهداف دولت و برنامههای توسعه و سند چشمانداز را غیرممکن میسازد، زیرا شوک قیمت مسکن با وقفه زمانی اجاره مسکن را افزایش میدهد که خود تشدید تورم را بهدنبال دارد. باید توجه داشت بخشی از موفقیتهای دولت در کاهش میزان تورم به توقف افزایش قیمت مسکن مربوط میشود که این پدیده معمولا بعد از افزایش تکانهای قیمت مسکن رخ میدهد.
سوم - مسکن سهم قابل توجهی از کل بودجه خانوار را به خود اختصاص میدهد. کاهش فشار هزینههای زندگی خانوارها، به ویژه خانوارهای کم درآمد و جوانان که بیش از ۵۰ درصد درآمد آنها را بخود اختصاص میدهد، باید دغدغه سیاستگذار باشد. ممانعت از شکلگیری فرصت رانت و سوداگری در بازار مسکن ضمن تثبیت بازار مسکن و کمک به تامین مسکن گروههای هدف، درآمدهای اتفاقی قابل توجهی را که عاید گروههای محدودی میشود، کاهش میدهد و فاصله طبقاتی و شکافی درآمدی را تقلیل میدهد. پس کنترل شوکهای بازار مسکن تکمیلکننده روشهای یارانهای و مالیاتی دولت در بهبود توزیع درآمد و کاهش شکاف طبقاتی خواهد بود.
چهارم - جلوگیری از وقوع شوکهای قیمتی و تثبیت بازار مسکن نقش کلیدی و محوری در تخصیص بهینه منابع میان بخشهای تولیدی و خدماتی و بازار مالی را فراهم میسازد. برقراری بازدهی نرمال و قابل قبول در تولید و سرمایهگذاری مسکن موجب تخصیص بهینه منابع در بخش مسکن در سطح کشور و انتقال سرمایههای به بخشهای تولیدی، صنعتی و خدماتی گردیده و مانع سرمایهگذاری کمتر و بیشتر از حد نیاز بخش مسکن در ادوار تجاری خواهد شد. این امر اساسیترین اصل در تحقق اهداف اقتصاد مقاومتی تلقی میشود و بدون عنایت به آن، چالشهای اقتصادی کشور کم و بیش استمرار خواهد یافت. زمانی که با خرید و فروش واحد مسکونی چندین برابر سود سالانه یک بنگاه تولیدی یا خدماتی سود حاصل میشود، انگیزهای برای فعالیتهای اقتصادی باقی نمیماند. از این رو لازم است ضمن شناسایی و تشویق راهکارهای افزایش انگیزههای تولید و سرمایهگذاری در بخشهای اقتصادی، از فرصتهای کسب سود اتفاقی در سوداگری مسکن ممانعت به عمل آید و سرمایهها به فعالیتهای اقتصادی و بازار سرمایه انتقال یابد که خود تشویق تولید و اشتغال را به دنبال دارد.
توصیهها و پیشنهادها؛ عملکرد بهینه بخش مسکن و تقویت نقش بخش مسکن در تشویق رشد اقتصادی و کنترل تورم مستلزم جلوگیری از بروز شوک قیمت و اجاره مسکن و حاکمیت تقاضای مسکن به عنوان سرپناه و حذف سوداگری در بازار مسکن است. استفاده از مبانی نظری اقتصاد مسکن و تجارب کشورهای موفق در این زمینه چند راهکار اساسی را پیشنهاد میکند.
در وهله نخست، رفع نواقص بازار مسکن و گسترش بانکهای اطلاعاتی و نظارت بر عملکرد بنگاههای معاملات املاک و جلوگیری از انتشارات اطلاعات نادرست و عواملی که موجب التهاب و تلاطم بازار مسکن میشود.
سپس، پرهیز از اجرای هرگونه سیاست شوکآفرین در بازار مسکن از جمله سیاستهای شتابزده تامین مالی مسکن. همچنین، توسعه نظام تامین مالی در عمق ضرورتی اجتنابناپذیر در توسعه اقتصاد مسکن تلقی میشود، ولی شرط لازم آن تثبیت بازار مسکن است که خود موضوع پیشنهاد بعدی میباشد. بنابراین اصلاح قانون مالیاتهای بخش مسکن از اولویت برخوردار بوده و بر توسعه نظام تامین مالی مسکن مقدم است.
در وهله بعدی، اصلاح قانون مالیاتهای بخش مسکن. تنها و موثرترین ابزار کنترل سوداگری مسکن ابزار مالیاتی است که ضمن کمک به تامین سرپناه خانوارها مانع از سوداگری در بازار مسکن میشود. کشورهای پیشرفته و برخی از کشورهای در حال توسعه با اجرای مالیات منفعت سرمایه، مانع از شکلگیری شوک بازار مسکن و افزایش تکانهای قیمت و اجاره مسکن شدهاند و متاسفانه در ایران بهرغم تاکید چند برنامه توسعه و لایحه تحول مالیاتی دولت به برقراری این مالیات، تاکنون این ابزار مهم در اختیار دولت و سیاستگذاری اقتصاد مسکن قرار نگرفته است.
بیشتربخوانید: جزئیات تکمیل ثبت نام مسکن ملی از امروز
و در نهایت، تدوین قوانین و مقررات ناظر بر عملکرد بخش مسکن و تشویق قراردادهای چند ساله اجاره در اولویتهای بعدی قرار میگیرد که به همراه سازماندهی بازار مسکن اجارهای و تشکیل اصناف ذیربط، متضمن موفقیتهای دولت در تحقق اهداف بخش مسکن به طور مستقیم و کمک به اهداف اقتصاد ملی بهطور غیرمستقیم خواهد بود.
در پایان گفتنی است برای بررسی قیمت مسکن که از برابری عرضه و تقاضای مسکن به دست می آید مفاهیم عرضه و تقاضا و عوامل مؤثر بر آنها را بحث خواهیم کرد. در شرایط بازار رقابت کامل، مقادیر موردتقاضا و نیز مقادیر عرضهشده، با فرض ثبات سایر شرایط، تابعی از قیمت است. درواقع بهطور اصولی توابع عرضه و تقاضای کلی به طریقی شکلمیگیرند که مقادیر عرضه و تقاضا (بهعنوان متغیر وابسته)، به قیمت (بهعنوان متغیر مستقل) بستگی دارند. در این حالت از تأثیر متقابل توابع عرضه و تقاضای کل، قیمت و مقدار تعادلی مشخص می شود.
با توجه به اینکه در تابع قیمت مسکن، حساسیت قیمت مسکن به نرخ شهرنشینی، درآمد سرانه، نرخ اجارهبها و تولید ناخالص ملی نسبت به هزینه ساخت و سیاستهای پولی و مالی دولت بیشتر است، درنتیجه توصیه میشود بهمنظور کنترل تورم، با ایجاد فرصتهای اقتصادی و ارائه کالاهای عمومی بیشتر در شهرهای کوچک و روستاها از مهاجرت بیشتر به سمت کلانشهرها جلوگیری به عمل آید. اعطای اعتبارات در شهرهای کوچک یک سیاست کاربردی در این زمینه میتواند باشد.