بازار مسکن از خردادماه 1397 وارد دوره رکود تورمی شد و از اول تابستان امسال با متوقف شدن روند رشد قیمت، پا به دوره رکود غیرتورمی گذاشت. حالا در شرایطی که فقط 3 ماه از توقف رشد قیمت در این بازار می‌گذرد، در اولین ماه از فصل پاییز تعداد معاملات بازار مسکن تهران با رشد 22 درصدی و میانگین قیمت آن با افزایش 0.4 درصدی نسبت به ماه قبل مواجه شده است.

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد در اولین ماه از فصل پاییز، این بازار با بهبود نسبی وضعیت مواجه شده و رشد تعداد معاملات و قیمت را تجربه کرده است؛ هرچند با توجه به تغییرات شدید بازار مسکن در دو سال گذشته و ثبات فعلی در شاخص‌های کلان اقتصادی، این بهبود وضعیت نمی‌تواند نشانه‌ای از رفع مشکلات این بازار باشد و بیشتر نوعی استراحت در روند نزولی و رکود است.

اطلاعات منتشر شده از بازار مسکن تهران در مهرماه 1398 نشان می‌دهد در این ماه تعداد معاملات مسکن شهر تهران به 3 هزار و 401 فقره رسیده که همچنان 63.7 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کمتر است اما نسبت به ماه قبل (شهریور 98) روند نزولی آن متوقف شده و رشد 22 درصدی را تجربه کرده است.

مطالب مرتبط : مسکن مهر یا دزدی از جیب مردم

در این ماه، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز به 12 میلیون و 715 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل 0.4 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 47.7 درصد رشد نشان می‌دهد.

رشد 190 درصدی قیمت مسکن

رشد 0.4 درصدی میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه 98، هرچند از تورم ماهانه کمتر است و رقم قابل‌توجهی به‌حساب نمی‌آید؛ اما با توجه به رشد حدود 190 درصدی قیمت مسکن در دو سال اخیر می‌تواند خبر ناگواری برای متقاضیان مصرفی بازار مسکن باشد. البته بازخوانی تحولات بازار مسکن تهران و کشور در رکود قبلی در سال‌های 91 و 92 نشان می‌دهد این رشد قیمت می‌تواند فقط نوسانی زودگذر در روند نزولی بازار مسکن باشد و حتی به‌صورت متناوب در ماه‌های بعدی نیز تکرار شود؛ اما قادر نیست جهت بازار را به سمت رونق تغییر دهد.

تحولات بازار مسکن در امسال

آمارها نشان می‌دهد از ابتدای سال جاری تا پایان مهرماه، تعداد معاملات نهایی شده در این بازار به 35 هزار و 807 فقره رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 57.5 درصد کمتر است. در این دوره زمانی، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران در معاملات انجام شده نیز به 12 میلیون و 714 هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 81.3 درصد افزایش نشان می‌دهد.

بررسی این آمارها و مطابقت آنها با ثبات نسبی شاخص‌های اقتصادی کشور و شرایط حاکم بر بازار مسکن نشان می‌دهد همچنان ظرفیت اصلاح قیمت و تداوم رکود معاملات در این بازار وجود دارد. حسام عقبایی، نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است رکود غیرتورمی غالب‌ترین حالت برای بازار مسکن تهران تا پایان سال خواهد بود و چه‌بسا این وضعیت در بهار سال آینده نیز تداوم پیدا کند.

واحدهای ارزان‌قیمت در صدر خرید و فروش

بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران نشان می‌دهد: در مهرماه امسال، واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 7.5 تا 9 میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنا، با سهم 11.9 درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و درمجموع 58.3 درصد از واحدهای مسکونی در این ماه با قیمتی کمتر از متوسط قیمت بازار معامله‌شده‌اند. این شاخص در ماه‌های قبلی نزدیک به 50 درصد بود و در این فصل با رشد مواجه شده است که از افت قدرت خرید متقاضیان در بازار مسکن و تمایل آنها به خرید واحدهای مسکونی در مناطق ارزان‌قیمت‌تر حکایت دارد.

در مهرماه 1398 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب ارزش هر واحد نشان می‌دهد که درمجموع 53.6 درصد از کل معاملات دارای ارزش کمتر از 900 میلیون تومان بوده است. 

مطالب مرتبط: نفس های مسکن به شماره افتاده است

طبق آمار، در این ماه واحدهای مسکونی با ارزش 300 تا 450 میلیون تومان با سهم 15.6 درصدی، بیشترین تعداد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای مسکونی پرطرفدار

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه امسال نشان می‌دهد در این ماه نیز طبق سنت معمول بازار مسکن تهران، بیش از نیمی از معاملات این بازار به واحدهای مسکونی با متراژ کمتر از 80 مترمربع اختصاص داشته است. 

آمارها نشان می‌دهد در مهرماه امسال، واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 مترمربع پرطرفدارترین واحدها بوده‌اند و 14.2 درصد از معاملات انجام شده در این ماه را به خود اختصاص داده‌اند. درمجموع در مهرماه امسال، 54.5 درصد از معاملات انجام شده در بازار مسکن تهران به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع اختصاص داشته است.

تداوم تخلیه تورم نرخ اجاره‌بها

هرچند در مهرماه امسال قیمت مسکن در شهر تهران بعد از سه ماه افت با رشد 0.4 درصدی مواجه شده و به نظر می‌رسد حتی این رشد جزئی نیز ادامه‌دار نباشد؛ اما تحولات بازار اجاره حاکی از این است که تخلیه تورم قبلی بازار مسکن در نرخ اجاره‌بها همچنان ادامه دارد.

طبق گزارش بانک مرکزی، در مهرماه امسال، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب با رشد 34.8 و 33.2 درصدی مواجه شده است.

بیشتر بخوانید: شکست بازار مسکن در برابر قیمتهای نجومی

حسام عقبایی،  درباره وضعیت بازار مسکن طی ماه‌های آتی امسال اظهار کرد: در ماه‌های باقیمانده از پاییز و سه ماه زمستان نیز همچنان شاهد رکود عمیقی بر بازار و قیمت مسکن خواهیم بود و روند تبدیل رکود تورمی به غیرتورمی ادامه خواهد داشت.

پیش‌بینی تداوم کاهش قیمت مسکن 

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک از تداوم کاهش قیمت مسکن در پاییز و زمستان 98 خبر داد و گفت: قیمت‌ها در بازار مسکن هنوز به کف نرسیده است.
حسام عقبایی، درباره وضعیت بازار مسکن طی ماه‌های آتی امسال اظهار کرد: در ماه‌های باقیمانده از پاییز و سه ماه زمستان نیز همچنان شاهد رکود عمیقی بر بازار و قیمت مسکن خواهیم بود و روند تبدیل رکود تورمی به غیرتورمی ادامه خواهد داشت.

وی با بیان این که معاملات مسکن نیز در مدت یادشده کم و کاهشی خواهد بود، افزود: در خوشبینانه‌ترین حالت ممکن معاملات بازار مسکن در سطح فعلی باقی خواهد ماند

وی تأکید کرد: بازار مسکن همچنان ظرفیت کاهش قیمت مسکن را دارد و این گونه نیست که بگوییم قیمت مسکن به کف رسیده است.

مسکن به نرخ واقعی می رسد

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک با یادآوری افزایش بیش از 100درصدی قیمت مسکن در سال 97 و چند ماه ابتدایی امسال، تصریح کرد: تورم کشور در بدبینانه‌ترین حالت ممکن 40 تا 45 درصد بوده، اما تورم بازار مسکن سه برابر این رقم بود، از این رو پیش‌بینی می‌کنیم طی ماه‌های پیشِ‌رو قیمت مسکن به نرخ واقعی خود نزدیک‌تر می‌شود

عقبایی پیش‌تر نیز ابراز کرده بود که قیمت واحدهای متراژ بالا حدود 40 درصد در شهرهای بزرگ کاهش یافته است.

وی اضافه کرد: پیش‌بینی ما این بود که روند کاهش قیمت‌ مسکن از نیمه دوم سال آغاز شود اما از اوایل شهریور امسال کاهش نرخ‌ها در بازار مسکن شروع شد.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیان کرد: در واحدهای مسکونی جنوب تهران شاهد کاهش حداقل 30 درصد قیمت‌ مسکن بوده‌ایم؛ به‌‌عنوان مثال قیمت واحدی که تا پیش از تیرماه 750 میلیون تومان معامله می‌شد الآن به حدود 500 میلیون تومان کاهش پیدا کرده است.

وی با تأکید بر این‌که "روند نزولی قیمت‌ مسکن به این مفهوم نیست که به نرخ واقعی مسکن رسیده‌ایم"، گفت: در حال حاضر قیمت مسکن در حال نزدیک شدن به قیمت‌های واقعی است و  انتظار کاهش بیشتر نیز را در این بخش داریم.