به گزارش تیتر برتر:در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ میانگین قیمت مسکن شهر تهران به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید.این آمار نشان دهنده قیمت سرسام آور مسکن در شهر تهران است که باعث شده بسیاری از مردم توانایی خرید مسکن را نداشته باشند.در این مطلب به بررسی راهکارهایی برای کنترل قیمت مسکن در بازار می پردازیم.

تهران رهبر قیمت مسکن ایران است

ﻣﺴﮑﻦ ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان ﺳﺮﭘﻨﺎه و ﻫﻢ ﺑﻪﻋﻨﻮان داراﯾﯽ ﻧﻘﺶ ﻣﻬﻤﯽ در اﻗﺘﺼﺎد ﺧﺎﻧﻮار اﯾﻔﺎ می‌کند و در ﻗﻠﻤﺮوی اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ آﺛﺎر ﺗﻌﯿﯿﻦﮐﻨﻨﺪه‌ای ﺑﺮ ﻣﺘﻐﯿﺮﻫﺎی ﮐﻠﯿﺪی ﻧﻈﯿﺮ رﺷﺪ اﻗﺘﺼﺎدی، تورم، اﺷﺘﻐﺎل و ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ دارد. همچنین ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺎ ﺗﻮﺟﻪ ﺑﻪ ارﺗﺒﺎﻃﺎت ﭘﺴﯿﻦ و ﭘﯿﺸﯿﻦ ﮔﺴﺘﺮده و ﻣﺤﻮرﯾﺖ ادوار ﺗﺠﺎری ﺑﺮ ﺳﺎﯾﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ اﺛﺮ ﻣﯽﮔﺬارد و ﺑﻪدﻟﯿﻞ آﻧﮑﻪ در ﻇﺮف ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻗﺮار دارد، از ﺗﺤﻮﻻت دﯾﮕﺮ ﺑﺨﺶﻫﺎ و ﻣﺤﯿﻂ اﻗﺘﺼﺎد ﮐﻼن ﻧﯿﺰ ﻣﺘاﺛﺮ ﻣﯽﺷﻮد. بررسی‌های آماری بر این امر صحه می‌گذارد که سیاستگذار بازار مسکن چندسالی است که این بازار را تقریبا به حال خود رها کرده و به هیچ‌کدام از تکالیف قانون اساسی، تکالیف طرح جامع مسکن و تکالیف برنامه ششم توسعه عمل نمی‌کند.

برای مثال در مردادماه سال 1392 زمانی که دولت تدبیر و امید برسر کار آمد، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران حدود 3.8 میلیون تومان بود که حالا در کمتر از هفت‌سال این میزان با افزایش نزدیک به 4.5 برابری، به 17 میلیون تومان در اردیبهشت سال جاری رسیده است. درخصوص ساخت‌وساز نیز طی این مدت تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده برای احداث ساختمان‌های مسکونی کاهش 40 درصدی داشته است. 

برهمین اساس این روزها عمده بحث‌ها در بازار مسکن، قیمت‌های نجومی است که همه خانوارهای کم‌درآمد و بخش قابل‌توجهی از خانوارهای دهک‌های درآمدی متوسط را از داشتن مسکن محروم کرده است. در این خصوص اگرچه تحلیل‌های متفاوتی ازسوی کارشناسان بازار مسکن ارائه می‌شود، اما همه این کارشناسان درکنار کاهش عرضه مسکن، بر این امر متفق‌القولند که فعالیت‌های سوداگرانه، تعادل در قیمت‌های بازار مسکن را به‌هم ریخته است.

در گزارش پیش‌رو با استفاده از آمارهای سامانه املاک و مستغلات کشور یک مقایسه آماری بین تعداد معاملات مسکن استان تهران و 30 استان دیگر انجام شده است که نکات قابل‌تاملی دارد، ازجمله اینکه درحالی استان تهران حدود 17 درصد از جمعیت کشور را در خود جای داده که از کل معاملات مسکن کشور طی دوسال اخیر، حدود 46 درصد آن در استان تهران انجام شده است.

این موضوع از دو جنبه مهم است؛ اول اینکه استان تهران به‌واسطه نقش پایتختی و مرکز فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و عملی کشور نقش هدایتگری در کل کشور را دارد و می‌تواند قیمت‌ها را در کل کشور رهبری کند. نکته دوم اینکه حدود 60 درصد از منابع بانکی (سپرده‌ها و تسهیلات) در این استان متمرکز شده که این پول‌های پرقدرت می‌تواند در شرایط خاص بازار مسکن را به‌هم بریزد و همچنین دفاتر اغلب شرکت‌های بزرگ و کوچک کشور، بانک‌های کشور و... در این استان متمرکز شده‌اند که اینها هم در شرایط خاص می‌تواند به قصد سرمایه‌گذاری، قیمت‌ها را در بازار مسکن متلاطم کند.

  ﺑﺨﺸﯽ از ﻣﻬﻢﺗﺮﯾﻦ اﺑﺰارﻫﺎی ﻣﺪﯾﺮﯾﺖ ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ و ﮐﻨﺘﺮل ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی ﺳﻮداﮔﺮاﻧﻪ ﮐﻪ ﺗﻮﺳﻂ دوﻟﺖﻫﺎ ﺑﻪﮐﺎر ﮔﺮﻓﺘﻪ ﻣﯽﺷﻮد در ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎﺗﯽ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﮑﻦ ﺗﻌﺒﯿﻪ ﻣﯽﺷﻮد و اﯾﻦ ﻣﻮﺿﻮع در ﺗﺠﺎرب ﮐﺸﻮرﻫﺎی ﺗﻮﺳﻌﻪﯾﺎﻓﺘﻪ ﻧﯿﺰ ﺑﻪوﺿﻮح ﻗﺎﺑﻞ ﻣﺸﺎﻫﺪه اﺳﺖ. ﺑﻪﻋﻼوه، ﮐﺎرﮐﺮدﻫﺎی ﺗﻮزﯾﻌﯽ ﻧﻈﺎم ﻣﺎﻟﯿﺎت ﻣﺴﮑﻦ ﻧﯿﺰ از اﻫﻤﯿﺖ وﯾﮋه‌ای ﺑﺮﺧﻮردار اﺳﺖ. ﻣﻄﺎﻟﻌﺎت ﻧﺸﺎن ﻣﯽدﻫﺪ ﭘﯿﺪاﯾﺶ ادوار ﺗﺠﺎری و ﻧﻮﺳﺎن ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ آﺛﺎر ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪی ﮔﺴﺘﺮده‌ای ﺑﺮﺟﺎی ﻣﯽﮔﺬارد و اﻓﺰاﯾﺶ ﻗﯿﻤﺖ ﻣﺴﮑﻦ درآﻣﺪ اﺗﻔﺎﻗﯽ را دراﺧﺘﯿﺎر ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ ﻗﺮار ﻣﯽدﻫﺪ ﮐﻪ ﻣﯿﺰان آن ﺑﻪ ارزش ﻣﺴﮑﻦ و درﺟﻪ ﺳﻮداﮔﺮی ﻣﺴﮑﻦ در اﯾﻦ ﺑﺎزار ﺑﺴﺘﮕﯽ دارد و ﻫﯿﭻ ﺗﻨﺎﺳﺒﯽ ﺑﺎ ﻓﻌﺎﻟﯿﺖﻫﺎی اﻓﺮاد ﻧﺪارد.

از اﯾﻦرو، ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﻣﻨﺎﻓﻌﯽ را ﻣﺘﻮﺟﻪ ﻣﺎﻟﮑﺎن ﻣﺴﮑﻦ می‌کند و ﻣﺴﺘاﺟﺮان از آن ﻣﺘﻀﺮر ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﻋﻼوه‌ﺑﺮ اﯾﻦ، ﮔﺮوه ﺧﺎﺻﯽ از ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎی ﻣﺎﻟﮏ از آن ﺑﻬﺮهﻣﻨﺪ ﻣﯽﺷﻮﻧﺪ. ﺑﻪﻃﻮر ﮐﻠﯽ، اﺛﺮ ﺷﻮک ﺑﺎزار ﻣﺴﮑﻦ ﺑﺮ وﺿﻌﯿﺖ ﺗﻮزﯾﻊ درآﻣﺪ ﺑﻪاﻧﺪازه‌ای ﮔﺴﺘﺮده اﺳﺖ ﮐﻪ در اﻏﻠﺐ ﻣﻮارد ﻫﯿﭻ ﺳﯿﺎﺳﺘﯽ ﻗﺎدر ﺑﻪ ﺧﻨﺜﯽﺳﺎزی آن ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.

چاره دولت برای کنترل قیمت مسکن

جهانگیری در  جلسه شورای عالی مسکن با اعلام اینکه فعال شدن بخش مسکن از مهم‌ترین اولویت‌های کاری دولت در سال جاری است گفت: بخش مسکن یکی از پیشران‌های اصلی اقتصاد کشور است که موجب ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود.

وی همچنین وعده داد که راهکارهای تأمین منابع مالی برای احداث یک میلیون واحد مسکونی در سال جاری بررسی می‌شود.

جهانگیری در این جلسه تأمین مسکن را از مهم‌ترین و اصلی‌ترین نیازهای مردم برشمرد و با بیان اینکه هزینه‌های اجاره مسکن برای مردم و به خصوص اقشار کم‌درآمد جامعه شکننده شده است، بر ضرورت تلاش دولت به خصوص تیم اقتصادی دولت برای تأمین این نیاز مهم جامعه تأکید کرد.

 جهانگیری همچنین از بخش مسکن به عنوان یکی از بخش‌های اصلی پیشران اقتصادی نام برد و با بیان اینکه بخش مسکن در سال جاری نقش تعیین‌کننده‌ای در اقتصاد کشور دارد که موجب ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی می‌شود، فعال شدن بخش مسکن را از مهم‌ترین اولویت‌های کاری دولت در سال جاری دانست و خاطرنشان کرد: با توجه به محدودیت منابع ارزی و نیز مشکل بیکاری، بخش مسکن می‌تواند به عنوان فرصتی مناسب برای ایجاد تحرک در سایر بخش‌های اقتصادی کشور به حساب آید.

معاون اول رئیس‌جمهور با اشاره به تأمین زمین و تأمین منابع مالی به عنوان مهم‌ترین الزامات تحقق برنامه اقدام ملی مسکن تصریح کرد: لازم است جلسه‌ای با محوریت رئیس‌کل بانک مرکزی و با حضور نمایندگان سازمان برنامه و بودجه، وزارت امور اقتصادی و دارایی و وزارت راه و شهرسازی تشکیل شود و راهکارهای تأمین منابع مالی مورد نیاز برای احداث بیش از یک میلیون واحد مسکونی در سال جاری مورد بررسی قرار گیرد.

مطالب مرتبط: جزییات طرح پیش فروش متری مسکن در بورس

مالیات مسکن را ارزان می کند

به گزارش تیتر برتر و به نقل از شبکه ایران کالا میزگردی غیرحضوری با شرکت علیرضا ناصرپور(معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران)، محمود محمود زاده (معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی)، محمود علیزاده (معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی کشور) و سید مصطفی صفاری (عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی) برگزار شد که خلاصه آن به شرح زیر است:

مصطفی صفاری، عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به گران شدن قیمت مسکن اظهارداشت: برای بررسی افزایش قیمت مسکن باید به دو نکته توجه داشته باشیم. اول تقاضای برای مسکن و دوم عرضه مسکن. وی ادامه داد: تقاضای مسکن در ایران چند دلیل دارد. دلیل اول جمعیت زیاد جوان کشور است که تقاضای بالایی برای مسکن وجود به وجود آورده است. دوم اینکه در کشورهایی که اقتصاد آنان بر پایه فروش نفت است هنگامی که درآمدها افزایش پیدا میکند تقاضای خرید مسکن را نیز افزایش می دهد اما در ایران کاملا بر عکس است چرا که نقدینگی افزایش پیدا کرده است. صفاری افزود: در عرضه مسکن چندین عامل تاثیرگذار وجود دارد. حضور دلالان در حوزه مسکن قیمت زمین را گران کرده و نهایتا قیمت ساخت مسکن را افزایش داده است. در حال حاضر قیمت زمین با دلار ارزشگذاری می شود از اینرو قیمت ملک به صورت غیرمنطقی افزایش می یابد به گونه ای که یک فرد می تواند با فروش ملک خود در شمال شهر تهران ، خانه ای در تورنتو خریدای کند. در واقع قیمت مسکن در ایران با هیچ کشور دیگری قابل مقایسه نیست.

عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی اظهار داشت: بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی نیز از جمله دلایل کمبود عرضه مسکن است. گران شدن قیمت آهن آلات، سیمان و سایر مصالح ساختمانی در میزان ساخت و سازها تاثیرگذار بوده است. به بیانی دیگر در ایران تقاضا برای خرید مسکن افزایشی نداشته اما قیمت آن صعودی است به همین خاطر ما در این بخش شاهد رکود تورمی هستیم. وی راهکار اصلاح وضعیت مسکن را وضع قوانین برای محدودیت برای دلالان عنوان کرد و گفت: اگر مثل چین قانونی وضع شود که هر فرد صرفا بتواند یک خانه را تصاحب کند، دست دلالان از بازار مسکن کوتاه شده و قیمت کاهش پیدا می کند.

عرضه بیش از دو هزار هکتار زمین و ساختمان دولتی برای ساخت و ساز ساختمان محمود محمود زاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز که در این برنامه حضور داشت گفت: وزارت راه و شهرسازی حسب قانون، پیگیر شناسایی و واگذاری اراضی و ساختمان های غیر ضروری دولتی برای ساخت واحدهای مسکونی جدید بوده و تا کنون پانصد هکتار از این اراضی شناسایی شده است.

وی پیش بینی کرد در این طرح اراضی قابل واگذاری دولتی برای ساخت و ساز مسکن، بیش از دو هزار هکتار باشد که حداکثر تا دو ماه آینده اسناد مالکیت این اراضی از طریق همراهی وزارت اقتصاد و سازمان ثبت اسناد، در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار خواهد گرفت.

وی در ادامه با تاکید بر اینکه در حال حاضر بازار مسکن به یک بازار سرمایه گذاری تبدیل شده و جنبه سرمایه ای پیدا کرده در حالی که به صورت طبیعی باید به صورت بازار مصرفی باشد. وی ادامه داد: در وزارت مسکن طرح های مختلفی برای خانه دار کردن دهک های پایین جامعه در حال اجرا است که طرح اقدام ملی، ادامه طرح مسکن مهر از جمله آنان است. محمود زاده افزود: اتفاق ویژه ای نیز رخ داده که راه اندازی سامانه اسکان املاک است. این سامانه در بهمن سال گذشته رونمایی شد و به زودی، بارگذاری اطلاعات در سامانه کامل شده و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می گیرد تا مالیات بر خانه های خالی عملی شده و از فعالیت سفته بازان جلوگیری شود. سامانه اسکان املاک جلوی سفته بازها را می گیرد.

محمودزاده همچنین افزود: در حال حاضر بازار مسکن به یک بازار سرمایه گذاری تبدیل شده و جنبه سرمایه ای پیدا کرده در حالی که به صورت طبیعی باید به صورت بازار مصرفی باشد. وی ادامه داد: در وزارت مسکن طرح های مختلفی برای خانه دار کردن دهک های پایین جامعه در حال اجرا است که طرح اقدام ملی، ادامه طرح مسکن مهر از جمله آنان است.

محمود زاده ادامه داد: اتفاق ویژه ای نیز رخ داده که راه اندازی سامانه اسکان املاک است. این سامانه در بهمن سال گذشته رونمایی شد و به زودی، بارگذاری اطلاعات در سامانه کامل شده و در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار می گیرد تا مالیات بر خانه های خالی عملی شده و از فعالیت سفته بازان جلوگیری شود. او بیان این که اجرای پروژه طرح اقدام ملی از سال 98 کلید خورد، اظهار کرد: در این پروژه ساخت 400 هزار واحد مسکونی در دستور کار قرار گرفته است که از این تعداد 100 هزار واحد در بافت‌های فرسوده ساخته خواهد شد. تاکنون 300 هزار پروژه تامین زمین شده و تلاش بر این است که زمین‌ها نیاز به تاسیسات نداشته و ترجیحا در بافتهای شهری باشند. احداث حدود 230 هزار واحد مراحل اجرایی را طی می کند. در مجموع می توان گفت این پروسه تعریف شده بیش از 35 درصد پیشرفت داشته است و اولین پروژه طرح اقدام ملی را در خرداد افتتاح خواهیم کرد.

لایحه اخذ مالیات در انتظار موافقت هیئت دولت

محمود علیزاده ،معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی کشور پیرو سخنان محمودزاده (معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی) گفت: سامانه اسکان امکان هم اکنون در اختیار وزارت راه و شهرسازی است و پس از تکمیل اطلاعات آن وارد فاز عملیاتی می شود. هدف از راه اندازی سامانه اسکان املاک اخذ مالیات از خانه های خالی است. وی افرود: ما برای مبارزه با سوداگری و دلالی در بازار مسکن با خلاء قانونی هستیم. فعلا مکانیزمی برای اخذ مالیات از دلالان خریدار مسکن نداریم که مستلزم تصویب مجلس است. البته در وزارت اقتصاد و دارایی طرحی آماده شده است که به شکل لایحه به مجلس ارائه می شود و پس از تصویب مالیات از سودگران اخذ شود. این لایحه در دماه سال گذشته در وزارت اقتصاد نهایی و به هیئت دولت ارسال شده است تا پس از موافقت هیئت وزیران برای تصویب به مجلس جدید ارسال شود. اجاره نشینی با فرهنگ ایرانیان ناسازگار است پروین پور،

کارشناس مسکن نیز با شرکت در این گفتگو بر لزوم خانه دار همه مردم تاکید کرد و افزود: رویکرد اجاره نشین کردن مردم در ایران نادرست است چرا که در فرهنگ مردم ایران، مالکیت اصالت دارد.دوم اینکه وضعیت اقتصاد کشور ثبات لازم را ندارد و هر سال تورم بالایی در بخش مسکن رخ می دهد. وی ادامه داد: بر خلاف برخی از کشورها که بخش دولتی یا شهرداری ساختمان هایی را برای اجازه به مردم واگذار می کند، در ایران چنین اقدامی از اساس نادرست است چرا که تورم به صورت روزافزون در حال افزایش است. کشورهایی که نظام اجاره مسکن در آن رواج دارد، دارای ثبات اقتصادی و تورم پایین و کنترل شده هستند و مستاجران با مشکل گران شدن مسکن مواجه نیستند.

اجرای طرح پیش فروش مسکن متری از طریق بورس کالا

میهمان دیگر برنامه که در اواسط گفتگو وارد بحث شد علیرضا ناصرپور، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران بود که از اجرایی شدن طرح پیش فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد خبر داد و گفت: در جلساتی که با حضور معاون وزیر راه و شهرسازی و رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار برگزار گردید، مقرر شد تا این طرح در چارچوب ساختارهای بازار سرمایه و از طریق معاملات سلف موازی استاندارد در بورس کالا راه اندازی شود. وی با بیان اینکه علاوه بر این، طرح هایی همچون فروش املاک و مستغلات در بازار فرعی بورس کالا، بازار تهاتری مصالح و املاک و نیز راه اندازی صندوق های املاک و مستغلات نیز در حال پیگری است، توضیح داد: در خصوص پیش فروش متری مسکن چارچوبی که در بازار سرمایه می توانیم برای آن پیاده سازی کنیم، اوراق سلف موازی استاندارد است زیرا تجربه خوبی در این حوزه وجود دارد و طرح پیش فروش متری مسکن می تواند بر مبنای این ابزار مالی اجرایی شود.

گردآورنده: فرحان مرادی