به گزارش تیتربرتر؛ بازار مسکن در کشور ما چند سالی است که در گردنه رکود و رشد تورم گرفتار شده است و حتی طرح‌ های دولتی نیز نتوانسته این بازار را نجات دهد و به رونق و حتی افت قیمت ها کمک کند.

شرایط کرونایی نیز باعث رکود بیشتر شده است و متاسفانه شاهد رشد قیمت ها نیز بوده ایم و عامل اصلی این نابسامانی در بازار مسکن رکود در تولید مسکن برای شکست تورم است.

بر این اساس، کرونا باعث شده که معاملات این بازار به کمترین میزان خود کاهش یابد، اما قیمت‌ها آن‌طور که انتظار می‌رفت با نزول همراه نبوده، اما در مقابل کارشناسان می‌گویند، مسکن در سالجاری دوباره در مدار صعود قرار خواهد گرفت.

آخرین تحولات بازار مسکن

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی؛ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران با رشد حدود 8.6درصدی به 15 میلیون و 568 هزار تومان رسید. در بهمن ماه سال 98 قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق 22گانه تهران 14 میلیون و 405 هزار تومان بود.

تعداد معاملات ثبت‌شده اسفند 98 نسبت به ماه پیش از آن (بهمن) کاهش یافت؛ در اسفند 98 بالغ بر 10 هزار و 242 فقره قرارداد مسکن ثبت شد که نسبت به بهمن سال گذشته 24.4 درصد کاهش یافته است.

بیشتر بخوانید: پیش بینی قیمت مسکن در شش ماهه اول سال 99

بر اساس این آمار بیشترین قیمت مسکن مربوط به منطقه یک با 33 میلیون و 217 هزار تومان بوده که نسبت به بهمن ماه (29 میلیون و 427 هزار تومان)  12.8 درصد افزایش یافته است. در اسفند ماه سال گذشته قیمت مسکن در 21 منطقه دیگر تهران با وجود کاهش معاملات افزایش یافته است.

تحولات بازار مسکن در فروردین 99

بانک مرکزی  گزارش تحولات بازار مسکن در مناطق 22گانه تهران طی فروردین 99 کرد.

 گزارش بانک مرکزی در فروردین ماه امسال فقط 1243 فقره قرارداد مسکن در مناطق 22گانه تهران ثبت شده و متوسط قیمت مسکن در مقایسه با ماه قبل از آن (اسفند 98) بالغ بر 2.1 درصد کاهش یافته است. در فروردین ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی 15 میلیون و 300 هزار تومان بوده است.

طبق همین گزارش همچنین اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران و مناطق شهری طی فروردین 99 در مقایسه با فروردین 98 به‌ترتیب 28.7 و 31 درصد افزایش یافته است.

پیش‌بینی تحولات بازار مسکن در سال ۹۹

رئیس گروه اقتصاد مسکن دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، سناریوی محتمل بازار مسکن سال ۹۹ را تشریح کرد.

براساس گزارش بانک عامل بخش مسکن، نرگس رزبان اظهار کرد: در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال ۹۹ باید چند پارامتر مهم درونی و بیرونی موثر بر بازار را مورد توجه قرار داد و هر نوع پیش‌ینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار ملک را بر اساس آن اعلام کرد.

وی با بیان اینکه در شرایط فعلی ارائه هر گونه پیش‌بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن امر چندان آسانی نیست و ممکن است به دلیل وجود برخی نااطمینانی‌ها شرایطی کاملا متفاوت با وضعیت فعلی در ماه‌های آینده بر بازارها از جمله بازار مسکن حاکم شود گفت: تحلیل‌ها و پیش بینی‌ها در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن با فرض ثبات شرایط و پارامترهای درونی و بیرونی بازار مسکن ارائه می‌شود و ممکن است در صورت وقوع وقایع غیرمترقبه، شرایط دیگری بر بازار حاکم شود.

بیشتر بخوانید: راهکارهای ساماندهی بازار اجاره مسکن در دوران کرونا

وی خاطر نشان کرد: بر اساس مولفه‌های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن با فرض ثبات شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نباید از حد تورم عمومی فراتر رود؛ پیش‌بینی می‌شود رشد قیمت مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۷ حداکثر معادل ۳۰ درصد رقم بخورد و بنابراین انتظار جهش قیمتی برای بازار مسکن سال ۹۹ تقریبا امری بعید به نظر می‌رسد.

رزبان توضیح داد: یکی از مهمترین عوامل درونی بازار مسکن که باعث محدود شدن رشد قیمت مسکن در سال جاری حداکثر به میزان تورم و حتی کمتر از آن می‌شود وضعیت مالی و توان خرید سمت تقاضای مسکن است. با توجه به اینکه هم اکنون سمت تقاضای مصرفی مسکن و به خصوص خانه اولی‌ها با توان مالی تضعیف شده در بازار مواجه‌اند انتظار می‌رود در سال جاری هم مانند سال گذشته این افراد در خرید مسکن چندان موفق نباشند. در واقع تضعیف قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن طی دو سال گذشته در سال ۹۹ نیز بر حجم تقاضای مسکن اثرگذار خواهد بود. این موضوع حتی می‌تواند سایر تقاضاهای موجود در بازار مسکن به خصوص تقاضای سفته بازی را تحت تاثیر قرار بدهد و از میزان آن نیز بکاهد.

وی تاکید کرد: از سوی دیگر نیاز به واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و ارزان قیمت برای پاسخ به تقاضای آن دسته از گروه‌های مصرفی که همچنان قادر به تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی حداقلی هستند افزایش خواهد یافت و از این رو بهتر است سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال ۹۹ توان فنی و مالی خود را در این زمینه به کار بگیرند. چرا که تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و ارزان‌قیمت همچنان رو به افزایش است.

رزبان همچنین از تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستی‌های تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و … به عنوان دیگر عوامل تاثیرگذار بر روند تغییرات بازار مسکن ۹۹ نام برد و افزود: در چنین شرایطی انتظار می‌رود میزان افزایش قیمت مسکن در سال ۹۹ کمتر از تورم عمومی باشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از ۵۰ درصد رشد کرد.

دولت بازار مسکن را رها کرده است

افشین پروین‌پور کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه طی دو سال گذشته قیمت مسکن بیش از سه برابر شده، به فرارو گفت: به دلیل اینکه دولت عملاً بازار مسکن را به حال خود رها کرده، شاهد هستیم که این بازار، محل فعالیت دلالان، سفته بازان و سوداگران شده بود، به طوری که آن‌ها با انجام معاملات صوری قیمت‌ها را به طور مصنوعی بالا بردند، که این امر در نهایت باعث تلاطم بیشتر بازار شد، به نحوی که برای بسیاری از مردم امروز خرید خانه تبدیل به یک آرزو و رویا شده است.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه اصلی‌ترین نیاز امروز بازار مسکن ایجاد یک سامانه جامع اطلاعاتی است، بیان داشت: سالهاست که کارشناسان بر تشکیل یک بانک داده گسترده از وضعیت بازار مسکن تاکید می‌کنند، اما متاسفانه عزمی برای اجرایی کردن این مسئله وجود نداشته، اما حال به نظر می‌رسد در سال آینده این امکان مهیاست تا سامانه جامع اطلاعاتی بخش مسکن راه اندازی شود.

وی اضافه کرد: بدون وجود این سامانه جامع اطلاعاتی، نمی‌توان بازار مسکن را ساماندهی کرد، به بیان دیگر استفاده از ابزار مالیاتی که مهمترین وسیله برای کنترل بخش مسکن به شمار می‌رود، بدون وجود این سامانه جامع امکان پذیر نیست، بنابراین اولین گام در این رابطه راه اندازی چنین امکانی است، این در حالیست که طی سال ۹۴ دولت وزارت راه و شهرسازی را مکلف به ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان کرد، اما اکنون بعد از گذشت بیش از چهار سال هنوز این امر محقق نشده است.

عوامل موثر بر تعیین قیمت مسکن

مهدی سلطان‌محمدی کارشناس بازار مسکن نیز در بخشی از اظهارات خود با فرارو با اشاره به اینکه به نظر می‌رسد سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد تورم کمتر باشد، عنوان کرده است: مسکن با توجه به وضعیتی که اقتصاد کشور با آن روبرو است که از یک طرف تورم فزاینده‌ای در اقتصاد وجود دارد و از سوی دیگر رکود تورمی حکمفرماست، افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد، اما سرعت رشد بهای مسکن با عوامل و متغیر‌هایی بستگی دارد که آن‌ها نقش بسیار تعیین کننده‌ای را بر عهده دارند.

وی ادامه داد: اولین موضوع نرخ بهره است، به دلیل اینکه نرخ سود سپرده‌های بانکی به ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده، به طور قطع سپرد‌ها از بانک‌ها خارج شده و به سوی بازار‌های سرمایه‌گذاری حرکت می‌کنند، در حال حاضر با توجه به جذابیت بورس، نقدینگی جذب این بازار می‌شود، اما باید توجه داشت، رشد این بازار در جایی متوقف خواهد شد و بعد از آن است که مسکن در تیرس سرمایه‌گذاران قرار خواهد گرفت.

این کارشناس بازار مسکن میزان عرضه مسکن را دومین عامل موثر بر قیمت مسکن دانست و تصریح کرد: در یک سال گذشته میزان صدور پروانه‌های ساخت با کاهش روبرو بوده که این موضوع خود نشان دهنده این است که رغبت برای ساخت و ساز با کاهش روبرو بوده، از سوی دیگر با توجه به افزایش نهاد‌های ساخت و همچنین رشد ۲۰ درصدی دستمزدها، به نظر می‌رسد انبوه سازان تمایلی برای افزایش ساخت و ساز‌ها ندارند.

بیشتر بخوانید: جزئیات جدیدی از اجرای طرح مسکن ملی در اردیبهشت 99

وی خاطر نشان ساخت: وضعیت درآمد ملی سومین عاملی است که بر روی قیمت مسکن تاثیرگذار است، با توجه به اینکه در دو سال گذشته میزان رشد اقتصادی کشور منفی بوده و پیش‌بینی می‌شود در سالجاری نیز این روند نزولی اقتصاد ایران ادامه داشته باشد، به طور طبیعی وضعیت درآمدی مردم نیز با افول روبرو خواهد شد، طبعا در چنین شرایطی تقاضا برای مسکن نیز کاهش خواهد یافت و این امر رکود را تشدید می‌کند.

این فعال بازار مسکن چرخه‌های دوره‌ای مسکن را چهارمین عامل موثر بر قیمت اعلام کرد و گفت: این چرخه‌های که معلوما عمری بین سه تا پنج سال دارند، وضعیت رونق یا رکود مسکن را مشخص می‌کنند، با توجه به اینکه از سال ۹۶ تا ۹۸ بازار مسکن یک رونقی پیدا کرد و قیمت‌ها سه برابر شد، به نظر می‌رسد وارد دوره رکود مسکن شده‌ایم و افزایش قیمت‌ها به مانند سال‌های پیش را تجربه نخواهیم کرد، اما این امر به این معنا نخواهد بود که قیمت‌ها با افت روبرو می‌شود، بلکه تنها از سرعت رشد قیمت‌ها کاسته می‌شود.

گردآورنده: الهام خلیلی خو