به گزارش تیتربرتر، بازار مسکن در تابستان امسال به رکود دنباله داری رسید تا حدی که در شهریورماه حداقل قراردادهای خرید و فروش مسکن به ثبت رسید اما با ورود به فصل پاییز معاملات به تدریج افزایش یافت تا جایی که می‌توان گفت در ماه‌های آذر و دی، بازار کاملا رونق گرفته است.

رونق معاملات در تهران

 بر اساس جدیدترین آمار وزارت راه و شهرسازی (دفتر اقتصاد مسکن)  در دی‌ماه امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به 13 میلیون و 882 هزار تومان افزایش یافته است. در آذرماه متوسط قیمت مسکن 13 میلیون و 477 هزار تومان بود که در اولین ماه زمستان 3 درصد رشد داشته است.

در ماه گذشته 9664 فقره معامله در سامانه املاک و مستغلات ثبت شد که در مقایسه با ماه پیش از آن (آذر 98) بالغ بر 13.2 درصد افزایش را نشان می‌دهد.

بیشترین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی مربوط به منطقه یک بوده است. در این منطقه متوسط قیمت از  30 میلیون و 85 هزار تومان در آذرماه با رشد منفی 2درصدی به 30 میلیون و 21 هزار تومان کاهش یافته است.

کمترین متوسط قیمت نیز مربوط به منطقه 18 با 6 میلیون و 489 هزار تومان بوده که نسبت به متوسط قیمت آذرماه (6 میلیون و 239 هزار تومان) حدود 4 درصد افزایش داشته است.

بر این اساس در شهر  تهران جهش معاملاتی از آذرماه آغاز شد و طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، تعداد قراردادها تنها در یک ماه ۱۳۷ درصد بالا رفت و البته با افزایش ۶.۸ درصدی قیمت‌ها همزمان با تغییر قیمت بنزین همراه بود. روند افزایش معاملات در دی‌ماه نیز ادامه یافت و شاهد رشد ۱۲ درصدی معاملات نسبت به ماه قبل و ۵۸ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل بودیم. معاملات هم‌اکنون به  مرز ۱۰ هزار واحد رسیده که تقریبا با دوره‌های رونق برابری می‌کند.

وضعیت قیمت مسکن

درخصوص قیمت‌ها نیز اگر شوک افزایش قیمت بنزین و افزایش نرخ ارز در آذرماه به همراه اثر رشد معاملات که به افزایش ۶.۸ درصدی قیمت مسکن منجر شد را در نظر بگیریم، باید گفت بازار به شرایط واقعی خود یعنی رونق غیرتورمی نزدیک شده است. قیمت مسکن شهر تهران در دی‌ماه ۱۳۹۸ به میانگین ۱۳ میلیون و ۸۸۲ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که سه درصد نسبت به ماه قبل و ۴۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد. ظاهرا سرعت رشد قیمت‌ها در دی‌ماه گرفته شده، زیرا افزایش سه درصدی ماهانه با توجه به رشد بیش از ۱۰۰ درصدی معاملات طی دو ماه اخیر نمی‌تواند جهش سنگینی تلقی شود.

بازار مسکن در شب عید

به نظر می‌رسد بازار مسکن برای رونق معمول شب عید آماده شده، اما این بار قرار نیست قیمت‌ها جهش کند. سال قبل رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران ۷ تا ۸ درصد بود اما در ۱۰ ماهه امسال میانگین رشد ماهانه به ۲.۴ درصد رسیده است.

این در حالی است که اردیبهشت امسال رشد ماهانه قیمت ۱۱.۴ درصد بود که بالاترین میزان افزایش در دو سال اخیر محسوب می‌شود، اما پس از آن شیب کلی قیمت‌ها رو به پایین بوده است. بخصوص این‌که یکی از دلایل رشد میانگین قیمت در آذرماه به افزایش شدید نرخ در منطقه ۱ مربوط می‌شد. ماه گذشته قیمت در منطقه ۱ معادل ۳۴ درصد بالا رفت که البته جزو ۹ منطقه‌ی پرتقاضای تهران محسوب نمی‌شود، اما جهش سنگین قیمتی در آن‌جا بر معدل کل اثرگذار بود. به بیان دیگر کف بازار، خبری از رشد لجام‌گسیخته قیمت نیست.

بیشتر بخوانید: شرایط دریافت وام اجاره مسکن چیست؟

نکته‌ی دیگر این‌که با وجود تنش‌های اخیر منطقه‌ای معاملات مسکن نه تنها کاهش نیافته بلکه  ۱۲ درصد بالا رفته است. فعالان بازار مسکن معتقدند که وضعیت نسبتا خوب بازار تا انتهای سال جاری ادامه خواهد داشت. از سوی دیگر سیگنال‌هایی از افزایش توان متقاضیان دریافت می‌شود. اگر مطابق اعلام کمیسیون تلفیق مجلس، حداقل حقوق در سال آینده به ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان برسد و حقوق گروه‌های مختلف نیز افزایش ۱۵ درصدی پیدا کند، توان خانوارها برای دریافت تسهیلات مسکن نیز بالا می‌رود که می‌تواند به افزایش نسبی معاملات کمک کند. از سوی دیگر روز سه‌شنبه ۱۷ دی‌ماه وام اوراق مسکن از ۱۲۰ میلیون به ۲۴۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. اقساط این وام ماهانه ۴.۳ میلیون تومان با  نرخ سود ۱۷.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله است.

افزایش نسبی معاملات، تنها به شهر تهران محدود نمی‌شود. مطابق اعلام اتحادیه مشاوران املاک، دی‌ماه ۱۳۹۸ در کل کشور ۵۶ هزار و ۳۹۳ مبایعه‌نامه امضا شده که نسبت به ۴۷ هزار و ۹۹ قرارداد خرید و فروش در ماه قبل ۱۹ درصد و نسبت به ۵۰ هزار و ۱۵۸ معامله دی‌ماه  ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۲ درصد افزایش یافته است.

بازار مسکن در شرایطی به رونق نسبی رسیده که نرخ ارز در هفته‌های اخیر ثبات داشته و تنش‌های منطقه‌ای نیز فروکش کرده است. با این حال گزارش‌هایی از افزایش قیمت‌های پیشنهادی مسکن در بعضی محله‌های نیمه شمالی تهران به گوش می‌رسد اما مشاوران املاک می‌گویند که خرید و فروش با نرخ‌های بالا صورت نمی‌گیرد و عمده معاملات در واحدهای زیرقیمت انجام می‌شود.

پارامترهای تاثیرگذار بر بازار مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد: در حال حاضر بازار مسکن در مجموع با ۵ پارامتر کلیدی اثرگذار مواجه است که سه مورد از آنها عوامل درونی بازار ملک است و دو مورد دیگر بیرونی اما یکی از آنها اقتصادی و دیگری که به‌تازگی ظاهر شده، کاملا سیاسی محسوب می‌شود. «شرایط رکود بر معاملات خرید مسکن»، «وام‌های جدید»، «قدرت خرید متقاضیان»، «نوسانات نرخ ارز» و «اوج‌گیری تنش سیاسی در منطقه متاثر از گردن کشی آمریکا» پنج پارامتر کلیدی تاثیرگذار بر نبض معاملات و قیمت مسکن است.

در این میان، وزن پارامتر تازه وارد -تنش سیاسی- هم قابل توجه و هم در مقطع فعلی و دست کم در کوتاه مدت، از سایر پارامترها بیشتر است. شرایط رکودی حاکم بر بازار معاملات مسکن در کنار قدرت پایین خرید متقاضیان در تهران به گونه‌ای است که انتظار می‌رود طی ماه‌های آینده قیمت مسکن در مسیر ثبات یا کاهش قرار بگیرد.

البته در یکی دو ماه آینده به شکل سنتی، حجم معاملات خرید آپارتمان توسط متقاضیان شب عید افزایش پیدا می‌کند و احتمال دارد فروش ماهانه واحدهای مسکونی در پایتخت از ۱۰ هزار واحد فراتر رود اما انتظار می‌رود عوامل کاهنده قیمت مسکن شرایط را به سمت تحرک غیرتورمی معاملات هدایت کند. پارامتر وام جدید مسکن نیز در وضعیت فعلی برای بازار مسکن تهران بعید است نقش تحرک‌زایی قیمتی و معاملاتی را بازی کند.

قدرت پوششی وام‌های جدید خرید مسکن در شهرهای کوچک و شهرهای بزرگ و متوسط، چشمگیر است و حداقل بهای ۵۰ مترمربع از یک آپارتمان را پوشش می‌دهد اما در تهران،‌ قدرت وام جدید به ۱۱ تا ۲۰ مترمربع می‌رسد که آنچنان جذاب و تاثیرگذار روی تحریک تقاضا نیست. به این ترتیب، نقش سه پارامتر درونی بازار مسکن، هم جهت با ثبات نسبی قیمت است. نوسانات نرخ دلار به‌عنوان پارامتر بیرونی موثر بر بازار مسکن در ماه‌های آینده نقش مهمی خواهد داشت.

طی ۵/ ۲ سال گذشته هر نوع افزایش شدید نرخ ارز باعث هیجان تقاضای خرید – هم تقاضای مصرفی، هم تقاضای سرمایه ای- شده و بر قیمت مسکن اثر فزاینده داشته است. اما در این مقطع شاید، تاثیر دلار بر بازار مسکن مشابه سال‌های گذشته نباشد و در بازار مسکن، زیرسایه تنش سیاسی قرار گیرد.

مداخلات آمریکایی‌ها در منطقه که در آخرین نمونه جنایتکارانه‌اش به شهادت سردار سلیمانی و یارانش در عراق منجر شده، تنش در منطقه را به اوج خود رسانده است. بدیهی است که ایران برای دفاع از تمامیت ارضی خود با هر نوع تجاوز، مقابله خواهد کرد و به هر نوع عملیات تروریستی واکنش نشان خواهد داد.

بیشتربخوانید: اعلام زمان نتایج ثبت نام کنندگان مسکن ملی+جزییات

اوج‌گیری تنش سیاسی، بازارهای اقتصادی را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. کمااینکه در بازار مسکن -که همواره یک بازار دیراثرپذیر در برابر متغیرهای بیرونی به حساب می‌آید- اکنون همین نوع تنش توانسته تاثیر بگذارد و این بازار متفاوت از هر زمان دیگری، این بار خیلی زود به تغییر اوضاع سیاسی -به‌خاطر شدت تغییر و تحولات- واکنش نشان داده است.